Toelichting op de V.B.O. koopovereenkomst appartementsrecht ...

Toelichting op de V.B.O. koopovereenkomst appartementsrecht
Bijgaand treft u de V.B.O. koopovereenkomst aan inzake het door u gekochte appartementsrecht.
Deze V.B.O. overeenkomst is het resultaat van hetgeen tot nu toe via ons kantoor is besproken tussen
u en de wederpartij. Het lijkt ons een goede zaak u voor alle duidelijkheid toe te lichten wat er in deze
overeenkomst is vastgelegd. Helaas is de tekst hiervan niet altijd even toegankelijk.
Om te beginnen een paar definities:
Appartementsrecht In het spraakgebruik aangeduid als onroerend goed, flat,
appartement, penthouse, maisonnette etc.
Verkoper Indien gesproken wordt over verkoper dan wordt daar ook de
meervoudsvorm mee bedoeld.
Koper Indien gesproken wordt over koper dan wordt daar ook de
meervoudsvorm mee bedoeld.
Notaris Met de notaris wordt bedoeld het kantoor waar de uiteindelijke
juridische overdracht wordt geregeld (de zgn. transportakte wordt
verleden en vaak ook de hypotheekakte).
Kadaster Het kadaster is de instantie waar alle eigendommen, hypotheken,
beslagen, erfdienstbaarheden worden geregistreerd. De kosten
welke hieraan zijn verbonden (het zgn. kadastrale recht) worden
door de notaris in rekening gebracht.
Erfdienstbaarheden Dit is een last of een lust dat op een registergoed rust, afhankelijk
of het over een ‘heersend’ erf of over een ‘lijdend’ erf (erf is een
registergoed) gaat. Hierbij moet men denken aan het recht van
overpad (‘heersend’ betekent over andermans registergoed gaan
en ‘lijdend’ betekent derhalve dit te moeten toestaan); andere
voorbeelden zijn recht van lichttoelating of recht van inbalking etc.
Feitelijke en juridische levering Dit is het moment waarop de koper de beschikking krijgt over
hetgeen hij heeft gekocht (overhandiging van de sleutels);
juridische levering geschiedt doordat de notaris de ondertekende
akte bij het kadaster laat overschrijven, nadat dit is gebeurd is de
koper eigenaar van het registergoed.
Domicilie De domiciliekeuze houdt in dat de originele akte berust bij de
notaris alwaar u voor de schriftelijke afhandeling van het dossier
woonplaats kiest ten kantore van de notaris.
Deze toelichting is artikelsgewijs en de indeling gelijk aan die van de koopovereenkomst.
Resterende vragen kunt u uiteraard stellen aan uw V.B.O. Makelaar.
ARTIKEL 1 Notariële akte van levering
Wanneer u naar de notaris gaat voor het transport dan dient u zich te kunnen legitimeren. Enige tijd
voor het transport zal de notaris al uw gegevens met u controleren en de betalingswijze met u
afspreken. Tijdens het transport zal de notaris de akte stapsgewijze met u doornemen. Na het zetten
van de handtekeningen zorgt de notaris ervoor dat het gekochte bij het Kadaster op uw naam wordt
gesteld. Eerst na deze handeling bent u juridisch eigenaar. In de meeste gevallen zal de koper de
notaris uitkiezen. Veelal gebeurt dit in overleg met uw V.B.O. Makelaar.
