Woningmarkt in goede en slechte tijden - Vastgoed Belang
Woningmarkt in goede en slechte tijden - Vastgoed Belang
Woningmarkt in goede en slechte tijden - Vastgoed Belang
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
RIGO Research <strong>en</strong> Advies BV<br />
De bewoonde omgev<strong>in</strong>g<br />
www.rigo.nl<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong><br />
Effect<strong>en</strong> van won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> crisistijd
De verantwoordelijkheid voor de <strong>in</strong>houd berust bij RIGO Research <strong>en</strong> Advies. Het gebruik van cijfers<br />
<strong>en</strong>/of tekst<strong>en</strong> als toelicht<strong>in</strong>g of ondersteun<strong>in</strong>g <strong>in</strong> artikel<strong>en</strong>, scripties <strong>en</strong> boek<strong>en</strong> is toegestaan mits de<br />
bron duidelijk wordt vermeld. Verm<strong>en</strong>igvuldig<strong>in</strong>g <strong>en</strong>/of op<strong>en</strong>baarmak<strong>in</strong>g <strong>in</strong> welke vorm ook, alsmede<br />
opslag <strong>in</strong> e<strong>en</strong> retrieval system, is uitsluit<strong>en</strong>d toegestaan na schriftelijke toestemm<strong>in</strong>g van RIGO Research<br />
<strong>en</strong> Advies. RIGO Research <strong>en</strong> Advies aanvaardt ge<strong>en</strong> aansprakelijkheid voor drukfout<strong>en</strong> <strong>en</strong>/of andere<br />
onvolkom<strong>en</strong>hed<strong>en</strong>.
RIGO Research <strong>en</strong> Advies BV<br />
De bewoonde omgev<strong>in</strong>g<br />
www.rigo.nl<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong><br />
Effect<strong>en</strong> van won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> crisistijd<br />
Opdrachtgever<br />
M<strong>in</strong>isterie van VROM<br />
Auteurs<br />
Rob de Wildt<br />
Jan van der Schaar<br />
Uitgave<br />
september 2010<br />
Rapportnummer<br />
P14370<br />
RIGO Research <strong>en</strong> Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam<br />
Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail <strong>in</strong>fo@rigo.nl ∙ www.rigo.nl
Inhoudsopgave<br />
Hoofdstuk 1 Inleid<strong>in</strong>g 1<br />
Hoofdstuk 2 <strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> crisis 3<br />
2.1 Crisis <strong>en</strong> crisiseffect<strong>en</strong> 3<br />
2.2 Resumer<strong>en</strong>d 6<br />
Hoofdstuk 3 De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> 7<br />
3.1 <strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong><strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium 7<br />
3.2 E<strong>en</strong> afbak<strong>en</strong><strong>in</strong>g: doel<strong>en</strong> <strong>en</strong> effect<strong>en</strong> 8<br />
3.3 De f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> 8<br />
3.4 Lagere woonlast<strong>en</strong> <strong>in</strong> de koopsector 11<br />
3.5 Garanties bij nieuwbouw 12<br />
3.6 Grondexploitatie <strong>en</strong> verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g 13<br />
3.7 Huurbescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurprijsreguler<strong>in</strong>g 14<br />
3.8 Huurtoeslag 15<br />
3.9 Borg<strong>in</strong>g corporatief<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g 15<br />
3.10 Interne subsidies corporaties 16<br />
Hoofdstuk 4 Conclusies 19<br />
Bijlag<strong>en</strong><br />
Bijlage 1 Verslag bije<strong>en</strong>komst ‘won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> crisistijd:<br />
de koopsector’ 25<br />
Bijlage 2 Verslag bije<strong>en</strong>komst ‘won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> crisistijd:<br />
de huursector’ 29<br />
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1<br />
Inleid<strong>in</strong>g<br />
Op verzoek van het M<strong>in</strong>isterie van VROM / WWI heeft RIGO verk<strong>en</strong>d welke effect<strong>en</strong> het won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium<br />
heeft gehad <strong>in</strong> de crisis van 2008 -2009. Het won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium<br />
is erop gericht de beleidsdoel<strong>en</strong> van het m<strong>in</strong>isterie te realiser<strong>en</strong>. Die doel<strong>en</strong> zijn: bevo rder<strong>en</strong><br />
van kwaliteit, beschikbaarheid <strong>en</strong> betaalbaarheid van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> van de leefbaarheid<br />
van de woonomgev<strong>in</strong>g.<br />
De vraag is of <strong>en</strong> <strong>in</strong> hoeverre <strong>in</strong> de crisis de verschill<strong>en</strong>de bestaande <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> het gew<strong>en</strong>ste<br />
effect hebb<strong>en</strong> gesorteerd. Het is mogelijk dat door de omstandighed<strong>en</strong> tijd<strong>en</strong>s de crisis het<br />
effect gunstiger of averechts is geweest, of dat de crisis de werk<strong>in</strong>g niet wez<strong>en</strong>lijk heeft vera nderd.<br />
De speciale maatregel<strong>en</strong> die tijd<strong>en</strong>s de crisis zijn getroff<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong> bij de analyse buit<strong>en</strong><br />
beschouw<strong>in</strong>g.<br />
De verk<strong>en</strong>n<strong>in</strong>g is verricht door de verschill<strong>en</strong>de ontwikkel<strong>in</strong>g<strong>en</strong> die zich <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt<br />
hebb<strong>en</strong> voorgedaan te analyser<strong>en</strong> <strong>en</strong> door <strong>in</strong> e<strong>en</strong> tweetal workshops, e<strong>en</strong> voor de koop - <strong>en</strong> e<strong>en</strong><br />
voor de huursector, aan deskundig<strong>en</strong> <strong>en</strong> betrokk<strong>en</strong><strong>en</strong> e<strong>en</strong> aantal vrag<strong>en</strong> voor te legg<strong>en</strong>. De<br />
algem<strong>en</strong>e werk<strong>in</strong>g van de diverse <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is weergegev<strong>en</strong> <strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s is de vraag besprok<strong>en</strong><br />
wat tijd<strong>en</strong>s de crisis anders gegaan zou zijn zonder dit <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t.<br />
In deze rapportage word<strong>en</strong> de uitkomst<strong>en</strong> van de analyse <strong>en</strong> van de workshops beschrev<strong>en</strong>. In<br />
het volg<strong>en</strong>de hoofdstuk gev<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> overzicht van de verschill<strong>en</strong>de <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> van de<br />
effect<strong>en</strong> van de crisis op de won<strong>in</strong>gmarkt. In hoofdstuk 3 gaan we <strong>in</strong> op de afzonderlijke <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
die tijd<strong>en</strong>s de crisis van belang zijn geweest. In hoofdstuk 4 word<strong>en</strong> conclusies <strong>en</strong><br />
e<strong>en</strong> nabeschouw<strong>in</strong>g weergegev<strong>en</strong>.<br />
Het onderzoek werd van de kant van het M<strong>in</strong>isterie van VROM / WWI begeleid door Frank van<br />
Dugter<strong>en</strong>, Jero<strong>en</strong> Maas <strong>en</strong> Rik de Boer. Wij dank<strong>en</strong> de deelnemers van de workshops voor hun<br />
medewerk<strong>in</strong>g.<br />
1<br />
Inleid<strong>in</strong>g
2<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
Hoofdstuk 2<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> crisis<br />
2.1 Crisis <strong>en</strong> crisiseffect<strong>en</strong><br />
De beeld<strong>en</strong> van de Nederlandse won<strong>in</strong>gmarkt vóór 2008 lop<strong>en</strong> uite<strong>en</strong>. Sommig<strong>en</strong> me n<strong>en</strong> dat<br />
sprake was van e<strong>en</strong> uitbundige ontwikkel<strong>in</strong>gsmarkt. Van Jool<strong>in</strong>g<strong>en</strong> spreekt van e<strong>en</strong> uitz<strong>in</strong>nige<br />
hype 1 . Die hype heeft zich wel <strong>in</strong> de periode 1995-2002 voorgedaan met prijsstijg<strong>in</strong>g<strong>en</strong> voor<br />
bestaande won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> bov<strong>en</strong> de 10% per jaar, maar is ons <strong>in</strong>zi<strong>en</strong>s daar na tot bedar<strong>en</strong> gekom<strong>en</strong>.<br />
De crisis <strong>in</strong> de economie heeft zich <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt van 2008-2009 behoorlijk do<strong>en</strong> geld<strong>en</strong>.<br />
De verkop<strong>en</strong> van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, zowel bestaande als nieuwe, zijn sterk gedaald. De dal<strong>in</strong>g was na<br />
2006 al <strong>in</strong>getred<strong>en</strong> doordat de gemiddelde hypotheekr<strong>en</strong>te was opgelop<strong>en</strong> (2005 onder 4%, <strong>in</strong><br />
2008 bov<strong>en</strong> 5%). In 2008 was de dal<strong>in</strong>g nog 10% t<strong>en</strong> opzichte van 2007, <strong>in</strong> 2009 ligt het niveau<br />
e<strong>en</strong> derde onder dat van 2008. Dit werkt door <strong>in</strong> dal<strong>en</strong>de prijz<strong>en</strong> van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, waardoor de<br />
betaalbaarheid verbetert. Als we schatt<strong>en</strong> dat de kwaliteit van de eig<strong>en</strong>won<strong>in</strong>gvoorraad jaarlijks<br />
met zo’n 1 tot 2% to<strong>en</strong>eemt is de jaarlijkse prijsstijg<strong>in</strong>g tuss<strong>en</strong> 2003 <strong>en</strong> beg<strong>in</strong> 2008 te zi<strong>en</strong><br />
als m<strong>in</strong> of meer stabiel, omdat dan met rond 4% per jaar de prijz<strong>en</strong> ongeveer de <strong>in</strong>flatie <strong>en</strong><br />
kwaliteitsontwikkel<strong>in</strong>g volg<strong>en</strong>.<br />
S<strong>in</strong>ds beg<strong>in</strong> 2008 is dit pad verlat<strong>en</strong> <strong>en</strong> de prijsdal<strong>in</strong>g van -4,4% <strong>in</strong> juli 2009 is bij 1% <strong>in</strong>flatie <strong>en</strong><br />
1-2% kwaliteitsontwikkel<strong>in</strong>g te <strong>in</strong>terpreter<strong>en</strong> als -7%. Het dieptepunt <strong>in</strong> de prijsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
lijkt e<strong>in</strong>d 2009 / beg<strong>in</strong> 2010 <strong>in</strong> zicht te kom<strong>en</strong>: het tempo van de dal<strong>in</strong>g neemt af.<br />
Figuur 1 P r ijsontwikke l<strong>in</strong> g bestaande koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> als perc<strong>en</strong>tag e t<strong>en</strong> opzichte van e<strong>en</strong><br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
-5<br />
jaar eerd er (b ron C BS/kad aster, juni 201 0)<br />
-10<br />
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010<br />
won<strong>in</strong>gprijz<strong>en</strong> <strong>in</strong>flatie<br />
1 Van Jool<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, Kerst<strong>en</strong>, Franz<strong>en</strong>, Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g <strong>en</strong> de kredietcrisis, D<strong>en</strong> Haag 2009, p.10.<br />
3<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> crisis
4<br />
De nieuwbouw dreigt sterk <strong>in</strong> te zakk<strong>en</strong>, al is dit ook e<strong>in</strong>d 2009 nog niet direct zichtbaar <strong>in</strong> veel<br />
m<strong>in</strong>der oplever<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. E<strong>in</strong>d 2008 deed zich e<strong>en</strong> dal<strong>in</strong>g van 8% voor <strong>in</strong> de gereedmeld<strong>in</strong>g<strong>en</strong> (12maandsvoortschrijd<strong>en</strong>d<br />
gemet<strong>en</strong>), maar deze dal<strong>in</strong>g heeft daarna nog niet doorgezet. Het e ffect<br />
van de forse dal<strong>in</strong>g <strong>in</strong> op papier verkochte won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> (<strong>in</strong> mei 2009 gehalveerd t<strong>en</strong> opzichte<br />
van mei 2008) laat zich pas later voel<strong>en</strong>. De hoop is dat dit deels wordt gecomp<strong>en</strong>seerd door<br />
e<strong>en</strong> hogere productie van huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong>.<br />
Beg<strong>in</strong> 2010 zi<strong>en</strong> we nu wel e<strong>en</strong> beduid<strong>en</strong>de dal<strong>in</strong>g van het aantal verl e<strong>en</strong>de bouwvergunn<strong>in</strong>g<strong>en</strong>,<br />
de gereedmeld<strong>in</strong>g<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong> nog op e<strong>en</strong> hoog niveau. De dal<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het eerste kwartaal 2010 lijkt<br />
nog e<strong>en</strong> correctie op de piek van december 2009.<br />
Inmiddels heeft het Rijk <strong>in</strong> drie tranches extra subsidies beschikbaar gesteld om de nieuw bouw<br />
te stimuler<strong>en</strong>. Die richt zich specifiek op won<strong>in</strong>gbouwproject<strong>en</strong> die blijv<strong>en</strong> hang<strong>en</strong> <strong>in</strong> de pla nvorm<strong>in</strong>g<br />
<strong>en</strong> snel van start kunn<strong>en</strong> gaan. De ontwikkel<strong>en</strong>de partij<strong>en</strong> kom<strong>en</strong> <strong>in</strong> overleg met g eme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> corporaties tot aanpass<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> project<strong>en</strong> waardoor afgewek<strong>en</strong> kan word<strong>en</strong> van<br />
het patroon van verplichte voorverkoop aan toekomstige bewoners.<br />
Figuur 2 Ontw ik kel<strong>in</strong>g won<strong>in</strong>gproduct ie: c ris is voornamelijk z ich tbaar <strong>in</strong> ve rk op<strong>en</strong> op<br />
110.000<br />
100.000<br />
90.000<br />
80.000<br />
70.000<br />
60.000<br />
50.000<br />
40.000<br />
30.000<br />
20.000<br />
10.000<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong><br />
papier (u itg if te GIW-ce r tificat<strong>en</strong> ) , pas rec<strong>en</strong> t <strong>in</strong> de bouwvergunn i ng<strong>en</strong>. Bron<br />
CBS/GIW/MNW , bewerk<strong>in</strong>g RIG O<br />
dec 1995<br />
dec 1996<br />
dec 1997<br />
dec 1998<br />
dec 1999<br />
dec 2000<br />
dec 2001<br />
dec 2002<br />
bouwvergunn<strong>in</strong>g<strong>en</strong> gereedmeld<strong>in</strong>g<strong>en</strong> GIW certificat<strong>en</strong><br />
E<strong>en</strong> analyse van het WoON naar pot<strong>en</strong>tiële problem<strong>en</strong> <strong>in</strong> de koopmarkt laat zi<strong>en</strong> dat van 2002<br />
tot 2006 de groep met (te) hoge hypotheeklast<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong>lijk is gegroeid. In 2002 had 9% van de<br />
won<strong>in</strong>geig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> e<strong>en</strong> hypotheekschuld hoger dan 90% van de won<strong>in</strong>gwaarde, <strong>in</strong> 2006 was dat<br />
16% geword<strong>en</strong> <strong>en</strong> s<strong>in</strong>dsdi<strong>en</strong> zal die groep verder gegroeid zijn. De gemiddelde hypotheeklast<br />
van die groep daalde van 2002 naar 2006 wel van 116% naar 110%. De jongere kopers, tot 40<br />
jaar, dom<strong>in</strong>er<strong>en</strong>. De gemiddelde hypotheekschuld van deze groep is tweemaal zo hoog als het<br />
Nederlands gemiddelde. Dit g<strong>en</strong>eratieverschil tuss<strong>en</strong> oudere <strong>en</strong> jongere won<strong>in</strong>geig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> is<br />
e<strong>en</strong> structureel gegev<strong>en</strong> <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt, dat echter door afloss<strong>in</strong>gsvrij l<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>en</strong> nieuwe<br />
<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>g op latere leeftijd kan afvlakk<strong>en</strong>.<br />
dec 2003<br />
dec 2004<br />
dec 2005<br />
dec 2006<br />
dec 2007<br />
dec 2008<br />
dec 2009
De Nederlandse hypotheekschuld groeide <strong>in</strong> deze jar<strong>en</strong> harder dan de won<strong>in</strong>gwaarde (+30%<br />
teg<strong>en</strong> + 21%). Het risico op <strong>in</strong>solv<strong>en</strong>tie <strong>in</strong> de huidige crisis ligt vooral bij de groep met e<strong>en</strong> hoge<br />
hypotheekschuld. Op het mom<strong>en</strong>t dat er koopkrachtverlies optreedt, bijvoorbeeld door werkloosheid<br />
loopt deze groep huiseig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> e<strong>en</strong> groot f<strong>in</strong>ancieel risico. Bij dal<strong>en</strong>de won<strong>in</strong>gprijz<strong>en</strong><br />
zal deze groep snel groter word<strong>en</strong>.<br />
Algeme<strong>en</strong> is de verwacht<strong>in</strong>g dat deze crisis nog lang zal doorwerk<strong>en</strong>. Het herstel gaat lang dur<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> <strong>in</strong> de herstelperiode kunn<strong>en</strong> weer andere voor de won<strong>in</strong>gmarkt nadelige effect<strong>en</strong> optr ed<strong>en</strong>.<br />
Te d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> valt aan hogere r<strong>en</strong>te <strong>en</strong> sterke overheidsbezu<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. De crisis van 1979 -<br />
1981 leidde pas <strong>in</strong> de tweede helft van de jar<strong>en</strong> tachtig tot e<strong>en</strong> eerste herstel. Ander<strong>en</strong> wijz<strong>en</strong><br />
erop dat bij herstel de won<strong>in</strong>gvraag weer sterk kan to<strong>en</strong>em<strong>en</strong> <strong>en</strong> tot onbeheerste prijsreacties<br />
