Woningmarkt in goede en slechte tijden - Vastgoed Belang

RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl
Woningmarkt in goede en slechte tijden
Effecten van woningmarktinstrumenten in crisistijd

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers
en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de
bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede
opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research
en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere
onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl
Woningmarkt in goede en slechte tijden
Effecten van woningmarktinstrumenten in crisistijd
Opdrachtgever
Ministerie van VROM
Auteurs
Rob de Wildt
Jan van der Schaar
Uitgave
september 2010
Rapportnummer
P14370
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam
Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail info@rigo.nl ∙ www.rigo.nl

Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 Inleiding 1
Hoofdstuk 2 Woningmarkt in crisis 3
2.1 Crisis en crisiseffecten 3
2.2 Resumerend 6
Hoofdstuk 3 De instrumenten 7
3.1 Woningmarktinstrumentarium 7
3.2 Een afbakening: doelen en effecten 8
3.3 De financiering van koopwoningen 8
3.4 Lagere woonlasten in de koopsector 11
3.5 Garanties bij nieuwbouw 12
3.6 Grondexploitatie en verevening 13
3.7 Huurbescherming en huurprijsregulering 14
3.8 Huurtoeslag 15
3.9 Borging corporatiefinanciering 15
3.10 Interne subsidies corporaties 16
Hoofdstuk 4 Conclusies 19
Bijlagen
Bijlage 1 Verslag bijeenkomst ‘woningmarktinstrumenten in crisistijd:
de koopsector’ 25
Bijlage 2 Verslag bijeenkomst ‘woningmarktinstrumenten in crisistijd:
de huursector’ 29
Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1
Inleiding
Op verzoek van het Ministerie van VROM / WWI heeft RIGO verkend welke effecten het woningmarktinstrumentarium
heeft gehad in de crisis van 2008 -2009. Het woningmarktinstrumentarium
is erop gericht de beleidsdoelen van het ministerie te realiseren. Die doelen zijn: bevo rderen
van kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen en van de leefbaarheid
van de woonomgeving.
De vraag is of en in hoeverre in de crisis de verschillende bestaande instrumenten het gewenste
effect hebben gesorteerd. Het is mogelijk dat door de omstandigheden tijdens de crisis het
effect gunstiger of averechts is geweest, of dat de crisis de werking niet wezenlijk heeft vera nderd.
De speciale maatregelen die tijdens de crisis zijn getroffen blijven bij de analyse buiten
beschouwing.
De verkenning is verricht door de verschillende ontwikkelingen die zich in de woningmarkt
hebben voorgedaan te analyseren en door in een tweetal workshops, een voor de koop - en een
voor de huursector, aan deskundigen en betrokkenen een aantal vragen voor te leggen. De
algemene werking van de diverse instrumenten is weergegeven en vervolgens is de vraag besproken
wat tijdens de crisis anders gegaan zou zijn zonder dit instrument.
In deze rapportage worden de uitkomsten van de analyse en van de workshops beschreven. In
het volgende hoofdstuk geven we een overzicht van de verschillende instrumenten en van de
effecten van de crisis op de woningmarkt. In hoofdstuk 3 gaan we in op de afzonderlijke instrumenten
die tijdens de crisis van belang zijn geweest. In hoofdstuk 4 worden conclusies en
een nabeschouwing weergegeven.
Het onderzoek werd van de kant van het Ministerie van VROM / WWI begeleid door Frank van
Dugteren, Jeroen Maas en Rik de Boer. Wij danken de deelnemers van de workshops voor hun
medewerking.
1
Inleiding

2
Woningmarkt in goede en slechte tijden

Hoofdstuk 2
Woningmarkt in crisis
2.1 Crisis en crisiseffecten
De beelden van de Nederlandse woningmarkt vóór 2008 lopen uiteen. Sommigen me nen dat
sprake was van een uitbundige ontwikkelingsmarkt. Van Joolingen spreekt van een uitzinnige
hype 1 . Die hype heeft zich wel in de periode 1995-2002 voorgedaan met prijsstijgingen voor
bestaande woningen boven de 10% per jaar, maar is ons inziens daar na tot bedaren gekomen.
De crisis in de economie heeft zich in de woningmarkt van 2008-2009 behoorlijk doen gelden.
De verkopen van woningen, zowel bestaande als nieuwe, zijn sterk gedaald. De daling was na
2006 al ingetreden doordat de gemiddelde hypotheekrente was opgelopen (2005 onder 4%, in
2008 boven 5%). In 2008 was de daling nog 10% ten opzichte van 2007, in 2009 ligt het niveau
een derde onder dat van 2008. Dit werkt door in dalende prijzen van woningen, waardoor de
betaalbaarheid verbetert. Als we schatten dat de kwaliteit van de eigenwoningvoorraad jaarlijks
met zo’n 1 tot 2% toeneemt is de jaarlijkse prijsstijging tussen 2003 en begin 2008 te zien
als min of meer stabiel, omdat dan met rond 4% per jaar de prijzen ongeveer de inflatie en
kwaliteitsontwikkeling volgen.
Sinds begin 2008 is dit pad verlaten en de prijsdaling van -4,4% in juli 2009 is bij 1% inflatie en
1-2% kwaliteitsontwikkeling te interpreteren als -7%. Het dieptepunt in de prijsontwikkeling
lijkt eind 2009 / begin 2010 in zicht te komen: het tempo van de daling neemt af.
Figuur 1 P r ijsontwikke lin g bestaande koopwoningen als percentag e ten opzichte van een
25
20
15
10
5
0
-5
jaar eerd er (b ron C BS/kad aster, juni 201 0)
-10
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
woningprijzen inflatie
1 Van Joolingen, Kersten, Franzen, Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis, Den Haag 2009, p.10.
3
Woningmarkt in crisis

4
De nieuwbouw dreigt sterk in te zakken, al is dit ook eind 2009 nog niet direct zichtbaar in veel
minder opleveringen. Eind 2008 deed zich een daling van 8% voor in de gereedmeldingen (12maandsvoortschrijdend
gemeten), maar deze daling heeft daarna nog niet doorgezet. Het e ffect
van de forse daling in op papier verkochte woningen (in mei 2009 gehalveerd ten opzichte
van mei 2008) laat zich pas later voelen. De hoop is dat dit deels wordt gecompenseerd door
een hogere productie van huurwoningen.
Begin 2010 zien we nu wel een beduidende daling van het aantal verl eende bouwvergunningen,
de gereedmeldingen blijven nog op een hoog niveau. De daling in het eerste kwartaal 2010 lijkt
nog een correctie op de piek van december 2009.
Inmiddels heeft het Rijk in drie tranches extra subsidies beschikbaar gesteld om de nieuw bouw
te stimuleren. Die richt zich specifiek op woningbouwprojecten die blijven hangen in de pla nvorming
en snel van start kunnen gaan. De ontwikkelende partijen komen in overleg met g emeenten
en corporaties tot aanpassingen in projecten waardoor afgeweken kan worden van
het patroon van verplichte voorverkoop aan toekomstige bewoners.
Figuur 2 Ontw ik keling woningproduct ie: c ris is voornamelijk z ich tbaar in ve rk open op
110.000
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Woningmarkt in goede en slechte tijden
papier (u itg if te GIW-ce r tificaten ) , pas recen t in de bouwvergunn i ngen. Bron
CBS/GIW/MNW , bewerking RIG O
dec 1995
dec 1996
dec 1997
dec 1998
dec 1999
dec 2000
dec 2001
dec 2002
bouwvergunningen gereedmeldingen GIW certificaten
Een analyse van het WoON naar potentiële problemen in de koopmarkt laat zien dat van 2002
tot 2006 de groep met (te) hoge hypotheeklasten aanzienlijk is gegroeid. In 2002 had 9% van de
woningeigenaren een hypotheekschuld hoger dan 90% van de woningwaarde, in 2006 was dat
16% geworden en sindsdien zal die groep verder gegroeid zijn. De gemiddelde hypotheeklast
van die groep daalde van 2002 naar 2006 wel van 116% naar 110%. De jongere kopers, tot 40
jaar, domineren. De gemiddelde hypotheekschuld van deze groep is tweemaal zo hoog als het
Nederlands gemiddelde. Dit generatieverschil tussen oudere en jongere woningeigenaren is
een structureel gegeven in de woningmarkt, dat echter door aflossingsvrij lenen en nieuwe
investeringen in de woning op latere leeftijd kan afvlakken.
dec 2003
dec 2004
dec 2005
dec 2006
dec 2007
dec 2008
dec 2009

