Wijzigingen in huurrecht desastreus voor huurders - Huurteam ...
Wijzigingen in huurrecht desastreus voor huurders - Huurteam ...
Wijzigingen in huurrecht desastreus voor huurders - Huurteam ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Wijzig<strong>in</strong>gen</strong> <strong>in</strong> <strong>huurrecht</strong><br />
<strong>desastreus</strong> <strong>voor</strong> <strong>huurders</strong><br />
Verslag van de activiteiten van het<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
over het jaar 2011
Wat is waar te v<strong>in</strong>den?<br />
- 1 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Inleid<strong>in</strong>g 2<br />
Verhoogde productiviteit 3<br />
Oploss<strong>in</strong>gsgericht werken 4<br />
De <strong>in</strong>zet is <strong>huurders</strong> vaak veel waard 7<br />
Hoe heeft het <strong>Huurteam</strong> zijn tijd besteed? 9<br />
Knelpunten 10<br />
Reken<strong>in</strong>g en f<strong>in</strong>anciële verantwoord<strong>in</strong>g 11<br />
Begrot<strong>in</strong>g 2012 12<br />
Omslagfoto: Prachtig gerenoveerde won<strong>in</strong>gen van Dudok<br />
Wonen <strong>in</strong> de Hilversumse Bloemenbuurt. Een mooi <strong>voor</strong>beeld<br />
van hoe het erfgoed van stadsbouwmeester W. Dudok bewaard<br />
kan blijven en waar nog steeds <strong>in</strong> gewoond kan worden.
Inleid<strong>in</strong>g<br />
- 2 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Onze wetgev<strong>in</strong>g kent 466 artikelen over <strong>huurrecht</strong>/wonen/huisvest<strong>in</strong>g 1 . Velen daarvan bieden de<br />
huurder <strong>huurrecht</strong>bescherm<strong>in</strong>g, zodat daar zonder toestemm<strong>in</strong>g van de huurder geen <strong>in</strong>breuk op<br />
kan worden gemaakt. In het Burgerlijk Wetboek zijn zelfs artikelen opgenomen die moeten <strong>voor</strong>komen<br />
dat <strong>in</strong> de huurovereenkomst bepal<strong>in</strong>gen staan die <strong>voor</strong> de huurder onredelijk zijn. Dat zijn<br />
artikelen met een niet redelijk bed<strong>in</strong>g. Of artikelen waarbij een door de wet aan de huurder gegeven<br />
recht bij huurovereenkomst ongedaan wordt gemaakt. Zelfs al heeft de huurder daaronder<br />
zijn handteken<strong>in</strong>g gezet, dan nog is heeft dergelijke bepal<strong>in</strong>g geen rechtskracht. De Huurcommissie<br />
of kantonrechter kunnen dergelijke bepal<strong>in</strong>gen nietig verklaren.<br />
Toch komt het <strong>Huurteam</strong> <strong>in</strong> de dagelijkse praktijk situaties tegen waarbij de meest fundamentele<br />
rechten de huurder zijn ontzegd. Soms impliciet, soms op verborgen wijze. Zo komt het <strong>voor</strong> dat<br />
<strong>huurders</strong> niet mogen gaan samenwonen of geen huisdier mogen nemen, of moeten opdraaien<br />
<strong>voor</strong> de kosten van de <strong>voor</strong> de verhuurder optredende won<strong>in</strong>gbemiddelaar.<br />
Andere <strong>voor</strong>beelden van onacceptabele afspraken zijn de zogenoemde all-<strong>in</strong> huurovereenkomsten,<br />
waarbij de kale huurprijs en de bijkomende kosten (servicekosten) niet zijn uitgesplitst.<br />
Normaal gesproken heeft een huurder bij een nieuwe huurovereenkomst zes maanden de tijd<br />
om de aanvangshuur door de Huurcommissie te laten controleren. Bij de all-<strong>in</strong> overeenkomsten<br />
gaat dat niet, omdat de kale huurprijs niet bekend is. De Huurcommissie gaat dan zelf de punten<br />
<strong>voor</strong> die won<strong>in</strong>g tellen, waarna de huurprijs vervolgens wordt vastgesteld op 55 % van de maximale<br />
huurprijs volgens de getelde punten. In bijna alle gevallen gaat daardoor de overeengekomen<br />
huurprijs fors omlaag. Dat scheelt de huurder vaak honderden euro’s per maand.<br />
Dit jaarverslag legt dan ook, naast de verplichte verantwoord<strong>in</strong>g aan de gemeente Hilversum als<br />
subsidieverstrekker, nadruk op Rijksbeleid waardoor de positie van <strong>huurders</strong> wordt verslechterd.<br />
Ook hiervan een <strong>voor</strong>beeld. Met het won<strong>in</strong>gwaarder<strong>in</strong>gsysteem (ook wel puntenstelsel genoemd)<br />
wordt de kwaliteit van de won<strong>in</strong>g bepaald. Dat is dan ook uitgangspunt <strong>voor</strong> de maximaal<br />
toegestane huurprijs <strong>voor</strong> de niet geliberaliseerde woonruimte . Bij elk puntenaantal hoort<br />
een maximaal wettelijke huurprijs. Ver<strong>huurders</strong> is per 1 oktober 2011 de ruimte gegeven de<br />
maximumhuren <strong>in</strong> de zogenoemde ‘schaarstegebieden’ op te trekken met maximaal zo’n 125<br />
euro per maand. Onder deze schaarstegebieden valt een derde van alle gemeenten, van grote<br />
