Visitatierapport deel 3 - Ymere
Visitatierapport deel 3 - Ymere
Visitatierapport deel 3 - Ymere
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
De beloften van de fusie, de fusie als belofte<br />
KWH-Visitatie<br />
Woningcorporaties<br />
Deel III: Toetsing Top 25 fusiebeloften <strong>Ymere</strong><br />
<strong>Ymere</strong><br />
Rotterdam, versie d.d. 7 maart 2011
Colofon<br />
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH)<br />
Oostzeedijk 62<br />
Postbus 4000<br />
3006 AA ROTTERDAM<br />
T 010 282 7088<br />
F 010 213 3727<br />
E kwh@kwh.nl<br />
W www.kwh.nl<br />
Visitatiecommissie:<br />
> Drs. Koos Parie (voorzitter)<br />
> Prof. Dr. Jan van der Schaar (visitator)<br />
> Dr. Marietta Haffner (secretaris)<br />
> Drs. Ing. Gerard van Bortel (secretaris)<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 2 van 30
Inhoudsopgave<br />
Voorwoord<br />
0 Samenvatting 5<br />
0.1 Algemene beoordeling van de fusiebeloften 5<br />
0.2 Beoordeling per fusiebelofte 6<br />
1 Onderzoeksopzet 8<br />
1.1 Introductie 8<br />
1.2 Onderzoeksvragen 8<br />
1.3 Onderzoeksmethode 9<br />
2 Beoordeling fusiebeloften 10<br />
3 Conclusies 29<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 3 van 30
Voorwoord<br />
In 2008 fuseerden de Woonmaatschappij en „oud‟ <strong>Ymere</strong> tot „nieuw‟ <strong>Ymere</strong>. Met deze samensmelting ontstond de<br />
grootste woningcorporatie van Nederland; een organisatie met meer dan 80.000 verhuureenheden. De fusie deed<br />
veel stof opwaaien.<br />
Parallel aan de maatschappelijke visitatie heeft <strong>Ymere</strong> aan KWH gevraagd om te toetsen in welke mate de top-25<br />
van haar fusiebeloften zijn gerealiseerd. Het is vrij uniek dat een fusiecorporatie zulke beloften doet aan haar<br />
belanghouders, en helemaal bijzonder dat een corporatie de realisatie van die beloften laat toetsen door een<br />
onafhankelijke commissie.<br />
mr. Sjoerd Hooftman<br />
directeur-bestuurder KWH<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 4 van 30
0 Samenvatting<br />
0.1 Algemene beoordeling van de fusiebeloften<br />
<strong>Ymere</strong> is het product van een aantal fusies. De voorlaatste vond in 2004 plaats tussen Woningbedrijf Amsterdam<br />
en Woningstichting WVA in Almere. Uit deze fusie ontstond <strong>Ymere</strong>. De fusie van januari 2008 verenigde “oud”<br />
<strong>Ymere</strong> met de Woonmaatschappij uit Hoofddorp. Hiermee ontstond de grootste woningcorporatie van Nederland<br />
met 83.000 verhuureenheden in 15 gemeenten. In deze paragraaf geven wij een samenvattend oor<strong>deel</strong> over de<br />
realisatie van de fusiedoelen en de realiseerde meerwaarde van de fusie in 2008.<br />
Het meren<strong>deel</strong> van de fusiebeloftes is ingelost<br />
<strong>Ymere</strong> heeft op vrijwel alle fusiebeloften voldoende resultaten geboekt. Dat is, slecht twee jaar na de fusie, een<br />
aanzienlijke prestatie. Waar <strong>Ymere</strong> nog achterblijft bij het invullen van haar fusiebeloften is op het vlak van lokale<br />
binding met belanghouders. Op wijk- en projectniveau is deze binding in de praktijk goed geregeld, zeker wat<br />
betreft de relatie met bewonersorganisaties en gemeenten. De ontwikkelingopgave zit vooral in structureren van<br />
verbindingen met de overige belanghouders en het koppelen met de beleidscyclus van <strong>Ymere</strong>. Hierbij hoort ook<br />
dat <strong>Ymere</strong> op zowel concern- als vestigingsniveau haar doelen duidelijker formuleert, bewaakt, evalueert en waar<br />
nodig bijstelt en hierover transparanter rapporteert. Alle fusiebeloften op het vlak van kwaliteit van<br />
dienstverlening, investeringscapaciteit en huurprijsontwikkeling zijn in voldoende mate gerealiseerd. Slechts op<br />
twee punten blijven de resultaten achter bij de fusiebeloften. Dit betreft de ontwikkeling van personeelslasten en<br />
beheerlasten.<br />
De fusie is soepel verlopen, er staat een stevige organisatie met vrij zelfstandige lokale vestigingen. De<br />
organisatie straalt elan en ambitie uit. <strong>Ymere</strong> heeft een sterke identiteit en van eventuele „bloedgroepen‟ van<br />
<strong>Ymere</strong>‟s voorgangers heeft de visitatiecommissie weinig gemerkt. De fusie heeft wel een complexe organisatie<br />
opgeleverd. De bevoegdheidsverdeling is diffuus en verspreid over een groot aantal afdelingen en hiërarchische<br />
niveaus. Met haar ondernemingsplannen “Van Stenen voor Mensen” en vooral “Met Ziel en Zakelijkheid” heeft<br />
<strong>Ymere</strong> een duidelijke missie en visie neergelegd: een focus op de Noordvleugel van de Randstad als werkgebied,<br />
een selectie van 13 prioriteitswijken en een brede taakopvatting die invulling geeft aan het motto van <strong>Ymere</strong>:<br />
wonen, leven, groeien.<br />
Ook in de ogen van belanghouders is de fusie soepel verlopen, maar tegelijkertijd overheerst ook het beeld dat<br />
de meerwaarde van die fusie, bijvoorbeeld op het vlak van de wijkaanpak, nog niet heel sterk wordt gevoeld.<br />
In <strong>Ymere</strong> zijn de bouwstenen in positieve zin van haar rechtsvoorgangers nog wel zichtbaar. Via haar banden met<br />
de lokale overheid was het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam gewend te functioneren in een politieke<br />
omgeving en daarin te zoeken naar vrij abstracte beleidsovereenstemming. Nog steeds bestaat de neiging om<br />
uitkomsten van besluitvorming vaag te houden, om een geïnterviewde te citeren: “zodra het concreter wordt krijgt<br />
je vaak problemen”. Dit leidt intern tot veel overleg dat op consensus is gericht. De beoogde prestaties worden<br />
niet scherp benoemd.<br />
De strategische doelen worden nu geleidelijk aan geconcretiseerd en via beleidsdocumenten uitgerold naar<br />
lagere hiërarchische niveaus van de organisatie, echter de sturende kracht hiervan is nog beperkt. Hierdoor<br />
ontstaat een diffuus sturingsmodel dat het best omschreven kan worden als een permanent<br />
onderhandelingsproces tussen vestigingen en centrale organisatieonderdelen. Dit leidt tot een ongedefinieerde<br />
„tussensfeer‟ die ruimte biedt aan willekeurig individueel initiatief, hetgeen sommigen toch ook wel comfortabel<br />
vinden.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 5 van 30
De wijkaanpak met een speciale focus op 13 prioriteitswijken is in de laatste jaren meer centraal komen te<br />
staan. Kortom, er is meer aandacht voor de niet-fysieke woonkwaliteit en een goed overwogen investeringsbeleid.<br />
De fusie heeft ook een bijzondere werkorganisatie opgeleverd, een organisatie die in staat blijkt om getalenteerde<br />
jonge en bijzondere gemotiveerde mensen aan te trekken en die voor veel medewerkers ontplooiingskansen en<br />
carrièreperspectief biedt. Illustratief is het in 2008 opgerichte „Young <strong>Ymere</strong>‟, een netwerk van ruim vijftig<br />
hoogopgeleide jonge medewerkers; een netwerk dat professionalisering, innovatie en kennis delen tot doel heeft.<br />
De fusie heeft tot schaalvergroting geleid, maar maakte ook schaalverkleining noodzakelijk om lokale verankering<br />
te waarborgen. <strong>Ymere</strong> heeft in Amsterdam Centrum een nieuwe vestiging geopend. Na de fusie is meer focus<br />
ontstaan op de gebieden waar <strong>Ymere</strong> het verschil kan maken, dat komt duidelijk tot uitdrukking in haar activiteiten<br />
in de wijkaanpak.<br />
De visitatie richt zich primair op het beoordelen van de door <strong>Ymere</strong> geleverde prestaties. Er valt echter nog geen<br />
definitief oor<strong>deel</strong> te geven over de effecten van die fusie. De fusie biedt nog volop potentie tot vergroting van<br />
efficiency en effectiviteit. Het is in die zin een nog onvoltooide fusie.<br />
Een veelbelovende toekomst: de fusie als belofte<br />
<strong>Ymere</strong> heeft met haar ondernemingplan “Met Ziel en Zakelijkheid” een koers uitgezet die goed aansluit bij de<br />
maatschappelijke opgave. De hierin verwoordde missie en visie kunnen op heel veel draagvlak en enthousiasme<br />
bij de medewerkers rekenen; het zit echt tussen de oren. Het is echter de vraag in hoeverre de uitgezette koers<br />
houdbaar en haalbaar is in het licht van de nieuwe regels over woningtoewijzing, financieringsmogelijkheden en<br />
betrokkenheid van corporaties bij commerciële of hybride maatschappelijk/commerciële projecten.<br />
<strong>Ymere</strong> is een veelbelovende organisatie. De fusie is goed verlopen en deze biedt uitzicht op een nog efficiëntere<br />
en slagvaardige organisatie mits <strong>Ymere</strong> in staat blijkt haar beleidcyclus te sluiten en de kloof tussen haar visie en<br />
haar activiteiten zichtbaar te overbruggen.<br />
0.2 Beoordeling per fusiebelofte<br />
De visitatiecommissie heeft beoor<strong>deel</strong>d of de fusiebeloften in voldoende mate zijn gerealiseerd. De classificatie<br />
die daarvoor is gebruikt is toegelicht in de onderstaande tabel.<br />
Tabel 1 Classificatie beoordeling fusiebeloften<br />
Ja De prestaties van <strong>Ymere</strong> komen overeen of overtreffen de fusiebelofte.<br />
Beperkt De prestaties van <strong>Ymere</strong> leveren een bijdrage aan de fusiebelofte, maar deze is nog niet<br />
geheel gerealiseerd.<br />
Nee De prestaties van <strong>Ymere</strong> blijven aanzienlijk achter bij de fusiebelofte.<br />
Tabel 2 Beoordeling top-25 fusiebeloften<br />
Fusiebeloften<br />
Is in voldoende mate aan<br />
de fusiebelofte voldaan<br />
1. Lokale binding Ja / Beperkt / Nee<br />
1<br />
Handhaven bestaande vestigingen met voldoende gemandateerde<br />
regiodirecteuren, waarbij één vestiging in Amsterdam-West en nieuwe vestiging in<br />
Amsterdam-Centrum (5)*.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 6 van 30<br />
Ja
Fusiebeloften<br />
Is in voldoende mate aan<br />
de fusiebelofte voldaan<br />
2 Start experiment Adviesraad in Haarlem en/of Haarlemmermeer (6). Nee<br />