kan leid<strong>en</strong>, gegev<strong>en</strong> de beperkte aanbodsreactie <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt. Wat dit betreft lijk<strong>en</strong> dus<br />
meerdere sc<strong>en</strong>ario’s d<strong>en</strong>kbaar. Er is nog veel onzekerheid. Is maart 2009 het dieptepunt geweest?<br />
Gaat het herstel op de beurz<strong>en</strong> rap verder of komt er nog e<strong>en</strong> tweede dip? Of krijg<strong>en</strong><br />
we stabilisatie op e<strong>en</strong> veel lager niveau? Hoe werk<strong>en</strong> de grote vermog<strong>en</strong>sverliez<strong>en</strong> door i n de<br />
reële economie? Hoever loopt de werkloosheid op <strong>in</strong> Nederland?<br />
Het M<strong>in</strong>isterie van VROM vraagt e<strong>en</strong> analyse van het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium op de effect<strong>en</strong> ervan <strong>in</strong><br />
crisistijd. Werk<strong>en</strong> ze demp<strong>en</strong>d of versterk<strong>en</strong>d? De vraag is ook om te kijk<strong>en</strong> naar de structurele<br />
verander<strong>in</strong>g<strong>en</strong> op de won<strong>in</strong>gmarkt als gevolg van de crisis. Die ligt vooral <strong>in</strong> de kredietverl <strong>en</strong><strong>in</strong>g.<br />
Het is te verwacht<strong>en</strong> dat de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g voor de vastgoedsector m<strong>in</strong>der uitbundig zal<br />
word<strong>en</strong>. Str<strong>en</strong>gere beoordel<strong>in</strong>g van de le<strong>en</strong>capaciteit <strong>en</strong> mogelijk ook hogere r<strong>en</strong>te remt de<br />
vraag naar woondi<strong>en</strong>st<strong>en</strong> <strong>en</strong> zal ook e<strong>en</strong> neerwaarts effect hebb<strong>en</strong> op de prijs <strong>en</strong> de <strong>in</strong>vest er<strong>in</strong>gsruimte<br />
voor verhuurders <strong>en</strong> kopers.<br />
figuur 3 Ontw ik ke l<strong>in</strong>g wo n<strong>in</strong>gve rkop<strong>en</strong>: s te rke da l<strong>in</strong>g <strong>in</strong> 2 008 -20 09 (b ron: Ka daster/CB S)<br />
250.000<br />
200.000<br />
150.000<br />
100.000<br />
50.000<br />
0<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Mom<strong>en</strong>teel lijkt de neergang af te remm<strong>en</strong>. Het aantal won<strong>in</strong>gverkop<strong>en</strong> neemt <strong>in</strong> 2010 licht toe<br />
t<strong>en</strong> opzichte van het dieptepunt <strong>in</strong> 2009. In de huursector zi<strong>en</strong> we vooral verm<strong>in</strong>der<strong>in</strong>g van de<br />
mobiliteit: m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong> <strong>in</strong> hun won<strong>in</strong>g. De vraagdruk neemt daardoor toe.<br />
Voor starters biedt de koopsector meer ruimte, maar de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g is wel moeilijker gewo rd<strong>en</strong>,<br />
terwijl <strong>in</strong> de huursector m<strong>in</strong>der ruimte is. De verhuurders miss<strong>en</strong> opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> uit de ve rkoop<br />
van bestaande <strong>en</strong> nieuwe won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> waarmee ze nieuwe <strong>in</strong>vester<strong>in</strong> g<strong>en</strong> bekostig<strong>en</strong>. Daarnaast<br />
leidt <strong>in</strong>flatievolg<strong>en</strong>d huurbeleid tot lagere huuropbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> <strong>in</strong> de kom<strong>en</strong>de jar<strong>en</strong>, he tge<strong>en</strong><br />
hun bedrijfswaard<strong>en</strong> aantast.<br />
5<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> crisis
6<br />
Echte drama’s als gevolg van de crisis do<strong>en</strong> zich vooral aan de voorkant van de bouwket<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>in</strong><br />
de transactiegerichte branches voor: architect<strong>en</strong>, ontwikkelaars, makelaars <strong>en</strong> notariss<strong>en</strong> zijn<br />
tot nog toe de zwaarst getroff<strong>en</strong> groep<strong>en</strong>.<br />
De crisismaatregel<strong>en</strong> die de overheid tot nog toe heeft getroff<strong>en</strong> zijn gericht op direct resu ltaat:<br />
verruim<strong>in</strong>g van de NHG <strong>en</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van corporaties, stimuler<strong>en</strong> van stilvall<strong>en</strong>de project<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> verbeter<strong>in</strong>g van de bestaande won<strong>in</strong>gvoorraad (<strong>en</strong>ergiebespar<strong>in</strong>g).<br />
2.2 Resumer<strong>en</strong>d<br />
De verkoop van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> is e<strong>in</strong>d 2008 sterk teruggevall<strong>en</strong>, nadat deze <strong>in</strong> de jar<strong>en</strong> ervoor al<br />
licht was gedaald. Dat geldt zowel voor de markt van bestaande won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> als van die van<br />
nieuwe won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Kopers hebb<strong>en</strong> hun gedrag gewijzigd. Liever eerst het eig<strong>en</strong> huis verkop<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> dan pas e<strong>en</strong> nieuwe won<strong>in</strong>g. Starters hadd<strong>en</strong> niet de last van e<strong>en</strong> te verkop<strong>en</strong> won<strong>in</strong>g <strong>en</strong><br />
kreg<strong>en</strong> meer ruimte om e<strong>en</strong> huis te v<strong>in</strong>d<strong>en</strong>. Ze kond<strong>en</strong> <strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> echter we<strong>in</strong>ig eig<strong>en</strong> ve rmog<strong>en</strong><br />
<strong>in</strong> e<strong>en</strong> huis <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> <strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> ge<strong>en</strong> ruim <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>, waardoor ze zijn aangewez<strong>en</strong> op<br />
het goedkopere aanbod.<br />
In de jar<strong>en</strong> 2003-2008 ligt de jaarlijkse prijsstijg<strong>in</strong>g van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> op 3 tot 4% per jaar. De<br />
nieuwbouw lag op e<strong>en</strong> vrij constant niveau. Wel is het prijsniveau hoog geblev<strong>en</strong> <strong>en</strong> bleef<br />
daardoor ook de toegang tot de koopmarkt beperkt.<br />
In de crisis van 2008-2009 stagneerde vooral de verkoop van duurdere won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> d at was<br />
e<strong>en</strong> van de oorzak<strong>en</strong> van de stap terug <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gprijz<strong>en</strong>. Maar ook gecorrigeerd voor w on<strong>in</strong>ggrootte<br />
<strong>en</strong> WOZ-waarde liep<strong>en</strong> de verkoopprijz<strong>en</strong> terug: er heeft zich e<strong>en</strong> reële prijsdal<strong>in</strong>g<br />
<strong>in</strong> de orde van 5% voorgedaan <strong>in</strong> 2009. In de meer gespann<strong>en</strong> markt<strong>en</strong> van de Noordvleugel<br />
van de Randstad is <strong>in</strong>middels wel weer sprake van prijsherstel, bij e<strong>en</strong> lager transactievolume.<br />
In sommige perifere gebied<strong>en</strong> was de prijsval veel m<strong>in</strong>der, mogelijk omdat ook voor de crisis de<br />
vraag al sterk was weggevall<strong>en</strong>.<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
Hoofdstuk 3<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
3.1 <strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong><strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium<br />
De belangrijkste functies van het won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium zijn bescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> garanties<br />
(van belang<strong>en</strong> van actor<strong>en</strong>) <strong>en</strong> stimuler<strong>in</strong>g (van ontwikkel<strong>in</strong>g). In onderstaand schema zijn deze<br />
weergegev<strong>en</strong>, waarbij e<strong>en</strong> kleur is gebruikt voor de onderdel<strong>en</strong> die we als de belangrijkste <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
beschouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> die daarom <strong>in</strong> het vervolg aan de orde kom<strong>en</strong>.<br />
F iguur 4 Funct ies won<strong>in</strong>g markt <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>ta r ium<br />
1. Huurvoorraad<br />
a. Huurbescherm<strong>in</strong>g<br />
b. Huurprijsregels<br />
c. Wettelijke huurverhog<strong>in</strong>g<br />
d. Verhuiskost<strong>en</strong>vergoed<strong>in</strong>g<br />
e. Huurtoeslag<br />
f. WSW<br />
2. Eig<strong>en</strong> won<strong>in</strong>gbezit<br />
a. Hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek <strong>en</strong> huurwaardeforfait<br />
b. NHG koop <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie<br />
c. Startersl<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
d. GIW nieuwbouw<br />
3. Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g <strong>en</strong> nieuwbouw<br />
a. BLS<br />
b. Verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g / GREX / Grondprijs sociale huur<br />
c. Onr<strong>en</strong>dabel corporaties<br />
d. ISV<br />
e. GIW nieuwbouw<br />
4. Voorraadaanpass<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
a. Splits<strong>in</strong>gsregels<br />
b. Woonvisie<br />
c. Prestatieafsprak<strong>en</strong><br />
d. VvE-beheer<br />
e. Energiebespar<strong>in</strong>g<br />
5. Ruimtelijke Ord<strong>en</strong><strong>in</strong>g<br />
a. Bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
b. Bouwbesluit nieuw <strong>en</strong> bestaand<br />
Gro<strong>en</strong> weergegev<strong>en</strong>: hier ligt het acc<strong>en</strong>t op bescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> garanties, blauw: op de<br />
(vraag)stimuler<strong>in</strong>g, vooral via subsidies, oranje: geeft het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium weer dat onder beide<br />
noemers is te plaats<strong>en</strong>. De bescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> garanties kunn<strong>en</strong> zich op verschill<strong>en</strong>de belan ghebb<strong>en</strong>d<strong>en</strong><br />
richt<strong>en</strong>: soms de bewoner, soms de f<strong>in</strong>ancier of verhuurder, soms de omwon<strong>en</strong>d<strong>en</strong><br />
of maatschappelijke belang<strong>en</strong>.<br />
In <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong> kan de bescherm<strong>in</strong>g, garantie of stimuler<strong>in</strong>g extra w<strong>en</strong>selijk zijn. Het is echter<br />
ook d<strong>en</strong>kbaar dat de effect<strong>en</strong> van de <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> anders zijn dan gedacht, of juist dan niet<br />
goed uit de verf kom<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> beoordel<strong>in</strong>g daarvan moet word<strong>en</strong> gezi<strong>en</strong> teg<strong>en</strong> de achtergrond<br />
van de doel<strong>en</strong> waarvoor de <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> er zijn.<br />
7<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>
8<br />
3.2 E<strong>en</strong> afbak<strong>en</strong><strong>in</strong>g: doel<strong>en</strong> <strong>en</strong> effect<strong>en</strong><br />
Als het gaat om de doel<strong>en</strong> <strong>en</strong> de effect<strong>en</strong> van het won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium <strong>in</strong> normale<br />
tijd<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>in</strong> crisistijd, kunn<strong>en</strong> we e<strong>en</strong> splits<strong>in</strong>g mak<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> die gedur<strong>en</strong>de de<br />
e<strong>en</strong> stabiliser<strong>en</strong>d of versterk<strong>en</strong>d effect hebb<strong>en</strong> gehad <strong>en</strong> <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> die neutraal werkt<strong>en</strong> of<br />
ge<strong>en</strong> effect hebb<strong>en</strong> gehad.<br />
Het won<strong>in</strong>gmarktbeleid van het rijk is <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> gericht op de prijs, kwaliteit <strong>en</strong> beschikbaarheid<br />
(kwantiteit) van woonruimte <strong>en</strong> op de leefbaarheid van de woonomgev<strong>in</strong>g. Voldo<strong>en</strong>de<br />
won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, met e<strong>en</strong> <strong>goede</strong> kwaliteit <strong>en</strong> betaalbaar voor de te onderscheid<strong>en</strong> doelg roep<strong>en</strong> <strong>in</strong> e<strong>en</strong><br />
<strong>goede</strong> woonomgev<strong>in</strong>g is het adagium. In crisistijd staat dit onder druk.<br />
In e<strong>en</strong> tweetal bije<strong>en</strong>komst<strong>en</strong> is dit met deskundig<strong>en</strong> besprok<strong>en</strong>, e<strong>en</strong> gericht op de huursector<br />
<strong>en</strong> e<strong>en</strong> gericht op de koopsector. Dat hebb<strong>en</strong> we gedaan door eerst de algem<strong>en</strong>e w erk<strong>in</strong>g van<br />
het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t te besprek<strong>en</strong> <strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s na te gaan wat er <strong>in</strong> de crisistijd gebeurd zou zijn<br />
zonder het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t. Daaruit is het effect <strong>in</strong> de crisistijd af te leid<strong>en</strong>.<br />
In de koopsector zi<strong>en</strong> we vooral effect<strong>en</strong> bij:<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong><br />
Won<strong>in</strong>gf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g <strong>en</strong> NHG-garanties;<br />
Lagere woonlast<strong>en</strong> <strong>in</strong> de koopsector<br />
Garanties bij nieuwbouw;<br />
Grondexploitatie <strong>en</strong> verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g;<br />
In de huursector ligg<strong>en</strong> de effect<strong>en</strong> vooral bij:<br />
Huurbescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurprijsreguler<strong>in</strong>g;<br />
Huurtoeslag;<br />
Borg<strong>in</strong>g corporatief<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g;<br />
Interne subsidier<strong>in</strong>g door corporaties.<br />
Dit zijn de thema’s die hier verder word<strong>en</strong> uitgewerkt <strong>en</strong> beschrev<strong>en</strong>. Afsluit<strong>en</strong>d wordt bij ied ere<br />
paragraaf beknopt e<strong>en</strong> opsomm<strong>in</strong>g gegev<strong>en</strong> van de algem<strong>en</strong>e doel<strong>en</strong> van het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t <strong>en</strong><br />
de effect<strong>en</strong> ervan <strong>in</strong> crisistijd.<br />
3.3 De f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
Het wez<strong>en</strong>lijke k<strong>en</strong>merk van de crisis was dat de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g door bank<strong>en</strong> wereldwijd sterk is<br />
gekromp<strong>en</strong>. In oktober 2008 durfd<strong>en</strong> bank<strong>en</strong> niet meer onderl<strong>in</strong>g te l<strong>en</strong><strong>en</strong>. R<strong>en</strong>tetariev<strong>en</strong> sch ot<strong>en</strong><br />
omhoog. De f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van particulier<strong>en</strong>, bedrijv<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>in</strong>stell<strong>in</strong>g<strong>en</strong> kwam tot stilstand.<br />
Voor de vastgoedsector gaf dat grote problem<strong>en</strong>, vanwege de afhankelijkheid van externe f <strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g.<br />
In de Nederlandse won<strong>in</strong>gbouw is dit verschijnsel beperkter geweest dan <strong>in</strong> ma rkt<strong>en</strong> met e<strong>en</strong><br />
sterke overproductie van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, waarvoor de VS, Spanje <strong>en</strong> Ierland model staan. De ove rproductie<br />
was het gevolg van e<strong>en</strong> sterke aanbodsreactie op de vraag. De sterke krimp <strong>in</strong> het<br />
aantal verkop<strong>en</strong> leidde daar tot forse leegstand, ook <strong>in</strong> het ni euwbouwaanbod <strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s<br />
scherpe prijsdal<strong>in</strong>g<strong>en</strong>.<br />
De RICS European Hous<strong>in</strong>g Survey 2010 gaat <strong>in</strong> op de verschill<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> de VS <strong>en</strong> veel Europese<br />
land<strong>en</strong> <strong>in</strong> de nasleep van de kredietcrisis. De land<strong>en</strong>, waaronder Nederland, die e<strong>en</strong> gebrekkige<br />
aanbodsreactie k<strong>en</strong>n<strong>en</strong> wanneer de won<strong>in</strong>gprijz<strong>en</strong> sterk stijg<strong>en</strong> zijn nu <strong>in</strong> het voordeel. Ze he bb<strong>en</strong><br />
ge<strong>en</strong> grote onverkochte voorraad won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Wanneer de markt herstelt kan de bouwmarkt<br />
ook sneller aantrekk<strong>en</strong>, omdat <strong>in</strong> de bestaande voorraad ge<strong>en</strong> heel grote leegstand optreedt.<br />
Dat is vooral te zi<strong>en</strong> als e<strong>en</strong> geluk bij e<strong>en</strong> ongeluk, want de nadel<strong>en</strong> van e<strong>en</strong> systeem met hoge<br />
prijz<strong>en</strong> door e<strong>en</strong> gebrekkige aanbodsreactie blijv<strong>en</strong> groot <strong>in</strong> andere tijd<strong>en</strong>.