steden als Amsterdam en Utrecht tot kle<strong>in</strong>ere plaatsen als Oss, Barneveld en ook Hilversum.<br />
Zelfstandige huurwon<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> deze plaatsen kregen er toen, afhankelijk van de WOZ-waarde, 15<br />
of 25 punten extra aan won<strong>in</strong>gkwaliteit bij, waardoor de maximale huurprijs veel hoger werd.<br />
Dit is een maatregel die de ver<strong>huurders</strong>, zonder enige kwaliteitsverbeter<strong>in</strong>g, een hogere huuropbrengst<br />
heeft opgeleverd. En dit niet alleen maar bij nieuwe huurovereenkomsten, zoals de verantwoordelijke<br />
m<strong>in</strong>ister Donner steeds heeft gesuggereerd. Zo krijgen ook zittende <strong>huurders</strong>,<br />
bij<strong>voor</strong>beeld bij het bepalen van maximale huur op grond van de won<strong>in</strong>gwaarder<strong>in</strong>g <strong>in</strong> nadelige<br />
z<strong>in</strong> te maken met deze maatregel. Het maakt immers nogal wat uit of de maximale huur wordt<br />
vastgesteld op 525 euro, <strong>in</strong> plaats van 400 euro.<br />
1 Burgerlijk Wetboek 108 art. Wet op de Huurcommissies 32 art. Uitvoer<strong>in</strong>gswet Huurprijzen Woonruimte 56 art. Besluit Huurprijzen<br />
Woonruimte 14 art. Leegstandswet 21 art. Won<strong>in</strong>gwet 52 art. Wet op de Huurtoeslag 56 art, Besluit op de Huurtoeslag 16<br />
art. Huisvest<strong>in</strong>gswet 92 art. Huisvest<strong>in</strong>gsbesluit 18 art. en Wetboek van Strafrecht 1 art.
Verhoogde productiviteit<br />
- 3 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Ook <strong>in</strong> het afgelopen jaar kwamen er weer enkele collectieve zaken bij. Naast de drie zaken van<br />
het daaraan <strong>voor</strong>afgaande jaar, waarbij <strong>in</strong> totaal 57 <strong>huurders</strong> belang hadden, kwamen er weer<br />
twee nieuwe collectieve zaken bij. Daarbij waren respectievelijk 17 en 28 <strong>huurders</strong> betrokken.<br />
Het gaat daarbij om zaken van <strong>huurders</strong> uit complexen aan de Simon Stev<strong>in</strong>weg en de Kapittelweg.<br />
Beide collectieve zaken gaan over servicekosten en bij de Kapittelweg bovendien om de<br />
terechte <strong>huurders</strong>wens tot het aanbrengen van dubbele beglaz<strong>in</strong>g.<br />
Vorig jaar zijn er 119 zaken door het <strong>Huurteam</strong> behandeld. In 2010 waren het er slechts drie<br />
meer, maar daar waren m<strong>in</strong>der <strong>huurders</strong> bij betrokken. Van de 119 zaken waren er vijftig die van<br />
2010 doorstroomden naar 2011. Van de 119 <strong>in</strong> 2011 behandelde zaken zijn er <strong>in</strong> dat jaar 108<br />
afgehandeld. Er stromen dus maar 11 zaken door naar 2012, waaronder de 2 nieuwe collectieve<br />
zaken.<br />
Door <strong>Huurteam</strong> behandelde en afgewerkte zaken<br />
onderwerp aantal<br />
zaken<br />
2011 2010<br />
afgehandeld<br />
aantal<br />
zaken<br />
afgehandeld<br />
achterstallig onderhoud 26 21 18 14<br />
huurprijs/huurverhog<strong>in</strong>g 17 13 18 14<br />
huurbeë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g 3 3 17 17<br />
servicekosten 52 51 57 16<br />
vergoed<strong>in</strong>gen 2 2 1 0<br />
diversen 19 18 11 11<br />
Totaal 119 108 122 72<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g I over de behandelde en afgewerkte zaken.<br />
In vergelijk<strong>in</strong>g met 2010 kan vastgesteld worden dat er vorig jaar aanmerkelijk meer zaken werden<br />
afgehandeld. Onder achterstallig onderhoud wordt verstaan geschillen over ver<strong>huurders</strong>onderhoud<br />
en gebreken die niet worden opgelost. Huurprijs/huurverhog<strong>in</strong>g gaat over de aanvangshuurprijs,<br />
all-<strong>in</strong> prijs, bezwaar tegen huurverhog<strong>in</strong>g en huurverlag<strong>in</strong>g op grond van punten.<br />
In 2010 waren deze posten apart vermeld. Gelet op de relatief ger<strong>in</strong>ge aantallen per onderdeel<br />
is besloten een en ander samen te voegen. Opvallend is het fors teruggelopen aantal zaken met<br />
betrekk<strong>in</strong>g tot huurbeë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g. Voorts zijn zaken die <strong>in</strong> 2010 nog als een aparte categorie wer-<br />
den vermeld, <strong>in</strong> dit overzicht bij ‘diversen’ ondergebracht. Het gaat hierbij om zaken als overlast,<br />
huurschuld en gevolgschade, bij<strong>voor</strong>beeld door lekkage.<br />
Geconstateerd kan worden dat het aantal afgehandelde zaken over het afgelopen jaar 90,7%<br />
bedraagt tegen 59,1% <strong>in</strong> het daaraan <strong>voor</strong>afgaande jaar. Derhalve een forse toename van de<br />
productiviteit.