3<br />
Invloed gemeenten en huurdersorganisaties in beleidscyclus, ondermeer ten<br />
aanzien van besteding extra middelen vanwege fusie in overleg met gemeenten en<br />
huurdersorganisaties (7).<br />
4 Stimuleren bewonersparticipatie en professionalisering bewonersorganisaties (8). Ja<br />
5 Starten experimenten consumenteninvloed (9). Ja<br />
6 Transparante rapportage over realisatie gestelde doelen (10). Beperkt<br />
7 Deelname visitatie (11). Ja<br />
2. Kwaliteit dienstverlening<br />
8 Continuering KWH-Huurlabel (12). Ja<br />
9 Vernieuwen producten en dienstenpakket (13). Ja<br />
10 Op grotere schaal inzetten van koopgarant/MGE-constructies (14). Beperkt<br />
11 Initiatieven op het gebied van energie/duurzaamheid (15). Ja<br />
12 Verbetering toetreders/starters op woningmarkt (16). Ja<br />
3. Gevolgen huurprijsontwikkeling<br />
13 Geen huurstijging vanwege fusie/matiging huurprijzen (17). Ja<br />
14 Huurdersorganisaties betrekken bij ontwikkelen van nieuwe huurprijssystematiek<br />
(18).<br />
15 Beleid voor geliberaliseerde huurwoningen (19). Ja<br />
4. Investeringscapaciteit<br />
16 Extra bestedingsruimte van € 65 miljoen door fusie (21). Ja<br />
5. Professionaliteit / Doelmatigheid<br />
17 Uitvoering geplande investeringen en onderhoud gegarandeerd (20). Ja<br />
18 € 1,5 miljoen besparen op planmatig onderhoud en inkoop (22). Ja<br />
19 Bezuiniging op personeelskosten bestuur en werkorganisatie van € 2,5 miljoen<br />
(23).<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 7 van 30<br />
Ja<br />
Ja<br />
Beperkt<br />
20 Gemiddelde beheerlasten per vhe stijgen niet (24). Beperkt<br />
21 Eén klachtencommissie voor <strong>Ymere</strong> (25). Ja<br />
22 Opzetten taskforce WWI (1). Ja<br />
23 Focus aanpak op 13 wijken (2). Ja<br />
24 Initiatieven op snijvlak wonen, onderwijs, werkgelegenheid en veiligheid (o.a.<br />
stageplekken, initiatieven tbv startende allochtone ondernemers) (3).<br />
25 Starten experimenten „achter de voordeur‟ (o.a. sociaal zoeklicht, project<br />
ontmoetingsruimten) (4).<br />
* (de nummering van de fusiebeloften zoals <strong>Ymere</strong> deze heeft gebruikt staat tussen haakjes achter de fusiebelofte vermeld)<br />
Ja<br />
Ja
1 Onderzoeksopzet<br />
1.1 Introductie<br />
<strong>Ymere</strong> wenste in combinatie met de visitatie een afzonderlijke beoordeling van de mate waarin zij de ambities -<br />
zoals opgesteld in het kader van de fusie tussen <strong>Ymere</strong> en Woonmaatschappij heeft gerealiseerd.<br />
KWH stelt vast dat de 25 fusiebeloften zijn gerubriceerd in de volgende onderdelen:<br />
1. Nieuwe ambities<br />
2. Lokale verankering en responsieve opstelling<br />
3. Kwaliteit van dienstverlening<br />
4. Huurprijsontwikkeling<br />
5. Investeringscapaciteit<br />
6. Synergie en efficiency<br />
VROM hanteert de volgende toetsingscriteria m.b.t. fusies:<br />
1. de gevolgen van de fusie voor de huurontwikkeling<br />
2. het behoud van de lokale binding<br />
3. de inzet van de investeringscapaciteit ten behoeve van de lokale en/of regionale behoeften<br />
4. de verbetering van de professionaliteit en de doelmatigheid van de organisatie enerzijds en de kwaliteit van<br />
de dienstverlening aan de huurders anderzijds<br />
5. of er sprake is van matching van middelen tussen „rijke‟ en „arme‟ corporaties.<br />
Beide sets criteria hebben een sterke samenhang. De VROM toetsingcriteria hebben wij gebruikt om de<br />
fusiebeloften van <strong>Ymere</strong> te structureren. In het onderstaand overzicht hebben wij de fusiebeloften weergegeven<br />
met een transformatietabel naar de door <strong>Ymere</strong> gebruikte indeling.<br />
VROM criteria<br />
1. Lokale binding X<br />
2. Kwaliteit van dienstverlening X<br />
1.2 Onderzoeksvragen<br />
Criteria <strong>Ymere</strong><br />
1. 2. 3. 4. 5. 6.<br />
3. Huurprijsontwikkeling X<br />
Nieuwe<br />
ambities<br />
4. Investeringscapaciteit X<br />
5. Professionaliteit / doelmatigheid X X<br />
6. Matching van middelen X<br />
De fusiebeloften worden beoor<strong>deel</strong>d vanuit twee perspectieven. De visitatiecommissie heeft niet alleen de<br />
realisatie van de fusiebeloften onderzocht, maar heeft ook beoor<strong>deel</strong>d of <strong>Ymere</strong> na fusie in staat is om naast<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 8 van 30<br />
Lokale<br />
verankering en<br />
responsive<br />
opstelling<br />
Kwaliteit van<br />
dienstverlening<br />
Huurprijsontwikkeling <br />
Investeringscapaciteit<br />
Synergie en<br />
efficiency
deze specifieke ambities en doelstellingen zoals verwoord in de fusiebeloften antwoord te blijven bieden op<br />
de actuele lokale vraagstukken als duurzaamheid, wijkaanpak, maatschappelijke en multiculturele projecten.<br />
Daarnaar is het oor<strong>deel</strong> van belanghouders over de fusie getoetst. De volgende vragen zijn daarbij aan de orde<br />
geweest:<br />
1. Herkennen de externe en interne belanghouders van <strong>Ymere</strong> de ambities en doelstellingen die <strong>Ymere</strong> in 2007<br />
in het kader van de fusie heeft geformuleerd?<br />
2. Herkennen en waarderen deze belanghouders de resultaten die <strong>Ymere</strong> in relatie tot die ambities en<br />
doelstellingen sindsdien heeft gerealiseerd?<br />
3. Heeft de fusie in de optiek van deze belanghouders al een voelbare en zichtbare meerwaarde opgeleverd?<br />
1.3 Onderzoeksmethode<br />
De visitatiecommissie heeft de 6 thema‟s en de onderliggende 25 fusiebeloften zowel extern als intern binnen<br />
<strong>Ymere</strong> actief getoetst. Voor de thema‟s 2. lokale verankering, 3. kwaliteit van dienstverlening en 5. synergie,<br />
efficiency en investeringscapaciteit gebeurde dit, vanuit de aard van de beloften, op meer operationeel niveau.<br />
Toetsing vond plaats via de enquêtes en de gesprekken die plaatsvonden in het kader van de visitatie.<br />
Daarbij heeft er aanvullende fact-finding plaatsgevonden op basis van de documenten die voor de visitatie zijn<br />
aangereikt. Voor de toetsing van sommige fusiebeloftes hebben wij meerdere bronnen naast elkaar gelegd om<br />
een beeld te krijgen van de geleverde prestaties, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de personeels- en<br />
beheerskosten hebben wij zowel gebruik gemaakt van door <strong>Ymere</strong> uitgevoerde berekeningen, gegevens van het<br />
Centraal Fonds Volkshuisvesting en door de visitatiecommissie zelf uitgevoerde exercities op basis van gegevens<br />
uit jaarverslagen en andere documenten.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 9 van 30
2 Beoordeling fusiebeloften<br />
De fusiebeloften zijn gerangschikt op basis van de volgende thema’s:<br />
1. Lokale binding<br />
2. Kwaliteit dienstverlening<br />
3. Gevolgen huurprijsontwikkeling<br />
4. Investeringscapaciteit<br />
5. Professionaliteit / doelmatigheid<br />
1. LOKALE BINDING<br />
FUSIEBELOFTE 1 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 5)<br />
Handhaven bestaande vestigingen met voldoende gemandateerde regiodirecteuren, waarbij één vestiging<br />
in Amsterdam-West en nieuwe vestiging in Amsterdam-Centrum<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
Conform de fusiebelofte heeft <strong>Ymere</strong> de bestaande vestigingen gehandhaafd en is er een nieuwe vestiging in<br />
Amsterdam-Centrum geopend. Iedere vestiging wordt geleid door een regiodirecteur. Hiermee is formeel<br />
voldaan aan de fusiebelofte om de bestaande vestigingen te handhaven.<br />
Het tweede <strong>deel</strong> van de fusiebelofte, namelijk vestigingen met voldoende gemandateerde regiodirecteuren<br />
heeft nog sterkt het karakter van werk in uitvoering. Uit door de visitatiecommissie bestudeerde interne<br />
stukken en gevoerde gesprekken blijkt dat de positie van de regionale vestigingen niet eenduidig is: zijn het<br />
filialen of bedrijfsonderdelen met grote zelfstandigheid. Dit laatste lijkt het toekomstperspectief dat <strong>Ymere</strong><br />
nastreeft, maar dat nog niet is gerealiseerd. Dergelijke organisatieveranderingen hebben ook tijd nodig.<br />
Het vaststellen of het mandaat van de regiodirecteuren voldoende is, is daarnaast lastig omdat besluitvorming<br />
binnen <strong>Ymere</strong> vaak op een complexe en diffuse manier tot stand komt. De structuur van de organisatie heeft<br />
de kenmerken van een matrixorganisatie waarbij de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de<br />
vestigingen van de afdelingen verantwoordelijk voor de verschillende productmarkcombinaties, de Taskforce<br />
Wijkaanpak en de afdeling Gebieds en Projectontwikkeling niet altijd even duidelijk zijn afgebakend.<br />
Het mandaat van de regiodirecteuren lijkt niet altijd waterdicht. Sommige belanghouders hebben op basis van<br />
concrete gevallen de indruk dat beslissingen over de hoofden van de regiodirecteuren heen worden genomen.<br />
De organisatiestructuur van <strong>Ymere</strong> zorgt ervoor dat netwerken tussen locale vestigingen en locale<br />
belanghouders niet tot volle wasdom kunnen komen. Tevens zijn er tussen de vestigingsdirecteuren<br />
verschillen in de ruimte in het mandaat dat zij krijgen of nemen.<br />
FUSIEBELOFTE 2 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 6)<br />
Start experiment Adviesraad in Haarlem en/of Haarlemmermeer<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Nee<br />
> Naar Almeers voorbeeld heeft <strong>Ymere</strong> toegezegd om in Haarlem en/of Haarlemmermeer een experiment met<br />
een Adviesraad te starten. Dit experiment is echter nog niet gestart, maar wel in voorbereiding.<br />
> Overigens zijn over belanghouderparticipatie (behoudens gemeente en huurders, zie ook fusiebelofte 3) geen<br />
fusiebeloften gedaan. De vraag blijft derhalve relevant hoe <strong>Ymere</strong> het belanghoudermanagement in<br />
Amsterdam gaat vormgeven (60% van <strong>Ymere</strong>‟s woningbezit ligt in Amsterdam)..<br />