De Nederlandse hypotheekschuld groeide in deze jaren harder dan de woningwaarde (+30%
tegen + 21%). Het risico op insolventie in de huidige crisis ligt vooral bij de groep met een hoge
hypotheekschuld. Op het moment dat er koopkrachtverlies optreedt, bijvoorbeeld door werkloosheid
loopt deze groep huiseigenaren een groot financieel risico. Bij dalende woningprijzen
zal deze groep snel groter worden.
Algemeen is de verwachting dat deze crisis nog lang zal doorwerken. Het herstel gaat lang duren
en in de herstelperiode kunnen weer andere voor de woningmarkt nadelige effecten optr eden.
Te denken valt aan hogere rente en sterke overheidsbezuinigingen. De crisis van 1979 -
1981 leidde pas in de tweede helft van de jaren tachtig tot een eerste herstel. Anderen wijzen
erop dat bij herstel de woningvraag weer sterk kan toenemen en tot onbeheerste prijsreacties
kan leiden, gegeven de beperkte aanbodsreactie in de woningmarkt. Wat dit betreft lijken dus
meerdere scenario’s denkbaar. Er is nog veel onzekerheid. Is maart 2009 het dieptepunt geweest?
Gaat het herstel op de beurzen rap verder of komt er nog een tweede dip? Of krijgen
we stabilisatie op een veel lager niveau? Hoe werken de grote vermogensverliezen door i n de
reële economie? Hoever loopt de werkloosheid op in Nederland?
Het Ministerie van VROM vraagt een analyse van het instrumentarium op de effecten ervan in
crisistijd. Werken ze dempend of versterkend? De vraag is ook om te kijken naar de structurele
veranderingen op de woningmarkt als gevolg van de crisis. Die ligt vooral in de kredietverl ening.
Het is te verwachten dat de financiering voor de vastgoedsector minder uitbundig zal
worden. Strengere beoordeling van de leencapaciteit en mogelijk ook hogere rente remt de
vraag naar woondiensten en zal ook een neerwaarts effect hebben op de prijs en de invest eringsruimte
voor verhuurders en kopers.
figuur 3 Ontw ik ke ling wo ningve rkopen: s te rke da ling in 2 008 -20 09 (b ron: Ka daster/CB S)
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Momenteel lijkt de neergang af te remmen. Het aantal woningverkopen neemt in 2010 licht toe
ten opzichte van het dieptepunt in 2009. In de huursector zien we vooral vermindering van de
mobiliteit: mensen blijven in hun woning. De vraagdruk neemt daardoor toe.
Voor starters biedt de koopsector meer ruimte, maar de financiering is wel moeilijker gewo rden,
terwijl in de huursector minder ruimte is. De verhuurders missen opbrengsten uit de ve rkoop
van bestaande en nieuwe woningen waarmee ze nieuwe investerin gen bekostigen. Daarnaast
leidt inflatievolgend huurbeleid tot lagere huuropbrengsten in de komende jaren, he tgeen
hun bedrijfswaarden aantast.
5
Woningmarkt in crisis

6
Echte drama’s als gevolg van de crisis doen zich vooral aan de voorkant van de bouwketen en in
de transactiegerichte branches voor: architecten, ontwikkelaars, makelaars en notarissen zijn
tot nog toe de zwaarst getroffen groepen.
De crisismaatregelen die de overheid tot nog toe heeft getroffen zijn gericht op direct resu ltaat:
verruiming van de NHG en financiering van corporaties, stimuleren van stilvallende projecten
en investeringen in verbetering van de bestaande woningvoorraad (energiebesparing).
2.2 Resumerend
De verkoop van woningen is eind 2008 sterk teruggevallen, nadat deze in de jaren ervoor al
licht was gedaald. Dat geldt zowel voor de markt van bestaande woningen als van die van
nieuwe woningen. Kopers hebben hun gedrag gewijzigd. Liever eerst het eigen huis verkopen
en dan pas een nieuwe woning. Starters hadden niet de last van een te verkopen woning en
kregen meer ruimte om een huis te vinden. Ze konden en kunnen echter weinig eigen ve rmogen
in een huis investeren en hebben geen ruim inkomen, waardoor ze zijn aangewezen op
het goedkopere aanbod.
In de jaren 2003-2008 ligt de jaarlijkse prijsstijging van woningen op 3 tot 4% per jaar. De
nieuwbouw lag op een vrij constant niveau. Wel is het prijsniveau hoog gebleven en bleef
daardoor ook de toegang tot de koopmarkt beperkt.
In de crisis van 2008-2009 stagneerde vooral de verkoop van duurdere woningen en d at was
een van de oorzaken van de stap terug in de woningprijzen. Maar ook gecorrigeerd voor w oninggrootte
en WOZ-waarde liepen de verkoopprijzen terug: er heeft zich een reële prijsdaling
in de orde van 5% voorgedaan in 2009. In de meer gespannen markten van de Noordvleugel
van de Randstad is inmiddels wel weer sprake van prijsherstel, bij een lager transactievolume.
In sommige perifere gebieden was de prijsval veel minder, mogelijk omdat ook voor de crisis de
vraag al sterk was weggevallen.
Woningmarkt in goede en slechte tijden

Hoofdstuk 3
De instrumenten
3.1 Woningmarktinstrumentarium
De belangrijkste functies van het woningmarktinstrumentarium zijn bescherming en garanties
(van belangen van actoren) en stimulering (van ontwikkeling). In onderstaand schema zijn deze
weergegeven, waarbij een kleur is gebruikt voor de onderdelen die we als de belangrijkste instrumenten
beschouwen en die daarom in het vervolg aan de orde komen.
F iguur 4 Funct ies woning markt instrumenta r ium
1. Huurvoorraad
a. Huurbescherming
b. Huurprijsregels
c. Wettelijke huurverhoging
d. Verhuiskostenvergoeding
e. Huurtoeslag
f. WSW
2. Eigen woningbezit
a. Hypotheekrenteaftrek en huurwaardeforfait
b. NHG koop en renovatie
c. Startersleningen
d. GIW nieuwbouw
3. Gebiedsontwikkeling en nieuwbouw
a. BLS
b. Verevening / GREX / Grondprijs sociale huur
c. Onrendabel corporaties
d. ISV
e. GIW nieuwbouw
4. Voorraadaanpassingen
a. Splitsingsregels
b. Woonvisie
c. Prestatieafspraken
d. VvE-beheer
e. Energiebesparing
5. Ruimtelijke Ordening
a. Bestemmingsplan
b. Bouwbesluit nieuw en bestaand
Groen weergegeven: hier ligt het accent op bescherming en garanties, blauw: op de
(vraag)stimulering, vooral via subsidies, oranje: geeft het instrumentarium weer dat onder beide
noemers is te plaatsen. De bescherming en garanties kunnen zich op verschillende belan ghebbenden
richten: soms de bewoner, soms de financier of verhuurder, soms de omwonenden
of maatschappelijke belangen.
In slechte tijden kan de bescherming, garantie of stimulering extra wenselijk zijn. Het is echter
ook denkbaar dat de effecten van de instrumenten anders zijn dan gedacht, of juist dan niet
goed uit de verf komen. Een beoordeling daarvan moet worden gezien tegen de achtergrond
van de doelen waarvoor de instrumenten er zijn.
7
De instrumenten

8
3.2 Een afbakening: doelen en effecten
Als het gaat om de doelen en de effecten van het woningmarktinstrumentarium in normale
tijden en in crisistijd, kunnen we een splitsing maken tussen instrumenten die gedurende de
een stabiliserend of versterkend effect hebben gehad en instrumenten die neutraal werkten of
geen effect hebben gehad.
Het woningmarktbeleid van het rijk is in het algemeen gericht op de prijs, kwaliteit en beschikbaarheid
(kwantiteit) van woonruimte en op de leefbaarheid van de woonomgeving. Voldoende
woningen, met een goede kwaliteit en betaalbaar voor de te onderscheiden doelg roepen in een
goede woonomgeving is het adagium. In crisistijd staat dit onder druk.
In een tweetal bijeenkomsten is dit met deskundigen besproken, een gericht op de huursector
en een gericht op de koopsector. Dat hebben we gedaan door eerst de algemene w erking van
het instrument te bespreken en vervolgens na te gaan wat er in de crisistijd gebeurd zou zijn
zonder het instrument. Daaruit is het effect in de crisistijd af te leiden.
In de koopsector zien we vooral effecten bij:
Woningmarkt in goede en slechte tijden
Woningfinanciering en NHG-garanties;
Lagere woonlasten in de koopsector
Garanties bij nieuwbouw;
Grondexploitatie en verevening;
In de huursector liggen de effecten vooral bij:
Huurbescherming en huurprijsregulering;
Huurtoeslag;
Borging corporatiefinanciering;
Interne subsidiering door corporaties.
Dit zijn de thema’s die hier verder worden uitgewerkt en beschreven. Afsluitend wordt bij ied ere
paragraaf beknopt een opsomming gegeven van de algemene doelen van het instrument en
de effecten ervan in crisistijd.
3.3 De financiering van koopwoningen
Het wezenlijke kenmerk van de crisis was dat de financiering door banken wereldwijd sterk is
gekrompen. In oktober 2008 durfden banken niet meer onderling te lenen. Rentetarieven sch oten
omhoog. De financiering van particulieren, bedrijven en instellingen kwam tot stilstand.
Voor de vastgoedsector gaf dat grote problemen, vanwege de afhankelijkheid van externe f inanciering.
In de Nederlandse woningbouw is dit verschijnsel beperkter geweest dan in ma rkten met een
sterke overproductie van woningen, waarvoor de VS, Spanje en Ierland model staan. De ove rproductie
was het gevolg van een sterke aanbodsreactie op de vraag. De sterke krimp in het
aantal verkopen leidde daar tot forse leegstand, ook in het ni euwbouwaanbod en vervolgens
scherpe prijsdalingen.
De RICS European Housing Survey 2010 gaat in op de verschillen tussen de VS en veel Europese
landen in de nasleep van de kredietcrisis. De landen, waaronder Nederland, die een gebrekkige
aanbodsreactie kennen wanneer de woningprijzen sterk stijgen zijn nu in het voordeel. Ze he bben
geen grote onverkochte voorraad woningen. Wanneer de markt herstelt kan de bouwmarkt
ook sneller aantrekken, omdat in de bestaande voorraad geen heel grote leegstand optreedt.
Dat is vooral te zien als een geluk bij een ongeluk, want de nadelen van een systeem met hoge
prijzen door een gebrekkige aanbodsreactie blijven groot in andere tijden.