Oploss<strong>in</strong>gsgericht werken<br />
- 4 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Bij elke zaak waarbij een huurder de hulp van het <strong>Huurteam</strong> <strong>in</strong>roept, wordt eerst gekeken of de<br />
huurder een conflict heeft, of dat hij slechts <strong>in</strong>formatie wil over zijn rechten. In het laatste geval<br />
wordt de huurder zoveel mogelijk <strong>voor</strong>licht<strong>in</strong>g gegeven waarmee deze uit de voeten kan. Eigenlijk<br />
is er dan niet echt een zaak, maar het kostte het<br />
<strong>Huurteam</strong> wel 15 tot 45 m<strong>in</strong>uten. Deze kosten worden<br />
aangeduid als advieswerkzaamheden.<br />
Bij een geschil wordt eerst nagegaan of het met<br />
mediation is op te lossen. Dat heeft verre de <strong>voor</strong>keur<br />
boven een procedure bij Huurcommissie of Kantonrechter.<br />
Procedures kunnen bij verlies leiden tot veroordel<strong>in</strong>g<br />
van de leges, respectievelijk griffierecht.<br />
Kosten van juridische bijstand door het <strong>Huurteam</strong> zijn gratis.<br />
Advies en <strong>voor</strong>licht<strong>in</strong>g<br />
Naast mediation of een procedure bij Huurcommissie of de Kantonrechter, heeft het <strong>Huurteam</strong> <strong>in</strong><br />
50 zaken de huurder over allerlei onderwerpen geadviseerd, zoals huuropzegg<strong>in</strong>g, won<strong>in</strong>gruil,<br />
onderhoudsverdel<strong>in</strong>g, etc. Dat heeft dan niet geleid tot een uitspraak of overeenkomst, maar<br />
<strong>huurders</strong> hebben wel <strong>in</strong>formatie gekregen over hun rechten en welke mogelijkheden zij ter beschikk<strong>in</strong>g<br />
hebben. Daar was men <strong>in</strong> het algemeen zeer tevreden over.<br />
Mediation<br />
Bij de <strong>in</strong> 2011 afgewerkte zaken is 25 keer mediation <strong>in</strong>gezet. Daarbij is verreweg <strong>in</strong> de meeste<br />
gevallen resultaat bereikt.<br />
Zaken waarbij gebruik is gemaakt van mediation<br />
Aantal Onderwerp<br />
positief<br />
resultaat percentage<br />
6 achterstallig onderhoud 6 100<br />
10 Huurprijs 10 100<br />
8 Servicekosten 7 88<br />
1 Schadevergoed<strong>in</strong>g 0 0<br />
25 23 92<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g II <strong>in</strong>zake mediation zaken.<br />
Onze kennis van<br />
het Huurrecht<br />
krijgt de<br />
huurder gratis.<br />
Opnieuw is afgelopen jaar bewezen dat met beide partijen de problemen bespreken zeer de<br />
moeite waard is. Komend jaar zal dan ook zo mogelijk nog meer van mediation gebruik worden<br />
gemaakt. Echter dat is afhankelijk van de <strong>in</strong>stemm<strong>in</strong>g van de verhuurder. In de gevallen waarbij<br />
dat lukt, betuigt ook de verhuurder steeds vaker zijn dank <strong>voor</strong> de <strong>in</strong>zet van het <strong>Huurteam</strong>. Ook<br />
zij willen vaak liever overleggen dan <strong>in</strong> langdurige procedures verzeild raken; procedures waar<strong>in</strong><br />
beide partijen geld en tijd moeten steken. Zo betaalt een verliezende verhuurder bij de huurcommissie<br />
<strong>in</strong>middels € 450 aan leges, tenzij het een particulier is. Net als de huurder betaalt een<br />
particuliere verhuurder slechts € 25 aan leges, als hij de verliezende partij is.