> De locale binding van belanghebbenden bij de beleidscyclus van <strong>Ymere</strong> heeft eigenlijk geen uitvoering<br />
gekregen. De Adviesraden, in de vorm die in Almere is gekozen, is geen belanghebbendenparticipatie, omdat<br />
deze Raden niet bestaan uit belanghouders maar uit maatschappelijk betrokken personen die in de regel<br />
geen samenwerkingsrelatie met <strong>Ymere</strong> hebben.<br />
> Een relatief nieuwe ontwikkeling, niet vervat in een expliciete fusiebelofte, is de jongerenadviesraad die <strong>Ymere</strong><br />
in 2009 in Bos en Lommer heeft opgericht. Deze adviesraad zal advies uitbrengen over de herinrichting van<br />
de Rijpgracht in Bos en Lommer.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 10 van 30
FUSIEBELOFTE 3 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 7)<br />
Invloed gemeenten en huurdersorganisaties in beleidscyclus, ondermeer ten aanzien van besteding extra<br />
middelen vanwege fusie in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
> De fusiebelofte is van toepassing op twee groepen belanghouders. De beoordeling hebben wij daarom<br />
gesplitst. We bespreken eerst de algemene betrokkenheid van belanghouders bij het beleidsproces en gaan<br />
vervolgens meer in detail in op de positie van gemeenten en bewonersorganisaties. De fusiebelofte spitst zich<br />
specifiek toe op de besteding van extra middelen vanwege de fusie. De visitatiecommissie heeft in haar<br />
gesprekken en bij de bestudering van documenten geen duidelijke uitsplitsing aangetroffen van middelen die<br />
voortkomen uit de fusie en reguliere investeringsmiddelen.<br />
Algemene beïnvloeding door belanghouders<br />
Hoewel bij het formuleren van de nieuwe ondernemingsstrategie “Met Ziel en Zakelijkheid” een grote groep<br />
externen is geconsulteerd, worden belanghouders nog niet systematisch bij beleidsvorming en –evaluatie<br />
betrokken. Die betrokkenheid is er wel op het niveau van wijken en projecten.<br />
In de wijkaanpak werkt <strong>Ymere</strong> nadrukkelijk samen met gemeenten en bewonersorganisaties; deze<br />
samenwerking wordt door hen ook erg gewaardeerd. <strong>Ymere</strong> stelt zich responsief op en geeft belanghouders,<br />
daar waar het uitvoeringprogramma‟s betreft, ook daadwerkelijk invloed.<br />
<strong>Ymere</strong> onderhoudt wel veel relaties met externen, maar het delen van beleidsvoornemens is beperkt, en vindt<br />
volgens <strong>Ymere</strong> vooral met overheden plaats.<br />
<strong>Ymere</strong> brengt de tevredenheid van belanghouders niet systematisch in beeld.<br />
Er is een vrij grote diversiteit in de wijze waarop het overleg lokaal is georganiseerd en ook qua onderwerpen.<br />
<strong>Ymere</strong> wil dat lokale maatwerk ook zo houden.<br />
Beïnvloeding door gemeenten<br />
> Er zijn vele contacten met vertegenwoordigers van gemeenten op verschillende hiërarchische niveaus.<br />
Belanghouders binnen het ambtelijke apparaat en gemeentebestuurders zijn overwegend tevreden over de<br />
samenwerking met <strong>Ymere</strong> en hun invloed op het beleid van de corporatie. Met de meeste gemeenten zijn<br />
prestatieafspraken gemaakt over woningtoewijzing en bouwproductie. In Amsterdam lopen deze afspraken via<br />
de Federatie van Woningcorporaties en hebben een collectief karakter.<br />
> Voor veel wijken worden ontwikkelings- en beheerafspraken gemaakt met gemeenten, dat geldt zeker voor de<br />
prioriteitswijken.<br />
> In Haarlemmermeer is er meer afstand tussen <strong>Ymere</strong> en gemeente, mede door het plotseling annuleren door<br />
<strong>Ymere</strong> van enkele projecten in deze gemeente.<br />
Beïnvloeding door huurdersorganisaties<br />
> De positie van huurdersorganisaties is stevig verankerd in de beleidscyclus van <strong>Ymere</strong>. <strong>Ymere</strong> heeft een<br />
responsieve opstelling in projecten. <strong>Ymere</strong> bespreekt haar onderhoudsbegroting met bewonersorganisaties,<br />
maar dit gebeurt vooral op totaalniveau zonder inzicht in de verdeling van de onderhoudsmiddelen.<br />
> <strong>Ymere</strong> heeft een draaiboek waarin de afspraken over het overleg tussen de regiobedrijven en<br />
bewonerscommissie op complexniveau zijn vastgelegd. Op concernniveau is er een<br />
samenwerkingsovereenkomst tussen <strong>Ymere</strong> en SHY. Als onder<strong>deel</strong> van deze samenwerkingsovereenkomst<br />
is een gedetailleerd overzicht opgenomen waarin per onderwerp de mate van beïnvloeding is aangegeven<br />
(Informatierecht, Informatie op verzoek, Gekwalificeerd adviesrecht, Instemmingsrecht en Recht op<br />
voordracht) en welke bewonersorganisatie betrokken is (SHY, locale huurdersorganisatie of<br />
bewonerscommissie).<br />
> Bewonersorganisaties worden in de praktijk structureel bij het beleidsproces betrokken. Twee keer per jaar<br />
organiseren de vestigingen een themabijeenkomst, één daarvan is voor de bespreking van het jaarplan.<br />
Overlegprocessen verlopen goed, op projectniveau, op vestigingsniveau en concernniveau. In alle gevallen<br />
kunnen bewonersorganisaties commentaar geven op jaarplannen; bij een enkele vestiging hebben<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 11 van 30
ewonersorganisaties ook een rol voor het jaarplan geschreven wordt. Bewonersvertegenwoordigers<br />
vinden dat onderwerpen die vanuit de bewoners worden ingebracht leiden tot het meer tastbaar formuleren<br />
van doelen, zoals het beter specificeren van duurzaamheidsdoelen (aantallen woningen per actie, etc.).<br />
Bewonersorganisaties waren, in de vorm van brainstormsessies, betrokken bij de totstandkoming van het<br />
ondernemingsplan. De bewonersorganisaties hebben ook gezamenlijk een advies uitgebracht.<br />
Bewonersorganisaties voelen zich serieus genomen. De SHY kent een structuur met werkgroepen die rond<br />
bepaalde thema's zijn georganiseerd, zoals de werkgroep Beleid. Deze werkgroep, bestaande uit<br />
vertegenwoordigers van de SHY en beleidsmedewerkers van <strong>Ymere</strong>, begint al vóór de formele<br />
adviesaanvraag met het overleg.<br />
FUSIEBELOFTE 4 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 8)<br />
Stimuleren bewonersparticipatie en professionalisering bewonersorganisaties<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
> In totaal werkt <strong>Ymere</strong> samen met ruim 150 actieve bewonersorganisaties. Er zijn vier locale<br />
huurdersverenigingen: Huurders Vereniging Almere (HVA), SBO (Amsterdam), de Vereniging Huurders<br />
Haarlemmermeer (VHH) en het Huurdersplatform Haarlem. Deze huurdersverenigingen werken samen in de<br />
Samenwerkende Huurdersorganisaties <strong>Ymere</strong> (SHY). In Haarlem en Haarlemmermeer behartigen de lokale<br />
organisaties ook de belangen van huurders van andere corporaties. Bij de meeste organisaties zijn<br />
bewonersorganisaties aangesloten (niet in Almere). In 2009 is tussen <strong>Ymere</strong> en de SHY een nieuwe<br />
samenwerkingsovereenkomst afgesloten die aansluit bij de per 1 januari 2009 gewijzigde Wet Overleg<br />
Huurders/Verhuurders.<br />
> Het overleg tussen <strong>Ymere</strong> en huurdersverenigingen en bewonerscommissies is goed gestructureerd. Er<br />
worden drie niveaus onderscheiden: operationeel overleg tussen de consulenten gebiedsbeheer en<br />
bewonerscommissies, tactische overleg tussen een van de locale huurdersverenigingen (4x per jaar) en de<br />
regiodirecteuren en strategisch overleg tussen de huurdersverenigingen en de Raad van Bestuur (eveneens<br />
4x per jaar). Eenmaal per jaar is er overleg met de Raad van Commissarissen. Twee keer per jaar<br />
organiseren de vestigingen een themabijeenkomst, een daarvan is voor de bespreking van het jaarplan.<br />
> Bewonersvertegenwoordigers zijn op het punt van huidige participatievormen erg tevreden.<br />
Bewonersvertegenwoordigers waarderen het onder<strong>deel</strong> financiële en facilitaire ondersteuning aan bewoners<br />
(-organisaties) met een ruime voldoende.<br />
> Bewonersvertegenwoordigers geven ook aan dat de corporatie open staat voor (nieuwe) initiatieven rondom<br />
participatie en zelf ook initiatieven neemt. Er is een werkgroep gestart met vertegenwoordigers van<br />
huurdersorganisaties en medewerkers van <strong>Ymere</strong> om het participatiebeleid te ontwikkelen dat kan rekenen op<br />
draagvlak bij alle betrokkenen. Deze werkgroep die opereert op concernniveau werkt nieuwe participatie<br />
ideeën uit, zoals meer aandacht voor internet, jongeren en nieuwe Nederlanders. Het is de bedoeling dat een<br />
nieuw 'participatiehuis' wordt ontwikkeld voor een toekomstbestendige participatiestructuur die is gebaseerd<br />
op een accentverschuiving van formeel invloed geven aan bewoners naar het bereiken en beter leren kennen<br />
van alle bewoners én andere belangenhouders en het vervolgens benutten van hun deskundigheid. De Wet<br />
Overleg Huurders/Verhuurders en de samenwerkingsovereenkomst met huurdersorganisaties vormen<br />
hiervoor de kaders.<br />
> Uit de door <strong>Ymere</strong> door leden van de Raad van Bestuur uitgevoerde zelfevaluatie komt het beeld naar voren<br />
van een organisatie die op het vlak van bewonersparticipatie zich nog verder wil ontwikkelen en de inbreng<br />
van huurders meer leidend wil laten zijn, zoals dat ook al in de wijkaanpak gebeurt.<br />
> <strong>Ymere</strong> heeft in de aanpak van veel wijken een actieve rol, men is aanwezig en probeert plannen van<br />
bewoners actief verder te brengen.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 12 van 30
FUSIEBELOFTE 5 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 9)<br />
Starten experimenten consumenteninvloed<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
<strong>Ymere</strong> wil meer nadruk leggen op het klantperspectief. Dat komt onder andere naar voren in de inspanningen<br />