Als er in de Nederlandse woningmarkt sprake was van een hype, dan geldt dat voor de woni ngfinanciering.
De omvang van de hypotheekmarkt is tot en met 2009 wel sterk toegenomen.
Vanaf 2003 wordt die groei geheel georganiseerd in zogeheten SPV (vermarkte hypotheekport efeuilles,
securitisatie). Het is aannemelijk dat de NHG-gegarandeerde hypotheken een belangrijk
aandeel hebben in de SPV-hypotheekportefeuilles: deze hebben een lager risicoprofiel en
lenen zich daardoor beter voor de verpakking in deze portefeuilles. Ze kunnen echter niet de
groei van de SPV geheel verklaren: de laatste jaren groeide de NHG-garanties met 10-12 miljard
per jaar. De verkopen in de bestaande woningmarkt laat in 2006 en 2007 een recordomzet zien
van 50 miljard, in 2009 zakt dit terug naar 30 miljard. De nieuwbouw koopmarkt (verkopen op
papier, voordat de bouw start) kwam in de jaren 2005-2008 op zo’n 10-12 miljard per jaar uit
(exclusief de zelfbouw). In 2009 zakt dit terug naar 5 miljard. Tezamen genomen daalt de omzet
in de koopmarkt dus van 62 miljard in 2006-2007 naar 35 miljard in 2009, bijna een halvering.
Dat is goed zichtbaar in de nieuwe hypotheken die met zo’n 30 miljard dalen (figuur 5).
F iguur 5 Ontw ik keling h y potheekma rk t: ste rk e da ling nieuwe hypotheken in 2008 -20 09 ,
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
terw ijl groei hypothee kschuld doorz et (b ron: Kadas ter/ DN B , bewe rk ing RIG O )
mln €
4 kwartalen
voortschrijdend
2005-4 2006-4 2007-4 2008-4 2009-4
De omzet in de bestaande woningmarkt is inclusief de doorstroming, waarbij kopers een flink
deel van de woningprijs zullen financieren uit de opbrengst van de verkochte woning en hun
lopende hypotheek. Het is dus logisch dat de groei van de hypotheekschuld lager ligt dan de
omzet in woningverkopen (nieuw en bestaand). In deze groei heeft een deel betrekking op e xtra
hypotheken voor verbouw of dergelijke (15-20%). Herfinancieringen vormen ongeveer een
kwart van het volume aan eerste hypotheken. 2
2 Kwartaalberichten Kadaster.
nieuwe hypotheken groei hypotheekschuld
9
De instrumenten

10
F iguur 6 Woninghypo theken in miljoenen € , vanaf 2000 ste rke groei SP V, specia l pu rpose
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
Woningmarkt in goede en slechte tijden
0
vehicles (b ron: DN B, bewe rk ing RIGO)
De NHG-garanties voor hypothecair krediet hebben in de kredietcrisis geholpen om de koo pmarkt
gaande te houden. In 2009 is het aandeel van NHG-gegarandeerde hypotheken sterk
gegroeid. In de jaren 2006 en 2007 hadden de NHG-garanties een beduidend lager aandeel bij
een groeiend aantal transacties. De groei in 2008 en 2009 laat zien dat de NHG in de crisisper iode
de woningfinanciering heeft ondersteund: terwijl het aantal transacties in de bestaande
voorraad en de verkoop van nieuwe te bouwen woningen fors terugviel groeit het aantal NHG -
garanties. Het aandeel in 2007 lag op ongeveer 25% van alle transacties, in 2009 ging het ric hting
45%.
Figuur 7 Woningf inanciering met NH G, in aantallen woningen: na topjaa r 2 0 05 een t e-
rugva l en n ieuwe gro ei t ij dens de k redietc r isis (b ro n: WEW)
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Institutionele beleggers Banken SPV
0 25.000 50.000 75.000 100.000 125.000 150.000
aankoop verbetering
Tijdens de crisis heeft de NHG een stabiliserende werking gehad. Zonder NHG zou de terugval
in woningverkopen waarschijnlijk nog sterker zijn geweest. Door hogere renteopslagen zouden
meer kopers financieringsproblemen krijgen. Voor banken biedt de NHG zekerheid. Het NHG -

segment in de woningfinanciering is wel afgebakend: de dure woningen en de inkomensr isico’s
komen niet in aanmerking.
In de periode voor de crisis heeft de NHG mogelijk bijgedragen in de groei van de woningfina nciering,
door de ruimte die geboden werd aan SPV’s. De groei van SPV’s kan echter niet geheel
op het conto van de NHG-financieringen worden geschreven. Tijdens de crisis zijn deze SPV van
essentieel belang geweest voor banken om hun liquiditeit te houden. De hypotheekportefeui lles
zijn toen vooral gebruikt als onderpand voor de belening bij de Europese Centrale Bank 3 .
Naar schatting van de DNB gaat het in een periode van 2 jaar na augustus 2007 om 180 miljard,
waarin de met NHG gegarandeerde Mortgage Backed Securities (MBS) een groot aandeel ha dden.
De voortgaande groei van de hypotheekfinanciering is een direct gevolg van de doors troming
en de groei van de koopmarkt. De toetreders op de koopmarkt zijn zelden in staat om de aa nkoop
uit eigen vermogen te financieren, terwijl de uittreders een veel beperktere financiering
hebben. Zo is in 2009, in een ingezakte woningmarkt de uitstaan de hypotheekschuld nog met
32 miljard (5%) gegroeid. Zonder die groei zou het effect van de kredietcrisis nog veel dramat ischer
zijn geweest.
Financiering koopwoningen
Over de NHG als woningmarktinstrument kunnen we resumerend stellen dat het effect in het algemeen
is dat:
het woningbezit wordt bevorderd;
meer transacties mogelijk worden gemaakt;
de NHG woningkwaliteit bevorderd via tweede hypotheken met garantie;
er een licht prijseffect is, door premie versus rentevoordelen.
In de crisis zien we dat door de beschikbaarheid van de NHG:
dankzij meer garanties de koopmarkt gaande wordt gehouden;
de NHG-premie wel hoger wordt door toegenomen risico;
de NHG-portefeuilles van groot belang zijn geweest om het bankenstelsel liquide te houden, dankzij
het onderpand van deze hypotheekportefeuilles;
door het wegvallen van vooral dure transacties het NHG-aandeel ook kan groeien.
3.4 Lagere woonlasten in de koopsector
In de koopmarkt is de hypotheekrenteaftrek van grote invloed. Het dempende effect op de
woonlasten werkt door in een extra vraag naar koopwoningen en daardoor hogere vraagprijzen.
Naast dit generieke instrument zijn er ook nog regelingen voor specifieke groepen: de sta rtersleningen,
BEW-subsidie, Koopgarant, TeWoon.
Gedurende de crisis is van medio 2008 tot heden een sterke afname van de vraag zichtbaar,
vooral aan de bovenkant van de markt. Kopers zijn ervoor beducht een te grote financiële ve rplichting
aan te gaan. Woningzoekenden zijn terughoudender geworden, doorstromers wachten
met de aankoop van een huis tot de eigen woning is verkocht. Dit risicomijdend gedrag is ve rklaarbaar,
gegeven de onzekerheid over de economische ontwikkeling en de toegenomen ris ico’s.
Dat gebeurt ondanks de hypotheekrenteaftrek. Het effect van de crisis is met de aftrek
niet wezenlijk anders dan zonder. De wegvallende vraag heeft vooral te maken met onzekerheid
3 DNB, Statistisch Bulletin, december 2009, p.19-24.
11
De instrumenten

12
over de toekomst. Door dalende prijzen en mogelijk hogere woonlasten in de toekomst heeft
de verkoop van de huidige woning prioriteit voor het kopen van een nieuwe en wordt een a fwachtende
houding beloond. Omdat de rente eerder naar beneden dan naar boven bewoog
bleven de lasten voor de overheid in de vorm van belastingkorting beperkt.
Het is te verwachten dat bij een verminderde dynamiek in de woningmarkt huiseigenaren vaker
in de huidige woning zullen investeren in plaats van te verhuizen. Deze keuze zou men in een
stelsel zonder hypotheekrenteaftrek waarschijnlijk ook zo maken.
We zagen hiervoor dat de uitstaande hypotheekschuld tijdens de crisis nog sterk is gegroeid,
maar wel minder dan in perioden met (flinke) economische groei. De groei van de schuld is
vooral een gevolg van enerzijds verschuiving van generaties (jongeren gaan schulden aan om
bezit van ouderen over te nemen) en anderzijds van de toename van aflossingsvrije financi ering
en bijlenen voor investeringen in de voorraad. De grote bereidheid van woningeigenaren
om via leningen het woningbezit te financieren is een factor die de financiële sector groot
heeft gemaakt en houdt.
De afnemende vraag leidt tot lagere prijzen en verbetert de toegankelijkheid van de wonin gmarkt
voor inkomensgroepen die daar tot nog toe niet bij konden. Voor deze groep met lagere
inkomens, die ook zoekt naar relatief goedkope woningen, sp eelt ook de koopsubsidies mee in
de koopbeslissing. Deze koopsubsidies helpen mee om woningverkopen in elk geval ten dele
overeind te houden. De BEW-regeling wordt sterker aangesproken. Daarnaast is de korting op
corporatiewoningen in verschillende formules van belang.
De beschikbaarheid van de hypotheekrenteaftrek heeft per saldo toch geen duidelijk effect in
de crisis. Ook zonder deze aftrek zou de vraaguitval zijn opgetreden. Dat zou anders geweest
zijn bij een sterke rentestijging: dan zouden zowel de woonlasten als de belastingkorting sterk
kunnen oplopen. Door de langere rentevaste perioden die in Nederland gebruikelijk zijn zou dit
effect worden gedempt en mogelijk uitgefaseerd, indien de stijging van korte duur zou zijn.
Lagere woonlasten in de koopsector
De werking van hypotheekrenteaftrek en koopsubsidies in het algemeen is dat:
het woningbezit wordt bevorderd;
meer transacties mogelijk worden gemaakt;
de woonlasten worden verminderd;
in verhouding tot de hypotheekrenteaftrek het effect van de koopsubsidies in aantallen en geld be-
perkt is.
In de crisis zien we dat door de beschikbaarheid van de belastingkorting en de koopsubsidies in comb inatie
met prijsdaling:
de hypotheekrenteaftrek geen speciaal effect heeft, doordat de inkomens tot nog toe op p eil bleven
en de rente laag is gebleven;
een afwachtende houding niet zal worden doorbroken;
starters gemakkelijker toegang krijgen;
de koopmarkt een lichte duw in de rug krijgt;
de verkopen door corporaties minder inzakken dan de rest van de markt.
3.5 Garanties bij nieuwbouw
De nieuwbouw in de koopsector kent een driedeling naar investeerders: de eigenbouw, de
bouwers voor de markt en de woningcorporaties. De eigenbouwers moeten zelf voor hun fina n-
Woningmarkt in goede en slechte tijden

