Verticale splitsing van erfpacht uitgespit - BarentsKrans

in erfpacht zullen, in het algemeen, afspraken worden
gemaakt ten aanzien van (i) de canon, (ii) de
bestemming- en het gebruik, (iii) de (overige) bijzondere
bepalingen, en (iv), in het meest voorkomende
geval dat de uitgifte door een gemeente
plaatsvindt, het van toepassing verklaren van algemene
erfpachtvoorwaarden. Het erfpachtrecht krijgt
bij de totstandkoming een voor de bezwaarde zaak
afgebakend pakket aan erfpachtvoorwaarden mee
en met dat pakket dient het erfpachtrecht zich te
redden in het rechtsverkeer. Uitgaande van voormelde
casus, zal de erfpachter bij de verkoop de
parkeerplaatsen “uit” het erfpachtrecht dienen te
“halen” en dus dienen over te gaan tot verticale splitsing
van het bestaande erfpachtrecht, aldus dat
twee separate erfpachtrechten ontstaan 5 . Ten ge -
volge van deze “verwijdering” zal het voormalige
erfpachtrecht niet meer bestaan, maar zullen wel
nieuwe erfpachtrechten ontstaan. Onder 6 kom ik
hier op terug.
3. Verticale splitsing en overdracht?
Bedoelde verticale splitsing zal plaatsvinden op
grond van art. 5:91 lid 2 BW, dat luidt als volgt:
“In de akte van vestiging kan ook worden be -
paald, dat de erfpachter zijn recht niet zonder
toestemming van de eigenaar kan splitsen door
overdracht of toedeling van de erfpacht op een
gedeelte van de zaak.”
Art. 5:92 lid 2 BW sluit aan op het vorenstaande door
te bepalen:
“Na overdracht of toedeling van de erfpacht op
de zaak of een gedeelte daarvan of van een aandeel
in de erfpacht zijn de verkrijger en zijn
rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de
door laatstgenoemde verschuldigde canon die in
de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden.”
Opgemerkt wordt, onder andere door Bartels, dat de
zaak zich voor splitsing moet lenen, zoals het geval is
met een perceel grond 6 . Dit lijkt mij juist. Overigens
dient de in art. 5:91 lid 2 BW bedoelde verticale splitsing
te worden onderscheiden van een horizontale
splitsing 7 .
De vraag is hoe art. 5:91 lid 2 BW dient te worden
begrepen. Is het de bedoeling van de wetgever om
een verticale splitsing door overdracht of toedeling 8
te kunnen onderwerpen aan een toestemmingsvereiste
en dat zulks andere wijzen van verticale
splitsing (anders dan door overdracht) onverlet
laat? Zo ja, kunnen deze andere wijzen niet worden
onderworpen aan een toestemmingsvereiste? Of
dient lid 2 zo te worden opgevat dat verticale splitsing
alleen kan plaatsvinden door overdracht en dat
de wetgever bedoelt dat een verticale splitsing welke
niet plaatsvindt door een overdracht, niet kan
19 januari 2013/6958 WPNR . . .
VERTICALE SPLITSING VAN ERFPACHT
bestaan? Wat is derhalve de oorsprong en de reden
van de opgenomen koppeling “splitsing-overdracht”?
4. Parlementaire geschiedenis
Aangezien nergens in het BW is omschreven wat verticale
splitsing als begrip inhoudt (anders dan de
horizontale splitsing) kan wellicht de parlementaire
geschiedenis antwoorden op deze vragen geven.
Daaruit blijkt dat art. 5:91 en 5:92 BW in het Ontwerp-Meijers
en het Regeringsontwerp nog in één
ontwerpart. 5.7.1.5. waren opgenomen. Voor een
beter begrip van de eerder genoemde koppeling tussen
splitsing en overdracht, geef ik hieronder de
tekst van de voorgestelde artikelen in het Ontwerp-
Meijers en het Regeringsontwerp weer.
Het voorgestelde art. 5.7.1.5. in het Ontwerp-Meijers
luidt als volgt:
“1. Een erfpachter kan zijn recht op de gehele
zaak of op een deel daarvan aan een ander
overdragen.
2. Na een overdracht is de nieuwe erfpachter
hoofdelijk met de vorige voor reeds verschenen
termijnen van de canon aansprakelijk.
Voor de termijnen die na de overdracht verschijnen,
is uitsluitend de nieuwer erfpachter
aansprakelijk.
3. Na een splitsing van de erfpacht zijn de erfpachters
van de delen hoofdelijk voor de
gehele canon aansprakelijk.
4. Bij de akte van vestiging kan van het in de
vorige twee leden bepaalde worden afgeweken.”
De Toelichting-Meijers 9 geeft daarbij aan dat aan de
toenmalige bevoegdheid tot overdracht door de erfpachter
van zijn erfpachtrecht, gegeven in art. 771
(oud) BW, toegevoegd is dat “de erfpachter het recht
kan splitsen door zijn recht op een deel van de zaak
over te dragen” (onderstreping JRK). Interessante
opmerking, maar daar blijft het bij omdat in het vervolg
op deze toelichting verder slechts wordt ingegaan
op de (hoofdelijke) aansprakelijkheid voor de
5. Te weten één erfpachtrecht ten aanzien van het kantoorgebouw
en één erfpachtrecht ten aanzien van de parkeerplaatsen.
6. Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 2008, nr. 225.
7. De horizontale splitsing betreft de splitsing in appartementsrechten;
daarvoor bestaan de art. 5:91 lid 3 en 5:106
leden 2 en 7 BW. Dit laat ik in deze bijdrage verder buiten
beschouwing. Uitgebreider hierover, onder meer, J.D. de
Jong en H.D. Ploeger, “Erfpacht en opstal”, Monografieën
BW. B28, Deventer: Kluwer 2009, nr. 32.
8. De toedeling laat ik gemakshalve in deze bijdrage verder
buiten beschouwing, maar daarvoor geldt hetzelfde.
9. Parlementaire geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek.
Boek 5. Zakelijke rechten, p. 310.
33