van <strong>Ymere</strong> om de wensen van klanten steeds beter in beeld te krijgen. Dat gebeurde al via de meer<br />
traditionele instrumenten zoals klanttevredenheidonderzoeken. <strong>Ymere</strong> onderneemt daarnaast initiatieven om<br />
de meningen van consumenten te peilen. We noemen enkele voorbeelden:<br />
De Jongerenadviesraad in Bos en Lommer die <strong>Ymere</strong> in samenwerking met andere partijen heeft opgericht, is<br />
een bijzonder vernieuwende initiatief om jongeren te betrekken bij haar beleid en activiteiten. De jongeren<br />
hebben hun adviezen gepresenteerd in aan de regiodirecteur van <strong>Ymere</strong> en bestuurders van Bos en Lommer.<br />
De visitatiecommissie heeft geen informatie aangetroffen over welke invloed de jongerenadviesraad heeft<br />
gehad op de activiteiten van <strong>Ymere</strong>. De jongerenadviesraad levert ook een bijdrage aan de talentontwikkeling<br />
van de betrokken jongeren. (meer informatie http://www.2light.nl/vngtv/?id=22).<br />
<strong>Ymere</strong> is verantwoordelijk voor de invulling van het gebied Almere-Hout Noord; “een wijk voor initiatieven”.<br />
Samen met adviesbureau MarketResponse heeft <strong>Ymere</strong> consumenten betrokken bij het invullen van een<br />
woon-werkruimte te komen. Door middel van storytelling en consumenten hun verhaal te laten vertellen op<br />
schrift, beeld of audio werden inzichten verkregen. Een aantal voorbeelden van door consumenten geleverde<br />
output is te vinden op de specifiek voor Almere-Hout Noord ontwikkelde website wonenkanbeter.nl.<br />
FUSIEBELOFTE 6 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 10)<br />
Transparante rapportage over realisatie gestelde doelen<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Beperkt<br />
> In het jaarverslag wordt in beperkte mate inzicht gegeven in de realisatie van gestelde doelen. Het jaarverslag<br />
2009 biedt inzicht in onder andere aantallen opgeleverde nieuwe woningen, het aantal gesloopte woningen en<br />
het aantal verkochte bestaande woningen voor geheel <strong>Ymere</strong>. Een uitsplitsing per gemeente wordt niet<br />
gepresenteerd.<br />
> Op veel andere terreinen, zoals wijkaanpak en leefbaarheid, worden geïnvesteerde bedragen genoemd en<br />
overzichten gegeven van activiteiten. Onduidelijk blijft vaak in welke mate de geïnvesteerde bedragen passen<br />
bij de ambitie en op welke wijze de activiteiten bijdragen aan maatschappelijke resultaten.<br />
> Vooral het jaarverslag wordt door <strong>Ymere</strong> gebruikt om de realisatie van gestelde doelen te publiceren. Andere<br />
platforms, zoals de website, het huurdersmagazine <strong>Ymere</strong> Ontmoet en het belanghouderspublicatie <strong>Ymere</strong><br />
Werkt bevatten vooral informatie over activiteiten en projecten.<br />
> Per saldo is de wijze waarop <strong>Ymere</strong> rapporteert over de realisatie van haar doelen nog beperkt.<br />
FUSIEBELOFTE 7 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 11)<br />
Deelname visitatie<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
> <strong>Ymere</strong> heeft in 2009 de eerste stappen genomen voor een visitatie in 2010. De evaluatie van de fusiebeloften<br />
is expliciet opgenomen in de onderzoeksafbakening. Dit rapport is hiervan de uitkomst.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 13 van 30
2. KWALITEIT DIENSTVERLENING<br />
FUSIEBELOFTE 8 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 12)<br />
Continuering KWH-huurlabel<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
<strong>Ymere</strong> heeft conform de fusiebelofte het KWH Huurlabel behouden. Deze belofte is ook prominent terug te<br />
vinden in de jaarplannen van de corporatie. De onderstaande scores zijn gebaseerd op in 2008 en 2009 door<br />
KWH uitgevoerde metingen voor het KWH-Huurlabel.<br />
Labelonderdelen<br />
KWH-Huurlabel<br />
Score <strong>Ymere</strong><br />
(2008 / 2009)<br />
1. Corporatie bezoeken 7,7<br />
2. Corporatie bellen 7,2<br />
3. Woning zoeken 7,6<br />
4. Woning betrekken 7,7<br />
5. Woning veranderen 7,3<br />
6. Huur betalen 8,1<br />
7. Reparatie uitvoeren 7,1<br />
8. Woning onderhouden 7,3<br />
9. Klachten afhandelen 6,6<br />
10. Woning verlaten 8,4<br />
Bron: KWH Metingen Huurlabel 2008 /2009<br />
FUSIEBELOFTE 9 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 13)<br />
Vernieuwen producten en dienstenpakket<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
Gemiddelde totaalscore 7,5<br />
<strong>Ymere</strong> werkt aan het vernieuwen van haar producten en dienstenpakket, onder andere door in haar<br />
organisatie afdelingen te creëren voor specifieke Productmarktcombinaties, zoals studentenwoningen en vrije<br />
sector huurwoningen.<br />
Voor de verhuur van vrije sector woningen heeft <strong>Ymere</strong> een gespecialiseerde afdeling Wonen & Stijl<br />
opgericht. De afdeling heeft ruim 2.500 woningen in portefeuille. Deze woningen liggen verspreid over het<br />
gehele werkgebied van <strong>Ymere</strong>. Door deze werkwijze kan <strong>Ymere</strong> goed inspelen op de wensen van de<br />
doelgroep voor vrije sector huurwoningen. Voor een <strong>deel</strong> van de vrije sectorappartementen werkt <strong>Ymere</strong><br />
samen met zorgverlener Amsta om een aantal diensten aan te bieden, professionele bemiddeling bij AWBZ<br />
zorgaanvragen, zorgverlening aan huis, personenalarmering.<br />
Voor studenten heeft <strong>Ymere</strong> de afdeling Student en Wonen. Om doorstroming te bevorderen werkt <strong>Ymere</strong><br />
steeds vaker met campuscontracten. Maximaal een half jaar na het beëindigen van de studie eindigt het<br />
campuscontract. <strong>Ymere</strong> heeft een mooie verbinding gelegd tussen de studenteneenheden en de vrije sector<br />
woningen in de vorm van een studentenregeling die voorrang biedt bij de toewijzing van een vrije sector<br />
huurwoning en in sommige gevallen ook een korting op de netto huur gedurende drie jaar.<br />
Woonruimtebemiddeling is ook een belangrijke dienst van een corporatie. Vernieuwing op dit vlak is belangrijk<br />
omdat in het werkgebied van <strong>Ymere</strong> weinig doorstroming op de woningmarkt is. <strong>Ymere</strong> werkt actief aan<br />
oplossingen om beweging te krijgen in die woningmarkt. De corporatie experimenteert met twee<br />
vernieuwende vormen van woonruimteverdeling: de Woonversnelling en dé Woonswitch.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 14 van 30
Bij de Woonversnelling wordt een woning verloot tussen huishoudens die voldoen aan de gestelde eisen<br />
(zoals huishoudensgrootte en -inkomen). De woonduur van de woningzoekende speelt hierbij geen rol. Bij de<br />
evaluatie van het experiment de Woonversnelling bleek dat de belangrijkste doelstelling was bereikt: meer<br />
beweging op de woningmarkt. Een woning die via de Woonversnelling was aangeboden, leverde een<br />
verhuisketen op die 22% langer is dan gebruikelijk.<br />
Dé Woonswitch is een door <strong>Ymere</strong> ontwikkelde nieuwe vorm van woonruimteverdeling die ervoor moet zorgen<br />
dat huurders van <strong>Ymere</strong> in Zuid-Kennemerland sneller kunnen verhuizen naar een woning die beter aansluit<br />
bij hun wensen. De opgebouwde woonduur of zoekduur speelt hierbij geen rol. Er wordt gekeken of het type<br />
woning bij de persoonlijke situatie en wensen past, én of de woning die wordt achtergelaten geschikt is voor<br />
doorstroming van andere huurders. Het experiment is gevolgd door een onafhankelijk onderzoeksbureau. De<br />
eindrapportage volgt in 2010. Uit de tussenrapportages blijkt een hoge klanttevredenheid. Deze wijze van<br />
woonruimteverdeling leidt tot intensievere contacten met de klant en daardoor meer mogelijkheden om<br />
rekening te houden met specifieke wensen. Het experiment is gericht op de groep doorstromers die al een<br />
woning van <strong>Ymere</strong> huren.<br />
FUSIEBELOFTE 10 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 14)<br />
Op grotere schaal inzetten van koopgarant/MGE-constructies<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Beperkt<br />
<strong>Ymere</strong> heeft het aantal woningen in haar verkoopportefeuille vergroot, maar dit heeft nog niet geleid tot grote<br />
aantallen verkopen via de koopgarant formule. In 2008 zijn 417 woningen verkocht, waarvan geen enkele<br />
woning in koopgarant. In 2009 zijn 418 woningen verkocht, waarvan 29 via Koopgarant. Op haar website geeft<br />
aan dat <strong>Ymere</strong> in Almere circa 450 woningen en in Amsterdam circa 2.550 woningen gefaseerd als<br />
Koopgarant woningen wil verkopen.<br />
In de Haarlemse Bloemenbuurt verkoopt <strong>Ymere</strong> sinds enkele jaren woningen in Maatschappelijk Gebonden<br />
Eigendom (MGE / Koopgerust). In de periode 2008, 2009 en het eerste halfjaar van 2010 zijn hier 45 MGE-<br />
woningen verkocht. In 2010 heeft <strong>Ymere</strong> in Haarlem aanvullend nog een kleine 300 woningen aangewezen<br />
om in MGE (Koopgarant) te verkopen. Voor 2011 heeft <strong>Ymere</strong> begroot dat uit deze complexen, samen met de<br />
Bloemenbuurt, 26 MGE-woningen zullen worden verkocht. Daarnaast is Koopgarant in Haarlem ook in de<br />
nieuwbouw toegepast. In 2010 zijn in Haarlem 52 Koopgarant nieuwbouwwoningen verkocht.<br />
In Haarlemmermeer bezit <strong>Ymere</strong> een „verkoopvijver‟ van ongeveer 500 Koopgarant woningen. Daarnaast zijn<br />
in het verleden circa 330 MGE woningen verkocht. De wederverkoop van door eigenaren aan <strong>Ymere</strong><br />
verkochte MGE-woningen vindt plaats via Koopgarant. In 2010 verwacht <strong>Ymere</strong> circa 25 koopgarant<br />
woningen te verkopen.<br />
> In Amsterdam, waar de grond onder de woningen in erfpacht wordt uitgegeven, zijn nog geen Koopgarant<br />
woningen verkocht. De Belastingdienst wilde tot zeer recent niet garanderen dat kopers van Amsterdamse<br />