ciering instaan. De bouwers voor de markt maken op grote schaal gebruik van de garantie om
het financieringsrisico voor de individuele koper op te vangen 4 . Woningcorporaties maken ook
wel gebruik van dit instrument, maar kunnen gemakkelijker nog niet verkochte woningen in
aanbouw nemen, die ze dan in verhuur kunnen nemen. In dat geval kunnen ze nog gebruik m aken
van WSW-borging.
Onderdeel van de garantie vormt de regulering van de portefeuille van woningen in aanbouw.
Ontwikkelaars mogen slechts onverkochte woningen in aanbouw heb ben voor zover hun solvabiliteit
dat toelaat. Dit mechanisme, dat na de woningbouwcrisis rond 1980 de koopmarkt is
gaan beheersen, zorgt ervoor dat er geen grote onverkochte voorraad woningen in aanbouw
kan zijn. Zonder deze rem op de woningbouw zouden de borgende instellingen te grote risico’s
lopen op de afgegeven afbouwgaranties bij faillissement van de ontwikkelaar.
In Spanje en Ierland drukken aanzienlijke aantallen onverkochte nieuwbouwwoningen zwaar op
de woningmarkt (vooral bij bouwers en banken), met ook weer een forse uitstraling op de economie.
In vergelijking daarmee is de Nederlandse woningbouwmarkt tot nog toe veel gespaard
gebleven. Faillissementen van ontwikkelaars waren er tot nog toe nog niet zoveel. Ontwikk elaars
hebben wel hun productielijnen sterk moeten inkrimpen, maar hebben de mogelijkheid
investeringen terug te schroeven. De garantiestructuur zorgt dat zowel in goede als slechte
tijden de productie geen eigen leven leidt, maar de verkoop van woningen op de voet blijft
volgen. Conjuncturele schommelingen worden daardoor niet tegengehouden, wel de grote
investeringsrisico’s van overproductie in dalperioden. Ten tijde van grote vraag is er ook een
pijplijnvertraging, voordat de productie in die vraag kan voorzien.
Garanties bij nieuwbouw
De garanties bij nieuwe koopwoningen zorgen in het algemeen voor:
een waarborg voor de kwaliteit en de financiering van nieuwbouw;
een vraagvolgende regulering van de nieuwbouwproductie;
In de crisis zien we dat door de geringere verkoop van woningen voorafgaand aan de bouw:
ontwikkelaars worden afgeremd om projecten in aanbouw te nemen;
hierdoor weinig onverkochte woningen in aanbouw zijn genomen;
de pijplijn van projecten in ontwikkeling en in aanbouw droogvalt;
het herstel van de nieuwbouwproductie de nodige tijd gaat vergen.
3.6 Grondexploitatie en verevening
In de grondexploitatie van ruimtelijke plannen komen meerdere elementen van het wonin gmarktinstrumentarium
samen. De WRO en mogelijkheden van gemeenten om het woningbouwprogramma
te sturen leiden samen tot een woningdifferentiatie, die mogelijk is dankzij de
verevening van grondopbrengsten. Een samenstel van hoge prijzen voor koopwoningen en lage
opbrengsten van sociale huurwoningen en eventueel aanvullende subsidies (ISV, BLS) zorgt
ervoor dat bouwplannen in samenhang kunnen worden ontwikkeld.
De kwaliteit van deze ruimtelijke inrichting wordt bepaald door de totale opbrengst van ve rschillende
typen woningen. Het wegvallen van het segment dat het meest opbr engt, de dure
koopwoningen, slaat een flink gat in alle lopende planexploitaties. Behalve dat dit dwingt tot
4 Tot begin 2010 was dit de GIW-garantie. Nu het GIW is opgeheven wordt het garantiestelsel voortgezet
door in hoofdzaak de borgende instellingen SWK en Woningborg/Stiwoga. De garantie omvat naast het
afbouwrisico tijdens de bouw ook een 5-jarige garantie op bouwgebreken na oplevering.
13
De instrumenten

14
aanpassing van het plan om het haalbaar te maken ondergraaft dit ook het draagvlak voor de
sociale huurwoningen. Veel gebiedsexploitaties komen acuut in de problemen en daarmee de
investerende gemeenten en ontwikkelaars. Zij moeten het verlies nemen.
Grondexploitatie en verevening
Bij grondexploitatie en verevening geldt in het algemeen dat:
Gedifferentieerde woningbouwplannen worden gerealiseerd;
Projecten met lage opbrengsten haalbaar zijn dankzij andere met hogere opbrengsten;
Zowel binnenstedelijke als uitlegproductie tot uitvoering komt.
In de crisis zien we dat door het wegvallen van winstgevende delen van plannen:
Planherzieningen nodig zijn, waarbij de plankwaliteit vermindert;
Op lopende exploitaties verliezen moeten worden genomen;
De realisatie van plannen vertraging oploopt;
Verevening de procyclische werking van de woningmarkt versterkt.
3.7 Huurbescherming en huurprijsregulering
De laatste jaren is een inflatievolgend huurbeleid gevoerd. Dit beleid werkt vraagonderste unend
en prijsverlagend, maar remt ook de investeringen in de huurvoorraad en de uitbreiding
daarvan. Voor zover mogelijk wijken investeerders uit naar het geliberaliseerde deel van de
huurmarkt. In het gereguleerde segment leidt de lagere huuropbrengst bij sommige corporaties
tot budgettering van de investeringen. Bij andere corporaties probeert men de kwaliteit op peil
te houden door het huurniveau waar mogelijk te verhogen en door een hogere onrendabele
investering te accepteren. Dit laatste zal vaak wel tot gevolg hebben dat men minder woningen
realiseert.
In de crisis neemt de vraag naar goedkopere huurwoningen toe. De huurb escherming voorkomt
dat er verdringing plaatsvindt van zittende huurders door anderen die een hogere huur zouden
kunnen betalen. De huurprijs is betrekkelijk ongevoelig voor conjuncturele schommelingen, die
in koopprijzen wel zichtbaar zijn in de crisis: daar vinden prijsdalingen plaats, terwijl huurwoningen
de inflatie blijven volgen en licht in prijs stegen. Als gevolg van de regulering kunnen
prijs en aanbod weinig variëren, de toegenomen vraag leidt dan tot langere wachttijden.
Huurbescherming en huurprijsregulering
Bij huurbescherming en huurprijsregulering geldt in het algemeen dat:
De vraag naar woningen wordt ondersteund;
De prijs van het wonen wordt verlaagd;
Investeringen in de huurvoorraad en uitbreiding ervan worden geremd.
In de crisis zien we dat de vraag naar goedkopere huurwoningen toeneemt, waarbij:
Zittende huurders niet kunnen worden verdrongen;
De huursector betrekkelijk immuun is voor conjuncturele schommelingen;
Gegeven de inflexibele voorraad en prijs vooral wachttijden zullen oplopen ;
Huur- en koopsector sterker van elkaar gaan verschillen in dynamiek.
Woningmarkt in goede en slechte tijden