Als er <strong>in</strong> de Nederlandse won<strong>in</strong>gmarkt sprake was van e<strong>en</strong> hype, dan geldt dat voor de woni ngf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g.<br />
De omvang van de hypotheekmarkt is tot <strong>en</strong> met 2009 wel sterk toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>.<br />
Vanaf 2003 wordt die groei geheel georganiseerd <strong>in</strong> zogehet<strong>en</strong> SPV (vermarkte hypotheekport efeuilles,<br />
securitisatie). Het is aannemelijk dat de NHG-gegarandeerde hypothek<strong>en</strong> e<strong>en</strong> belangrijk<br />
aandeel hebb<strong>en</strong> <strong>in</strong> de SPV-hypotheekportefeuilles: deze hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> lager risicoprofiel <strong>en</strong><br />
l<strong>en</strong><strong>en</strong> zich daardoor beter voor de verpakk<strong>in</strong>g <strong>in</strong> deze portefeuilles. Ze kunn<strong>en</strong> echter niet de<br />
groei van de SPV geheel verklar<strong>en</strong>: de laatste jar<strong>en</strong> groeide de NHG-garanties met 10-12 miljard<br />
per jaar. De verkop<strong>en</strong> <strong>in</strong> de bestaande won<strong>in</strong>gmarkt laat <strong>in</strong> 2006 <strong>en</strong> 2007 e<strong>en</strong> recordomzet zi<strong>en</strong><br />
van 50 miljard, <strong>in</strong> 2009 zakt dit terug naar 30 miljard. De nieuwbouw koopmarkt (verkop<strong>en</strong> op<br />
papier, voordat de bouw start) kwam <strong>in</strong> de jar<strong>en</strong> 2005-2008 op zo’n 10-12 miljard per jaar uit<br />
(exclusief de zelfbouw). In 2009 zakt dit terug naar 5 miljard. Tezam<strong>en</strong> g<strong>en</strong>om<strong>en</strong> daalt de omzet<br />
<strong>in</strong> de koopmarkt dus van 62 miljard <strong>in</strong> 2006-2007 naar 35 miljard <strong>in</strong> 2009, bijna e<strong>en</strong> halver<strong>in</strong>g.<br />
Dat is goed zichtbaar <strong>in</strong> de nieuwe hypothek<strong>en</strong> die met zo’n 30 miljard dal<strong>en</strong> (figuur 5).<br />
F iguur 5 Ontw ik kel<strong>in</strong>g h y potheekma rk t: ste rk e da l<strong>in</strong>g nieuwe hypothek<strong>en</strong> <strong>in</strong> 2008 -20 09 ,<br />
90.000<br />
80.000<br />
70.000<br />
60.000<br />
50.000<br />
40.000<br />
30.000<br />
20.000<br />
10.000<br />
0<br />
terw ijl groei hypothee kschuld doorz et (b ron: Kadas ter/ DN B , bewe rk <strong>in</strong>g RIG O )<br />
mln €<br />
4 kwartal<strong>en</strong><br />
voortschrijd<strong>en</strong>d<br />
2005-4 2006-4 2007-4 2008-4 2009-4<br />
De omzet <strong>in</strong> de bestaande won<strong>in</strong>gmarkt is <strong>in</strong>clusief de doorstrom<strong>in</strong>g, waarbij kopers e<strong>en</strong> fl<strong>in</strong>k<br />
deel van de won<strong>in</strong>gprijs zull<strong>en</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>en</strong> uit de opbr<strong>en</strong>gst van de verkochte won<strong>in</strong>g <strong>en</strong> hun<br />
lop<strong>en</strong>de hypotheek. Het is dus logisch dat de groei van de hypotheekschuld lager ligt dan de<br />
omzet <strong>in</strong> won<strong>in</strong>gverkop<strong>en</strong> (nieuw <strong>en</strong> bestaand). In deze groei heeft e<strong>en</strong> deel betrekk<strong>in</strong>g op e xtra<br />
hypothek<strong>en</strong> voor verbouw of dergelijke (15-20%). Herf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g<strong>en</strong> vorm<strong>en</strong> ongeveer e<strong>en</strong><br />
kwart van het volume aan eerste hypothek<strong>en</strong>. 2<br />
2 Kwartaalbericht<strong>en</strong> Kadaster.<br />
nieuwe hypothek<strong>en</strong> groei hypotheekschuld<br />
9<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>
10<br />
F iguur 6 Won<strong>in</strong>ghypo thek<strong>en</strong> <strong>in</strong> miljo<strong>en</strong><strong>en</strong> € , vanaf 2000 ste rke groei SP V, specia l pu rpose<br />
700.000<br />
600.000<br />
500.000<br />
400.000<br />
300.000<br />
200.000<br />
100.000<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong><br />
0<br />
vehicles (b ron: DN B, bewe rk <strong>in</strong>g RIGO)<br />
De NHG-garanties voor hypothecair krediet hebb<strong>en</strong> <strong>in</strong> de kredietcrisis geholp<strong>en</strong> om de koo pmarkt<br />
gaande te houd<strong>en</strong>. In 2009 is het aandeel van NHG-gegarandeerde hypothek<strong>en</strong> sterk<br />
gegroeid. In de jar<strong>en</strong> 2006 <strong>en</strong> 2007 hadd<strong>en</strong> de NHG-garanties e<strong>en</strong> beduid<strong>en</strong>d lager aandeel bij<br />
e<strong>en</strong> groei<strong>en</strong>d aantal transacties. De groei <strong>in</strong> 2008 <strong>en</strong> 2009 laat zi<strong>en</strong> dat de NHG <strong>in</strong> de crisisper iode<br />
de won<strong>in</strong>gf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g heeft ondersteund: terwijl het aantal transacties <strong>in</strong> de bestaande<br />
voorraad <strong>en</strong> de verkoop van nieuwe te bouw<strong>en</strong> won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> fors terugviel groeit het aantal NHG -<br />
garanties. Het aandeel <strong>in</strong> 2007 lag op ongeveer 25% van alle transacties, <strong>in</strong> 2009 g<strong>in</strong>g het ric ht<strong>in</strong>g<br />
45%.<br />
Figuur 7 Won<strong>in</strong>gf <strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g met NH G, <strong>in</strong> aantall<strong>en</strong> won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>: na topjaa r 2 0 05 e<strong>en</strong> t e-<br />
rugva l <strong>en</strong> n ieuwe gro ei t ij d<strong>en</strong>s de k redietc r isis (b ro n: WEW)<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Institutionele beleggers Bank<strong>en</strong> SPV<br />
0 25.000 50.000 75.000 100.000 125.000 150.000<br />
aankoop verbeter<strong>in</strong>g<br />
Tijd<strong>en</strong>s de crisis heeft de NHG e<strong>en</strong> stabiliser<strong>en</strong>de werk<strong>in</strong>g gehad. Zonder NHG zou de terugval<br />
<strong>in</strong> won<strong>in</strong>gverkop<strong>en</strong> waarschijnlijk nog sterker zijn geweest. Door hogere r<strong>en</strong>teopslag<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong><br />
meer kopers f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsproblem<strong>en</strong> krijg<strong>en</strong>. Voor bank<strong>en</strong> biedt de NHG zekerheid. Het NHG -
segm<strong>en</strong>t <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g is wel afgebak<strong>en</strong>d: de dure won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> de <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>sr isico’s<br />
kom<strong>en</strong> niet <strong>in</strong> aanmerk<strong>in</strong>g.<br />
In de periode voor de crisis heeft de NHG mogelijk bijgedrag<strong>en</strong> <strong>in</strong> de groei van de won<strong>in</strong>gf<strong>in</strong>a ncier<strong>in</strong>g,<br />
door de ruimte die gebod<strong>en</strong> werd aan SPV’s. De groei van SPV’s kan echter niet geheel<br />
op het conto van de NHG-f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g<strong>en</strong> word<strong>en</strong> geschrev<strong>en</strong>. Tijd<strong>en</strong>s de crisis zijn deze SPV van<br />
ess<strong>en</strong>tieel belang geweest voor bank<strong>en</strong> om hun liquiditeit te houd<strong>en</strong>. De hypotheekportefeui lles<br />
zijn to<strong>en</strong> vooral gebruikt als onderpand voor de bel<strong>en</strong><strong>in</strong>g bij de Europese C<strong>en</strong>trale Bank 3 .<br />
Naar schatt<strong>in</strong>g van de DNB gaat het <strong>in</strong> e<strong>en</strong> periode van 2 jaar na augustus 2007 om 180 miljard,<br />
waar<strong>in</strong> de met NHG gegarandeerde Mortgage Backed Securities (MBS) e<strong>en</strong> groot aandeel ha dd<strong>en</strong>.<br />
De voortgaande groei van de hypotheekf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g is e<strong>en</strong> direct gevolg van de doors trom<strong>in</strong>g<br />
<strong>en</strong> de groei van de koopmarkt. De toetreders op de koopmarkt zijn zeld<strong>en</strong> <strong>in</strong> staat om de aa nkoop<br />
uit eig<strong>en</strong> vermog<strong>en</strong> te f<strong>in</strong>ancier<strong>en</strong>, terwijl de uittreders e<strong>en</strong> veel beperktere f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g<br />
hebb<strong>en</strong>. Zo is <strong>in</strong> 2009, <strong>in</strong> e<strong>en</strong> <strong>in</strong>gezakte won<strong>in</strong>gmarkt de uitstaan de hypotheekschuld nog met<br />
32 miljard (5%) gegroeid. Zonder die groei zou het effect van de kredietcrisis nog veel dramat ischer<br />
zijn geweest.<br />
F<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
Over de NHG als won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t kunn<strong>en</strong> we resumer<strong>en</strong>d stell<strong>en</strong> dat het effect <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong><br />
is dat:<br />
het won<strong>in</strong>gbezit wordt bevorderd;<br />
meer transacties mogelijk word<strong>en</strong> gemaakt;<br />
de NHG won<strong>in</strong>gkwaliteit bevorderd via tweede hypothek<strong>en</strong> met garantie;<br />
er e<strong>en</strong> licht prijseffect is, door premie versus r<strong>en</strong>tevoordel<strong>en</strong>.<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat door de beschikbaarheid van de NHG:<br />
dankzij meer garanties de koopmarkt gaande wordt gehoud<strong>en</strong>;<br />
de NHG-premie wel hoger wordt door toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> risico;<br />
de NHG-portefeuilles van groot belang zijn geweest om het bank<strong>en</strong>stelsel liquide te houd<strong>en</strong>, dankzij<br />
het onderpand van deze hypotheekportefeuilles;<br />
door het wegvall<strong>en</strong> van vooral dure transacties het NHG-aandeel ook kan groei<strong>en</strong>.<br />
3.4 Lagere woonlast<strong>en</strong> <strong>in</strong> de koopsector<br />
In de koopmarkt is de hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek van grote <strong>in</strong>vloed. Het demp<strong>en</strong>de effect op de<br />
woonlast<strong>en</strong> werkt door <strong>in</strong> e<strong>en</strong> extra vraag naar koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> daardoor hogere vraagprijz<strong>en</strong>.<br />
Naast dit g<strong>en</strong>erieke <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t zijn er ook nog regel<strong>in</strong>g<strong>en</strong> voor specifieke groep<strong>en</strong>: de sta rtersl<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong>,<br />
BEW-subsidie, Koopgarant, TeWoon.<br />
Gedur<strong>en</strong>de de crisis is van medio 2008 tot hed<strong>en</strong> e<strong>en</strong> sterke afname van de vraag zichtbaar,<br />
vooral aan de bov<strong>en</strong>kant van de markt. Kopers zijn ervoor beducht e<strong>en</strong> te grote f<strong>in</strong>anciële ve rplicht<strong>in</strong>g<br />
aan te gaan. Won<strong>in</strong>gzoek<strong>en</strong>d<strong>en</strong> zijn terughoud<strong>en</strong>der geword<strong>en</strong>, doorstromers wacht<strong>en</strong><br />
met de aankoop van e<strong>en</strong> huis tot de eig<strong>en</strong> won<strong>in</strong>g is verkocht. Dit risicomijd<strong>en</strong>d gedrag is ve rklaarbaar,<br />
gegev<strong>en</strong> de onzekerheid over de economische ontwikkel<strong>in</strong>g <strong>en</strong> de toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> ris ico’s.<br />
Dat gebeurt ondanks de hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek. Het effect van de crisis is met de aftrek<br />
niet wez<strong>en</strong>lijk anders dan zonder. De wegvall<strong>en</strong>de vraag heeft vooral te mak<strong>en</strong> met onzekerheid<br />
3 DNB, Statistisch Bullet<strong>in</strong>, december 2009, p.19-24.<br />
11<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>
12<br />
over de toekomst. Door dal<strong>en</strong>de prijz<strong>en</strong> <strong>en</strong> mogelijk hogere woonlast<strong>en</strong> <strong>in</strong> de toekomst heeft<br />
de verkoop van de huidige won<strong>in</strong>g prioriteit voor het kop<strong>en</strong> van e<strong>en</strong> nieuwe <strong>en</strong> wordt e<strong>en</strong> a fwacht<strong>en</strong>de<br />
houd<strong>in</strong>g beloond. Omdat de r<strong>en</strong>te eerder naar b<strong>en</strong>ed<strong>en</strong> dan naar bov<strong>en</strong> bewoog<br />
blev<strong>en</strong> de last<strong>en</strong> voor de overheid <strong>in</strong> de vorm van belast<strong>in</strong>gkort<strong>in</strong>g beperkt.<br />
Het is te verwacht<strong>en</strong> dat bij e<strong>en</strong> verm<strong>in</strong>derde dynamiek <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt huiseig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> vaker<br />
<strong>in</strong> de huidige won<strong>in</strong>g zull<strong>en</strong> <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> <strong>in</strong> plaats van te verhuiz<strong>en</strong>. Deze keuze zou m<strong>en</strong> <strong>in</strong> e<strong>en</strong><br />
stelsel zonder hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek waarschijnlijk ook zo mak<strong>en</strong>.<br />
We zag<strong>en</strong> hiervoor dat de uitstaande hypotheekschuld tijd<strong>en</strong>s de crisis nog sterk is gegroeid,<br />
maar wel m<strong>in</strong>der dan <strong>in</strong> period<strong>en</strong> met (fl<strong>in</strong>ke) economische groei. De groei van de schuld is<br />
vooral e<strong>en</strong> gevolg van <strong>en</strong>erzijds verschuiv<strong>in</strong>g van g<strong>en</strong>eraties (jonger<strong>en</strong> gaan schuld<strong>en</strong> aan om<br />
bezit van ouder<strong>en</strong> over te nem<strong>en</strong>) <strong>en</strong> anderzijds van de to<strong>en</strong>ame van afloss<strong>in</strong>gsvrije f<strong>in</strong>anci er<strong>in</strong>g<br />
<strong>en</strong> bijl<strong>en</strong><strong>en</strong> voor <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> de voorraad. De grote bereidheid van won<strong>in</strong>geig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong><br />
om via l<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> het won<strong>in</strong>gbezit te f<strong>in</strong>ancier<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> factor die de f<strong>in</strong>anciële sector groot<br />
heeft gemaakt <strong>en</strong> houdt.<br />
De afnem<strong>en</strong>de vraag leidt tot lagere prijz<strong>en</strong> <strong>en</strong> verbetert de toegankelijkheid van de won<strong>in</strong> gmarkt<br />
voor <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>sgroep<strong>en</strong> die daar tot nog toe niet bij kond<strong>en</strong>. Voor deze groep met lagere<br />
<strong>in</strong>kom<strong>en</strong>s, die ook zoekt naar relatief goedkope won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, sp eelt ook de koopsubsidies mee <strong>in</strong><br />
de koopbesliss<strong>in</strong>g. Deze koopsubsidies help<strong>en</strong> mee om won<strong>in</strong>gverkop<strong>en</strong> <strong>in</strong> elk geval t<strong>en</strong> dele<br />
overe<strong>in</strong>d te houd<strong>en</strong>. De BEW-regel<strong>in</strong>g wordt sterker aangesprok<strong>en</strong>. Daarnaast is de kort<strong>in</strong>g op<br />
corporatiewon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> verschill<strong>en</strong>de formules van belang.<br />
De beschikbaarheid van de hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek heeft per saldo toch ge<strong>en</strong> duidelijk effect <strong>in</strong><br />
de crisis. Ook zonder deze aftrek zou de vraaguitval zijn opgetred<strong>en</strong>. Dat zou anders geweest<br />
zijn bij e<strong>en</strong> sterke r<strong>en</strong>testijg<strong>in</strong>g: dan zoud<strong>en</strong> zowel de woonlast<strong>en</strong> als de belast<strong>in</strong>gkort<strong>in</strong>g sterk<br />
kunn<strong>en</strong> oplop<strong>en</strong>. Door de langere r<strong>en</strong>tevaste period<strong>en</strong> die <strong>in</strong> Nederland gebruikelijk zijn zou dit<br />
effect word<strong>en</strong> gedempt <strong>en</strong> mogelijk uitgefaseerd, <strong>in</strong>di<strong>en</strong> de stijg<strong>in</strong>g van korte duur zou zijn.<br />
Lagere woonlast<strong>en</strong> <strong>in</strong> de koopsector<br />
De werk<strong>in</strong>g van hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek <strong>en</strong> koopsubsidies <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> is dat:<br />
het won<strong>in</strong>gbezit wordt bevorderd;<br />