Koopgarant-woningen recht hebben op hypotheekrenteaftrek. Inmiddels is deze toezegging er wel, en zal<br />
<strong>Ymere</strong> vanaf januari 2011 starten met het actief aanbieden van Koopgarant-woningen in Amsterdam.<br />
> Vooral door de problemen in Amsterdam, blijft het aantal Koopgarant-verkopen ten opzichte van de omvang<br />
van <strong>Ymere</strong> nog relatief beperkt. Reden voor de visitatiecommissie dat in beperkte mate is voldaan aan deze<br />
fusiebelofte..<br />
FUSIEBELOFTE 11 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 15)<br />
Initiatieven op het gebied van energie/duurzaamheid<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
`<br />
> <strong>Ymere</strong> levert voldoende initiatieven op het vlak van energie en duurzaamheid. In haar jaarverslag 2009<br />
vermeldt <strong>Ymere</strong> de volgende doelen en prestaties op dit gebied.<br />
> <strong>Ymere</strong> heeft in 2009 het Energiebeleid bestaande bouw 2009-2019 opgesteld. De doelstellingen voor 2009<br />
hierbij waren:<br />
o Het gasverbruik met 2,5% terugdringen ten opzichte van 2008;<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 15 van 30
o De woningvoorraad verbeteren met minimaal 5.000 energielabelstappen.<br />
Deze doelstellingen streeft <strong>Ymere</strong> na door minimaal duizend woningen te isoleren, door duurzaam energie op<br />
te wekken, of via door innovatieve projecten.<br />
<strong>Ymere</strong> heeft in 2009 deze doelstellingen gehaald. Er zijn circa 1.250 woningen geïsoleerd. Ook zijn<br />
zonnepanelen en HRe-ketels geplaatst, waarmee duurzaam elektriciteit kan worden opgewekt.<br />
Met alle maatregelen tezamen is de vraag naar gas (warmte) door <strong>Ymere</strong> teruggedrongen met circa 3%, en is<br />
de energieprestatie van de woningvoorraad met ongeveer 7.000 energielabelstappen verbeterd in de<br />
bestaande voorraad.<br />
> De waardering van belanghouders voor de geleverde prestaties op het vlak van energie en duurzaamheid is<br />
voldoende; een 6,1 voor de geleverde prestaties en een 6,7 voor de gepande prestaties.<br />
FUSIEBELOFTE 12 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 16)<br />
Verbetering [positie] toetreders/starters op woningmarkt<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
<strong>Ymere</strong> experimenteert met nieuwe vormen van woonruimtebemiddeling. Deze experimenten verhogen<br />
doorstroming op de woningmarkt en verlengen verhuisketens. Hierdoor wordt de positie van<br />
toetreders/starters op de woningmarkt verbeterd.<br />
<strong>Ymere</strong> heeft in de periode 2007-2009 ongeveer 1.200 tijdelijke verhuringen gedaan in Amsterdam. Vooral<br />
studenten en jongeren worden met dit aanbod bediend.<br />
In Amsterdam zijn tussen de gemeente en corporaties afspraken gemaakt om 800 woningen via labeling voor<br />
studenten en 800 via labeling voor jongeren beschikbaar te laten komen. Tot en met maart 2010 heeft <strong>Ymere</strong><br />
125 gelabelde woningen verhuurd aan studenten. <strong>Ymere</strong> heeft bijgedragen aan het opstellen van<br />
uitvoeringsplannen met betrekking tot studentenwoningen en jongerenwoningen. <strong>Ymere</strong> heeft 285 woningen<br />
gelabeld. De visitatiecommissie beschikt niet over gegevens over de labeling van woningen voor jongeren.<br />
3. GEVOLGEN HUURPRIJSONTWIKKELING<br />
FUSIEBELOFTE 13 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 17)<br />
Geen huurstijging vanwege fusie huurprijzen<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
De visitatiecommissie heeft geen enkel verband aangetroffen tussen de fusie en het huurbeleid. In een<br />
meerjarig perspectief is de huurontwikkeling van <strong>Ymere</strong> (en haar rechtsvoorgangers) gematigd te nomen. De<br />
huurprijsontwikkeling van <strong>Ymere</strong> kwam met 10% in de periode 2005 - 2008 overeen met het gemiddelde in de<br />
corporatiesector.<br />
De overheid heeft corporaties een inflatievolgend huurbeleid opgelegd. De jaarlijkse huurverhoging biedt<br />
corporaties vrijwel geen ruimte voor een eigen invulling. Die ruimte is er wel bij het leegkomen van een woning<br />
en <strong>Ymere</strong> gebruikt deze ruimte ook; zij voert een stevig huurharmonisatiebeleid al zijn de marges hiervoor<br />
klein vanwege de aanbiedingafspraken met de gemeenten.<br />
Bij gebrek aan een beter systeem, heeft <strong>Ymere</strong> haar huurharmonisatiebeleid gebaseerd op het<br />
woningwaarderingsstelsel. <strong>Ymere</strong> streeft naar een betere prijs/kwaliteit verhouding, waarbij kwaliteit door<br />
<strong>Ymere</strong> vooral wordt geoperationaliseerd in de vorm van populariteit. Dit is een wat discutabele maatstaf omdat<br />
populariteit ook wordt bepaald door de krapte op de woningmarkt. Zoals bekend, is in Amsterdam en<br />
omgeving is die krapte aanzienlijk. Afspraken over de kernvoorraad betaalbare woningen worden door <strong>Ymere</strong><br />
ruimschoot nagekomen.<br />
Op dit moment hanteert <strong>Ymere</strong> drie streefhuurcategorieën op basis van populariteit. Aan elke categorie is een<br />
percentage van de maximale huur gekoppeld. Bij een nieuwe verhuring wordt de prijs opgetrokken naar<br />
streefhuurniveau. <strong>Ymere</strong> hanteert de volgende streefhuren (in percentage van de maximale huur):<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 16 van 30
Woningen kleiner<br />
dan 80m2<br />
Woningen groter<br />
dan 80 m2:<br />
Amsterdam en Haarlem Almere en Haarlemmermeer<br />
Populariteit Populariteit<br />
Matig Gemiddeld Hoog Matig Gemiddeld Hoog<br />
80% 80-100% 100% 70% 70-90% 90%<br />
maximaal<br />
80%<br />
maximaal<br />
80%<br />
FUSIEBELOFTE 14 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 18)<br />
100%<br />
bij<br />
hog<br />
e<br />
pop<br />
ularit<br />
eit<br />
70% 70-90% 90%<br />
Huurdersorganisatie betrekken bij ontwikkelen van nieuwe huurprijssystematiek<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
In 2009 heeft <strong>Ymere</strong> een nieuw huurbeleid geformuleerd (zie ook het vorige punt). Dat is gebeurd in<br />
samenspraak met de huurdersorganisaties, dat overleg heeft zowel op concernniveau plaatsgevonden met de<br />
Samenwerkende Huurdersorganisaties <strong>Ymere</strong> (SHY) als met locale organisaties (de Stedelijke<br />
Bewonersorganisatie Amsterdam, de Vereniging Huurders Haarlemmermeer en de Huurdersvereniging<br />
Almere).<br />
In een Werkgroep Beleid worden door vertegenwoordigers van <strong>Ymere</strong> en van huurdersorganisaties diverse<br />
onderwerpen besproken. In deze werkgroep is ook het huurbeleid aan de orde geweest. Er zijn spelregels<br />
afgesproken over de streefhuren.<br />
FUSIEBELOFTE 15 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 19)<br />
Beleid voor geliberaliseerde huurwoningen<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
<strong>Ymere</strong> heeft een aparte afdeling Wonen & Stijl gecreëerd voor woonruimtebemiddeling en<br />
productontwikkeling in vrije sector huurwoningen. <strong>Ymere</strong> zet deze woningen bewust in om doorstroming op de<br />
woningmarkt te bevorderen.<br />
Het beleid ten aanzien van de vrije sector huurwoningen moet nog wel met huurdersvertegenwoordigers<br />
besproken worden.<br />
4. INVESTERINGSCAPACITEIT<br />
FUSIEBELOFTE 16 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 21)<br />
Extra bestedingsruimte van € 65 miljoen door fusie<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
> Door de fusie en efficiencymaatregelen wil <strong>Ymere</strong> extra investeringsruimte vrijmaken van € 65 miljoen ten<br />
behoeve van haar 13 prioriteitswijken. Deze extra bestedingsruimte is beschikbaar en wordt daadwerkelijk<br />
aangewend. Hiervoor is vanaf 2008 een afzonderlijk meerjarig budget opgenomen in de begroting en<br />
Financiële Meerjarenplanning (FMP).<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 17 van 30
Uitgaande van € 65 miljoen euro voor tien jaar, met ongeveer 1,5 miljoen apparaatskosten voor de<br />
Taskforce Wijkaanpak per jaar, gaat jaarlijks gemiddeld € 5 miljoen naar programma‟s voor de wijkaanpak in<br />
de 13 geselecteerde aandachtswijken.<br />
De realisatie in 2008 en 2009 ligt samen rond de € 10 miljoen. Uitgaande van een totale realisatie in tien jaar<br />
is er ruimte om in de komende acht jaren nog gemiddeld € 7 miljoen te investeren.<br />
Externe ontwikkelingen, zoals de economische crisis, het stopzetten van een groot aantal projecten in<br />
Amsterdam, de € 33.000,- inkomensgrens voor nieuwe verhuringen en beperkingen in de financiering van<br />
gemengde sociale/commerciële projecten kunnen een serieuze hindernis vormen voor het realiseren van de<br />
wijkaanpak. Op basis van de gevoerde gesprekken en de bestudeerde documentatie heeft de<br />
visitatiecommissie de indruk dat <strong>Ymere</strong> bij het uitstellen of stoppen van projecten er expliciet naar heeft<br />
gestreefd om negatieve effecten voor de wijkaanpak zoveel mogelijk te voorkomen.<br />
De fusie van <strong>Ymere</strong> leidt niet alleen tot een grotere investeringscapaciteit maar ook tot meer<br />
investeringsmogelijkheden. In 2009 heeft <strong>Ymere</strong> de competitie gewonnen voor de ontwikkeling van Almere<br />
Hout Noord (4.200 woningen en 100.000 m2 maatschappelijk en commercieel vastgoed). Ook is <strong>Ymere</strong><br />
geselecteerd voor de ontwikkeling van Toolenburg-Zuid in Hoofddorp (1.300 woningen, 9.700 m2<br />
maatschappelijk en commercieel vastgoed). In beide projecten speelt sociaal duurzame gebiedsontwikkeling<br />
een belangrijke rol. Sinds de fusie heeft <strong>Ymere</strong> geïnvesteerd in het operationaliseren van het begrip sociale<br />
duurzaamheid.<br />
De fusie was op zichzelf al een maatregel die een matching bewerkstelligde door de vermogens en opgaven<br />
van beide corporaties te combineren. De fusie resulteerde in een corporatie met een gezond, maar zeker niet<br />