3.8 Huurtoeslag
De huurtoeslag maakt grote delen van de huurvoorraad toegankelijk voor lage inkomens. De
begrenzing van de huurtoeslag tot de liberalisatiegrens maakt dat deze grens een sterke demarcatie
vormt in de huurmarkt. Een groot deel van de Nederlandse huishoudens kan in princ ipe
aanspraak maken op huurtoeslag. Terwijl van 2006 naar 2009 huren met 7% stegen (inflatie
plus kwaliteitstoename) en inkomens van huurders met 13% nam het aantal huishoudens dat
op huurtoeslag aanspraak kan maken toe met zo’n 85.000 (4%) 5 .
In het segment van woningen die in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben corporaties
een dominante positie en vrijwel hun hele aanbod valt in dit segment. De drive om kwaliteit te
moeten aanbieden kan door de huurtoeslag worden getemperd, de vraag naar deze woningen
is al groot vanwege de relatief gunstige prijs en de huurtoeslag versterkt dit.
Bij huurders die door de crisis kampen met een inkomensteruggang heeft de huurtoeslag een
dempend effect en komt dit als een extra last bij de overheid terecht. Het is echter de vraag of
de crisis sterker toeslaat bij huurders die de huurprijsregulering en huurtoeslag als vangnet
hebben, dan wel bij de eigenaar-bewoners die bij inkomensdaling hun woonlasten zien stijgen
(minder hypotheekrenteaftrek). De sterkste effecten van de crisis hebben zich eerst voorg edaan
onder vermogenden en later ook onder de zelfstandigen. Met de vervolgens oplopende
werkloosheid breidt dit effect zich nu waarschijnlijk uit naar lagere inkomens en dan gaat de
huurtoeslag meer van invloed zijn.
Huurtoeslag
Het effect van de huurtoeslag is in het algemeen dat:
Grote delen van de huurvoorraad toegankelijk zijn voor lage inkomens;
De cesuur tussen gereguleerde en geliberaliseerde markt wordt versterkt;
De animo van de verhuurder om meer kwaliteit te bieden wordt geremd;
In combinatie met de aftoppingsgrens hoge onrendabele investeringen in nieuwbouw worden uitg e-
lokt.
In de crisis zien we dat door de huurtoeslag:
De inkomensterugval van huishoudens wordt gedempt;
De woningvraag in de huursector wordt ondersteund;
Het rijk meer zal moeten uitgeven aan huurtoeslag.
3.9 Borging corporatiefinanciering
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw borgt de financiering voor woningcorporaties. Dankzij
deze borging kunnen corporaties op gunstige voorwaarden leningen aantrekken voor hun inve steringen
in woningen. De belangrijkste financiers zijn de overheidsbanken BNG en NWB. De
financieringsbehoefte van corporaties groeit van jaar tot jaar, ondanks de opbrengsten uit ve rkoop
van woningen. Momenteel ligt de omvang van WSW-geborgde leningen op een niveau van
tegen de 80 miljard en is een groei voorzien in de orde van 2-3 miljard per jaar naar meer dan
90 miljard in 2015. De jaarlijkse financieringsbehoefte ligt op 7 -8 miljard, inclusief herfinancieringen.
Dat is ongeveer 10% van het geborgde vreemd vermogen.
5 Ministerie van VROM, Het wonen overwogen, 2010.
15
De instrumenten

16
Tijdens de kredietcrisis is het tijdelijk moeilijk geweest om nieuwe leningen af te sluiten, terwijl
tegelijkertijd de opbrengsten uit verkopen stagneerden. Door de AAA+ status van het WSW is
deze financieringsstop van korte duur geweest en is de extra rentelast in deze periode beperkt
gebleven. Zonder de steun in de rug van het WSW zouden sommige corporaties in ernstige
problemen zijn gekomen vanwege de noodzaak aflopende leningen te herfinancieren. In se ptember
2008 leek dit enige tijd onmogelijk. Het WSW heeft korte tijd met noodscenario’s mo eten
werken, waarbij herfinanciering voorrang zou hebben gekregen. Dat had in de orde van 300
tot 400 miljoen per maand uitgekomen. Zelfs voor de BNG en NWB was het in die tijd moeilijk
om geld aan te trekken.
De woningcorporaties hebben naast de geborgde financiering ook l eningen zonder WSWborging,
onder meer voor de woningen die boven de WSW -grens van toen nog € 200.000 werden
gerealiseerd.
Borging corporatiefinanciering
Het effect van de WSW-borging is in het algemeen dat:
Corporatie tegen lagere rente in hun financieringsbehoefte kunnen voorzien;
Hierdoor meer kunnen investeren in hun woningvoorraad en in nieuwbouw;
In de crisis zien we dat door de WSW-borging:
Acute problemen in de herfinanciering zijn vermeden;
Ondanks het solide karakter van de financiering toch ook voor het WSW de borging tijdelijk met
horten en stoten ging;
Investeringen in de sociale huursector overeind blijven en zelfs wat toenemen;
De corporatiesector sterker moet gaan sturen op kasstromen, maar toch veel meer in de luwte is
gebleven dan de marktsector.
3.10 Interne subsidies corporaties
In het verleden heeft de overheid subsidies ingezet om anticyclisch te investeren in de wonin gbouwmarkt.
Vooral in de crisis rond 1980 is dat massief geweest, de sociale won ingbouw heeft
toen enkele jaren de bouwmarkt overeind gehouden. Met de verzelfstandiging e n brutering is
de objectsubsidiëring in de sociale huursector verdwenen. De productie liep navenant terug.
De investeringen in nieuwbouw en woningverbetering zijn in de sociale huur zonder subsidie
niet kostendekkend geworden. Corporaties dekken deze verliezen (onrendabel) op investeringen
uit de winst bij de exploitatie van het bestaand bezit en bij de verkoop van woningen. In de
crisis is de opbrengst uit verkoop van woningen sterk gedaald: zowel in volume als prijs nam de
verkoop af. De samenloop met de invoering van vennootschapsbelasting, hogere collectieve
heffingen en een verwachte hogere rente op korte en langere termijn maakt dat de ruimte voor
verliesgevende investeringen aanzienlijk is verminderd. Woningcorporaties worden beperkt in
hun mogelijkheden om anticyclisch te investeren in voorraad en nieuwbouw. In 2008 -2009 is bij
veel corporaties het bezit lager gewaardeerd en zijn investeringsplannen neerwaarts bi jgesteld.
Woningmarkt in goede en slechte tijden

Figuur 8 Woningp roduct ie naar huu r en koop: huursector houdt van 198 0 to t 198 5 p r o-
ductie op peil en k r imp t v an 198 5 tot 20 02 (b ron CB S, bewerking RIGO) .
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1980 1985 1990 1995 2000 2005
Dit loopt samen met een geringere vereveningsruimte van koop naa r huur in gebiedsexploitaties.
Toch blijven tot nog toe de verleende bouwvergunningen voor huurwoningen op peil.
Sinds 2006 ligt dit op een niveau van 23.000 tot 25.000 woningen per jaar, terwijl in dezelfde
tijd in de koopsector een daling optreedt van 75.000 op jaarbasis naar 45.000. De corporaties
lijken zo de eigen investeringen gedurende de crisis overeind te houden, maar een intensivering
is in de huidige beleidscontext teveel gevraagd. Het is echter denkbaar dat inmiddels cr isismaatregelen
van het rijk effect sorteren. Ruimere garanties op financiering sociale huur en
omzetting van koop in huur zijn onderdelen van het maatregelenpakket. In vergelijking met de
omvangrijke sociale huurproductie in de periode 1980-1985 –in 1983 was het aandeel huurwoningen
72% van het totaal– is dit anticyclische effect van corporatie-investeringen beperkt.
Zowel in de ontwikkeling van nieuwe plannen (verevening) als in de kasstroom van de corpor aties
(verkopen van huurwoningen) is de afhankelijkheid van de koopmarkt te sterk geworden
om een eigen plan te kunnen trekken in de crisis.
Interne subsidies corporaties
Nieuwbouw koopsector Nieuwbouw huursector
Interne subsidiëring zorgt er in het algemeen voor dat:
Corporaties hun voorraad kunnen vernieuwen en verbeteren;
Kunnen investeren in een leefbare woonomgeving;
Het rijk hiervoor niet hoeft te worden aangesproken.
In de crisis zien we dat door de interne subsidiëring:
De productie van corporaties redelijk op peil is gebleven;
Dat de investeringsruimte niettemin door de samenloop van meerdere tegenvallers wordt b edreigd
(vpb, minder verkoop, heffingen, minder verevening);
Hierdoor de ruimte voor anticyclisch investeren wordt beperkt;
Op termijn dit de investeringscapaciteit zal belasten.
17
De instrumenten