meer transacties mogelijk word<strong>en</strong> gemaakt;<br />
de woonlast<strong>en</strong> word<strong>en</strong> verm<strong>in</strong>derd;<br />
<strong>in</strong> verhoud<strong>in</strong>g tot de hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek het effect van de koopsubsidies <strong>in</strong> aantall<strong>en</strong> <strong>en</strong> geld be-<br />
perkt is.<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat door de beschikbaarheid van de belast<strong>in</strong>gkort<strong>in</strong>g <strong>en</strong> de koopsubsidies <strong>in</strong> comb <strong>in</strong>atie<br />
met prijsdal<strong>in</strong>g:<br />
de hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek ge<strong>en</strong> speciaal effect heeft, doordat de <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>s tot nog toe op p eil blev<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> de r<strong>en</strong>te laag is geblev<strong>en</strong>;<br />
e<strong>en</strong> afwacht<strong>en</strong>de houd<strong>in</strong>g niet zal word<strong>en</strong> doorbrok<strong>en</strong>;<br />
starters gemakkelijker toegang krijg<strong>en</strong>;<br />
de koopmarkt e<strong>en</strong> lichte duw <strong>in</strong> de rug krijgt;<br />
de verkop<strong>en</strong> door corporaties m<strong>in</strong>der <strong>in</strong>zakk<strong>en</strong> dan de rest van de markt.<br />
3.5 Garanties bij nieuwbouw<br />
De nieuwbouw <strong>in</strong> de koopsector k<strong>en</strong>t e<strong>en</strong> driedel<strong>in</strong>g naar <strong>in</strong>vesteerders: de eig<strong>en</strong>bouw, de<br />
bouwers voor de markt <strong>en</strong> de won<strong>in</strong>gcorporaties. De eig<strong>en</strong>bouwers moet<strong>en</strong> zelf voor hun f<strong>in</strong>a n-<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
cier<strong>in</strong>g <strong>in</strong>staan. De bouwers voor de markt mak<strong>en</strong> op grote schaal gebruik van de garantie om<br />
het f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsrisico voor de <strong>in</strong>dividuele koper op te vang<strong>en</strong> 4 . Won<strong>in</strong>gcorporaties mak<strong>en</strong> ook<br />
wel gebruik van dit <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t, maar kunn<strong>en</strong> gemakkelijker nog niet verkochte won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong><br />
aanbouw nem<strong>en</strong>, die ze dan <strong>in</strong> verhuur kunn<strong>en</strong> nem<strong>en</strong>. In dat geval kunn<strong>en</strong> ze nog gebruik m ak<strong>en</strong><br />
van WSW-borg<strong>in</strong>g.<br />
Onderdeel van de garantie vormt de reguler<strong>in</strong>g van de portefeuille van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> aanbouw.<br />
Ontwikkelaars mog<strong>en</strong> slechts onverkochte won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> aanbouw heb b<strong>en</strong> voor zover hun solvabiliteit<br />
dat toelaat. Dit mechanisme, dat na de won<strong>in</strong>gbouwcrisis rond 1980 de koopmarkt is<br />
gaan beheers<strong>en</strong>, zorgt ervoor dat er ge<strong>en</strong> grote onverkochte voorraad won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> aanbouw<br />
kan zijn. Zonder deze rem op de won<strong>in</strong>gbouw zoud<strong>en</strong> de borg<strong>en</strong>de <strong>in</strong>stell<strong>in</strong>g<strong>en</strong> te grote risico’s<br />
lop<strong>en</strong> op de afgegev<strong>en</strong> afbouwgaranties bij faillissem<strong>en</strong>t van de ontwikkelaar.<br />
In Spanje <strong>en</strong> Ierland drukk<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong>lijke aantall<strong>en</strong> onverkochte nieuwbouwwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> zwaar op<br />
de won<strong>in</strong>gmarkt (vooral bij bouwers <strong>en</strong> bank<strong>en</strong>), met ook weer e<strong>en</strong> forse uitstral<strong>in</strong>g op de economie.<br />
In vergelijk<strong>in</strong>g daarmee is de Nederlandse won<strong>in</strong>gbouwmarkt tot nog toe veel gespaard<br />
geblev<strong>en</strong>. Faillissem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> van ontwikkelaars war<strong>en</strong> er tot nog toe nog niet zoveel. Ontwikk elaars<br />
hebb<strong>en</strong> wel hun productielijn<strong>en</strong> sterk moet<strong>en</strong> <strong>in</strong>krimp<strong>en</strong>, maar hebb<strong>en</strong> de mogelijkheid<br />
<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> terug te schroev<strong>en</strong>. De garantiestructuur zorgt dat zowel <strong>in</strong> <strong>goede</strong> als <strong>slechte</strong><br />
tijd<strong>en</strong> de productie ge<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> lev<strong>en</strong> leidt, maar de verkoop van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> op de voet blijft<br />
volg<strong>en</strong>. Conjuncturele schommel<strong>in</strong>g<strong>en</strong> word<strong>en</strong> daardoor niet teg<strong>en</strong>gehoud<strong>en</strong>, wel de grote<br />
<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsrisico’s van overproductie <strong>in</strong> dalperiod<strong>en</strong>. T<strong>en</strong> tijde van grote vraag is er ook e<strong>en</strong><br />
pijplijnvertrag<strong>in</strong>g, voordat de productie <strong>in</strong> die vraag kan voorzi<strong>en</strong>.<br />
Garanties bij nieuwbouw<br />
De garanties bij nieuwe koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> zorg<strong>en</strong> <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> voor:<br />
e<strong>en</strong> waarborg voor de kwaliteit <strong>en</strong> de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van nieuwbouw;<br />
e<strong>en</strong> vraagvolg<strong>en</strong>de reguler<strong>in</strong>g van de nieuwbouwproductie;<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat door de ger<strong>in</strong>gere verkoop van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> voorafgaand aan de bouw:<br />
ontwikkelaars word<strong>en</strong> afgeremd om project<strong>en</strong> <strong>in</strong> aanbouw te nem<strong>en</strong>;<br />
hierdoor we<strong>in</strong>ig onverkochte won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> aanbouw zijn g<strong>en</strong>om<strong>en</strong>;<br />
de pijplijn van project<strong>en</strong> <strong>in</strong> ontwikkel<strong>in</strong>g <strong>en</strong> <strong>in</strong> aanbouw droogvalt;<br />
het herstel van de nieuwbouwproductie de nodige tijd gaat verg<strong>en</strong>.<br />
3.6 Grondexploitatie <strong>en</strong> verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g<br />
In de grondexploitatie van ruimtelijke plann<strong>en</strong> kom<strong>en</strong> meerdere elem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> van het won<strong>in</strong> gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium<br />
sam<strong>en</strong>. De WRO <strong>en</strong> mogelijkhed<strong>en</strong> van geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> om het won<strong>in</strong>gbouwprogramma<br />
te stur<strong>en</strong> leid<strong>en</strong> sam<strong>en</strong> tot e<strong>en</strong> won<strong>in</strong>gdiffer<strong>en</strong>tiatie, die mogelijk is dankzij de<br />
verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g van grondopbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>stel van hoge prijz<strong>en</strong> voor koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> lage<br />
opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> van sociale huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> ev<strong>en</strong>tueel aanvull<strong>en</strong>de subsidies (ISV, BLS) zorgt<br />
ervoor dat bouwplann<strong>en</strong> <strong>in</strong> sam<strong>en</strong>hang kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong> ontwikkeld.<br />
De kwaliteit van deze ruimtelijke <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g wordt bepaald door de totale opbr<strong>en</strong>gst van ve rschill<strong>en</strong>de<br />
typ<strong>en</strong> won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Het wegvall<strong>en</strong> van het segm<strong>en</strong>t dat het meest opbr <strong>en</strong>gt, de dure<br />
koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, slaat e<strong>en</strong> fl<strong>in</strong>k gat <strong>in</strong> alle lop<strong>en</strong>de planexploitaties. Behalve dat dit dw<strong>in</strong>gt tot<br />
4 Tot beg<strong>in</strong> 2010 was dit de GIW-garantie. Nu het GIW is opgehev<strong>en</strong> wordt het garantiestelsel voortgezet<br />
door <strong>in</strong> hoofdzaak de borg<strong>en</strong>de <strong>in</strong>stell<strong>in</strong>g<strong>en</strong> SWK <strong>en</strong> Won<strong>in</strong>gborg/Stiwoga. De garantie omvat naast het<br />
afbouwrisico tijd<strong>en</strong>s de bouw ook e<strong>en</strong> 5-jarige garantie op bouwgebrek<strong>en</strong> na oplever<strong>in</strong>g.<br />
13<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>
14<br />
aanpass<strong>in</strong>g van het plan om het haalbaar te mak<strong>en</strong> ondergraaft dit ook het draagvlak voor de<br />
sociale huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Veel gebiedsexploitaties kom<strong>en</strong> acuut <strong>in</strong> de problem<strong>en</strong> <strong>en</strong> daarmee de<br />
<strong>in</strong>vester<strong>en</strong>de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> ontwikkelaars. Zij moet<strong>en</strong> het verlies nem<strong>en</strong>.<br />
Grondexploitatie <strong>en</strong> verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g<br />
Bij grondexploitatie <strong>en</strong> verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g geldt <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> dat:<br />
Gediffer<strong>en</strong>tieerde won<strong>in</strong>gbouwplann<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gerealiseerd;<br />
Project<strong>en</strong> met lage opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> haalbaar zijn dankzij andere met hogere opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong>;<br />
Zowel b<strong>in</strong>n<strong>en</strong>stedelijke als uitlegproductie tot uitvoer<strong>in</strong>g komt.<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat door het wegvall<strong>en</strong> van w<strong>in</strong>stgev<strong>en</strong>de del<strong>en</strong> van plann<strong>en</strong>:<br />
Planherzi<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> nodig zijn, waarbij de plankwaliteit verm<strong>in</strong>dert;<br />
Op lop<strong>en</strong>de exploitaties verliez<strong>en</strong> moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> g<strong>en</strong>om<strong>en</strong>;<br />
De realisatie van plann<strong>en</strong> vertrag<strong>in</strong>g oploopt;<br />
Verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g de procyclische werk<strong>in</strong>g van de won<strong>in</strong>gmarkt versterkt.<br />
3.7 Huurbescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurprijsreguler<strong>in</strong>g<br />
De laatste jar<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> <strong>in</strong>flatievolg<strong>en</strong>d huurbeleid gevoerd. Dit beleid werkt vraagonderste un<strong>en</strong>d<br />
<strong>en</strong> prijsverlag<strong>en</strong>d, maar remt ook de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> de huurvoorraad <strong>en</strong> de uitbreid<strong>in</strong>g<br />
daarvan. Voor zover mogelijk wijk<strong>en</strong> <strong>in</strong>vesteerders uit naar het geliberaliseerde deel van de<br />
huurmarkt. In het gereguleerde segm<strong>en</strong>t leidt de lagere huuropbr<strong>en</strong>gst bij sommige corporaties<br />
tot budgetter<strong>in</strong>g van de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Bij andere corporaties probeert m<strong>en</strong> de kwaliteit op peil<br />
te houd<strong>en</strong> door het huurniveau waar mogelijk te verhog<strong>en</strong> <strong>en</strong> door e<strong>en</strong> hogere onr<strong>en</strong>dabele<br />
<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g te accepter<strong>en</strong>. Dit laatste zal vaak wel tot gevolg hebb<strong>en</strong> dat m<strong>en</strong> m<strong>in</strong>der won<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
realiseert.<br />
In de crisis neemt de vraag naar goedkopere huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> toe. De huurb escherm<strong>in</strong>g voorkomt<br />
dat er verdr<strong>in</strong>g<strong>in</strong>g plaatsv<strong>in</strong>dt van zitt<strong>en</strong>de huurders door ander<strong>en</strong> die e<strong>en</strong> hogere huur zoud<strong>en</strong><br />
kunn<strong>en</strong> betal<strong>en</strong>. De huurprijs is betrekkelijk ongevoelig voor conjuncturele schommel<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, die<br />
<strong>in</strong> koopprijz<strong>en</strong> wel zichtbaar zijn <strong>in</strong> de crisis: daar v<strong>in</strong>d<strong>en</strong> prijsdal<strong>in</strong>g<strong>en</strong> plaats, terwijl huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
de <strong>in</strong>flatie blijv<strong>en</strong> volg<strong>en</strong> <strong>en</strong> licht <strong>in</strong> prijs steg<strong>en</strong>. Als gevolg van de reguler<strong>in</strong>g kunn<strong>en</strong><br />
prijs <strong>en</strong> aanbod we<strong>in</strong>ig variër<strong>en</strong>, de toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> vraag leidt dan tot langere wachttijd<strong>en</strong>.<br />
Huurbescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurprijsreguler<strong>in</strong>g<br />
Bij huurbescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurprijsreguler<strong>in</strong>g geldt <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> dat:<br />
De vraag naar won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> wordt ondersteund;<br />
De prijs van het won<strong>en</strong> wordt verlaagd;<br />
Invester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> de huurvoorraad <strong>en</strong> uitbreid<strong>in</strong>g ervan word<strong>en</strong> geremd.<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat de vraag naar goedkopere huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> to<strong>en</strong>eemt, waarbij:<br />
Zitt<strong>en</strong>de huurders niet kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong> verdrong<strong>en</strong>;<br />
De huursector betrekkelijk immuun is voor conjuncturele schommel<strong>in</strong>g<strong>en</strong>;<br />
Gegev<strong>en</strong> de <strong>in</strong>flexibele voorraad <strong>en</strong> prijs vooral wachttijd<strong>en</strong> zull<strong>en</strong> oplop<strong>en</strong> ;<br />
Huur- <strong>en</strong> koopsector sterker van elkaar gaan verschill<strong>en</strong> <strong>in</strong> dynamiek.<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
3.8 Huurtoeslag<br />
De huurtoeslag maakt grote del<strong>en</strong> van de huurvoorraad toegankelijk voor lage <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>s. De<br />
begr<strong>en</strong>z<strong>in</strong>g van de huurtoeslag tot de liberalisatiegr<strong>en</strong>s maakt dat deze gr<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> sterke demarcatie<br />
vormt <strong>in</strong> de huurmarkt. E<strong>en</strong> groot deel van de Nederlandse huishoud<strong>en</strong>s kan <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>c ipe<br />
aanspraak mak<strong>en</strong> op huurtoeslag. Terwijl van 2006 naar 2009 hur<strong>en</strong> met 7% steg<strong>en</strong> (<strong>in</strong>flatie<br />
plus kwaliteitsto<strong>en</strong>ame) <strong>en</strong> <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>s van huurders met 13% nam het aantal huishoud<strong>en</strong>s dat<br />
op huurtoeslag aanspraak kan mak<strong>en</strong> toe met zo’n 85.000 (4%) 5 .<br />
In het segm<strong>en</strong>t van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> die <strong>in</strong> aanmerk<strong>in</strong>g kom<strong>en</strong> voor huurtoeslag hebb<strong>en</strong> corporaties<br />
e<strong>en</strong> dom<strong>in</strong>ante positie <strong>en</strong> vrijwel hun hele aanbod valt <strong>in</strong> dit segm<strong>en</strong>t. De drive om kwaliteit te<br />
moet<strong>en</strong> aanbied<strong>en</strong> kan door de huurtoeslag word<strong>en</strong> getemperd, de vraag naar deze won<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
is al groot vanwege de relatief gunstige prijs <strong>en</strong> de huurtoeslag versterkt dit.<br />
Bij huurders die door de crisis kamp<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>steruggang heeft de huurtoeslag e<strong>en</strong><br />