overmatig, eigen vermogen. <strong>Ymere</strong> stuurt goed op de identificatie en beheersing. Hierdoor zijn de benodigde<br />
risicobuffers laag. Dit leidt tot een hogere investeringscapaciteit. <strong>Ymere</strong> kijkt ook actief naar mogelijkheden om<br />
via verkoop- en huurbeleid de cashflow en daarmee de investeringscapaciteit te vergroten.<br />
5. PROFESSIONALITEIT / DOELMATIGHEID<br />
FUSIEBELOFTE 17 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 20)<br />
Uitvoering geplande investeringen en onderhoud gegarandeerd<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
Deze fusiebelofte bestaat uit twee delen: het garanderen van investeringen en het garanderen van<br />
onderhoudsuitgaven. Wij zullen beide hieronder apart beoordelen.<br />
Samenvattend zijn de geplande investeringen en onderhoudsuitgaven voldoende gegarandeerd. Daarbij<br />
plaatsen wij twee kanttekeningen. Ten eerst kunnen de problemen op de woningmarkt het investeringsvolume<br />
in gevaar brengen; een factor waar <strong>Ymere</strong> zelf maar beperkt invloed op heeft. Ten tweede zegt het gegeven<br />
dat de onderhoudsuitgaven gegarandeerd zijn nog weinig over de onderhoudskwaliteit van <strong>Ymere</strong>‟s<br />
woningbezit. Op basis van de hierboven gepresenteerde gegevens is die kwaliteit een belangrijk<br />
aandachtspunt.<br />
17.a Investeringen<br />
Is in voldoende mate voldaan aan dit onder<strong>deel</strong> van de fusiebelofte: Ja<br />
De ontwikkeling van de investeringsomvang in de periode 2007 - 2010 laat zich vertalen in onderstaande<br />
grafiek:<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 18 van 30
Bron: <strong>Ymere</strong><br />
Duidelijk zichtbaar is dat de totale investeringsomvang van het nieuwe <strong>Ymere</strong> is toegenomen ten opzichte van<br />
de optelling van <strong>Ymere</strong> en Woonmaatschappij in 2007. In 2007 betrof de investeringsomvang € 447 miljoen, in<br />
2008 € 484 miljoen en in 2009 € 482 miljoen. De investeringen staan onder druk door de kredietcrisis en de<br />
financiële mogelijkheden van <strong>Ymere</strong> door de daling van de verkoopopbrengsten. De begroting 2010 laat dan<br />
ook een daling zien van het investeringsniveau. Ook is zichtbaar dat met name de investeringen in<br />
huurwoningen is toegenomen.<br />
De fusiebelofte over de uitvoering van geplande investeringen kwam tot stand voordat de pijn van de crisis<br />
echt doordrong. Ook <strong>Ymere</strong> is inmiddels bezig met het stellen van prioriteiten die soms leiden tot het stoppen<br />
of uitstellen van projecten. Wat in dit kader wel opvalt, is dat <strong>Ymere</strong> beter dan veel andere corporaties in staat<br />
is om haar prognoses daadwerkelijk te realiseren. Het CFV berekent jaarlijks de realisatiegraad van<br />
prognoses. De realisatiegraad over 2008 van <strong>Ymere</strong> (de verhouding tussen de daadwerkelijke in 2008<br />
opgeleverde woningen versus de in 2007 voor 2008 geprognosticeerde aantallen) is in vergelijking met<br />
andere corporaties relatief hoog. In de periode 2006 - 2008 heeft <strong>Ymere</strong> 70% van haar nieuwbouwprognoses<br />
daadwerkelijk gerealiseerd. Voor de referentiecorporatie lag dit percentage op 56%. In 2008 heeft <strong>Ymere</strong> zelfs<br />
98% gerealiseerd van wat zij in 2007 had geprognosticeerd. Ook op het vlak van sloop en verkoop laat <strong>Ymere</strong><br />
hogere realisatie-indexen zien, maar de verschillen met het landelijke beeld zijn minder groot.<br />
17b. Onderhoudsuitgaven<br />
Is in voldoende mate voldaan aan dit onder<strong>deel</strong> van de fusiebelofte: Ja<br />
De onderhoudsuitgaven bedroegen in 2007 op € 83 miljoen. In 2008 zakte dit naar € 79,5 miljoen. In de<br />
begroting voor 2010 is rekening gehouden met een bedrag van € 88 miljoen.<br />
Uitgedrukt in euro‟s per woning besteedt <strong>Ymere</strong> (op basis van de CiP-2009 rapportage van het CFV) relatief<br />
weinig aan onderhoud. De uitgaven per VHE voor klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud lagen in 2008<br />
voor <strong>Ymere</strong> op € 991 per VHE. Voor de referentiecorporatie bedroeg dit € 1.350. Het landelijk gemiddelde lag<br />
op € 1.462. Het verschil zit met name in het planmatig onderhoud, dat bij <strong>Ymere</strong> circa de helft bedraagt van<br />
het landelijk gemiddelde.<br />
Overigens zeggen onderhoudsuitgaven op zichzelf weinig over de kwaliteit van woningen. In het licht van<br />
<strong>Ymere</strong>‟s eigen doelstellingen blijft die kwaliteit een aandachtspunt. <strong>Ymere</strong> heeft (los van de fusiebeloften)<br />
ambities geformuleerd om het onderhoudsniveau van haar woningen te verbeteren. Deze doelstellingen zijn<br />
niet allemaal gehaald. <strong>Ymere</strong> werkt voor haar woningbezit met een systeem van conditiemetingen. Dit<br />
systeem geeft de onderhoudsconditie weer in een cijfer; hoe hoger het cijfer hoe slechter de conditie. <strong>Ymere</strong><br />
hanteert als doelstelling dat de gemiddelde onderhoudsconditie van haar woningen lager moet zijn dan 2,6.<br />
De daadwerkelijke onderhoudsconditie is 2009 was 2,5. Deze doelstelling wordt dus gehaald. <strong>Ymere</strong> heeft<br />
echter nog een tweede doel, en dat wordt niet gehaald. <strong>Ymere</strong> wil namelijk dat maximaal 5% van haar<br />
woningen een conditie heeft die hoger is dan 3,5. In 2009 had 17% van haar woningen een conditie hoger dan<br />
3,5. Dit betekent dat <strong>Ymere</strong> nog een flinke inspanning moet leveren om haar ambities te halen.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 19 van 30
FUSIEBELOFTE 18 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 22)<br />
€ 1,5 miljoen besparen op planmatig onderhoud en inkoop<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
Er is in 2009 niet € 1,5 miljoen maar circa € 2,5 miljoen bespaard (5%) op planmatig onderhoud door<br />
inkoopresultaten. Het gerealiseerde voor<strong>deel</strong> is ingezet voor extra investeringen in onderhoud. Het<br />
inkoopresultaat werd <strong>deel</strong>s bereikt door externe factoren, zoals de economische crisis (ontspanning<br />
aannemingsmarkt), de BTW-verlaging op schilder-/stukadoorswerk en isolatie in 2009 van 19% naar 6%.<br />
Daarnaast kan <strong>Ymere</strong> door de fusie schaalvoordelen realiseren, is de inkoop van onderhoud door <strong>Ymere</strong><br />
steeds efficiënter geworden en is sprake van een betere prijs/kwaliteitverhouding. <strong>Ymere</strong> verwacht een nog<br />
verdere toename van deze schaalvoordelen omdat zij van plan is bestaande raamcontracten open te breken<br />
en gunstiger voorwaarden te bedingen.<br />
FUSIEBELOFTE 19 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 23)<br />
Bezuiniging op kosten personeel, bestuur en werkorganisatie van € 2,5 miljoen<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Nee<br />
De personeelslasten van <strong>Ymere</strong> zijn na de fusie niet gedaald, maar fors gestegen. In 2007 bedroegen de<br />
personeelslasten € 40,6 miljoen. De prognose voor 2010 (op basis van de realisatie tot en met het derde<br />
kwartaal) komt uit op € 54,7 miljoen aan personeelslasten. Een stijging van meer dan 30% in 4 jaar. Het<br />
betreft hier de lasten voor personeel dat is betrokken bij de beheeractiviteiten van <strong>Ymere</strong>. De<br />
personeelslasten voor de ontwikkelactiviteiten zijn gestegen van € 10,6 miljoen in 2007 naar een<br />
geprognosticeerd bedrag van € 13.9 miljoen in 2010. Deze lasten zijn sterk afhankelijk van de<br />
projectenportefeuille en maken <strong>deel</strong> uit van de vastgoedinvesteringen.<br />
€ 60<br />
€ 55<br />
€ 50<br />
€ 45<br />
€ 40<br />
€ 35<br />
€ 30<br />
€ 25<br />
€ 20<br />
€ 40,6<br />
Personeelslasten (beheer)<br />
€ 43,7<br />
€ 50,1<br />
€ 54,7<br />
2007 2008 2009 2010<br />
Bij haar oor<strong>deel</strong>svorming heeft de visitatiecommissie vooral gekeken naar de personeelslasten verbonden aan<br />
de beheeractiviteiten. Een <strong>deel</strong> van de stijging van deze lasten is veroorzaakt door de groei van het<br />
woningbezit en in de CAO vastgelegde salarisverhogingen en periodieken. <strong>Ymere</strong> heeft berekend dat hiermee<br />
een lastenstijging van € 3,7 miljoen; dit is 26% van de totale stijging van de € 14.1 miljoen.<br />
Daarnaast is <strong>Ymere</strong> ook meer en nieuwe activiteiten gaan ondernemen, zoals de bestrijding van<br />
onrechtmatige bewoning, product- en diensteninnovatie en een forsere inzet in de wijkaanpak. Meer<br />
personele inzet was nodig om tijdens de crisis het aantal woningverkopen op peil te houden.<br />
De toename van de personeelskosten over de periode 2007-2010 heeft <strong>deel</strong>s te maken met het<br />
integratieproces na de fusie. Ten tijde van de fusie zijn veel vacatures tijdelijk door externen opgevuld. In de<br />
periode 2009-2010 heeft <strong>Ymere</strong> gewerkt aan het vervangen van externen door eigen medewerkers. Dit heeft<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 20 van 30
als effect dat de overige beheerlasten (zie ook de volgende fusiebelofte) afnemen, maar de<br />
personeelslasten stijgen.<br />
In een laat stadium van de visitatie, namelijk bij de presentatie van de concept-bevindingen, bleek dat de<br />
Raad van Commissarissen in een bijlage van de brief aan het Ministerie van VROM over de fusiebeloften de<br />
besparing nader had ingekaderd tot een besparing van € 2,5 miljoen op commissarissen, bestuurders, en<br />
backoffice/overhead 1 . De visitatiecommissie heeft deze aanvullende informatie betrokken in haar<br />
oor<strong>deel</strong>svorming, maar vindt het jammer dat deze inkadering zo laat op tafel is gekomen en eveneens niet<br />
zichtbaar is meegenomen in de interne evaluatie van de fusiebeloften die <strong>Ymere</strong> eind 2009 heeft uitgevoerd.<br />