- 5 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Huurcommissie of rechter moeten uitkomst brengen<br />
Blijkt de verhuurder een tegenstander van mediation te zijn, dan zijn we eigenlijk uitgepraat en<br />
moet de zaak aan de Huurcommissie of Kantonrechter worden <strong>voor</strong>gelegd. Die keuze is dan<br />
ook uite<strong>in</strong>delijk niet slecht gebleken. In de 44 gevallen dat <strong>huurders</strong> geen andere mogelijkheid<br />
hadden dan hun geschil aan de Huurcommissie <strong>voor</strong> te leggen, bleek het resultaat <strong>in</strong> 88% van<br />
de zaken positief te zijn. Daarbij hebben die <strong>huurders</strong> op jaarbasis maar liefst ruim € 34.000 bespaard.<br />
Zaken die aan de Huurcommissie zijn <strong>voor</strong>gelegd<br />
Aantal Onderwerp<br />
positief<br />
resultaat percentage<br />
39 servicekosten 34 87<br />
5 achterstallig onderhoud 5 100<br />
44 39 88<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g III over de Huurcommissiezaken.<br />
Afgelopen jaar zijn er geen procedures bij de Kantonrechter geweest. Bij de Huurcommissie waren<br />
er 39 procedures die om de vaststell<strong>in</strong>g van door de verhuurder berekende servicekosten<br />
g<strong>in</strong>gen. In 34 gevallen waren die te hoog en stelde de Huurcommissie de servicekosten lager<br />
vast. Bij vijf zaken g<strong>in</strong>g het om achterstallig onderhoud door de verhuurder. De Huurcommissie<br />
erkende het <strong>in</strong> gebreke blijven van de verhuurder en verlaagde de huur <strong>in</strong> vier gevallen naar<br />
40% van de maximaal redelijke huurprijs en <strong>in</strong> één geval zelfs naar 30%.<br />
<strong>in</strong> alle vijf de zaken is dus de huurprijs aanmerkelijk lager vastgesteld totdat de verhuurder de<br />
gebreken of het achterstallig onderhoud heeft weggewerkt.<br />
Over successen wordt soms lang nagepraat<br />
Bij elkaar hebben de <strong>huurders</strong> <strong>in</strong> 2011 maar liefst € 49.774,00 ‘verdiend’ met de juridische hulpverlen<strong>in</strong>g<br />
van het <strong>Huurteam</strong>. Het gaat hier uitsluitend om bedragen waarop de <strong>huurders</strong> recht<br />
hebben en het betreft het geen ‘extra verdienste’.<br />
.<br />
Het f<strong>in</strong>anciële <strong>voor</strong>deel van de <strong>huurders</strong><br />
Geschillenbeslecht<strong>in</strong>g Onderwerp Bedrag<br />
Huurcommissie Servicekosten € 14.048,00<br />
achterstallig onderhoud € 19.676,00<br />
Mediation Servicekosten € 12.300,00<br />
achterstallig onderhoud € 3.750,00<br />
Totaal € 49.774,00<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g IV over de bereikte f<strong>in</strong>anciële resultaten.
Afbeeld<strong>in</strong>g V. Prachtig gerenoveerde won<strong>in</strong>gen van Dudok Wonen <strong>in</strong> de Bloemenbuurt.<br />
- 6 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Net als <strong>in</strong> 2010, g<strong>in</strong>g het <strong>in</strong> de meeste gevallen - 52 zaken - over de afreken<strong>in</strong>g of het <strong>voor</strong>schot<br />
van de servicekosten. Ook achterstallig onderhoud blijft een onderwerp dat de <strong>huurders</strong> fl<strong>in</strong>k bezig<br />
houdt.<br />
In één zaak waarbij de huurder de gebreken liet toetsen heeft de Huurcommissie de huur verlaagd<br />
met maar liefst € 398,- per maand. Had de huurder het <strong>Huurteam</strong> niet te hulp geroepen,<br />
dan zou de huurder op jaarbasis € 4.776,- te veel hebben betaald.<br />
Ook met mediation werden resultaten geboekt zoals, <strong>in</strong> het geval van de huurder waarvan de<br />
huur met € 150,- per maand verlaagd werd (op jaarbasis € 1.800,-) en waarbij ook nog eens de<br />
servicekosten met € 940,- werden verlaagd. Successen zijn niet alleen verlag<strong>in</strong>g van huurprijs of<br />
servicekosten, maar ook herstel van vertrouwen tussen huurder en verhuurder, het oplossen van<br />
overlast of het <strong>voor</strong>komen van huisuitzett<strong>in</strong>g. Dat levert geen geld op, maar wel de broodnodige<br />
rust.<br />
In 36 van de 119 zaken is geen direct zichtbaar resultaat aan te geven. Vaak gaat het om <strong>in</strong>formatie<br />
of een advies, waarbij geen sprake kan zijn van een resultaat. Zo laten sommige <strong>huurders</strong>,<br />
ondanks dat ze een zaak hebben, het er ook bij zitten omdat ze bang zijn <strong>voor</strong> repressailles<br />
door de verhuurder of toch b<strong>in</strong>nenkort gaan verhuizen.