demp<strong>en</strong>d effect <strong>en</strong> komt dit als e<strong>en</strong> extra last bij de overheid terecht. Het is echter de vraag of<br />
de crisis sterker toeslaat bij huurders die de huurprijsreguler<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurtoeslag als vangnet<br />
hebb<strong>en</strong>, dan wel bij de eig<strong>en</strong>aar-bewoners die bij <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>sdal<strong>in</strong>g hun woonlast<strong>en</strong> zi<strong>en</strong> stijg<strong>en</strong><br />
(m<strong>in</strong>der hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek). De sterkste effect<strong>en</strong> van de crisis hebb<strong>en</strong> zich eerst voorg edaan<br />
onder vermog<strong>en</strong>d<strong>en</strong> <strong>en</strong> later ook onder de zelfstandig<strong>en</strong>. Met de vervolg<strong>en</strong>s oplop<strong>en</strong>de<br />
werkloosheid breidt dit effect zich nu waarschijnlijk uit naar lagere <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>s <strong>en</strong> dan gaat de<br />
huurtoeslag meer van <strong>in</strong>vloed zijn.<br />
Huurtoeslag<br />
Het effect van de huurtoeslag is <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> dat:<br />
Grote del<strong>en</strong> van de huurvoorraad toegankelijk zijn voor lage <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>s;<br />
De cesuur tuss<strong>en</strong> gereguleerde <strong>en</strong> geliberaliseerde markt wordt versterkt;<br />
De animo van de verhuurder om meer kwaliteit te bied<strong>en</strong> wordt geremd;<br />
In comb<strong>in</strong>atie met de aftopp<strong>in</strong>gsgr<strong>en</strong>s hoge onr<strong>en</strong>dabele <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> nieuwbouw word<strong>en</strong> uitg e-<br />
lokt.<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat door de huurtoeslag:<br />
De <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>sterugval van huishoud<strong>en</strong>s wordt gedempt;<br />
De won<strong>in</strong>gvraag <strong>in</strong> de huursector wordt ondersteund;<br />
Het rijk meer zal moet<strong>en</strong> uitgev<strong>en</strong> aan huurtoeslag.<br />
3.9 Borg<strong>in</strong>g corporatief<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g<br />
Het Waarborgfonds Sociale Won<strong>in</strong>gbouw borgt de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g voor won<strong>in</strong>gcorporaties. Dankzij<br />
deze borg<strong>in</strong>g kunn<strong>en</strong> corporaties op gunstige voorwaard<strong>en</strong> l<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> aantrekk<strong>en</strong> voor hun <strong>in</strong>ve ster<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
<strong>in</strong> won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. De belangrijkste f<strong>in</strong>anciers zijn de overheidsbank<strong>en</strong> BNG <strong>en</strong> NWB. De<br />
f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsbehoefte van corporaties groeit van jaar tot jaar, ondanks de opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> uit ve rkoop<br />
van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Mom<strong>en</strong>teel ligt de omvang van WSW-geborgde l<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> niveau van<br />
teg<strong>en</strong> de 80 miljard <strong>en</strong> is e<strong>en</strong> groei voorzi<strong>en</strong> <strong>in</strong> de orde van 2-3 miljard per jaar naar meer dan<br />
90 miljard <strong>in</strong> 2015. De jaarlijkse f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsbehoefte ligt op 7 -8 miljard, <strong>in</strong>clusief herf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g<strong>en</strong>.<br />
Dat is ongeveer 10% van het geborgde vreemd vermog<strong>en</strong>.<br />
5 M<strong>in</strong>isterie van VROM, Het won<strong>en</strong> overwog<strong>en</strong>, 2010.<br />
15<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>
16<br />
Tijd<strong>en</strong>s de kredietcrisis is het tijdelijk moeilijk geweest om nieuwe l<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> af te sluit<strong>en</strong>, terwijl<br />
tegelijkertijd de opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> uit verkop<strong>en</strong> stagneerd<strong>en</strong>. Door de AAA+ status van het WSW is<br />
deze f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsstop van korte duur geweest <strong>en</strong> is de extra r<strong>en</strong>telast <strong>in</strong> deze periode beperkt<br />
geblev<strong>en</strong>. Zonder de steun <strong>in</strong> de rug van het WSW zoud<strong>en</strong> sommige corporaties <strong>in</strong> ernstige<br />
problem<strong>en</strong> zijn gekom<strong>en</strong> vanwege de noodzaak aflop<strong>en</strong>de l<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> te herf<strong>in</strong>ancier<strong>en</strong>. In se ptember<br />
2008 leek dit <strong>en</strong>ige tijd onmogelijk. Het WSW heeft korte tijd met noodsc<strong>en</strong>ario’s mo et<strong>en</strong><br />
werk<strong>en</strong>, waarbij herf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g voorrang zou hebb<strong>en</strong> gekreg<strong>en</strong>. Dat had <strong>in</strong> de orde van 300<br />
tot 400 miljo<strong>en</strong> per maand uitgekom<strong>en</strong>. Zelfs voor de BNG <strong>en</strong> NWB was het <strong>in</strong> die tijd moeilijk<br />
om geld aan te trekk<strong>en</strong>.<br />
De won<strong>in</strong>gcorporaties hebb<strong>en</strong> naast de geborgde f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g ook l <strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> zonder WSWborg<strong>in</strong>g,<br />
onder meer voor de won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> die bov<strong>en</strong> de WSW -gr<strong>en</strong>s van to<strong>en</strong> nog € 200.000 werd<strong>en</strong><br />
gerealiseerd.<br />
Borg<strong>in</strong>g corporatief<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g<br />
Het effect van de WSW-borg<strong>in</strong>g is <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> dat:<br />
Corporatie teg<strong>en</strong> lagere r<strong>en</strong>te <strong>in</strong> hun f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsbehoefte kunn<strong>en</strong> voorzi<strong>en</strong>;<br />
Hierdoor meer kunn<strong>en</strong> <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> <strong>in</strong> hun won<strong>in</strong>gvoorraad <strong>en</strong> <strong>in</strong> nieuwbouw;<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat door de WSW-borg<strong>in</strong>g:<br />
Acute problem<strong>en</strong> <strong>in</strong> de herf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g zijn vermed<strong>en</strong>;<br />
Ondanks het solide karakter van de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g toch ook voor het WSW de borg<strong>in</strong>g tijdelijk met<br />
hort<strong>en</strong> <strong>en</strong> stot<strong>en</strong> g<strong>in</strong>g;<br />
Invester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> de sociale huursector overe<strong>in</strong>d blijv<strong>en</strong> <strong>en</strong> zelfs wat to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>;<br />
De corporatiesector sterker moet gaan stur<strong>en</strong> op kasstrom<strong>en</strong>, maar toch veel meer <strong>in</strong> de luwte is<br />
geblev<strong>en</strong> dan de marktsector.<br />
3.10 Interne subsidies corporaties<br />
In het verled<strong>en</strong> heeft de overheid subsidies <strong>in</strong>gezet om anticyclisch te <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> <strong>in</strong> de won<strong>in</strong> gbouwmarkt.<br />
Vooral <strong>in</strong> de crisis rond 1980 is dat massief geweest, de sociale won <strong>in</strong>gbouw heeft<br />
to<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele jar<strong>en</strong> de bouwmarkt overe<strong>in</strong>d gehoud<strong>en</strong>. Met de verzelfstandig<strong>in</strong>g e n bruter<strong>in</strong>g is<br />
de objectsubsidiër<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de sociale huursector verdw<strong>en</strong><strong>en</strong>. De productie liep nav<strong>en</strong>ant terug.<br />
De <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> nieuwbouw <strong>en</strong> won<strong>in</strong>gverbeter<strong>in</strong>g zijn <strong>in</strong> de sociale huur zonder subsidie<br />
niet kost<strong>en</strong>dekk<strong>en</strong>d geword<strong>en</strong>. Corporaties dekk<strong>en</strong> deze verliez<strong>en</strong> (onr<strong>en</strong>dabel) op <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
uit de w<strong>in</strong>st bij de exploitatie van het bestaand bezit <strong>en</strong> bij de verkoop van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. In de<br />
crisis is de opbr<strong>en</strong>gst uit verkoop van won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> sterk gedaald: zowel <strong>in</strong> volume als prijs nam de<br />
verkoop af. De sam<strong>en</strong>loop met de <strong>in</strong>voer<strong>in</strong>g van v<strong>en</strong>nootschapsbelast<strong>in</strong>g, hogere collectieve<br />
heff<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> verwachte hogere r<strong>en</strong>te op korte <strong>en</strong> langere termijn maakt dat de ruimte voor<br />
verliesgev<strong>en</strong>de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong>lijk is verm<strong>in</strong>derd. Won<strong>in</strong>gcorporaties word<strong>en</strong> beperkt <strong>in</strong><br />
hun mogelijkhed<strong>en</strong> om anticyclisch te <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> <strong>in</strong> voorraad <strong>en</strong> nieuwbouw. In 2008 -2009 is bij<br />
veel corporaties het bezit lager gewaardeerd <strong>en</strong> zijn <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsplann<strong>en</strong> neerwaarts bi jgesteld.<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
Figuur 8 Won<strong>in</strong>gp roduct ie naar huu r <strong>en</strong> koop: huursector houdt van 198 0 to t 198 5 p r o-<br />
ductie op peil <strong>en</strong> k r imp t v an 198 5 tot 20 02 (b ron CB S, bewerk<strong>in</strong>g RIGO) .<br />
140.000<br />
120.000<br />
100.000<br />
80.000<br />
60.000<br />
40.000<br />
20.000<br />
0<br />
1980 1985 1990 1995 2000 2005<br />
Dit loopt sam<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> ger<strong>in</strong>gere verev<strong>en</strong><strong>in</strong>gsruimte van koop naa r huur <strong>in</strong> gebiedsexploitaties.<br />
Toch blijv<strong>en</strong> tot nog toe de verle<strong>en</strong>de bouwvergunn<strong>in</strong>g<strong>en</strong> voor huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> op peil.<br />
S<strong>in</strong>ds 2006 ligt dit op e<strong>en</strong> niveau van 23.000 tot 25.000 won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> per jaar, terwijl <strong>in</strong> dezelfde<br />
tijd <strong>in</strong> de koopsector e<strong>en</strong> dal<strong>in</strong>g optreedt van 75.000 op jaarbasis naar 45.000. De corporaties<br />
lijk<strong>en</strong> zo de eig<strong>en</strong> <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> gedur<strong>en</strong>de de crisis overe<strong>in</strong>d te houd<strong>en</strong>, maar e<strong>en</strong> <strong>in</strong>t<strong>en</strong>siver<strong>in</strong>g<br />
is <strong>in</strong> de huidige beleidscontext teveel gevraagd. Het is echter d<strong>en</strong>kbaar dat <strong>in</strong>middels cr isismaatregel<strong>en</strong><br />
van het rijk effect sorter<strong>en</strong>. Ruimere garanties op f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g sociale huur <strong>en</strong><br />
omzett<strong>in</strong>g van koop <strong>in</strong> huur zijn onderdel<strong>en</strong> van het maatregel<strong>en</strong>pakket. In vergelijk<strong>in</strong>g met de<br />
omvangrijke sociale huurproductie <strong>in</strong> de periode 1980-1985 –<strong>in</strong> 1983 was het aandeel huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
72% van het totaal– is dit anticyclische effect van corporatie-<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> beperkt.<br />
Zowel <strong>in</strong> de ontwikkel<strong>in</strong>g van nieuwe plann<strong>en</strong> (verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g) als <strong>in</strong> de kasstroom van de corpor aties<br />
(verkop<strong>en</strong> van huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong>) is de afhankelijkheid van de koopmarkt te sterk geword<strong>en</strong><br />
om e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> plan te kunn<strong>en</strong> trekk<strong>en</strong> <strong>in</strong> de crisis.<br />
Interne subsidies corporaties<br />
Nieuwbouw koopsector Nieuwbouw huursector<br />
Interne subsidiër<strong>in</strong>g zorgt er <strong>in</strong> het algeme<strong>en</strong> voor dat:<br />
Corporaties hun voorraad kunn<strong>en</strong> vernieuw<strong>en</strong> <strong>en</strong> verbeter<strong>en</strong>;<br />
Kunn<strong>en</strong> <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> <strong>in</strong> e<strong>en</strong> leefbare woonomgev<strong>in</strong>g;<br />
Het rijk hiervoor niet hoeft te word<strong>en</strong> aangesprok<strong>en</strong>.<br />
In de crisis zi<strong>en</strong> we dat door de <strong>in</strong>terne subsidiër<strong>in</strong>g:<br />
De productie van corporaties redelijk op peil is geblev<strong>en</strong>;<br />
Dat de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsruimte niettem<strong>in</strong> door de sam<strong>en</strong>loop van meerdere teg<strong>en</strong>vallers wordt b edreigd<br />
(vpb, m<strong>in</strong>der verkoop, heff<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, m<strong>in</strong>der verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g);<br />
Hierdoor de ruimte voor anticyclisch <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> wordt beperkt;<br />
Op termijn dit de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gscapaciteit zal belast<strong>en</strong>.<br />
17<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>
18<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
Hoofdstuk 4<br />
Conclusies<br />
Effect<strong>en</strong> kredietcrisis<br />
De kredietcrisis heeft duidelijk <strong>in</strong>vloed op de won<strong>in</strong>gmarkt. De doorstrom<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de koopmarkt is<br />
sterk verm<strong>in</strong>derd. Doorstromers legg<strong>en</strong> nu de prioriteit bij verkoop vooraleer e<strong>en</strong> won<strong>in</strong>g te<br />
kop<strong>en</strong>. Onzekerheid over de toekomst was e<strong>en</strong> belangrijk motief om van kop<strong>en</strong> <strong>en</strong> verhuiz<strong>en</strong> af<br />
te zi<strong>en</strong>. De vraag naar <strong>en</strong> de afzet van duurdere koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> is teruggevall<strong>en</strong> <strong>en</strong> marktdyn amiek<br />
is vooral <strong>in</strong> het goedkopere <strong>en</strong> het midd<strong>en</strong>segm<strong>en</strong>t van de koopmarkt te v<strong>in</strong>d<strong>en</strong>. De markt<br />
van bestaande koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> liep <strong>in</strong> 2008-2009 met e<strong>en</strong> derde terug. De nieuwbouw koopproject<strong>en</strong><br />
kampt<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> nog veel sterkere teruggang, van 45.000 <strong>in</strong> het najaar van 2006 naar<br />
16.000 <strong>in</strong> het najaar van 2009 (-65%). Die dal<strong>in</strong>g was overig<strong>en</strong>s al eerder <strong>in</strong>gezet, als gevolg van<br />
de oplop<strong>en</strong>de hypotheekr<strong>en</strong>te vanaf 2006. Aanvankelijk zijn vooral de partij<strong>en</strong> die van deze<br />
omzet afhankelijk zijn het zwaarst getroff<strong>en</strong> door de crisis: makelaars, notariss<strong>en</strong>, projecton twikkelaars,<br />
architect<strong>en</strong>. De dal<strong>in</strong>g van de bouwproductie <strong>in</strong> de koopsector is slechts beperkt<br />
door groei <strong>in</strong> de (sociale) huursector gecomp<strong>en</strong>seerd . Opvall<strong>en</strong>d is dat de vraagverschuiv<strong>in</strong>g<br />
van koop naar huur niet heeft geleid tot opbloei van bouw voor de commerciële verhuur.<br />
De weggevall<strong>en</strong> vraag naar duurdere koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> werkt door <strong>in</strong> andere segm<strong>en</strong>t<strong>en</strong> van de<br />