De inkadering van de besparing op personeelslasten voor bestuur en werkorganisatie door de RvC omvat de<br />
reductie van het aantal leden van de Raad van Commissarissen van 14 (het aantal leden van „oud‟ <strong>Ymere</strong> en<br />
de Woonmaatschappij gecombineerd) naar 7, en het aantal leden van de Raad van Bestuur van 7 naar 4.<br />
Deze reductie heeft inderdaad plaatsgevonden, maar de visitatiecommissie heeft deze beperkte bezuiniging<br />
niet als een prestatie beoor<strong>deel</strong>d. Het feit dat de volledige bezetting van interne toezichthouders en<br />
bestuurders van de beide fusieorganisaties in de nieuwe organisatie niet gehandhaafd wordt, lijkt de<br />
visitatiecommissie een evidentie.<br />
Meer gewicht hecht de visitatiecommissie aan het tweede onder<strong>deel</strong> van de fusiebelofte zoals ingekaderd<br />
door de RvC, namelijk de besparing op backoffice/overhead. In de eerder genoemde bijlage van de RvC bij de<br />
brief aan het ministerie, is sprake van een reductie van het werkapparaat van 885 naar 850 FTE in de periode<br />
2008/2009 – een reductie van 4%. Hoewel niet expliciet aangegeven, neemt de visitatiecommissie aan dat de<br />
besparing van 35 FTE backoffice functies betreft. Echter, eind 2009 had <strong>Ymere</strong> een personeelsbezetting van<br />
1.041 FTE, zo blijkt uit een managementrapportage over het 4 e kwartaal 2009 aan de RvB. In diezelfde<br />
rapportage wordt gemeld dat de streefbezetting 931 FTE is; ruim 100 FTE lager dan de huidige bezetting. Van<br />
het verschil wordt in de rapportage gemeld dat dit '<strong>deel</strong>s tijdelijk is', maar er wordt geen informatie gegeven<br />
over hoe groot dit tijdelijke <strong>deel</strong> is. Eveneens wordt geen inzicht geboden in de manier waarop en de termijn<br />
waarbinnen het personeelsbestand in de buurt van de streefformatie wordt gebracht. Eveneens is onduidelijk<br />
hoe de streefbezetting van 931 FTE zich verhoudt tot de in de bijlage van de RvC genoemde streefbezetting<br />
van 850 FTE.<br />
Zoals hierboven vermeld, heeft de visitatiecommissie de indruk dat de gestegen personeellasten vooral<br />
veroorzaakt zijn door extra maatschappelijk relevante activiteiten en niet door een gegroeide backoffice.<br />
Echter, uit de door <strong>Ymere</strong> verstrekte informatie kan ook niet worden geconcludeerd dat er op de backoffice is<br />
bespaard. Zoals blijkt uit navolgende gegevens, is die backoffice aanzienlijk.<br />
Om de efficiencyprestaties van <strong>Ymere</strong> in context te plaatsen, heeft de visitatiecommissie gekeken naar enkele<br />
prestatie-indicatoren in Woonbench. <strong>Ymere</strong> neemt met enkele tientallen andere corporaties <strong>deel</strong> aan dit<br />
benchmark-instrument. <strong>Ymere</strong> heeft binnen Woonbench voor zichzelf een referentiegroep samengesteld met<br />
daarin onder andere een aantal grote Amsterdamse corporaties 2 . Een van de prestatie-indicatoren binnen<br />
Woonbench is het <strong>deel</strong> van de personeelsbezetting dat direct is betrokken bij klantprocessen. In 2008 (over<br />
recentere gegevens beschikt de visitatiecommissie niet) was 36,5% van <strong>Ymere</strong>‟s personeelsformatie<br />
betrokken bij klantprocessen. Het gemiddelde van de referentiegroep (inclusief <strong>Ymere</strong>) lag op 53,0%. <strong>Ymere</strong><br />
heeft dus relatief weinig FTE‟s in klantprocessen.<br />
De totale personeelsbezetting van <strong>Ymere</strong> is 0,8 FTE per 100 VHE‟s (Verhuureenheden). Dit komt exact<br />
overeen met het gemiddelde van de referentiegroep. Echter, van die personeelsbezetting werkt bij <strong>Ymere</strong><br />
0,23 FTE per 100 VHE in management- of ondersteunende functies en 0,12 FTE in financiële staf en<br />
treasury. Voor de groep referentiecorporaties ligt dat op respectievelijk 0,09 en 0,10. Vooral het grote aan<strong>deel</strong><br />
managers en ondersteuners – meer dan het dubbele van het gemiddelde in de referentiegroep – is opvallend.<br />
Op basis van de Woonbench-gegevens kan worden geconcludeerd dat de totale personele bezetting van<br />
<strong>Ymere</strong> per VHE overeenkomt met het gemiddelde van de (door <strong>Ymere</strong> zelf gekozen) groep<br />
referentiecorporaties, maar dat <strong>Ymere</strong> relatief weinig frontoffice staf heeft en veel FTE‟s in backoffice functies.<br />
1 Bijlage “Notitie Raden van Commissarissen over efficiencyontwikkeling en kostenbeheersing” , ongedateerd.<br />
2 De referentiegroep bestaat uit naast <strong>Ymere</strong> uit De Key, De Alliantie, Eigen Haard, Mitros, Stadgenoot en Woonstad Rotterdam<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 21 van 30
Per saldo ontstaat over de personeelslasten van <strong>Ymere</strong> een diffuus beeld. In ieder geval wil de<br />
visitatiecommissie benadrukken dat, naar haar oor<strong>deel</strong>, de stijging van de personeelslasten vooral voortkomt<br />
uit een hoger, en maatschappelijk relevant, activiteitenniveau. Echter een groot <strong>deel</strong> van dit hogere<br />
activiteitenniveau maakt <strong>deel</strong> uit van de door <strong>Ymere</strong> aangegane fusiebeloften (zoals het starten van de<br />
Taskforce Wijkaanpak, het behouden van het KWH-label en daarmee het serviceniveau, en het vernieuwen<br />
van het producten en dienstenpakket). Daarom kan de visitatiecommissie niet anders dan concluderen dat<br />
<strong>Ymere</strong> beperkt heeft kunnen aantonen dat conform de fusiebelofte € 2,5 miljoen is bezuinigd op kosten<br />
personeel, bestuur en werkorganisatie. In het bijzonder de besparing op backoffice functies is onvoldoende<br />
aangetoond.<br />
FUSIEBELOFTE 20 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 24)<br />
Gemiddelde beheerlasten per VHE stijgen niet<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Beperkt<br />
De beheerlasten van <strong>Ymere</strong> zijn sinds 2007 gestegen.<br />
De beheerlasten per VHE zijn in de periode 2007 tot en met 2009 met ongeveer 13% gestegen. De prognose<br />
over 2010 (op basis van de realisatie tot en met het derde kwartaal) laat overigens een flinke daling zien.<br />
Wanneer deze prognose wordt gerealiseerd en we de inflatie meewegen in de vergelijking, dan komt de<br />
stijging over de periode 2007 tot en met 2010 uit op circa 4%.<br />
€ 1.000<br />
€ 980<br />
€ 960<br />
€ 940<br />
€ 920<br />
€ 900<br />
€ 880<br />
€ 860<br />
€ 840<br />
€ 820<br />
€ 800<br />
€ 870<br />
> <strong>Ymere</strong> heeft beheerlasten gedefinieerd als de kosten die betrekking hebben op het beheer van het bezit. Dit<br />
betreft de exploitatielasten van <strong>Ymere</strong> zonder de kosten van projectontwikkeling en exclusief kosten voor<br />
onderhoud, leefbaarheid en zakelijke lasten/erfpacht.<br />
Beheerlasten per VHE<br />
€ 921<br />
€ 974<br />
€ 937<br />
2007 2008 2009 2010<br />
In de beoor<strong>deel</strong>de periode zijn de personeelskosten met ruim 30% gestegen. Deze maken onder<strong>deel</strong> uit van<br />
de beheerlast. De totale beheerlast is in de onderzoeksperiode circa 4% gestegen. Dit betekent dat de<br />
beheerlasten excl. personeelskosten fors zijn gedaald. Naast de direct door <strong>Ymere</strong> aangeleverde gegevens,<br />
heeft de visitatiecommissie ook gebruik gemaakt van gegevens uit de CFV publicatie „Corporatie in<br />
Perspectief‟ (CiP) om haar beeld over de ontwikkeling van de beheerlasten aan te vullen. In de CiP<br />
rapportage worden de netto bedrijfslasten gepresenteerd, de berekening hiervan komt op een iets andere<br />
wijze tot stand dan de door <strong>Ymere</strong> berekende beheerlasten 3 . De meest recente CiP-rapportage presenteert<br />
3 De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten minus onderhoud en de aan het<br />
onderhoud toegerekende personeelskosten), verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en de<br />
overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. Deze bedragen zijn afgeleid uit de opgave<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 22 van 30
gegevens tot en met 2008, dus het jaar direct na de fusie. Het voor<strong>deel</strong> is dat <strong>Ymere</strong> vergeleken kan<br />
worden met andere corporaties. Uit deze vergelijking blijkt dat de netto bedrijfslasten per VHE voor <strong>Ymere</strong><br />
enigszins boven het landelijk gemiddelde uitstijgen, maar ruim onder het gemiddelde van de<br />
referentiecorporatie liggen.<br />
Tabel 3 Ontwikkeling Netto bedrijfslasten (per VHE * € 1)<br />
2005 2006 2007 2008 Toename<br />
2005-2008<br />
Corporatie € 1.112 € 1.104 € 1.247 € 1.435 29,1%<br />
Referentie € 1.136 € 1.330 € 1.422 € 1.655 45,7%<br />
Landelijk € 1.114 € 1.169 € 1.249 € 1.340 20,3%<br />
Bron: Corporatie in Perspectief 2009, CFV<br />
Uit deze gegevens blijkt echter ook dat de bedrijfslasten per VHE van <strong>Ymere</strong> na de fusie zijn gestegen. De<br />
bedrijfslasten zijn in 2008, ten opzichte van 2007, met 15% gestegen. Voor de referentiecorporatie bedroeg<br />
deze stijging 16% en landelijk 7%. Voor <strong>Ymere</strong> is dit geen slechte prestatie omdat het beeld in 2008 sterk<br />
wordt beïnvloed door de kosten van de integratie na de fusie<br />
De beheerlasten per VHE zijn na de fusie niet gedaald, maar gestegen. Deze stijging wordt geheel<br />
veroorzaakt door de gestegen personeelslasten (zie de fusiebelofte 19). De overige beheerlasten zijn<br />
aanzienlijk gedaald. Dit sluit ook aan bij het beeld dat veel belanghouders van <strong>Ymere</strong> hebben. Zij omschrijven<br />
<strong>Ymere</strong> veelal als een organisatie die sober en doelmatig werkt.<br />
Per saldo vindt de visitatiecommissie dat <strong>Ymere</strong> beperkt aan deze fusiebelofte heeft voldaan; de<br />
vooruitzichten op dit onder<strong>deel</strong> zijn gunstig. Verhogen van de efficiency staat hoog op de agenda van de<br />
organisatie en <strong>Ymere</strong> beschikt over voldoende potentie op het kostenniveau te verlagen door de voordelen<br />