De <strong>in</strong>zet is <strong>huurders</strong> vaak veel waard<br />
- 7 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Je gaat niet zomaar aan een zaak beg<strong>in</strong>nen. Er zijn heel wat nachten overheen gegaan <strong>voor</strong>dat<br />
<strong>huurders</strong> tot een dergelijke stap komen. In de huidige tijd zijn ook <strong>huurders</strong> de dupe van de<br />
economische crisis. Huurders met een laag <strong>in</strong>komen, een gebroken gez<strong>in</strong>, of een ernstige chronische<br />
aandoen<strong>in</strong>g, worden zwaar getroffen. Zij realiseren zich nu des te meer dat zij geld kunnen<br />
besparen door van de verhuurder te eisen dat deze aan zijn onderhoudsverplicht<strong>in</strong>gen voldoet<br />
en de gebreken aan de won<strong>in</strong>g herstelt en hebben er veel <strong>voor</strong> over dat zij niet <strong>voor</strong> die<br />
kosten opdraaien. Dat geldt <strong>voor</strong> de hoogte van de huurprijs, servicekosten en gebreken aan de<br />
won<strong>in</strong>g.<br />
All-<strong>in</strong>-overeenkomsten<br />
Een van de situaties waarbij een huurder vaak veel te veel betaalt, is die van de zogenoemde<br />
all-<strong>in</strong> huurovereenkomst. Weliswaar g<strong>in</strong>gen daar bij het <strong>Huurteam</strong> vorig jaar maar vier zaken<br />
over, maar het is evident dat <strong>in</strong> Hilversum tientallen <strong>huurders</strong> met dit soort huurovereenkomsten<br />
met particuliere ver<strong>huurders</strong> zijn<br />
opgescheept. Bij een all-<strong>in</strong> huurovereenkomst<br />
zijn de kale huur<br />
en de bijkomende lever<strong>in</strong>gen en<br />
diensten, zoals gas, water en<br />
elektra, niet uitgesplitst. De Wet<br />
staat dat niet toe. Er staat <strong>voor</strong><br />
de verhuurder een zware sanctie<br />
op als de huurder <strong>in</strong> zo’n geval<br />
om het oordeel van de huurcommissie<br />
vraagt. Bij een all-<strong>in</strong><br />
prijs gaat de huurcommissie op<br />
verzoek van de huurder de kale<br />
huur en de vergoed<strong>in</strong>g <strong>voor</strong> de<br />
bijkomende kosten (de servicekosten)<br />
uitsplitsen. De huurprijs<br />
wordt getoetst aan wat wettelijk<br />
maximaal redelijk is. Daarna<br />
komt de sanctie <strong>voor</strong> het ongewenste<br />
all-<strong>in</strong> huurcontract en verlaagt<br />
de huurcommissie de uitkomst<br />
<strong>voor</strong> de kale huur tot 55 %<br />
van het gevonden maximum en<br />
wordt het <strong>voor</strong>schot <strong>voor</strong> de servicekosten<br />
vastgesteld op 25 %<br />
van de (verlaagde) kale huur.<br />
Het <strong>Huurteam</strong> zal de huurder<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g VI. Foto gemaakt door onze <strong>Huurteam</strong>consulent bij een kamerbewoner<br />
die een gedeelte van een villa bewoonde. Niet de ME is hier langs geweest maar<br />
de verhuurder, die de huurder wel eens even wilde laten zien wie hier de baas is.<br />
hierbij juridisch behulpzaam zijn<br />
en treedt namens hem bij de<br />
Huurcommissie op.