won<strong>in</strong>g- <strong>en</strong> won<strong>in</strong>gbouwmarkt. In de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g zijn de cashcows weggevall<strong>en</strong>. Dat<br />
dw<strong>in</strong>gt tot aanpass<strong>in</strong>g <strong>en</strong> versober<strong>in</strong>g van plann<strong>en</strong>. Het aanbod moet sterker word<strong>en</strong> gericht<br />
naar de veranderde vraag, onder meer door verschuiv<strong>in</strong>g van duurdere appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> naar<br />
soberder (e<strong>en</strong>gez<strong>in</strong>s)won<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong> door <strong>in</strong>zet van reserves grondbedrijf nog<br />
wat kunn<strong>en</strong> do<strong>en</strong>, maar strev<strong>en</strong> overweg<strong>en</strong>d naar beperk<strong>in</strong>g van risico’s <strong>en</strong> verliez<strong>en</strong>. De markt<br />
van particulier opdrachtgevers weet zich t<strong>en</strong>slotte te handhav<strong>en</strong>. Van sterk anticyclische bew eg<strong>in</strong>g<strong>en</strong><br />
is hier <strong>in</strong> de crisistijd we<strong>in</strong>ig te zi<strong>en</strong>. Wellicht kunn<strong>en</strong> zij profiter<strong>en</strong> van de ruim beschi kbare<br />
bouwcapaciteit <strong>en</strong> de <strong>in</strong>middels wat lagere bouwkost<strong>en</strong>.<br />
Maar de ger<strong>in</strong>gere dynamiek weerspiegelt uite<strong>in</strong>delijk vooral de beperk<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsmogelijkhed<strong>en</strong><br />
van bewoners door de crisis. Uitstel van verhuisbesliss<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> van grote uitgav<strong>en</strong><br />
of <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> logische gedragsreactie van consum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> op de veranderde co njunctuur,<br />
e<strong>en</strong> reactie die weer kan omslaan als het vertrouw<strong>en</strong> <strong>in</strong> economische groei weer to <strong>en</strong>eemt.<br />
Die vraaguitval is heel moeilijk door overheidssteun ongedaan te mak<strong>en</strong>.<br />
<strong>Belang</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gssteun<br />
Dat we te mak<strong>en</strong> hadd<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> kredietcrisis was op de won<strong>in</strong>gmarkt primair zichtbaar aan<br />
de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gskant. Die grijpt aan bij de won<strong>in</strong>gaankop<strong>en</strong> van particulier<strong>en</strong> <strong>en</strong> bij de ontwikkel<strong>in</strong>g<br />
van project<strong>en</strong>. In de kredietcrisis zijn de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsarrangem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> van de bank<strong>en</strong> op<br />
de proef gesteld, maar ze hebb<strong>en</strong> door de overheidsgaranties snel kunn<strong>en</strong> profiter<strong>en</strong> van de<br />
herstelmaatregel<strong>en</strong> die na september 2008 zijn getroff<strong>en</strong>. Dankzij de bestaande structur<strong>en</strong> voor<br />
f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g <strong>en</strong> garanties <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gbouw (NHG, GIW, WSW) is de won<strong>in</strong>gmarkt niettem<strong>in</strong><br />
m<strong>in</strong>der sterk getroff<strong>en</strong> dan <strong>in</strong> e<strong>en</strong> aantal andere land<strong>en</strong>. Dit heeft voor e<strong>en</strong> deel te mak<strong>en</strong> met<br />
de specifieke uitwerk<strong>in</strong>g van het GIW, het garantiestelsel voor nieuwbouw van koopwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong>.<br />
Na de crisis van rond 1980 is daardoor speculatieve won<strong>in</strong>gbouw m<strong>in</strong> of meer uitgebann<strong>en</strong>. Er<br />
wordt niet of nauwelijks meer op voorraad gebouwd, zoals we wel zi<strong>en</strong> <strong>in</strong> de kantor<strong>en</strong>sector<br />
(waarvan het <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsvolume <strong>in</strong> verhoud<strong>in</strong>g veel kle<strong>in</strong>er is). De terugslag is door het be-<br />
19<br />
Conclusies
20<br />
perkte overaanbod dan ook m<strong>in</strong>der <strong>in</strong>grijp<strong>en</strong>d dan elders. De NHG voorkwam <strong>in</strong> de koopsector<br />
bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> e<strong>en</strong> sterke terugval van de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de goedkopere del<strong>en</strong> van de markt; de<br />
uitbreid<strong>in</strong>g qua prijsbereik heeft de doorwerk<strong>in</strong>g van de kredietcrisis ook <strong>in</strong> het midd<strong>en</strong>segm<strong>en</strong>t<br />
afgezwakt. Dit sloot aan bij verschuiv<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> de vraag. De NHG-garantie blijkt meer <strong>in</strong><br />
trek te zijn <strong>en</strong> het marktaandeel bij de hypothecaire f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g<strong>en</strong> is sterk gegroeid. Het <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>sverlies<br />
bij won<strong>in</strong>geig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> zal wellicht tot sterkere aansprak<strong>en</strong> op de NHG-garantie leid<strong>en</strong>.<br />
In 2009 is het aantal aansprak<strong>en</strong> op NHG-garantie echter nog gedaald t<strong>en</strong> opzichte van<br />
2008. Er is nu nog we<strong>in</strong>ig aanleid<strong>in</strong>g om zich daarbij zorg<strong>en</strong> te mak<strong>en</strong> over de omvang daarvan,<br />
gezi<strong>en</strong> de beschikbare vermog<strong>en</strong>sruimte bij het de sticht<strong>in</strong>g WEW. De gegarandeerde hypotheekportefeuilles<br />
speeld<strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> hoofdrol bij het aantrekk<strong>en</strong> van 180 miljard aan<br />
goedkope ECB-f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g door de bank<strong>en</strong>. In de jar<strong>en</strong> ervoor zijn ze overig<strong>en</strong>s ook al gebruikt<br />
als hefboom om de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsruimte voor de bank<strong>en</strong> te vergrot<strong>en</strong> met special purpose vehicles.<br />
De forse externe f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van de won<strong>in</strong>gbouw kon zo <strong>in</strong> de kredietcrisis overe<strong>in</strong>d blijv<strong>en</strong>,<br />
de hypotheekportefeuille kon <strong>in</strong> de crisisperiode zelfs nog groei<strong>en</strong>, ondanks de forse terugval<br />
van nieuwe hypothek<strong>en</strong> met zo’n 30 miljard op jaarbasis. Het r<strong>en</strong>te-ecart van tijdelijk<br />
meerdere proc<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is profijtelijk voor de bank<strong>en</strong>. De <strong>in</strong>teractie tuss<strong>en</strong> de garanties, hypothecaire<br />
f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g <strong>en</strong> de balans<strong>en</strong> van de bank<strong>en</strong> verdi<strong>en</strong>t e<strong>en</strong> nadere analyse.<br />
Nieuwbouw van sociale huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> k<strong>en</strong>t hoge onr<strong>en</strong>dabele topp<strong>en</strong> <strong>en</strong> het r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t van<br />
bestaand bezit is door het restrictieve huurbeleid onder druk kom<strong>en</strong> te staan . Het f<strong>in</strong>anciële<br />
beleid van won<strong>in</strong>gcorporaties is zich sterker gaan richt<strong>en</strong> op behoud van positieve kasstrom<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> beperk<strong>in</strong>g van de noodzaak om steeds bij te l<strong>en</strong><strong>en</strong>, mede onder <strong>in</strong>vloed van de normstell<strong>in</strong>g<br />
van het Waarborgfonds Sociale Huurwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. Het bouwvolume is daardoor sterker afhankelijk<br />
geword<strong>en</strong> van de verkoop van bestaand bezit. De won<strong>in</strong>gverkop<strong>en</strong> van corporaties, die goed<br />
aansluit<strong>en</strong> op de vraag van starters, zijn geremd door e<strong>en</strong> verm<strong>in</strong>derde verhuisdynamiek <strong>en</strong><br />
sterkere vraag <strong>in</strong> de huurmarkt. De won<strong>in</strong>gcorporaties wist<strong>en</strong> hun productie desondanks toch<br />
nog op te voer<strong>en</strong>, wellicht mede door de (tijdelijke) omzett<strong>in</strong>g van koop naar huur. Dit is mog elijk<br />
gemaakt door de waarborg op de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van corporatiel<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong>, waarvan het bereik<br />
ook tijdelijk is verruimd. Het WSW voorkwam grote problem<strong>en</strong> met de herf<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g van b estaande<br />
l<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong>, <strong>en</strong> maakte e<strong>en</strong> voortgaande <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsstroom <strong>in</strong> bestaand bezit <strong>en</strong> <strong>in</strong><br />
nieuwbouw mogelijk. Zonder dit garantiestelsel zou de doorwerk<strong>in</strong>g van de f<strong>in</strong>anciële crisis op<br />
de won<strong>in</strong>gmarkt veel sterker zijn geweest, ook <strong>in</strong> de huursector. Het effect ervan is wel dat op<br />
lange termijn de belast<strong>in</strong>g van het corporatiebezit met externe f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g to<strong>en</strong>eemt. Dit anticyclische<br />
bouwbeleid beperkt de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gscapaciteit <strong>in</strong> de toekomst <strong>en</strong> zal straks de no odzaak<br />
van verkoop van bezit vergrot<strong>en</strong>.<br />
Overige <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
De meeste overige won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> demp<strong>en</strong> per saldo de doorwerk<strong>in</strong>g van de crisis<br />
<strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt. Dat geldt <strong>in</strong> het bijzonder voor de vraagondersteun<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de koopsector die<br />
<strong>in</strong> de crisisperiode behoud<strong>en</strong> bleef of zelfs versterkt (r<strong>en</strong>teaftrek resp. arrangem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> voor<br />
goedkope koop) <strong>en</strong> de vraagondersteun<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de huursector (huurtoeslag met name). De huurprijsreguler<strong>in</strong>g<br />
heeft e<strong>en</strong> dubbel <strong>en</strong> contrair effect. Die ondersteunt weliswaar de vraag d oor<br />
relatief lage hur<strong>en</strong> af te dw<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> versterkt ook de zekerheid voor huurders bij het won<strong>en</strong>.<br />
Maar dit beperkt aan de andere kant groei van het won<strong>in</strong>gaanbod doordat het r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t op<br />
<strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> laag is. Vraagondersteun<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het duurdere huursegm<strong>en</strong>t is er niet; daar wordt<br />
door de hypotheekr<strong>en</strong>teaftrek de vraag afgeleid naar koop. Mede daardoor bleef e<strong>en</strong> groei van<br />
de duurdere huursector achterwege, die anders de natuurlijke opvang was geweest voor huishoud<strong>en</strong>s<br />
die voorhe<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong> kop<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> meer sector-neutrale reguler<strong>in</strong>g zou wellicht –maar<br />
dit is e<strong>en</strong> nog te onderzoek<strong>en</strong> these- tot e<strong>en</strong> grotere responsiviteit <strong>in</strong> het aanbod hebb<strong>en</strong> geleid.<br />
De ger<strong>in</strong>ge aanbodreactie, die <strong>in</strong> tijd<strong>en</strong> van normale of sterke groei als nadeel wordt g e-<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
zi<strong>en</strong>, werkt <strong>in</strong>tuss<strong>en</strong> <strong>in</strong> e<strong>en</strong> periode van neergang nog wel positief: er is ge<strong>en</strong> overaanbod, behoud<strong>en</strong>s<br />
<strong>in</strong> de perifere gebied<strong>en</strong> waar al sprake was van e<strong>en</strong> verm<strong>in</strong>derde vraag ; dit is wellicht<br />
ook e<strong>en</strong> van de verklar<strong>in</strong>g<strong>en</strong> voor de tot op hed<strong>en</strong> gematigde prijsreacties <strong>in</strong> de koopsector,<br />
naast de lage r<strong>en</strong>te die deze markt stimuleert.<br />
Stimuler<strong>in</strong>g van de won<strong>in</strong>gbouwmarkt?<br />
E<strong>en</strong> lage won<strong>in</strong>gproductie br<strong>en</strong>gt e<strong>en</strong> relatief ger<strong>in</strong>ge dynamiek op de won<strong>in</strong>gmarkt <strong>en</strong> m<strong>in</strong>der<br />
vernieuw<strong>in</strong>g van de won<strong>in</strong>gvoorraad met zich. Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> is het economisch effect van het omzetverlies<br />
fors. E<strong>en</strong> afname van de won<strong>in</strong>gbouw met 20.000 won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> op jaarbasis, huur <strong>en</strong><br />
koop gem<strong>en</strong>gd, betek<strong>en</strong>t e<strong>en</strong> direct omzetverlies <strong>in</strong> de orde van 5 miljard op jaarbasis <strong>en</strong> is dus<br />
zichtbaar <strong>in</strong> het bruto b<strong>in</strong>n<strong>en</strong>lands product. De stimuler<strong>in</strong>g van de nieuwbouw <strong>in</strong> de koopsector<br />
heeft bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> belangrijke tweede orde effect<strong>en</strong>: meer doorstrom<strong>in</strong>g <strong>en</strong> <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong> de<br />
voorraad, meer draagvlak voor de sociale huursector, de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g <strong>en</strong> de stedelijke<br />
vernieuw<strong>in</strong>g. Als door stimuler<strong>in</strong>g e<strong>en</strong> dal <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gproductie kan word<strong>en</strong> opgevuld is dat<br />
zeker heilzaam voor de bouwmarkt <strong>en</strong> de economie. De multiplier van stimuler<strong>in</strong>g kan aanzi<strong>en</strong>lijk<br />
zijn, door e<strong>en</strong> breder effect op de productie <strong>en</strong> mogelijk ook doorstrom<strong>in</strong>g <strong>en</strong> gunstige e ffect<strong>en</strong><br />
op de overheidsf<strong>in</strong>anciën (BTW, overdrachtsbelast<strong>in</strong>g, m<strong>in</strong>der werkloosheid).<br />
De stimuler<strong>in</strong>g van de productie <strong>in</strong> 2009 <strong>en</strong> 2010 was gericht op het op gang houd<strong>en</strong> van de<br />
pijplijn <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gproductie, door de start van de bouw te bevorder<strong>en</strong>. De won<strong>in</strong>gproductie<br />
<strong>in</strong> gereedgemelde won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> blijft tot <strong>in</strong> 2010 ook nog op peil, maar de aantall<strong>en</strong> verle<strong>en</strong>de<br />
bouwvergunn<strong>in</strong>g<strong>en</strong> dal<strong>en</strong> nu wel sterk.<br />
De vraag welke vorm <strong>en</strong> maatvoer<strong>in</strong>g de stimuler<strong>in</strong>g van de won<strong>in</strong>gbouwmarkt moet hebb<strong>en</strong> is<br />
niet e<strong>en</strong>voudig te beantwoord<strong>en</strong>. De kans is reëel dat de won<strong>in</strong>gproductie <strong>en</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt<br />
zich veel later herstelt dan de rest van de economie. Bij herstel van de markt is er vervolg<strong>en</strong>s<br />
e<strong>en</strong> risico van doorslaan naar e<strong>en</strong> te hoge productie. En stimuler<strong>in</strong>g zonder dat hierdoor extra<br />
vraag <strong>en</strong> aanbod wordt uitgelokt is <strong>in</strong>effectief. In de huidige markt, waar<strong>in</strong> het dure segm<strong>en</strong>t <strong>in</strong><br />
de won<strong>in</strong>gproductie sterk is gekromp<strong>en</strong> zou regressie naar het gemiddelde de meest voor de<br />
hand ligg<strong>en</strong>de manier zijn om de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g overe<strong>in</strong>d te houd<strong>en</strong>. Zonder de verev <strong>en</strong><strong>in</strong>g<br />
van duur naar sociale huur kan <strong>en</strong> moet <strong>en</strong>kele jar<strong>en</strong> het acc<strong>en</strong>t word<strong>en</strong> gelegd op het<br />