ARTIKEL 2 Kosten en belastingen
Al naar gelang hetgeen in de overeenkomst is bepaald, betaalt, hetzij de verkoper hetzij de koper, de
kosten. In de regel (zeker bij bestaande bouw) zullen alle kosten voor rekening van koper komen;
overdrachtsbelasting, kadastraal recht, in een enkel geval omzetbelasting (B.T.W.); er wordt dan ook
gesproken over Kosten Koper (K.K.). In veel gevallen van aankoop van nieuwbouw zullen de kosten
voor rekening van verkoper komen en wordt gesproken over Vrij op Naam (V.O.N.). Voorts zal de
notaris zorgdragen voor verrekening van de zakelijke lasten van het gekochte: onroerende
zaakbelasting (voor zover dit betrekking heeft op het zakelijk recht), waterrechten, waterschapslasten,
rioolrechten, precariorechten, erfpachtcanon etc. Dit gebeurt op pro-rata basis: de lasten worden
verrekend voor het restant van het lopende jaar. Aan het begin van het jaar zal de koper meer met de
verkoper te verrekenen hebben dan aan het einde van het jaar. De verkoper dient in alle gevallen de
totale aanslagen te betalen, omdat de peildatum 1 januari van het jaar is. Zie verder artikel 9.

Lid 2 is slechts van toepassing indien de verkoper het registergoed binnen 6 maanden nadat hij het
heeft aangeschaft weer verkoopt; de koper heeft dan recht op restitutie van de destijds door de
verkoper betaalde overdrachtsbelasting of omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van
artikel 13 van de Wet op de Belastingen van Rechtsverkeer in aftrek kon worden gebracht. De door
koper te betalen koopprijs wordt dan verhoogd met dit voordeel.
ARTIKEL 3 Betaling
De notaris dient bij het transport alle belanghebbenden te betalen: aan de verkoper de (resterende)
koopsom en de verrekende lasten, aan de hypotheekhouder van de verkoper de resterende schuld,
aan degene die eventueel beslag op het appartementsrecht heeft laten leggen datgene wat hem
toekomt, aan de ontvanger van de belastingen de overdrachtsbelasting of eventuele B.T.W., etc.
zodat de koper het gekochte 'onbelast' kan aanvaarden. Bij het transport dient de koper ervoor zorg te
dragen dat de totaal verschuldigde som bij de notaris aanwezig is; hetzij bijgeschreven op diens bank-
of girorekening, hetzij contant. In geval van hypotheek zal de desbetreffende geldverstrekkende
instantie het geld aan de notaris overmaken; koper dient dan het eventuele restant bij te betalen.
Houdt u er rekening mee dat de meeste notariskantoren geen grote contante geldbedragen
accepteren.
Pas nadat de notaris zich ervan heeft vergewist dat de transactie op de juiste wijze heeft
plaatsgevonden, zal deze het door hem/haar ontvangen geld aan de betreffende partijen overmaken.
Op deze wijze heeft de koper de absolute garantie dat hij op de juiste wijze het appartementsrecht op
naam heeft gekregen.
ARTIKEL 4 Waarborgsom, bankgarantie
In veel gevallen zullen verkoper en koper bepalen dat koper een zgn. waarborgsom of bankgarantie
dient te regelen. Hierdoor heeft verkoper extra zekerheid dat de koper zijn verplichtingen zal nakomen.
De notaris voert het beheer over dit geld en ziet erop toe dat e.e.a. bij het transport op de juiste wijze
wordt verrekend. Mocht koper niet aan zijn verplichtingen voldoen dan kan de notaris, in geval van
ingebrekestelling, de betreffende som gebruiken om de eventuele boete en andere kosten en
interesten aan de verkoper te betalen. Zie daartoe verder artikel 12.
ARTIKEL 5 Feitelijke levering, staat van het verkochte
In de regel wordt het appartementsrecht bij de juridische overdracht bij de notaris (het tekenen van de
akte) ook feitelijk aan koper ter beschikking gesteld, tenzij daar natuurlijk andere afspraken over zijn
gemaakt. Het appartementsrecht dient zich op het moment van feitelijke levering in dezelfde staat te
bevinden als het zich bevond op het moment dat deze overeenkomst tot stand kwam. Koper heeft het
recht zich daarvan bij de feitelijke levering te vergewissen door eventuele inspectie. Deze inspectie zal
veelal in overleg met uw V.B.O. Makelaar worden gepland waarbij tevens verkoper en koper aanwezig
zullen zijn.