- 8 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
In de gevallen waarbij het <strong>Huurteam</strong> over dit soort zaken heeft bemiddeld, werd de huurprijs ook<br />
aanmerkelijk verlaagd. Huurders hebben bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst uiterlijk<br />
zes maanden de tijd om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie.<br />
Laat de huurder die zes maanden <strong>voor</strong>bij gaan, dan is hij daaraan gebonden als het om een geliberaliseerde<br />
huurprijs gaat, dat wil zeggen meer dan € 664,- <strong>in</strong> 2012.<br />
Het is vaak toeval dat <strong>huurders</strong> met een hoge aanvangshuur of met een all-<strong>in</strong> huur bij het <strong>Huurteam</strong><br />
komen. Soms is men op tijd en kan het <strong>Huurteam</strong> nog iets ondernemen. Huurders moeten<br />
bij nieuwe huurovereenkomsten dus goed de zes maanden <strong>in</strong> de gaten houden anders heeft<br />
men wellicht zijn rechten verspeeld.<br />
Vooral bij kamerbewoners zijn all-<strong>in</strong> contracten scher<strong>in</strong>g en <strong>in</strong>slag. Die <strong>huurders</strong> – vaak jongeren<br />
- betalen dan veel te veel. Door <strong>in</strong>timidatiepraktijken van de verhuurder durven veel kamerbewoners<br />
het <strong>Huurteam</strong> niet <strong>in</strong> te schakelen. Als ze dat wel doen, proberen ver<strong>huurders</strong> regelmatig<br />
op onrechtmatige wijze het huurcontract op te zeggen. Met hulp van het <strong>Huurteam</strong> blijft <strong>in</strong> zo’n<br />
geval de huurovereenkomst <strong>in</strong> stand.<br />
Net als <strong>in</strong> 2010 gaat het <strong>in</strong> dit verslagjaar <strong>in</strong> de meeste gevallen - 52 zaken - over de afreken<strong>in</strong>g<br />
of het <strong>voor</strong>schot van de servicekosten. Ook (achterstallig) onderhoud blijft een belangrijk onderwerp.<br />
In 2011 g<strong>in</strong>gen 26 zaken daarover Vervolgens g<strong>in</strong>g het bij 10 zaken over een te hoge<br />
huurprijs <strong>in</strong> relatie tot de won<strong>in</strong>gwaarder<strong>in</strong>g.<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g VII. Prachtig gerenoveerde won<strong>in</strong>gen van Dudok Wonen <strong>in</strong> de Bloemenbuurt.
Hoe heeft het <strong>Huurteam</strong> zijn tijd besteed?<br />
Geïnvesteerde tijd per categorie<br />
Onderwerp aantal<br />
- 9 -<br />
geïnvesteerde<br />
tijd<br />
gemiddeld per<br />
zaak<br />
gemiddeld<br />
<strong>in</strong> 2010<br />
Achterstallig onderhoud 26 90:55 3:30 2:28<br />
Huurprijs / huurverhog<strong>in</strong>g 17 65:05 3:50 10:08<br />
Huurbeë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g 3 7:00 2:20 5:02<br />
Servicekosten 52 63:25 1:13 2:32<br />
Vergoed<strong>in</strong>gen 2 10:40 5:20 25:30<br />
Diversen 19 31:00 1:38 3:075<br />
Totaal 119 268:05 2:15 4:02<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g VIII. Overzicht van de geïnvesteerde tijd over de diverse onderwerpen.<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
De gemiddelde tijds<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g per zaak is terug gebracht van zes uur <strong>in</strong> 2009 tot vier <strong>in</strong> 2010.<br />
Na correctie van de <strong>in</strong> 2011 <strong>voor</strong> 2010 naberekende uren van onze vorige consulent (ruim 100<br />
uur) blijkt het gemiddelde aantal uren per zaak <strong>in</strong> 2010 echter circa 5 te zijn geweest.<br />
In de grijze kolom zijn, ter vergelijk<strong>in</strong>g met 2010, de nog ongecorrigeerde gemiddelden weerge-<br />
geven.<br />
Een aantal zaken die nog <strong>in</strong> 2010 apart werden vermeld, zijn <strong>in</strong> dit overzicht bij ‘Diversen’ on-<br />
dergebracht. Het gaat hierbij om zaken als overlast, huurschuld en gevolgschade, bij<strong>voor</strong>beeld<br />
door lekkage.<br />
In het afgelopen jaar is gemiddeld 2:15 uur aan een zaak gewerkt. Dat is, vergeleken met het<br />
gecorrigeerde gemiddelde van circa 5 uur <strong>in</strong> 2010, een aanzienlijke tijdsbespar<strong>in</strong>g. Hierbij moet<br />
echter wel <strong>in</strong> aanmerk<strong>in</strong>g worden genomen dat er <strong>in</strong> 2011 veel collectieve servicekostenzaken<br />
zijn afgewerkt, waaraan al de meeste uren <strong>in</strong> 2010 waren besteed. Voor collectieve zaken is bo-<br />
vendien vanzelfsprekend gemiddeld m<strong>in</strong>der tijd nodig dan <strong>voor</strong> <strong>in</strong>dividuele zaken.<br />
Het is nagenoeg niet mogelijk de tijds<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g per zaak nog verder omlaag te schroeven. Ze-<br />
ker als <strong>in</strong> aanmerk<strong>in</strong>g wordt genomen dat <strong>in</strong>take, opname van de won<strong>in</strong>g, meer <strong>in</strong>zet van media-<br />
tion (i.c. meerdere gesprekken met huurder en verhuurder), <strong>voor</strong>bereiden zitt<strong>in</strong>g Huurcommissie<br />
en het verzorgen van een pleitnota nu eenmaal de nodige tijd vergen.