midd<strong>en</strong>segm<strong>en</strong>t, dat <strong>in</strong> de won<strong>in</strong>gvraag van (koop)starters kan voorzi<strong>en</strong>. De tijdelijk ruimere<br />
NHG-gr<strong>en</strong>s bevordert dit. De kunst is om daarbij e<strong>en</strong> kwaliteitsniveau <strong>in</strong> stand te houd<strong>en</strong> , dat<br />
e<strong>en</strong> versnelde economische verouder<strong>in</strong>g van die won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> woongebied<strong>en</strong> bij het aantrekk<strong>en</strong><br />
van de economie voorkomt. Dat is ook e<strong>en</strong> les uit de jar<strong>en</strong> tachtig. Misschi<strong>en</strong> is m<strong>in</strong>der maar<br />
goed bouw<strong>en</strong> uite<strong>in</strong>delijk beter dan veel <strong>en</strong> matig. Op korte termijn is het de vraag of de pijplijn<br />
van de won<strong>in</strong>gproductie nog langer gestimuleerd moet word<strong>en</strong> <strong>en</strong> op welke onderdeel van<br />
de pijplijn. Mogelijk ligt dat vooral <strong>in</strong> het beg<strong>in</strong>: de kaveluitgifte <strong>en</strong> planontwikkel<strong>in</strong>g . E<strong>en</strong> analyse<br />
van de effect<strong>en</strong> van de rec<strong>en</strong>te stimuler<strong>in</strong>g van nieuwbouw kan daar mogelijk aanknop<strong>in</strong>gspunt<strong>en</strong><br />
bied<strong>en</strong>.<br />
Nawoord: Integrale markthervorm<strong>in</strong>g<strong>en</strong>?<br />
Bij herstel van het consum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>vertrouw<strong>en</strong> zal aan de vraagzijde wel weer verander<strong>in</strong>g kom<strong>en</strong>.<br />
Dan is de vraag of het won<strong>in</strong>gaanbod voldo<strong>en</strong>de op die toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> vraag reageert. E<strong>en</strong> grotere<br />
aanbodflexibiliteit vergt maatregel<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> breed front. Het gaat daarbij niet alle<strong>en</strong> om<br />
hervorm<strong>in</strong>g van de vraagondersteun<strong>in</strong>g <strong>en</strong> aanbodreguler<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de huur - <strong>en</strong> de koopsector maar<br />
ook kortere procedures bij project- <strong>en</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<strong>en</strong>, e<strong>en</strong> grotere flexibiliteit <strong>in</strong> de<br />
grondexploitatie waarbij niet op voorhand e<strong>en</strong> surplus is afgeroomd . Door schaalverkle<strong>in</strong><strong>in</strong>g,<br />
kortere doorlooptijd<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> grotere flexibiliteit <strong>in</strong> de bouwlocatiekeuze kan ook beter op<br />
vraagverander<strong>in</strong>g<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gereageerd. De concurr<strong>en</strong>tie die daarmee tuss<strong>en</strong> stad <strong>en</strong> rand zal<br />
21<br />
Conclusies
22<br />
ontstaan zal <strong>in</strong>zet van f<strong>in</strong>anciële <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> verg<strong>en</strong> om bouw <strong>in</strong> de stad te bevorder<strong>en</strong>. De<br />
maatschappelijke bat<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> dit rechtvaardig<strong>en</strong>.<br />
De comb<strong>in</strong>atie van meer aanbodflexibiliteit –door m<strong>in</strong>der (planologische) reguler<strong>in</strong>g <strong>en</strong> m<strong>in</strong>der<br />
afrom<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de grondexploitatie– met specifieke aanbodstimuler<strong>in</strong>g waar nodig vergt niet alle<strong>en</strong><br />
e<strong>en</strong> <strong>in</strong>tellig<strong>en</strong>te overheid, maar ook gerichte <strong>in</strong>zet van f<strong>in</strong>anciële middel<strong>en</strong>. Dit laatste kan we llicht<br />
word<strong>en</strong> bekostigd door beperk<strong>in</strong>g van de g<strong>en</strong>erieke vraagondersteun<strong>in</strong>g <strong>in</strong> huur <strong>en</strong> koop:<br />
hogere hur<strong>en</strong>, hogere r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, m<strong>in</strong>der fiscale steun.<br />
Voorstell<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> dergelijke hervorm<strong>in</strong>g van de won<strong>in</strong>gmarkt zijn er te over. Het CPB <strong>en</strong> het<br />
college van deskundig<strong>en</strong> van de SER hebb<strong>en</strong> de meest rad icale variant<strong>en</strong> <strong>in</strong> beeld gebracht,<br />
waarbij fiscale steun op d<strong>en</strong> duur geheel verdwijnt <strong>en</strong> het dan groei<strong>en</strong>de vermog<strong>en</strong> van de w on<strong>in</strong>gcorporaties<br />
<strong>in</strong> vergaande mate wordt afgeroomd. Het gaat te ver om hier deze voorstell<strong>en</strong><br />
uitvoerig te besprek<strong>en</strong>. Wel moge het duidelijk zijn dat e<strong>en</strong> vergaande liberalisatie van de huur -<br />
<strong>en</strong> koopmarkt<strong>en</strong> ook vergt dat het ruimtelijk beleid <strong>en</strong> de grondpolitiek nag<strong>en</strong>oeg zull<strong>en</strong> ve rdwijn<strong>en</strong>.<br />
Dit blijft die rapport<strong>en</strong> niet alle<strong>en</strong> onderbelicht, maar zal <strong>in</strong> e<strong>en</strong> dichtbevolkt land als<br />
Nederland al snel teg<strong>en</strong> de gr<strong>en</strong>z<strong>en</strong> van het haalbare <strong>en</strong> w<strong>en</strong>selijke oplop<strong>en</strong>. Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> leidt<br />
dit beleid tot e<strong>en</strong> forse vraaguitval die herstel van de won<strong>in</strong>gbouwmarkt kan doorkruis<strong>en</strong>, terwijl<br />
door het wegvall<strong>en</strong> van garanties de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gsrisico’s zull<strong>en</strong> groei<strong>en</strong> . Zeker <strong>in</strong> de overgangsperiode<br />
zull<strong>en</strong> aanbodreacties niet uitblijv<strong>en</strong>.<br />
En ook de negatieve gevolg<strong>en</strong> van e<strong>en</strong> dergelijke beleidssaner<strong>in</strong>g voor zowel de f<strong>in</strong>anciële sector<br />
als consumptie van huishoud<strong>en</strong>s (<strong>en</strong> dus voor de <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>svorm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> <strong>in</strong>ternationale concurr<strong>en</strong>tiepositie<br />
) man<strong>en</strong> tot voorzichtigheid. E<strong>en</strong> op de middellange termijn gericht beleid<br />
waarbij de negatieve aanbodseffect<strong>en</strong> van het huurbeleid word<strong>en</strong> beperkt <strong>en</strong> waar geleidelijk<br />
aan de g<strong>en</strong>erieke vraagondersteun<strong>in</strong>g wordt <strong>in</strong>gedamd zou dan de voorkeur kunn<strong>en</strong> verdi<strong>en</strong><strong>en</strong>.<br />
Tegelijk kan de eerder g<strong>en</strong>oemde aanbodflexibiliteit word<strong>en</strong> bevorderd door e<strong>en</strong> comb<strong>in</strong>atie<br />
van m<strong>in</strong>der reguler<strong>in</strong>g <strong>en</strong> actieve aanbodstimuler<strong>in</strong>g. Aandacht is nodig voor de positie van de<br />
garantiestructur<strong>en</strong>.<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
Bijlag<strong>en</strong><br />
23<br />
Conclusies
Bijlage 1<br />
Verslag bije<strong>en</strong>komst ‘won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
<strong>in</strong> crisistijd: de koopsector’<br />
26 januari 2009<br />
Deelnemers: Rik de Boer (VROM/WWI), Harry van der Heijd<strong>en</strong> (OTB), Martijn de Jong T<strong>en</strong>nekes<br />
(Rabobank), Han Joost<strong>en</strong> (Bouwfonds), Mart<strong>in</strong> Kon<strong>in</strong>g (EIB), Jero<strong>en</strong> Maas (VROM/WWI), Gusta<br />
R<strong>en</strong>es (Planbureau voor de leefomgev<strong>in</strong>g), Jan van der Schaar (RIGO), Jo Soeter (TU Delft), A nneli<strong>en</strong><br />
Thed<strong>in</strong>ga (RIGO), Rob de Wildt (RIGO)<br />
Aanleid<strong>in</strong>g<br />
Het M<strong>in</strong>isterie van VROM/WWI wil meer <strong>in</strong>zicht krijg<strong>en</strong> <strong>in</strong> de werk<strong>in</strong>g van het won<strong>in</strong>gmarkti nstrum<strong>en</strong>tarium<br />
<strong>in</strong> crisistijd. Hiertoe zijn e<strong>en</strong> tweetal bije<strong>en</strong>komst<strong>en</strong> belegd met won<strong>in</strong>gmarktdeskundig<strong>en</strong><br />
– één over de koopmarkt <strong>en</strong> één over de huurmarkt. Hoewel de werk<strong>in</strong>g van i nstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
<strong>in</strong> crisistijd iets zegt over de mogelijke toekomstwaarde zijn de bije<strong>en</strong>komst<strong>en</strong><br />
vooral gericht op het hier <strong>en</strong> nu: Hoe waarder<strong>en</strong> we de verschill<strong>en</strong>de <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> de huid ige<br />
tijd.<br />
Vraagstell<strong>in</strong>g<br />
Wat zijn de effect<strong>en</strong> van het bestaande wwi-<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium <strong>in</strong> de periode van crisis op de<br />
wwi-doelstell<strong>in</strong>g<strong>en</strong> prijs, kwaliteit, kwantiteit <strong>en</strong> leefbaarheid?<br />
- Wat als het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t er niet was geweest?<br />
- Wat is de functie ervan <strong>in</strong> crisistijd (anti of procyclisch)?<br />
Als we het verloop van de crisis tot nog toe k<strong>en</strong>schets<strong>en</strong> dan zi<strong>en</strong> we <strong>in</strong> grote lijn<strong>en</strong> dat er<br />
vraaguitval <strong>en</strong> vraagverschuiv<strong>in</strong>g is opgetred<strong>en</strong>. Er is m<strong>in</strong>der dynamiek op de markt zichtbaar<br />
(m<strong>in</strong>der transacties, omvang van de nieuwbouw neemt af). Dit heeft ertoe geleid dat de ve rdi<strong>en</strong>capaciteit<br />
bij gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g fors omlaag is gegaan. Vanuit rijksbeleid zijn er ge<strong>en</strong><br />
sectorspecifieke maatregel<strong>en</strong> getroff<strong>en</strong>; er is ge<strong>en</strong> anti-cyclisch beleid gevoerd. De aanpak verschilt<br />
daarmee <strong>in</strong> grote mate van voorgaande crises, zoals die <strong>in</strong> de periode 2000 -2003 waar<br />
zwaar werd <strong>in</strong>gezet op het verhog<strong>en</strong> van de bouwproductie o.a. met behulp van de zog<strong>en</strong>aa mde<br />
‘aanjaagteams’.<br />
25<br />
Conclusies
26<br />
Instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> de koopsector <strong>en</strong> hun werk<strong>in</strong>g <strong>in</strong> crisistijd<br />
R<strong>en</strong>teaftrek, huurwaardeforfait <strong>en</strong> overdrachtsbelast<strong>in</strong>g<br />
Als algeme<strong>en</strong> effect van r<strong>en</strong>teaftrek, huurwaardeforfait <strong>en</strong> overdrachtsbelast<strong>in</strong>g wordt get<br />
wordt het vergrot<strong>en</strong> van de betaalbaarheid g<strong>en</strong>oemd <strong>en</strong> daarmee zor g<strong>en</strong> deze <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
over het algeme<strong>en</strong> ook tot prijs- <strong>en</strong> kwaliteitsverhog<strong>in</strong>g. De r<strong>en</strong>teaftrek verlaagt de jaarlast <strong>en</strong><br />
werkt risicoverlag<strong>en</strong>d voor m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> die hun r<strong>en</strong>te voor lange tijd hebb<strong>en</strong> vastgezet (demp<strong>en</strong>d<br />
effect). Bij r<strong>en</strong>tefluctuatie blijv<strong>en</strong> de woonlast<strong>en</strong> m<strong>in</strong> of meer gelijk, vanwege de teg<strong>en</strong>gestelde<br />
beweg<strong>in</strong>g van de huiz<strong>en</strong>prijz<strong>en</strong> (als de r<strong>en</strong>te omlaag gaat, gaan de huiz<strong>en</strong>prijz<strong>en</strong> omhoog <strong>en</strong><br />
andersom). Het grootste risico zit aan het beg<strong>in</strong> van de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g.<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> r<strong>en</strong>teaftrek, huurwaardeforfait <strong>en</strong> overdrachtsbelast<strong>in</strong>g zorg<strong>en</strong> <strong>in</strong> e<strong>en</strong> nietcrisis<br />
situatie voor lagere woonlast<strong>en</strong> <strong>in</strong> verhoud<strong>in</strong>g tot het <strong>in</strong>kom<strong>en</strong>.<br />
De <strong>in</strong>vloed van de crisis op deze <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> leidt volg<strong>en</strong>s de deelnemers niet tot e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong>standig<br />
effect op de won<strong>in</strong>gmarkt. Er tred<strong>en</strong> wel gr<strong>en</strong>seffect<strong>en</strong> op t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> van schuld- <strong>en</strong><br />
f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsstructuur.<br />
Overige opmerk<strong>in</strong>g<strong>en</strong> van de deelnemers t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> van effect<strong>en</strong> van deze <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>:<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong><br />
- De crisis heeft als gevolg dat de korte r<strong>en</strong>te naar b<strong>en</strong>ed<strong>en</strong> gaat waardoor er e<strong>en</strong> meer<br />
<strong>in</strong>verse r<strong>en</strong>tesituatie ontstaat.<br />
- Het effect van de r<strong>en</strong>teaftrek is dat m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> relatief veel geld kunn<strong>en</strong> l<strong>en</strong><strong>en</strong>. Dit kan r i-<br />
sicovol zijn <strong>in</strong> crisistijd. Toch valt het uite<strong>in</strong>delijke effect mee, aangezi<strong>en</strong> consum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
ervan uitgaan dat de crisis tijdelijk is <strong>en</strong> vanwege de stabili sator<strong>en</strong> van de overheid bui-<br />
t<strong>en</strong> de won<strong>in</strong>gmarkt.<br />
- Het is lastig om de <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> geïsoleerd te bekijk<strong>en</strong>.<br />
- ‘Lang’ f<strong>in</strong>ancier<strong>en</strong> wordt wellicht aantrekkelijker <strong>in</strong> crisistijd, maar deze stell<strong>in</strong>g is niet<br />
hard te mak<strong>en</strong>.<br />
- De r<strong>en</strong>teaftrek <strong>in</strong> Nederland zorgt ervoor dat er relatief we<strong>in</strong>ig <strong>in</strong>vesteerders/beleggers<br />
op de won<strong>in</strong>gmarkt actief zijn. Er word<strong>en</strong> <strong>in</strong> vergelijk<strong>in</strong>g met andere land<strong>en</strong> veel mi n-<br />
der won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> gekocht uit speculatieoogpunt. De verwacht<strong>in</strong>g is dat hierdoor de prij s-<br />
ontwikkel<strong>in</strong>g constanter is dan <strong>in</strong> andere land<strong>en</strong> (zal verder onderzocht moet<strong>en</strong> wor-<br />
d<strong>en</strong>.)<br />
NHG koop <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie<br />
E<strong>en</strong> algeme<strong>en</strong> effect van NHG is dat de r<strong>en</strong>tegevoeligheid stabiliseert. Het legt als het war<strong>en</strong><br />
e<strong>en</strong> bodem onder de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g. Hiermee wordt het aantrekkelijker om e<strong>en</strong> goedkope won<strong>in</strong>g<br />
te kop<strong>en</strong>. Voor e<strong>en</strong> aantal partij<strong>en</strong> wordt het makkelijker om f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g te regel<strong>en</strong> wat leidt<br />
tot meer transacties. In tijd<strong>en</strong> van crisis houdt het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t de vraag aan de onderkant van<br />
de markt <strong>in</strong> stand, waardoor bank<strong>en</strong> bereid zijn <strong>in</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g te voorzi<strong>en</strong>.<br />
Overige opmerk<strong>in</strong>g<strong>en</strong> van de deelnemers t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> van de effect<strong>en</strong> van NHG:<br />
- De oprekk<strong>in</strong>g/uitbreid<strong>in</strong>g van de NHG-regel<strong>in</strong>g heeft niet tot e<strong>en</strong> stimulans van de<br />
nieuwbouwproductie geleid, maar heeft wel effect<strong>en</strong> gehad op de bestaande markt.<br />
- Als <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t voor de startersmarkt ondersteunt NHG de effectieve vraag <strong>in</strong> dat seg-<br />
m<strong>en</strong>t. E<strong>en</strong> risico is dat de productie/het aanbod mogelijk niet aansluit bij de behoefte.