Indien er tussen beide momenten iets met het appartementsrechts gebeurt (bijv. brand) dan dient
verkoper het registergoed voor de feitelijke levering weer in dezelfde toestand te brengen. Ook kan
eventueel bepaald worden dat de overeenkomst wordt ontbonden of dat de overdracht op een later
tijdstip plaatsvindt. Eventueel kunnen koper en verkoper bepalen dat koper de zaak zal herstellen en
dat hij de verzekeringspenningen (de schade-uitkering) zal ontvangen.
ARTIKEL 6 Juridische levering
In dit artikel wordt duidelijk vastgelegd dat koper het appartementsrecht aanvaardt zoals het hem
bekend is: geen erfdienstbaarheden, geen pandrechten, geen hypotheken (daarvoor dient de notaris
bij het transport zorg te dragen), of welke aanspraak dan ook, behalve de rechten die voortvloeien uit
de bekend zijnde lasten en/of beperkingen. Mochten er wel erfdienstbaarheden of pandrechten zijn,
dan dient verkoper koper daarvan op de hoogte te stellen, d.m.v. het overleggen van zijn
eigendomsakte of alle mogelijke andere stukken, waaruit e.e.a. zal blijken.
Koper verklaart dan ook bij dezen dat hij al deze lasten aanvaardt.
Mocht op een later tijdstip blijken dat er (nog meer) lasten op het gekochte rusten, welke voor koper
een wezenlijke verzwaring inhouden, dan heeft koper het recht hiervan binnen de gestelde termijn
schriftelijk kennis te geven aan de notaris. Verkoper heeft in dat geval het recht om binnen 5 dagen na
ontvangst door de notaris van het bericht van de koper, de overeenkomst te ontbinden.

ARTIKEL 7 Overgang, overdracht aanspraken
Indien verkoper t.a.v. het appartementsrecht rechten heeft op derden, zullen deze rechten op het
moment van de feitelijke levering overgaan op de koper. Mocht dat niet automatisch gebeuren, dan
zal verkoper er voor zorg dragen dat die rechten op koper zullen overgaan. Eventueel bewijsmateriaal
zal hij aan koper ter hand stellen. Te denken valt aan garanties van reparatie van het dak, of van de
c.v.ketel, etc. Een evt. aanwezige GIW-garantie dient op naam gesteld te worden van de koper.
Verkoper draagt daartoe ten tijde van transport het hierbij behorende garantiecertificaat over aan de
koper.
ARTIKEL 8 Overmaat, ondermaat
Mocht uit (kadastrale) meting blijken dat de oppervlakte van het registergoed groter of kleiner is dan in
deze akte staat vermeld, dan geeft dat aan geen van beide partijen enig (financieel) recht.
ARTIKEL 9 Verrekening zakelijke belastingen
Dit artikel is reeds besproken onder artikel 2 'kosten en belastingen'.
ARTIKEL 10 Verklaringen van verkoper
In de leden b en c van dit artikel verklaart verkoper dat, voor zover hem bekend, het
appartementsrecht wel / niet verontreinigd is. Indien er al tanks van oudsher in de grond hebben
gezeten, dan verklaart verkoper dat het gebruik hiervan op de juiste wijze is beëindigd of, indien dit
nog niet het geval is, deze op de juiste wijze zullen worden geschoond/verwijderd.
In lid d wordt vastgelegd hoe het registergoed zal worden opgeleverd.
In lid e verklaart verkoper dat er op het moment van het totstandkomen van deze overeenkomst wel /
geen aanschrijvingen o.i.d. op het gekochte rusten.
In de leden f t/m h verklaart verkoper dat er geen bijzondere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke
lasten op het registergoed drukken zoals:
aanschrijvingen, beschermde gebouwen of gevels, monument, betrokkenheid bij ruilverkaveling,
voorkeur bij verkoop aan een overheidsinstantie.
In lid i verklaart verkoper dat niemand anders rechten op het registergoed heeft.
In lid j verklaart verkoper niet bekend te zijn met asbesthoudend materiaal.