Knelpunten<br />
- 10 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Intimidatie en bedreig<strong>in</strong>gen op de won<strong>in</strong>gmarkt<br />
Huurders merken als eersten de gevolgen van de kredietcrisis. Particuliere ver<strong>huurders</strong>, veelal<br />
bijgestaan door dubieuze bemiddel<strong>in</strong>gsbureaus, vragen torenhoge huurprijzen op basis van<br />
slechte huurcontracten en spelen bovendien de bemiddel<strong>in</strong>gskosten door naar de huurder.<br />
Ook tussentijdse of bovenmatige huurverhog<strong>in</strong>gen zijn aan de orde van de dag. Niemand die dit<br />
controleert. Vrije markt toch?<br />
Het is de ervar<strong>in</strong>g van het <strong>Huurteam</strong> dat particuliere ver<strong>huurders</strong> ook zelden de servicekosten<br />
afrekenen op basis van wat de wet <strong>voor</strong>schrijft. Aan het specificeren en aantonen van die kosten<br />
hebben geen boodschap. Huurders die om duidelijkheid vragen worden met een grote mond ge<strong>in</strong>timideerd<br />
en bedreigd met onmiddellijke uitzett<strong>in</strong>g. Alsof daar volgens de wet niet een Kantonrechter<br />
aan te pas zou moeten komen! En als er dan al een schriftelijke huurovereenkomst is,<br />
dan is die vaak eenzijdig samengesteld en is de <strong>in</strong>breng van de huurder beperkt tot het zetten<br />
van zijn handteken<strong>in</strong>g. Bijna nergens wordt de wet zo met voeten getreden als <strong>in</strong> de particuliere<br />
(kamer)huurmarkt. Het <strong>Huurteam</strong> overziet de onderkant van die markt, is daar<strong>in</strong> actief, maar<br />
constateert dat veel te veel <strong>huurders</strong> niet om hulp (durven) vragen.<br />
Corporaties zouden de eersten moeten zijn die de onderkant van de markt bedient, maar door<br />
het verkopen van huurwon<strong>in</strong>gen, zonder dat er <strong>voor</strong> elke verkochte huurwon<strong>in</strong>g tenm<strong>in</strong>ste 1 sociale<br />
huurwon<strong>in</strong>g wordt bijgebouwd, wordt de situatie alleen maar beroerder, zeker als bij won<strong>in</strong>gmutaties<br />
de sociale huurprijs wordt opgetrokken naar een vrije sectorprijs. Dit geeft de huisjesmelkers<br />
steeds meer w<strong>in</strong>d <strong>in</strong> de zeilen.<br />
De positie van de huurder wordt door de landelijke overheid bovendien nog eens aangetast door<br />
maatregelen die tot een hogere huuropbrengst leiden,<br />
maar die niets te maken hebben met de <strong>in</strong>standhoud<strong>in</strong>g<br />
van een geobjectiveerd won<strong>in</strong>gwaarder<strong>in</strong>gsstelsel,<br />
zoals de <strong>in</strong>voer<strong>in</strong>g per 1 oktober 2011 van de zogenoemde<br />
schaarstepunten. Hoe rechtvaardig is het<br />
dat won<strong>in</strong>geigenaren jaarlijks kunnen rekenen op 11<br />
miljard euro aan aftrek van hypotheekrente en <strong>huurders</strong><br />
op slechts twee miljard aan huurtoeslag?<br />
Afbeeld<strong>in</strong>g IX. Drive-<strong>in</strong>-won<strong>in</strong>g aan de Kloosterlaan<br />
van de Alliantie die al s<strong>in</strong>ds januari 2011 leeg staat.<br />
Leegstand van won<strong>in</strong>gen<br />
Langdurige leegstand van won<strong>in</strong>gen komt steeds<br />
meer <strong>voor</strong>. Een met<strong>in</strong>g <strong>in</strong> november 2010 door het<br />
<strong>Huurteam</strong> bracht 223 leegstaande won<strong>in</strong>gen aan het<br />
licht. Een groot deel van deze won<strong>in</strong>gen kwam <strong>voor</strong><br />
het eerst op de koopmarkt terecht en veel daarvan<br />
staan al meer dan 16 maanden leeg. En omdat de<br />
verhuurder niet met zijn dure vraagprijs wil zakken,<br />
blijft kostbare woonruimte leeg staan. Onverteerbaar<br />
dat dit gebeurt bij een won<strong>in</strong>gnood die alleen maar<br />
toeneemt. Het zou goed zijn als de gemeente er <strong>in</strong><br />
zou slagen om de leegstand van won<strong>in</strong>gen op basis<br />
van de Leegstandwet adequaat te bestrijden.