18
Woningmarkt in goede en slechte tijden

Hoofdstuk 4
Conclusies
Effecten kredietcrisis
De kredietcrisis heeft duidelijk invloed op de woningmarkt. De doorstroming in de koopmarkt is
sterk verminderd. Doorstromers leggen nu de prioriteit bij verkoop vooraleer een woning te
kopen. Onzekerheid over de toekomst was een belangrijk motief om van kopen en verhuizen af
te zien. De vraag naar en de afzet van duurdere koopwoningen is teruggevallen en marktdyn amiek
is vooral in het goedkopere en het middensegment van de koopmarkt te vinden. De markt
van bestaande koopwoningen liep in 2008-2009 met een derde terug. De nieuwbouw koopprojecten
kampten met een nog veel sterkere teruggang, van 45.000 in het najaar van 2006 naar
16.000 in het najaar van 2009 (-65%). Die daling was overigens al eerder ingezet, als gevolg van
de oplopende hypotheekrente vanaf 2006. Aanvankelijk zijn vooral de partijen die van deze
omzet afhankelijk zijn het zwaarst getroffen door de crisis: makelaars, notarissen, projecton twikkelaars,
architecten. De daling van de bouwproductie in de koopsector is slechts beperkt
door groei in de (sociale) huursector gecompenseerd . Opvallend is dat de vraagverschuiving
van koop naar huur niet heeft geleid tot opbloei van bouw voor de commerciële verhuur.
De weggevallen vraag naar duurdere koopwoningen werkt door in andere segmenten van de
woning- en woningbouwmarkt. In de gebiedsontwikkeling zijn de cashcows weggevallen. Dat
dwingt tot aanpassing en versobering van plannen. Het aanbod moet sterker worden gericht
naar de veranderde vraag, onder meer door verschuiving van duurdere appartementen naar
soberder (eengezins)woningen. Gemeenten zouden door inzet van reserves grondbedrijf nog
wat kunnen doen, maar streven overwegend naar beperking van risico’s en verliezen. De markt
van particulier opdrachtgevers weet zich tenslotte te handhaven. Van sterk anticyclische bew egingen
is hier in de crisistijd weinig te zien. Wellicht kunnen zij profiteren van de ruim beschi kbare
bouwcapaciteit en de inmiddels wat lagere bouwkosten.
Maar de geringere dynamiek weerspiegelt uiteindelijk vooral de beperkingen in investeringsmogelijkheden
van bewoners door de crisis. Uitstel van verhuisbeslissingen en van grote uitgaven
of investeringen is een logische gedragsreactie van consumenten op de veranderde co njunctuur,
een reactie die weer kan omslaan als het vertrouwen in economische groei weer to eneemt.
Die vraaguitval is heel moeilijk door overheidssteun ongedaan te maken.
Belang financieringssteun
Dat we te maken hadden met een kredietcrisis was op de woningmarkt primair zichtbaar aan
de financieringskant. Die grijpt aan bij de woningaankopen van particulieren en bij de ontwikkeling
van projecten. In de kredietcrisis zijn de financieringsarrangementen van de banken op
de proef gesteld, maar ze hebben door de overheidsgaranties snel kunnen profiteren van de
herstelmaatregelen die na september 2008 zijn getroffen. Dankzij de bestaande structuren voor
financiering en garanties in de woningbouw (NHG, GIW, WSW) is de woningmarkt niettemin
minder sterk getroffen dan in een aantal andere landen. Dit heeft voor een deel te maken met
de specifieke uitwerking van het GIW, het garantiestelsel voor nieuwbouw van koopwoningen.
Na de crisis van rond 1980 is daardoor speculatieve woningbouw min of meer uitgebannen. Er
wordt niet of nauwelijks meer op voorraad gebouwd, zoals we wel zien in de kantorensector
(waarvan het investeringsvolume in verhouding veel kleiner is). De terugslag is door het be-
19
Conclusies

20
perkte overaanbod dan ook minder ingrijpend dan elders. De NHG voorkwam in de koopsector
bovendien een sterke terugval van de financiering in de goedkopere delen van de markt; de
uitbreiding qua prijsbereik heeft de doorwerking van de kredietcrisis ook in het middensegment
afgezwakt. Dit sloot aan bij verschuivingen in de vraag. De NHG-garantie blijkt meer in
trek te zijn en het marktaandeel bij de hypothecaire financieringen is sterk gegroeid. Het inkomensverlies
bij woningeigenaren zal wellicht tot sterkere aanspraken op de NHG-garantie leiden.
In 2009 is het aantal aanspraken op NHG-garantie echter nog gedaald ten opzichte van
2008. Er is nu nog weinig aanleiding om zich daarbij zorgen te maken over de omvang daarvan,
gezien de beschikbare vermogensruimte bij het de stichting WEW. De gegarandeerde hypotheekportefeuilles
speelden vervolgens een hoofdrol bij het aantrekken van 180 miljard aan
goedkope ECB-financiering door de banken. In de jaren ervoor zijn ze overigens ook al gebruikt
als hefboom om de financieringsruimte voor de banken te vergroten met special purpose vehicles.
De forse externe financiering van de woningbouw kon zo in de kredietcrisis overeind blijven,
de hypotheekportefeuille kon in de crisisperiode zelfs nog groeien, ondanks de forse terugval
van nieuwe hypotheken met zo’n 30 miljard op jaarbasis. Het rente-ecart van tijdelijk
meerdere procenten is profijtelijk voor de banken. De interactie tussen de garanties, hypothecaire
financiering en de balansen van de banken verdient een nadere analyse.
Nieuwbouw van sociale huurwoningen kent hoge onrendabele toppen en het rendement van
bestaand bezit is door het restrictieve huurbeleid onder druk komen te staan . Het financiële
beleid van woningcorporaties is zich sterker gaan richten op behoud van positieve kasstromen
en beperking van de noodzaak om steeds bij te lenen, mede onder invloed van de normstelling
van het Waarborgfonds Sociale Huurwoningen. Het bouwvolume is daardoor sterker afhankelijk
geworden van de verkoop van bestaand bezit. De woningverkopen van corporaties, die goed
aansluiten op de vraag van starters, zijn geremd door een verminderde verhuisdynamiek en
sterkere vraag in de huurmarkt. De woningcorporaties wisten hun productie desondanks toch
nog op te voeren, wellicht mede door de (tijdelijke) omzetting van koop naar huur. Dit is mog elijk
gemaakt door de waarborg op de financiering van corporatieleningen, waarvan het bereik
ook tijdelijk is verruimd. Het WSW voorkwam grote problemen met de herfinanciering van b estaande
leningen, en maakte een voortgaande investeringsstroom in bestaand bezit en in
nieuwbouw mogelijk. Zonder dit garantiestelsel zou de doorwerking van de financiële crisis op
de woningmarkt veel sterker zijn geweest, ook in de huursector. Het effect ervan is wel dat op
lange termijn de belasting van het corporatiebezit met externe financiering toeneemt. Dit anticyclische
bouwbeleid beperkt de investeringscapaciteit in de toekomst en zal straks de no odzaak
van verkoop van bezit vergroten.
Overige instrumenten
De meeste overige woningmarktinstrumenten dempen per saldo de doorwerking van de crisis
in de woningmarkt. Dat geldt in het bijzonder voor de vraagondersteuning in de koopsector die
in de crisisperiode behouden bleef of zelfs versterkt (renteaftrek resp. arrangementen voor
goedkope koop) en de vraagondersteuning in de huursector (huurtoeslag met name). De huurprijsregulering
heeft een dubbel en contrair effect. Die ondersteunt weliswaar de vraag d oor
relatief lage huren af te dwingen en versterkt ook de zekerheid voor huurders bij het wonen.
Maar dit beperkt aan de andere kant groei van het woningaanbod doordat het rendement op
investeringen laag is. Vraagondersteuning in het duurdere huursegment is er niet; daar wordt
door de hypotheekrenteaftrek de vraag afgeleid naar koop. Mede daardoor bleef een groei van
de duurdere huursector achterwege, die anders de natuurlijke opvang was geweest voor huishoudens
die voorheen zouden kopen. Een meer sector-neutrale regulering zou wellicht –maar
dit is een nog te onderzoeken these- tot een grotere responsiviteit in het aanbod hebben geleid.
De geringe aanbodreactie, die in tijden van normale of sterke groei als nadeel wordt g e-
Woningmarkt in goede en slechte tijden

zien, werkt intussen in een periode van neergang nog wel positief: er is geen overaanbod, behoudens
in de perifere gebieden waar al sprake was van een verminderde vraag ; dit is wellicht
ook een van de verklaringen voor de tot op heden gematigde prijsreacties in de koopsector,
naast de lage rente die deze markt stimuleert.
Stimulering van de woningbouwmarkt?
Een lage woningproductie brengt een relatief geringe dynamiek op de woningmarkt en minder
vernieuwing van de woningvoorraad met zich. Bovendien is het economisch effect van het omzetverlies
fors. Een afname van de woningbouw met 20.000 woningen op jaarbasis, huur en
koop gemengd, betekent een direct omzetverlies in de orde van 5 miljard op jaarbasis en is dus
zichtbaar in het bruto binnenlands product. De stimulering van de nieuwbouw in de koopsector
heeft bovendien belangrijke tweede orde effecten: meer doorstroming en investeringen in de
voorraad, meer draagvlak voor de sociale huursector, de gebiedsontwikkeling en de stedelijke
vernieuwing. Als door stimulering een dal in de woningproductie kan worden opgevuld is dat
zeker heilzaam voor de bouwmarkt en de economie. De multiplier van stimulering kan aanzienlijk
zijn, door een breder effect op de productie en mogelijk ook doorstroming en gunstige e ffecten
op de overheidsfinanciën (BTW, overdrachtsbelasting, minder werkloosheid).
De stimulering van de productie in 2009 en 2010 was gericht op het op gang houden van de
pijplijn in de woningproductie, door de start van de bouw te bevorderen. De woningproductie
in gereedgemelde woningen blijft tot in 2010 ook nog op peil, maar de aantallen verleende
bouwvergunningen dalen nu wel sterk.
De vraag welke vorm en maatvoering de stimulering van de woningbouwmarkt moet hebben is
niet eenvoudig te beantwoorden. De kans is reëel dat de woningproductie en de woningmarkt
zich veel later herstelt dan de rest van de economie. Bij herstel van de markt is er vervolgens
een risico van doorslaan naar een te hoge productie. En stimulering zonder dat hierdoor extra
vraag en aanbod wordt uitgelokt is ineffectief. In de huidige markt, waarin het dure segment in
de woningproductie sterk is gekrompen zou regressie naar het gemiddelde de meest voor de
hand liggende manier zijn om de gebiedsontwikkeling overeind te houden. Zonder de verev ening
van duur naar sociale huur kan en moet enkele jaren het accent worden gelegd op het
middensegment, dat in de woningvraag van (koop)starters kan voorzien. De tijdelijk ruimere
NHG-grens bevordert dit. De kunst is om daarbij een kwaliteitsniveau in stand te houden , dat
een versnelde economische veroudering van die woningen en woongebieden bij het aantrekken
van de economie voorkomt. Dat is ook een les uit de jaren tachtig. Misschien is minder maar
goed bouwen uiteindelijk beter dan veel en matig. Op korte termijn is het de vraag of de pijplijn
van de woningproductie nog langer gestimuleerd moet worden en op welke onderdeel van
de pijplijn. Mogelijk ligt dat vooral in het begin: de kaveluitgifte en planontwikkeling . Een analyse
van de effecten van de recente stimulering van nieuwbouw kan daar mogelijk aanknopingspunten
bieden.
Nawoord: Integrale markthervormingen?
Bij herstel van het consumentenvertrouwen zal aan de vraagzijde wel weer verandering komen.
Dan is de vraag of het woningaanbod voldoende op die toegenomen vraag reageert. Een grotere
aanbodflexibiliteit vergt maatregelen op een breed front. Het gaat daarbij niet alleen om
hervorming van de vraagondersteuning en aanbodregulering in de huur - en de koopsector maar
ook kortere procedures bij project- en gebiedsontwikkelingen, een grotere flexibiliteit in de
grondexploitatie waarbij niet op voorhand een surplus is afgeroomd . Door schaalverkleining,
kortere doorlooptijden en een grotere flexibiliteit in de bouwlocatiekeuze kan ook beter op
vraagveranderingen worden gereageerd. De concurrentie die daarmee tussen stad en rand zal
21
Conclusies