In lid k verklaart verkoper dat hij geen beschikking of bevel heeft gekregen in de zin van artikel 55 van
de Wet Bodembescherming.
In lid l verklaart de verkoper dat alle lasten, servicekosten, welke voortvloeien uit het lidmaatschap van
de V.V.E. zijn betaald of betaald zullen worden voor de akte van levering.
In lid m en n wordt verklaard of de V.V.E. andere schulden heeft of besluiten heeft genomen voor
eenmalige bijdragen.
ARTIKEL 11 Risico-overgang, beschadiging
Dit artikel hangt samen met artikel 5. Verkoper moet het appartement tot levering verzekerd houden
en dient (grote) schades vóór de feitelijke levering aan koper te melden. Indien er (grote) schade
ontstaat dan kunnen de volgende situaties ontstaan:
- de overeenkomst wordt ontbonden: koper wil het niet meer hebben;
- koper laat zich de uitkering van de verzekeringsmaatschappij uitbetalen en herstelt zelf de schade;
- Verkoper zal binnen vier weken na de dag dat de schade is ontstaan de schade herstellen; mocht dit
niet lukken dan kan de overeenkomst alsnog worden ontbonden, of kan de overdracht worden
uitgesteld tot een nader overeen te komen datum.
Mocht er tussen de dag van deze overeenkomst en de dag van het notarieel transport door een
overheidsinstantie of een nutsbedrijf een aanschrijving op het appartement worden uitgeschreven, dan
zijn de hieruit voortvloeiende kosten voor rekening van koper, tenzij het eerlijker en logischer is deze
bij verkoper neer te leggen.
ARTIKEL 12 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
In dit artikel is het zgn. boetebeding opgenomen en hierin wordt geregeld wanneer en aan wie de
boete is verschuldigd.
Hoofdregel: in geval de ene partij in gebreke blijft (door bijv. niet binnen acht dagen na de
oorspronkelijke transportdatum zijn verplichtingen na te komen, is hij aan de andere partij een boete
van 10% van de koopsom verschuldigd indien de overeenkomst wordt ontbonden.

Voor zover de wederpartij meer schade lijdt dient hij naast de boete aanvullend schadeloos te stellen.
Bijv.: verkoper komt zijn verplichting tot verkoop niet na: koper moet uit zijn (oude) huis en er dient
onderdak geregeld te worden; koper komt zijn verplichting tot koop niet na: verkoper moet een ander
door hem gekocht huis betalen, hetgeen hij nu niet kan: koper moet die schade vergoeden. Ondanks
dit alles kan de tegenpartij ook nog vorderen dat de overeenkomst alsnog wordt nagekomen(!)
Indien er sprake is van een dergelijke situatie dan mag de notaris:
- wanneer de koper in gebreke is: het geld uit een eventuele waarborgsom gebruiken om verkoper het
zijne te betalen, of
- wanneer de verkoper in gebreke is: in ieder geval het geld van de waarborgsom terugstorten aan koper.
ARTIKEL 13 Ontbindende voorwaarden
De voor koper belangrijkste ontbindende voorwaarden worden hier, indien van toepassing, geregeld:
- er moet een woon- of vestigingsvergunning worden geregeld bij de betreffende overheidsinstantie
(meestal Gemeente);
- het financieringsbeding: koper heeft het recht om gedurende een vastgestelde termijn, indien hij geen
financiering kan krijgen, de overeenkomst te ontbinden, zonder enige verdere consequenties.
Voorts wordt in dit artikel geregeld dat de overeenkomst is ontbonden wanneer door een gemeentelijk
besluit verkoper niet meer aan koper mag verkopen, tenzij een van de twee genoemde uitzonderingen
van toepassing is. Lid 2 legt de wijze vast waarop de ontbinding geregeld dient te worden: veilig is om
altijd tijdig schriftelijk bericht aan de notaris te zenden.
ARTIKEL 14 Verplichtingen akte en/of reglement van splitsing
In de akte van splitsing staan betalingen die verkoper verplicht is na te kopen. Koper is ook
verantwoordelijk om deel te nemen in de lopende brandverzekering.