Reken<strong>in</strong>g en f<strong>in</strong>anciële verantwoord<strong>in</strong>g<br />
Omschrijv<strong>in</strong>g<br />
Inkomsten<br />
Inkomsten en uitgaven <strong>in</strong> € Begroot <strong>in</strong> €<br />
- 11 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
2011 2010 2009 2011 2010 2009<br />
Subsidie 30.000,00 25.000,00 25.000,00 35.000,00 37.000,00 25.000,00<br />
Nagekomen subsidie 5.000,00 7.877,41<br />
Rente 0,91<br />
SUBTOTAAL 35.000,91 25.000,00 32.877,41 35.000,00 37.500,00 25.000,00<br />
Uitgaven<br />
Honorarium en kostenvergoed<strong>in</strong>g<br />
<strong>huurrecht</strong>consulent<br />
22.276,24* 19.358,77 28.225,41 23.000,00 28.000,00<br />
Schol<strong>in</strong>g en ondersteun<strong>in</strong>g 2.000,00<br />
Voorlicht<strong>in</strong>gsactiviteiten 1.000,00 1.500,00<br />
Bestuurskosten 3.335,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00<br />
Bankkosten 67,54 60,14 58,50 100,00 100,00<br />
Ontw. Databaseapplicatie 500,00 500,00<br />
Kantoorbenodigdheden/porti 642,76 151,13 559,62 750,00 750,00<br />
Ontwikkel<strong>in</strong>g website 983,13 1.700,00<br />
Kamer van Koophandel 32,64 26,14 26,14 30,00 30,00<br />
Kosten Jaarverslag 199,55 665,99 206,21 700,00 400,00<br />
Juridische kosten 4.254,77 357,00<br />
Diversen 105,33 26,80 26,80 720,00 1.000,00<br />
Griffie 568,00<br />
Telefoon/<strong>in</strong>ternet 1.137,32<br />
Folders 373,66<br />
Drukwerk 1.000,00 220,00<br />
Advieskosten 2.500,00<br />
Postbus 154,70<br />
SUBTOTAAL 34.130,64 23.645,97 32.102,88 35.000,00 37.500,00 35.000,00<br />
S A L D O 870,27 1.354,03 774,53 0 0 0<br />
* Incl. € 10.351,67 nagekomen kosten over 2010<br />
Met veel kunst en vliegwerk zijn de uitgaven afgelopen jaar b<strong>in</strong>nen de begrot<strong>in</strong>g gebleven, ofschoon<br />
er juridische kosten zijn gemaakt <strong>in</strong> verband met een procedure tegen de vorige huurteamconsulent<br />
die exorbitante reken<strong>in</strong>gen <strong>in</strong>diende. De procedure was de moeite waard omdat<br />
het <strong>Huurteam</strong> zich hiermee ruim € 7.000 kon besparen en er een batig saldo was van € 870,27.
Begrot<strong>in</strong>g <strong>voor</strong> 2012<br />
Omschrijv<strong>in</strong>g Bedragen <strong>in</strong> €<br />
Inkomsten<br />
Subsidie 30.000,00<br />
SUBTOTAAL 30.000,00<br />
Uitgaven<br />
Honorarium en kostenvergoed<strong>in</strong>g <strong>huurrecht</strong>consulent<br />
18.000,00<br />
Bestuurskosten 4.500,00<br />
Bankkosten 75,00<br />
Kantoorbenodigdheden/porti 700,00<br />
Kamer van Koophandel 35,00<br />
Kosten Jaarverslag 225,00<br />
Juridische kosten 500,00<br />
Diversen 200,00<br />
Griffie<br />
Telefoon/<strong>in</strong>ternet 750,00<br />
Folders 100,00<br />
Postbus 160,00<br />
Website 750,00<br />
Publiciteit 1.000,00<br />
Kosten <strong>in</strong>loopspreekuur 2.500,00<br />
SUBTOTAAL 30.000,00<br />
S A L D O 505,00<br />
- 12 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
Per februari 2012 is gestart met een <strong>in</strong>loopspreekuur dat is ondergebracht bij Versa Welzijn en<br />
dat op elke tweede en vierde d<strong>in</strong>sdagmiddag wordt gehouden. De kosten zijn hier<strong>voor</strong> <strong>voor</strong>lopig<br />
begroot op € 2.500,-. Daarnaast is <strong>in</strong> de post ‘Publiciteit’ een bedrag opgenomen van € 1.000,-.<br />
Dat betreft <strong>voor</strong>licht<strong>in</strong>gsactiviteiten die naar buiten gericht zijn. Zo heeft het <strong>Huurteam</strong> al eens<br />
met een marktkraam op de kop van de Groest gestaan om <strong>huurders</strong> de gelegenheid te bieden<br />
gemakkelijk <strong>in</strong> contact te komen met het <strong>Huurteam</strong>.
- 13 -<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum<br />
<strong>Huurteam</strong> Hilversum is de werkunit van de onder dossiernummer 32135835 bij de Kamer van Koophandel <strong>voor</strong> Gooi, Eem- en<br />
Flevoland <strong>in</strong>geschreven Sticht<strong>in</strong>g <strong>Huurteam</strong> Gooi en Vechtstreek.<br />
Secretariaat: <strong>Huurteam</strong> Hilversum, Postbus 253, 1200 AG Hilversum.<br />
<strong>Huurteam</strong>consulent: H. Scheffer, Tel. 06 319 924 95<br />
Website: www.huurteamhilversum.nl