- Hoewel NHG e<strong>en</strong> stabiliser<strong>en</strong>d effect heeft <strong>in</strong> neergaande conjunctuur kan het wel le i-<br />
d<strong>en</strong> tot m<strong>in</strong>der snelle verkoop van huiz<strong>en</strong> (m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong> langer met hun oude huis<br />
zitt<strong>en</strong>).<br />
BEW/Startersl<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong>/Te Woon<br />
De <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> BEW, startersl<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>en</strong> Te Woon vergrot<strong>en</strong> de vraag naar goedkope woni ng<strong>en</strong>.<br />
In crisistijd zal deze vraag naar goedkope won<strong>in</strong>g<strong>en</strong> verder to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>. Er zijn afgelop<strong>en</strong><br />
jaar veel meer starterswon<strong>in</strong>g<strong>en</strong> gebouwd dan voor de crisis. Er is e<strong>en</strong> grote vraag naar sta rtersl<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong>.<br />
De markt voor doorstrom<strong>in</strong>g is stil kom<strong>en</strong> te ligg<strong>en</strong>. Pas als er vraagherstel o ptreedt<br />
<strong>in</strong> het midd<strong>en</strong>segm<strong>en</strong>t zull<strong>en</strong> ontwikkelaars zich weer richt<strong>en</strong> op de doorstroommarkt.<br />
Als er <strong>in</strong> dit segm<strong>en</strong>t weer meer wordt gebouwd zull<strong>en</strong> de <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> prijsverhog<strong>en</strong>d we rk<strong>en</strong>.<br />
Door het ontbrek<strong>en</strong> van de doorstroommarkt is dat <strong>in</strong> crisistijd niet het geval.<br />
GIW-garantie nieuwbouw<br />
Door deze garantie wordt <strong>in</strong> Nederland voorkom<strong>en</strong> dat er speculatief wordt gebouwd. In co mb<strong>in</strong>atie<br />
met het ruimtelijk beleid hebb<strong>en</strong> we hierdoor niet te mak<strong>en</strong> met grote hoeveelhed<strong>en</strong><br />
onverkoopbare nieuwbouwwon<strong>in</strong>g<strong>en</strong>. GIW-garantie heeft dus e<strong>en</strong> stabiliser<strong>en</strong>d effect <strong>in</strong> crisistijd,<br />
er is nauwelijks ‘overaanbod’.<br />
Overige opmerk<strong>in</strong>g<strong>en</strong>/vervolgvrag<strong>en</strong> van deelnemers<br />
- Effect<strong>en</strong> van verev<strong>en</strong><strong>in</strong>g/grondprijsbeleid nog <strong>in</strong>teressant (<strong>in</strong> discussie niet meer aan<br />
toegekom<strong>en</strong>).<br />
- Verwacht<strong>in</strong>g dat de won<strong>in</strong>gmarkt de kom<strong>en</strong>de 15 jaar e<strong>en</strong> kwalitatieve markt is . Uit<br />
consum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>onderzoek blijkt dat consum<strong>en</strong>t kritischer is geword<strong>en</strong> <strong>en</strong> niet snel gaat<br />
won<strong>en</strong> waar hij niet wil.<br />
- Verder nad<strong>en</strong>k<strong>en</strong> over regionale verschill<strong>en</strong> <strong>en</strong> effect<strong>en</strong> <strong>in</strong> over - <strong>en</strong> onderdruk gebie-<br />
d<strong>en</strong>.<br />
- Door krimp <strong>en</strong> vergrijz<strong>in</strong>g wordt de kom<strong>en</strong>de jar<strong>en</strong> de ruimtelijke allocatie van won<strong>in</strong>-<br />
g<strong>en</strong> steeds belangrijker. Veel meer nadruk op strategie <strong>en</strong> ge<strong>en</strong> ad -hoc crisisbeleid voe-<br />
r<strong>en</strong>.<br />
- Grote kwestie is hoe verdi<strong>en</strong>capaciteit terugkomt de kom<strong>en</strong>de jar<strong>en</strong>. Anders is f<strong>in</strong>ancie-<br />
r<strong>in</strong>g van kwaliteit woonomgev<strong>in</strong>g niet mogelijk.<br />
27<br />
Conclusies
28<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
Bijlage 2<br />
Verslag bije<strong>en</strong>komst ‘won<strong>in</strong>gmarkt<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
<strong>in</strong> crisistijd: de huursector’<br />
27 januari 2009<br />
Deelnemers: Frank van Blokland (IVBN), Rik de Boer (VROM/WWI), Frank van Dugter<strong>en</strong><br />
(VROM/WWI), Jero<strong>en</strong> Friss<strong>en</strong> (Ymere), V<strong>in</strong>c<strong>en</strong>t Gruis (TU Delft), Roland van der Post (WSW),<br />
Jero<strong>en</strong> Maas (VROM), Ton R<strong>in</strong>gersma (Won<strong>en</strong> West Brabant), Jan van der Schaar (RIGO), Anneli<strong>en</strong><br />
Thed<strong>in</strong>ga (RIGO), Anne-Jo Visser (SEV), Rob de Wildt (RIGO), Bob van der Zande (Ontwikkel<strong>in</strong>gsbedrijf<br />
Geme<strong>en</strong>te Amsterdam)<br />
Aanleid<strong>in</strong>g<br />
Het M<strong>in</strong>isterie van VROM/WWI wil meer <strong>in</strong>zicht krijg<strong>en</strong> <strong>in</strong> de werk<strong>in</strong>g van het won<strong>in</strong>gmarkti nstrum<strong>en</strong>tarium<br />
<strong>in</strong> crisistijd. Hiertoe zijn e<strong>en</strong> tweetal bije<strong>en</strong>komst<strong>en</strong> belegd met won<strong>in</strong>gmark tdeskundig<strong>en</strong><br />
– één over de koopmarkt <strong>en</strong> één over de huurmarkt. Hoewel de werk<strong>in</strong>g van <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />
<strong>in</strong> crisistijd iets zegt over de mogelijke toekomstwaarde zijn de bije<strong>en</strong>komst<strong>en</strong><br />
vooral gericht op het hier <strong>en</strong> nu: Hoe waarder<strong>en</strong> we de verschill<strong>en</strong>de <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> de huid ige<br />
tijd.<br />
Vraagstell<strong>in</strong>g<br />
Wat zijn de effect<strong>en</strong> van het bestaande wwi-<strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium <strong>in</strong> de periode van crisis op de<br />
wwi-doelstell<strong>in</strong>g<strong>en</strong> prijs, kwaliteit, kwantiteit <strong>en</strong> leefbaarheid?<br />
- Wat als het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t er niet was geweest?<br />
- Wat is de functie ervan <strong>in</strong> crisistijd (anti of procyclisch)?<br />
Als we het verloop van de crisis tot nog toe k<strong>en</strong>schets<strong>en</strong> dan zi<strong>en</strong> we <strong>in</strong> grote lijn<strong>en</strong> dat er<br />
vraaguitval <strong>en</strong> vraagverschuiv<strong>in</strong>g is opgetred<strong>en</strong>. Er is m<strong>in</strong>der dynamiek op de markt zichtbaar<br />
(m<strong>in</strong>der transacties, omvang van de nieuwbouw neemt af). Dit heeft ertoe geleid dat de ve rdi<strong>en</strong>capaciteit<br />
bij gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g fors omlaag is gegaan. Vanuit rijksbeleid zijn er ge<strong>en</strong><br />
sectorspecifieke maatregel<strong>en</strong> getroff<strong>en</strong>; er is ge<strong>en</strong> anti-cyclisch beleid gevoerd. De aanpak verschilt<br />
daarmee <strong>in</strong> grote mate van voorgaande crises, zoals die <strong>in</strong> de periode 2000 -2003 waar<br />
zwaar werd <strong>in</strong>gezet op het verhog<strong>en</strong> van de bouwproductie o.a. met behulp van de zog<strong>en</strong>aa mde<br />
‘aanjaagteams’.<br />
29<br />
Conclusies
30<br />
Instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>in</strong> de huursector <strong>en</strong> hun werk<strong>in</strong>g <strong>in</strong> crisistijd<br />
Huurbescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurprijsregels<br />
Huurbescherm<strong>in</strong>g <strong>en</strong> huurprijsregels werk<strong>en</strong> <strong>in</strong> e<strong>en</strong> niet-crisis situatie prijsverlag<strong>en</strong>d <strong>en</strong> vraagonder-<br />
steun<strong>en</strong>d <strong>en</strong> heeft beperkte productie <strong>in</strong> de huursector als gevolg. In e<strong>en</strong> periode van crisis is er e<strong>en</strong><br />
grotere behoefte aan ‘goedkopere’ product<strong>en</strong>. Volg<strong>en</strong>s sommige deelnemers leidt dit tot ‘budgettair<br />
bepaald’ bouw<strong>en</strong>. Corporaties bezu<strong>in</strong>ig<strong>en</strong> op extra uitgav<strong>en</strong>, zoals duurzaamheid, <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g<strong>en</strong> <strong>in</strong><br />
woonomgev<strong>in</strong>g. Ander<strong>en</strong> wijz<strong>en</strong> er juist op dat corporatie dezelfde kwaliteit blijv<strong>en</strong> aanbied<strong>en</strong> <strong>in</strong> crisis-<br />
tijd (zelfs <strong>in</strong> krimpgebied<strong>en</strong>).<br />
Er wordt gewez<strong>en</strong> op het feit dat prijz<strong>en</strong> <strong>in</strong> crisistijd niet omlaag gaan vanwege de <strong>in</strong>gestorte (concurre-<br />
r<strong>en</strong>de) koopmarkt. De huurmarkt loopt nog steeds goed <strong>in</strong> het vrije segm<strong>en</strong>t, zo tuss<strong>en</strong> 750 <strong>en</strong> 1000<br />
euro. Daarbov<strong>en</strong> treedt e<strong>en</strong> lichte prijsdal<strong>in</strong>g op.<br />
Als er ge<strong>en</strong> huurprijsreguler<strong>in</strong>g geweest zou zijn dan hadd<strong>en</strong> <strong>in</strong>vesteerders/corporaties meer <strong>in</strong> het<br />
lagere midd<strong>en</strong>segm<strong>en</strong>t (500-750 euro) aan kunn<strong>en</strong> bied<strong>en</strong>. Door de crisis is er e<strong>en</strong> grotere productie <strong>in</strong><br />
het midd<strong>en</strong>segm<strong>en</strong>t ontstaan; er wordt meer aangebod<strong>en</strong> <strong>in</strong> die categorie.<br />
Geconcludeerd wordt dat huurprijsreguler<strong>in</strong>g e<strong>en</strong> demp<strong>en</strong>d effect heeft op de nieuwbouwproductie. In<br />
crisistijd heeft huurprijsreguler<strong>in</strong>g ge<strong>en</strong> eig<strong>en</strong>standig effect, aangezi<strong>en</strong> de markt zo dicht gereguleerd is.<br />
Door de vele regels is het erg lastig de verschill<strong>en</strong> <strong>in</strong> de markt nog te zi<strong>en</strong>. Er treedt e<strong>en</strong> vraagverschui-<br />
v<strong>in</strong>g op van de koop- naar de huursector. De to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de druk op de huursector kan leid<strong>en</strong> tot huur-<br />
prijsstijg<strong>in</strong>g (afhankelijk van over- of onderdrukgebied) dan wel aanbodvergrot<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het midd<strong>en</strong>- <strong>en</strong><br />
hoge segm<strong>en</strong>t. Over de doorwerk<strong>in</strong>g op de sociale huurmarkt verschill<strong>en</strong> de m<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong>; van budgetge-<br />
drev<strong>en</strong> corporaties die <strong>in</strong>lever<strong>en</strong> op kwaliteit om e<strong>en</strong> goedkoper product aan te kunn<strong>en</strong> bied<strong>en</strong> tot cor-<br />
poraties die gelijke kwaliteit blijv<strong>en</strong> lever<strong>en</strong> <strong>en</strong> waar dit mogelijk is de huurprijz<strong>en</strong> omhoog schroev<strong>en</strong>.<br />
Huurtoeslag<br />
Huurtoeslag leidt <strong>in</strong> algem<strong>en</strong>e z<strong>in</strong> tot gedempte prijseffect<strong>en</strong> voor huurders. Het stimuleert de kwali-<br />
teitsvraag <strong>en</strong> jaagt de vraag <strong>in</strong> de huursector op. De huurtoeslag leidt ertoe dat <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> makkelijker<br />
wordt, waardoor <strong>in</strong>vesteerders m<strong>in</strong>der getriggerd word<strong>en</strong> om bijzondere product<strong>en</strong> te lever<strong>en</strong>. Dit heeft<br />
e<strong>en</strong> <strong>en</strong>orm effect op het prijsbeleid van corporaties.<br />
In crisistijd ontstaat e<strong>en</strong> grotere vraag naar huurtoeslag. Dit legt e<strong>en</strong> groter beslag op rijksgeld<strong>en</strong>. Voor<br />
<strong>in</strong>vesteerders heeft dit we<strong>in</strong>ig effect<strong>en</strong>. In crisis houdt de huurtoeslag de vraag <strong>in</strong> stand <strong>en</strong> dempt <strong>in</strong>ko-<br />
m<strong>en</strong>steruggang.<br />
WSW<br />
WSW maakt het mogelijk om het stelsel van huurprijsreguler<strong>in</strong>g <strong>in</strong> stand te houd<strong>en</strong>. Bij het ontbrek<strong>en</strong><br />
van WSW zou er ge<strong>en</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>g geweest zijn <strong>in</strong> 2008 voor nieuwbouw <strong>en</strong> herstructurer<strong>in</strong>g. Maar<br />
vooral zou e<strong>en</strong> aantal won<strong>in</strong>gcorporaties <strong>in</strong> grote problem<strong>en</strong> zijn gekom<strong>en</strong> om hun l<strong>en</strong><strong>in</strong>g<strong>en</strong>portefeuille<br />
te herf<strong>in</strong>ancier<strong>en</strong>.<br />
Het directe <strong>en</strong> <strong>in</strong>directe r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t op de won<strong>in</strong>gmarkt is niet bijzonder groot. Het is ge<strong>en</strong> aantrekkelij-<br />
ke markt om <strong>in</strong> te belegg<strong>en</strong>.<br />
<strong>Won<strong>in</strong>gmarkt</strong> <strong>in</strong> <strong>goede</strong> <strong>en</strong> <strong>slechte</strong> tijd<strong>en</strong>
Interne bouwsubsidies corporaties<br />
Interne bouwsubsidies mak<strong>en</strong> nieuwbouw <strong>in</strong> de sociale huur <strong>en</strong> verbeter<strong>in</strong>g van de bestaande voorraad<br />
mogelijk.<br />
Door de crisis zal de f<strong>in</strong>ancier<strong>in</strong>gsruimte van corporaties afnem<strong>en</strong> wat leidt tot verschill<strong>en</strong>de reacties.<br />
Verwacht wordt dat <strong>in</strong> meer regionale gebied<strong>en</strong> kwaliteit wordt toegevoegd <strong>en</strong> de kwantiteit afneemt.<br />
Tegelijkertijd zal <strong>in</strong> crisistijd de maatschappelijke druk om te <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> groter zijn terwijl corporaties<br />
m<strong>in</strong>der te bested<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong>. Dat heeft e<strong>en</strong> heroriëntatie van de bestaande voorraad tot gevolg. M<strong>in</strong>der<br />
op uitbreid<strong>in</strong>g/nieuwbouw gericht <strong>en</strong> meer op bestaande voorraad. Corporaties zull<strong>en</strong> scherper moet<strong>en</strong><br />
afweg<strong>en</strong> waar ze <strong>in</strong> <strong>in</strong>vester<strong>en</strong> <strong>en</strong> maatregel<strong>en</strong> nem<strong>en</strong> t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> van de verdi<strong>en</strong>capaciteit.<br />
Indi<strong>en</strong> er ge<strong>en</strong> vermog<strong>en</strong> van corporaties geweest zou zijn, dan zou de overheid de bouwproductie heb-<br />
b<strong>en</strong> moet<strong>en</strong> f<strong>in</strong>ancier<strong>en</strong>. Als gevolg dat op kwaliteit zou word<strong>en</strong> <strong>in</strong>geleverd.<br />
Overige opmerk<strong>in</strong>g<strong>en</strong>/vervolgvrag<strong>en</strong> van deelnemers<br />
- Niet te lang stilstaan bij de crisis. We moet<strong>en</strong> ons nu meer gaan richt<strong>en</strong> op de periode<br />
van groei die gaat volg<strong>en</strong> <strong>en</strong> daarop <strong>in</strong>spel<strong>en</strong>.<br />
- Voor de huurmarkt is de crisis m<strong>in</strong>der relevant geweest. Wat na de crisis, daar moet de<br />
nadruk ligg<strong>en</strong>.<br />
- Nu tijd om knop<strong>en</strong> door te hakk<strong>en</strong> <strong>in</strong> zowel huur- als koopmarkt.<br />
- Doorstrom<strong>in</strong>g beperkt aan de orde geweest.<br />
- Hoe het <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>tarium aan te pass<strong>en</strong> <strong>in</strong> de toekomst is de volg<strong>en</strong>de belangrijke<br />
vraag.<br />
- Voor corporaties is het op dit mom<strong>en</strong>t noodzakelijk te focuss<strong>en</strong> (<strong>in</strong> geld <strong>en</strong> gebied<strong>en</strong>).<br />
Crisis geeft juist ook stimulans om nieuwe d<strong>in</strong>g<strong>en</strong> te bed<strong>en</strong>k<strong>en</strong>.<br />
- C<strong>en</strong>traal Fonds <strong>en</strong> Gronduitgifte geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> toevoeg<strong>en</strong> e<strong>en</strong> lijst met <strong>in</strong>strum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>.<br />
31<br />
Conclusies