ARTIKEL 15 Bedenktijd
Een zeer belangrijk onderwerp: 3 dagen na de terhandstelling van deze overeenkomst (!), heeft koper
het recht om zonder opgaaf van redenen alsnog van de koop af te zien, maar alleen indien de koper
koopt in zijn hoedanigheid van privé persoon.
Indien de koper een consument is, moet de koop voortaan schriftelijk worden gesloten. De koper
heeft, na het ter hand stellen van de door beide partijen getekende koopovereenkomst, DRIE DAGEN
BEDENKTIJD. Binnen deze termijn kan hij alsnog van de koop afzien, zonder nadere opgaaf van
reden. De koopovereenkomst kan voortaan ook worden ingeschreven in de openbare registers
(kadaster). De koper is hierdoor beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning aan een
hogere bieder of faillissement van de verkoper.
De bedenktijd zal in een aantal situaties feitelijk langer zijn dan drie kalenderdagen. De bedenktijd
begint te lopen op de dag na de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Op de bedenktijd
van drie dagen is de termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat ten minste twee van de drie
dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat in het
geval de bedenktijd eindigt op een dergelijke dag, zij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die
geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.
Zie hiervoor onderstaand overzicht:
Koopakte ter hand gesteld op: Bedenktijd eindigt op: Bedenktijd bedraagt:
Maandag Donderdag Drie kalenderdagen
Dinsdag Vrijdag Drie kalenderdagen
Woensdag Maandag Vijf kalenderdagen
Donderdag Maandag Vier kalenderdagen
Vrijdag Dinsdag Vier kalenderdagen
Zaterdag Dinsdag Drie kalenderdagen
Zondag Woensdag Drie kalenderdagen
De algemeen erkende feestdagen zijn in dit overzicht niet meegenomen. Ook deze dagen tellen niet
mee als bedenktijd.

ARTIKEL 16 Twee of meer (ver)kopers
Mocht de verkopende en/of de kopende partij uit meerdere personen bestaan, dan wordt verklaard dat
zij als waren zij één persoon zullen handelen.
ARTIKEL 17 Domiciliekeuze
Alle administratieve handelingen betreffende deze overeenkomst zullen verder via het kantoor van de
notaris lopen.
ARTIKEL 18 Handelingsbevoegdheid echtgenoot/echtgenote
Het hier genoemde wetsartikel 88 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek is een van de zgn.
gezinsbeschermende maatregelen: de ene echtgenoot kan zonder toestemming van de andere
echtgenoot geen handeling verrichten betreffende de echtelijke woning: de echtgenoot mag niet
zonder toestemming van de partner verkopen en de partner mag zonder toestemming van de
echtgenoot geen hypotheek op de door hen gezamenlijk bewoonde woning nemen.
ARTIKEL 19 Registratie koopakte
Partijen kunnen de notaris opdracht geven deze overeenkomst direct na ontvangst in te schrijven in
de openbare registers van het Kadaster. Koper wordt alsdan gedurende 6 maanden beschermd tegen
een evt. faillissement, surseance van betaling of schuldsaneringsaanvraag van de verkoper. Dit geldt
ook voor een evt. later gelegd beslag ten laste van de oorspronkelijk eigenaar. Door inschrijving wordt
een tweede verkoop, hypotheekverlening of verhuur door de verkoper feitelijk onmogelijk gemaakt
terwijl dit geen vervelende gevolgen voor de verkoper heeft.
ARTIKEL 20 Identificatie
Spreekt voor zich.
Wij hopen met deze toelichting enige duidelijkheid te hebben verschaft.
Na lezing, eventueel samen met uw V.B.O. Makelaar kunt u de overeenkomst ondertekenen.
Wij feliciteren u hartelijk met het bereikte resultaat en zullen voor verdere afhandeling zorgdragen.
Uw V.B.O. Makelaar
H.W. Zonnenberg
Zonnenberg Makelaardij