22
ontstaan zal inzet van financiële instrumenten vergen om bouw in de stad te bevorderen. De
maatschappelijke baten kunnen dit rechtvaardigen.
De combinatie van meer aanbodflexibiliteit –door minder (planologische) regulering en minder
afroming in de grondexploitatie– met specifieke aanbodstimulering waar nodig vergt niet alleen
een intelligente overheid, maar ook gerichte inzet van financiële middelen. Dit laatste kan we llicht
worden bekostigd door beperking van de generieke vraagondersteuning in huur en koop:
hogere huren, hogere rendementen, minder fiscale steun.
Voorstellen voor een dergelijke hervorming van de woningmarkt zijn er te over. Het CPB en het
college van deskundigen van de SER hebben de meest rad icale varianten in beeld gebracht,
waarbij fiscale steun op den duur geheel verdwijnt en het dan groeiende vermogen van de w oningcorporaties
in vergaande mate wordt afgeroomd. Het gaat te ver om hier deze voorstellen
uitvoerig te bespreken. Wel moge het duidelijk zijn dat een vergaande liberalisatie van de huur -
en koopmarkten ook vergt dat het ruimtelijk beleid en de grondpolitiek nagenoeg zullen ve rdwijnen.
Dit blijft die rapporten niet alleen onderbelicht, maar zal in een dichtbevolkt land als
Nederland al snel tegen de grenzen van het haalbare en wenselijke oplopen. Bovendien leidt
dit beleid tot een forse vraaguitval die herstel van de woningbouwmarkt kan doorkruisen, terwijl
door het wegvallen van garanties de investeringsrisico’s zullen groeien . Zeker in de overgangsperiode
zullen aanbodreacties niet uitblijven.
En ook de negatieve gevolgen van een dergelijke beleidssanering voor zowel de financiële sector
als consumptie van huishoudens (en dus voor de inkomensvorming en internationale concurrentiepositie
) manen tot voorzichtigheid. Een op de middellange termijn gericht beleid
waarbij de negatieve aanbodseffecten van het huurbeleid worden beperkt en waar geleidelijk
aan de generieke vraagondersteuning wordt ingedamd zou dan de voorkeur kunnen verdienen.
Tegelijk kan de eerder genoemde aanbodflexibiliteit worden bevorderd door een combinatie
van minder regulering en actieve aanbodstimulering. Aandacht is nodig voor de positie van de
garantiestructuren.
Woningmarkt in goede en slechte tijden

Bijlagen
23
Conclusies

Bijlage 1
Verslag bijeenkomst ‘woningmarktinstrumenten
in crisistijd: de koopsector’
26 januari 2009
Deelnemers: Rik de Boer (VROM/WWI), Harry van der Heijden (OTB), Martijn de Jong Tennekes
(Rabobank), Han Joosten (Bouwfonds), Martin Koning (EIB), Jeroen Maas (VROM/WWI), Gusta
Renes (Planbureau voor de leefomgeving), Jan van der Schaar (RIGO), Jo Soeter (TU Delft), A nnelien
Thedinga (RIGO), Rob de Wildt (RIGO)
Aanleiding
Het Ministerie van VROM/WWI wil meer inzicht krijgen in de werking van het woningmarkti nstrumentarium
in crisistijd. Hiertoe zijn een tweetal bijeenkomsten belegd met woningmarktdeskundigen
– één over de koopmarkt en één over de huurmarkt. Hoewel de werking van i nstrumenten
in crisistijd iets zegt over de mogelijke toekomstwaarde zijn de bijeenkomsten
vooral gericht op het hier en nu: Hoe waarderen we de verschillende instrumenten in de huid ige
tijd.
Vraagstelling
Wat zijn de effecten van het bestaande wwi-instrumentarium in de periode van crisis op de
wwi-doelstellingen prijs, kwaliteit, kwantiteit en leefbaarheid?
- Wat als het instrument er niet was geweest?
- Wat is de functie ervan in crisistijd (anti of procyclisch)?
Als we het verloop van de crisis tot nog toe kenschetsen dan zien we in grote lijnen dat er
vraaguitval en vraagverschuiving is opgetreden. Er is minder dynamiek op de markt zichtbaar
(minder transacties, omvang van de nieuwbouw neemt af). Dit heeft ertoe geleid dat de ve rdiencapaciteit
bij gebiedsontwikkeling fors omlaag is gegaan. Vanuit rijksbeleid zijn er geen
sectorspecifieke maatregelen getroffen; er is geen anti-cyclisch beleid gevoerd. De aanpak verschilt
daarmee in grote mate van voorgaande crises, zoals die in de periode 2000 -2003 waar
zwaar werd ingezet op het verhogen van de bouwproductie o.a. met behulp van de zogenaa mde
‘aanjaagteams’.
25
Conclusies

26
Instrumenten in de koopsector en hun werking in crisistijd
Renteaftrek, huurwaardeforfait en overdrachtsbelasting
Als algemeen effect van renteaftrek, huurwaardeforfait en overdrachtsbelasting wordt get
wordt het vergroten van de betaalbaarheid genoemd en daarmee zor gen deze instrumenten
over het algemeen ook tot prijs- en kwaliteitsverhoging. De renteaftrek verlaagt de jaarlast en
werkt risicoverlagend voor mensen die hun rente voor lange tijd hebben vastgezet (dempend
effect). Bij rentefluctuatie blijven de woonlasten min of meer gelijk, vanwege de tegengestelde
beweging van de huizenprijzen (als de rente omlaag gaat, gaan de huizenprijzen omhoog en
andersom). Het grootste risico zit aan het begin van de financiering.
De instrumenten renteaftrek, huurwaardeforfait en overdrachtsbelasting zorgen in een nietcrisis
situatie voor lagere woonlasten in verhouding tot het inkomen.
De invloed van de crisis op deze instrumenten leidt volgens de deelnemers niet tot een eigenstandig
effect op de woningmarkt. Er treden wel grenseffecten op ten aanzien van schuld- en
financieringsstructuur.
Overige opmerkingen van de deelnemers ten aanzien van effecten van deze instrumenten:
Woningmarkt in goede en slechte tijden
- De crisis heeft als gevolg dat de korte rente naar beneden gaat waardoor er een meer
inverse rentesituatie ontstaat.
- Het effect van de renteaftrek is dat mensen relatief veel geld kunnen lenen. Dit kan r i-
sicovol zijn in crisistijd. Toch valt het uiteindelijke effect mee, aangezien consumenten
ervan uitgaan dat de crisis tijdelijk is en vanwege de stabili satoren van de overheid bui-
ten de woningmarkt.
- Het is lastig om de instrumenten geïsoleerd te bekijken.
- ‘Lang’ financieren wordt wellicht aantrekkelijker in crisistijd, maar deze stelling is niet
hard te maken.
- De renteaftrek in Nederland zorgt ervoor dat er relatief weinig investeerders/beleggers
op de woningmarkt actief zijn. Er worden in vergelijking met andere landen veel mi n-
der woningen gekocht uit speculatieoogpunt. De verwachting is dat hierdoor de prij s-
ontwikkeling constanter is dan in andere landen (zal verder onderzocht moeten wor-
den.)
NHG koop en renovatie
Een algemeen effect van NHG is dat de rentegevoeligheid stabiliseert. Het legt als het waren
een bodem onder de financiering. Hiermee wordt het aantrekkelijker om een goedkope woning
te kopen. Voor een aantal partijen wordt het makkelijker om financiering te regelen wat leidt
tot meer transacties. In tijden van crisis houdt het instrument de vraag aan de onderkant van
de markt in stand, waardoor banken bereid zijn in financiering te voorzien.
Overige opmerkingen van de deelnemers ten aanzien van de effecten van NHG:
- De oprekking/uitbreiding van de NHG-regeling heeft niet tot een stimulans van de
nieuwbouwproductie geleid, maar heeft wel effecten gehad op de bestaande markt.
- Als instrument voor de startersmarkt ondersteunt NHG de effectieve vraag in dat seg-
ment. Een risico is dat de productie/het aanbod mogelijk niet aansluit bij de behoefte.

- Hoewel NHG een stabiliserend effect heeft in neergaande conjunctuur kan het wel le i-
den tot minder snelle verkoop van huizen (mensen blijven langer met hun oude huis
zitten).
BEW/Startersleningen/Te Woon
De instrumenten BEW, startersleningen en Te Woon vergroten de vraag naar goedkope woni ngen.
In crisistijd zal deze vraag naar goedkope woningen verder toenemen. Er zijn afgelopen
jaar veel meer starterswoningen gebouwd dan voor de crisis. Er is een grote vraag naar sta rtersleningen.
De markt voor doorstroming is stil komen te liggen. Pas als er vraagherstel o ptreedt
in het middensegment zullen ontwikkelaars zich weer richten op de doorstroommarkt.
Als er in dit segment weer meer wordt gebouwd zullen de instrumenten prijsverhogend we rken.
Door het ontbreken van de doorstroommarkt is dat in crisistijd niet het geval.
GIW-garantie nieuwbouw
Door deze garantie wordt in Nederland voorkomen dat er speculatief wordt gebouwd. In co mbinatie
met het ruimtelijk beleid hebben we hierdoor niet te maken met grote hoeveelheden
onverkoopbare nieuwbouwwoningen. GIW-garantie heeft dus een stabiliserend effect in crisistijd,
er is nauwelijks ‘overaanbod’.
Overige opmerkingen/vervolgvragen van deelnemers
- Effecten van verevening/grondprijsbeleid nog interessant (in discussie niet meer aan
toegekomen).
- Verwachting dat de woningmarkt de komende 15 jaar een kwalitatieve markt is . Uit
consumentenonderzoek blijkt dat consument kritischer is geworden en niet snel gaat
wonen waar hij niet wil.
- Verder nadenken over regionale verschillen en effecten in over - en onderdruk gebie-
den.
- Door krimp en vergrijzing wordt de komende jaren de ruimtelijke allocatie van wonin-
gen steeds belangrijker. Veel meer nadruk op strategie en geen ad -hoc crisisbeleid voe-
ren.
- Grote kwestie is hoe verdiencapaciteit terugkomt de komende jaren. Anders is financie-
ring van kwaliteit woonomgeving niet mogelijk.
27
Conclusies

28
Woningmarkt in goede en slechte tijden

Bijlage 2
Verslag bijeenkomst ‘woningmarktinstrumenten
in crisistijd: de huursector’
27 januari 2009
Deelnemers: Frank van Blokland (IVBN), Rik de Boer (VROM/WWI), Frank van Dugteren
(VROM/WWI), Jeroen Frissen (Ymere), Vincent Gruis (TU Delft), Roland van der Post (WSW),
Jeroen Maas (VROM), Ton Ringersma (Wonen West Brabant), Jan van der Schaar (RIGO), Annelien
Thedinga (RIGO), Anne-Jo Visser (SEV), Rob de Wildt (RIGO), Bob van der Zande (Ontwikkelingsbedrijf
Gemeente Amsterdam)
Aanleiding
Het Ministerie van VROM/WWI wil meer inzicht krijgen in de werking van het woningmarkti nstrumentarium
in crisistijd. Hiertoe zijn een tweetal bijeenkomsten belegd met woningmark tdeskundigen
– één over de koopmarkt en één over de huurmarkt. Hoewel de werking van instrumenten
in crisistijd iets zegt over de mogelijke toekomstwaarde zijn de bijeenkomsten
vooral gericht op het hier en nu: Hoe waarderen we de verschillende instrumenten in de huid ige
tijd.
Vraagstelling
Wat zijn de effecten van het bestaande wwi-instrumentarium in de periode van crisis op de
wwi-doelstellingen prijs, kwaliteit, kwantiteit en leefbaarheid?
- Wat als het instrument er niet was geweest?
- Wat is de functie ervan in crisistijd (anti of procyclisch)?
Als we het verloop van de crisis tot nog toe kenschetsen dan zien we in grote lijnen dat er
vraaguitval en vraagverschuiving is opgetreden. Er is minder dynamiek op de markt zichtbaar
(minder transacties, omvang van de nieuwbouw neemt af). Dit heeft ertoe geleid dat de ve rdiencapaciteit
bij gebiedsontwikkeling fors omlaag is gegaan. Vanuit rijksbeleid zijn er geen
sectorspecifieke maatregelen getroffen; er is geen anti-cyclisch beleid gevoerd. De aanpak verschilt
daarmee in grote mate van voorgaande crises, zoals die in de periode 2000 -2003 waar
zwaar werd ingezet op het verhogen van de bouwproductie o.a. met behulp van de zogenaa mde
‘aanjaagteams’.
29
Conclusies

30
Instrumenten in de huursector en hun werking in crisistijd
Huurbescherming en huurprijsregels
Huurbescherming en huurprijsregels werken in een niet-crisis situatie prijsverlagend en vraagonder-
steunend en heeft beperkte productie in de huursector als gevolg. In een periode van crisis is er een
grotere behoefte aan ‘goedkopere’ producten. Volgens sommige deelnemers leidt dit tot ‘budgettair
bepaald’ bouwen. Corporaties bezuinigen op extra uitgaven, zoals duurzaamheid, investeringen in
woonomgeving. Anderen wijzen er juist op dat corporatie dezelfde kwaliteit blijven aanbieden in crisis-
tijd (zelfs in krimpgebieden).
Er wordt gewezen op het feit dat prijzen in crisistijd niet omlaag gaan vanwege de ingestorte (concurre-
rende) koopmarkt. De huurmarkt loopt nog steeds goed in het vrije segment, zo tussen 750 en 1000
euro. Daarboven treedt een lichte prijsdaling op.
Als er geen huurprijsregulering geweest zou zijn dan hadden investeerders/corporaties meer in het
lagere middensegment (500-750 euro) aan kunnen bieden. Door de crisis is er een grotere productie in
het middensegment ontstaan; er wordt meer aangeboden in die categorie.
Geconcludeerd wordt dat huurprijsregulering een dempend effect heeft op de nieuwbouwproductie. In
crisistijd heeft huurprijsregulering geen eigenstandig effect, aangezien de markt zo dicht gereguleerd is.
Door de vele regels is het erg lastig de verschillen in de markt nog te zien. Er treedt een vraagverschui-
ving op van de koop- naar de huursector. De toenemende druk op de huursector kan leiden tot huur-
prijsstijging (afhankelijk van over- of onderdrukgebied) dan wel aanbodvergroting in het midden- en
hoge segment. Over de doorwerking op de sociale huurmarkt verschillen de meningen; van budgetge-
dreven corporaties die inleveren op kwaliteit om een goedkoper product aan te kunnen bieden tot cor-
poraties die gelijke kwaliteit blijven leveren en waar dit mogelijk is de huurprijzen omhoog schroeven.
Huurtoeslag
Huurtoeslag leidt in algemene zin tot gedempte prijseffecten voor huurders. Het stimuleert de kwali-
teitsvraag en jaagt de vraag in de huursector op. De huurtoeslag leidt ertoe dat investeren makkelijker
wordt, waardoor investeerders minder getriggerd worden om bijzondere producten te leveren. Dit heeft
een enorm effect op het prijsbeleid van corporaties.
In crisistijd ontstaat een grotere vraag naar huurtoeslag. Dit legt een groter beslag op rijksgelden. Voor
investeerders heeft dit weinig effecten. In crisis houdt de huurtoeslag de vraag in stand en dempt inko-
mensteruggang.
WSW
WSW maakt het mogelijk om het stelsel van huurprijsregulering in stand te houden. Bij het ontbreken
van WSW zou er geen financiering geweest zijn in 2008 voor nieuwbouw en herstructurering. Maar
vooral zou een aantal woningcorporaties in grote problemen zijn gekomen om hun leningenportefeuille
te herfinancieren.
Het directe en indirecte rendement op de woningmarkt is niet bijzonder groot. Het is geen aantrekkelij-
ke markt om in te beleggen.
Woningmarkt in goede en slechte tijden

Interne bouwsubsidies corporaties
Interne bouwsubsidies maken nieuwbouw in de sociale huur en verbetering van de bestaande voorraad
mogelijk.
Door de crisis zal de financieringsruimte van corporaties afnemen wat leidt tot verschillende reacties.
Verwacht wordt dat in meer regionale gebieden kwaliteit wordt toegevoegd en de kwantiteit afneemt.
Tegelijkertijd zal in crisistijd de maatschappelijke druk om te investeren groter zijn terwijl corporaties
minder te besteden hebben. Dat heeft een heroriëntatie van de bestaande voorraad tot gevolg. Minder
op uitbreiding/nieuwbouw gericht en meer op bestaande voorraad. Corporaties zullen scherper moeten
afwegen waar ze in investeren en maatregelen nemen ten aanzien van de verdiencapaciteit.
Indien er geen vermogen van corporaties geweest zou zijn, dan zou de overheid de bouwproductie heb-
ben moeten financieren. Als gevolg dat op kwaliteit zou worden ingeleverd.
Overige opmerkingen/vervolgvragen van deelnemers
- Niet te lang stilstaan bij de crisis. We moeten ons nu meer gaan richten op de periode
van groei die gaat volgen en daarop inspelen.
- Voor de huurmarkt is de crisis minder relevant geweest. Wat na de crisis, daar moet de
nadruk liggen.
- Nu tijd om knopen door te hakken in zowel huur- als koopmarkt.
- Doorstroming beperkt aan de orde geweest.
- Hoe het instrumentarium aan te passen in de toekomst is de volgende belangrijke
vraag.
- Voor corporaties is het op dit moment noodzakelijk te focussen (in geld en gebieden).
Crisis geeft juist ook stimulans om nieuwe dingen te bedenken.
- Centraal Fonds en Gronduitgifte gemeenten toevoegen een lijst met instrumenten.
31
Conclusies