van de fusie de komende jaren nog beter te benutten.<br />
FUSIEBELOFTE 21 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 25)<br />
Eén klachtencommissie voor <strong>Ymere</strong><br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
Tot 1 maart 2009 waren er voor <strong>Ymere</strong> twee klachtencommissies actief: de Klachtencommissie <strong>Ymere</strong> en de<br />
Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties (RGW). Aan deze laatste commissie konden huurders en<br />
kopers van woningen en bedrijfspanden van de voormalige Woonmaatschappij een geschil voorleggen.<br />
Huurders en kopers van overige woningen en bedrijfspanden van <strong>Ymere</strong> konden terecht bij de<br />
Klachtencommissie <strong>Ymere</strong>. Vanaf 1 maart 2009 is er voor heel <strong>Ymere</strong> één geschillenadviescommissie. Om<br />
verwarring met het (interne) Centrale Meldpunt Klachten van <strong>Ymere</strong> te voorkomen, is besloten de naam te<br />
veranderen van Klachtencommissie in Geschillenadviescommissie <strong>Ymere</strong>. De Geschillenadviescommissie<br />
<strong>Ymere</strong> deed in 2009 33-maal uitspraak; 22 klachten werden gegrond verklaard, zeven ongegrond en vier<br />
<strong>deel</strong>s gegrond/<strong>deel</strong>s ongegrond.<br />
FUSIEBELOFTE 22 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 1)<br />
van de corporatie uit de enkelvoudige winst- en verliesrekening. (Bron: toelichting CFV 2009 CiP)<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 23 van 30<br />
in %
Opzetten Taskforce WWI<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
De Taskforce Wijkaanpak is de spil van <strong>Ymere</strong>‟s wijkaanpak van. Formeel is de Taskforce in juli 2008 gestart.<br />
In de praktijk herbegon de Taskforce een jaar later met haar activiteiten. De Taskforce Wijkaanpak richt zich<br />
vooral op de sociaal/economische activiteiten. Deze worden vaak gecombineerd met fysieke investeringen.<br />
De Taskforce heeft drie speerpunten:<br />
1. werk, wijkeconomie en ondernemerschap;<br />
2. bewoners in balans en talentontwikkeling;<br />
3. ontmoeten.<br />
> Voor ieder speerpunt wordt gewerkt aan een producten die ingezet kunnen worden in de prioriteitswijken van<br />
<strong>Ymere</strong> (zie figuur 1)<br />
Figuur 1 Speerpunten en producten voor de wijkaanpak.<br />
Product 1:<br />
Integrale aanpak wijkeconomie<br />
Product 2:<br />
Bedrijfsverzamelgebouwen<br />
Product 3:<br />
Werktoeleiding<br />
Product 4:<br />
<strong>Ymere</strong> als werkgever en<br />
opdrachtgever<br />
Product 5:<br />
Ondersteuning van ZZP’ers<br />
Product 6:<br />
Ondernemersnetwerk<br />
Bron: Notitie wijkaanpak <strong>Ymere</strong>.<br />
Speerpunt 1:<br />
Werk, wijkeconomie<br />
en ondernemerschap<br />
Product 1:<br />
Achter de Voordeur<br />
Product 2:<br />
Ondersteuning Grote Gezinnen<br />
Product 3:<br />
Coaching in de praktijk<br />
Product 4:<br />
Leer- en werkateliers<br />
SPEERPUNTEN<br />
Speerpunt 2:<br />
Bewoners in balans en<br />
talentonwikkeling<br />
Speerpunt 3:<br />
Ontmoeten<br />
Product 1:<br />
Community Art<br />
Product 2:<br />
Veilige buurten<br />
Product 3:<br />
Ontmoetingen in de buitenruimte<br />
Product 4:<br />
Brede Scholen<br />
Product 5:<br />
Multifunctionele ontmoetingsruimten<br />
> <strong>Ymere</strong> heeft in 2009 in het kader van de wijkaanpak 85 projecten uitgevoerd; 20 projecten in het kader van<br />
het speerpunt Werk, wijkeconomie en ondernemerschap, 36 in het kader van Talentontwikkeling en Bewoners<br />
in Balans en 29 in het kader van Ontmoeten)<br />
De Taskforce Wijkaanpak wordt ingezet in de volgende wijken (dus niet alleen de 13 prioriteitswijken).<br />
Gemeente Wijken<br />
Amsterdam Bos en Lommer<br />
Geuzenveld ((tot 2010 Chassébuurt)<br />
Indische Buurt<br />
Nieuwendam-Noord<br />
Osdorp<br />
Transvaalbuurt<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 24 van 30
Gemeente Wijken<br />
Van der Pek Buurt<br />
Haarlem Slachthuisbuurt / Parkwijk (Zomerzone)<br />
Rozenprieel<br />
Boerhaavewijk<br />
Haarlemmermeer Bornholm / Overbos<br />
Almere De Wierden<br />
Graan voor Visch (tot 2010 Linquenda)<br />
Stedenwijk<br />
Bouwmeesterbuurt<br />
De Taskforce valt onder de concern-directie Markt en Innovatie. De programmamanagers van de<br />
Taskforce worden gedetacheerd in de regio‟s en de regiodirecteuren zijn hun opdrachtgever. Uit de door<br />
de visitatiecommissie gevoerde gesprekken blijkt dat deze matrixorganisatie relatief veel overleg en<br />
afstemming vraagt.<br />
De Taskforce is actief betrokken bij de ontwikkeling van analyse-instrumenten om de maatschappelijk<br />
baten van ingrepen zichtbaar te maken (MKBA‟s: Maatschappelijke Kosten/Baten Analyses). <strong>Ymere</strong> werkt<br />
aan een MKBA-light instrument dat ingezet kan worden voor alle projecten, zoals de inzet van<br />
huismeesters en werkleerbedrijven.<br />
Resultaten leveren in de wijkaanpak kan <strong>Ymere</strong> niet alleen. Dat beseft zij terdege en daarom is het<br />
bouwen van vitale coalities met diverse partners voor de corporatie een belangrijk aandachtspunt. <strong>Ymere</strong><br />
zoekt samenwerking met Stadsdelen / Gemeenten, Kamer van Koophandel, UWV, DWI, ORAM,<br />
Rabobank, ROC, Platform Arbeidsmarkt en Onderwijs.<br />
FUSIEBELOFTE 23 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 2)<br />
Focus aanpak op 13 wijken<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
De Raad van Bestuur van <strong>Ymere</strong> heeft na de fusie 13 buurten aangewezen waaraan zij de komende jaren<br />
een extra impuls wil geven. Het gaat om 7 buurten in Amsterdam (Bos en Lommer/Landlust;<br />
Chassébuurt/De Krommert; Osdorp/De Punt/Nw. Reimerwaal/Wildeman; Indische buurt/Oost/West;<br />
Transvaalbuurt; Van der Pekbuurt/Volewijck en Nieuwendam-Noord); 3 in Haarlem (Slachthuisbuurt,<br />
Boerhavewijk en Rozenprieel); 2 in de Haarlemmermeer (Linquenda en Bornholm/Overbos) en 1 in<br />
Almere (Bouwmeesterbuurt).<br />
De extra investeringsbudgetten voor de aanpak van de 13 wijken is gegarandeerd en voor het nog te<br />
realiseren <strong>deel</strong> opgenomen in de begroting 2010 en de financiële meerjarenplanning.<br />
<strong>Ymere</strong> kiest bewust voor een breed georiënteerde wijkaanpak, waarbij investeringen in goede en<br />
betaalbare woningen en verbetering van de woonomgeving wordt gecombineerd met het creëren van<br />
kansen en perspectieven voor de mensen die in deze buurten wonen; kortom een focus op „sociale<br />
stijging‟. <strong>Ymere</strong> is diep doordrongen van het gegeven dat investeren in stenen alleen onvoldoende is om<br />
de negatieve spiraal waarin veel kwetsbare wijken zich bevinden om te buigen.<br />
Daarom wil <strong>Ymere</strong> de komende jaren parallel aan de fysieke aanpak van woningen en woonomgeving een<br />
forse extra impuls geven aan investeringen in maatschappelijk en bedrijfsmatig onroerend goed (zoals<br />
scholen, zorg- en welzijnsvoorzieningen, betaalbare bedrijfsruimtes). Bovendien zal de aanpak zich veel<br />
meer richten op de individuele mensen zelf in de kwetsbare wijken, op hun problemen en hun<br />
mogelijkheden. Deze aanpak is prominent terug te vinden in het nieuwe ondernemingsplan van <strong>Ymere</strong>,<br />
„Met Ziel en Zakelijkheid‟, en kan op veel draagvlak binnen de organisatie rekenen.<br />
In 2009 heeft <strong>Ymere</strong> € 16 miljoen besteed aan wijkaanpak en leefbaarheid; in 2008 was dit € 11 miljoen.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 25 van 30
FUSIEBELOFTE 24 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 3)<br />
Starten experimenten ‘achter de voordeur’ (o.a. sociaal zoeklicht, project ontmoetingsruimten)<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
> Door de fusie zijn er veel initiatieven tot stand gekomen. Leidt de fusie tot een positieve dynamiek. Dat is<br />
zeker het geval.<br />
> Twee speerpunten van <strong>Ymere</strong>‟s wijkaanpak leveren een bijdrage aan deze fusiebelofte, namelijk:<br />
1. bewoners in balans en talentontwikkeling;<br />
2. ontmoeten.<br />
In de onderstaande tabel hebben wij een overzicht geven van projecten die <strong>Ymere</strong> in 2008 en 2009 in haar<br />
jaarverslagen heeft gepresenteerd.<br />
Tabel 4 Overzicht initiatieven op de speerpunten ‘bewoners in balans,<br />
talentontwikkeling’ en ‘ontmoeten’ (niet limitatief)<br />
Gemeente Initiatieven<br />
Almere <strong>Ymere</strong> heeft in 2008 voor de tweede keer een Dag van de Dialoog georganiseerd en<br />
daarbij vijf gesprekstafels geleid rond het thema „Ontwikkel jezelf‟.<br />
<strong>Ymere</strong> organiseerde in 2008 De „Betere Buurtprijs‟. Deze is uitgereikt aan<br />
welzijnsstichting De Schoor. Deze stichting heeft in De Wierden een buurtatelier<br />
geopend voor modeontwerp, kleding maken en mozaïekkunstvormen.<br />
In de prioriteitswijken Bouwmeesterbuurt en De Wierden ontmoetingspunten voor<br />
wijkbewoners geopend.<br />
<strong>Ymere</strong> heeft voor Stedenwijk Kan Wel! Jong geïntroduceerd in 2007. Jonge bewoners<br />
hebben inmiddels al verschillende projecten georganiseerd, zoals Lasergame, DJ<br />
workshop, Hockeyfun, Voor de wijk, Door de wijk.<br />
Amsterdam Multiculturele empowermenttraining in de Transvaalbuurt, 35 jongeren en contactvaders<br />
hebben de training met positief resultaat afgerond<br />
Samen met het bureau Next Events heeft <strong>Ymere</strong> het project Squashing kids ontwikkeld.<br />
Het bestaat uit een breedtesportprogramma, bedoeld om kinderen (blijvend) aan<br />
lichaamsbeweging te laten doen, met daarnaast een programma voor<br />
talentontwikkeling. Naast Amsterdam-Noord is deze activiteit ook in Almere en<br />
Hoofddorp gehouden.<br />
Met het ROC van Amsterdam en Spirit jeugdhulpverlening is <strong>Ymere</strong> het project 3H<br />
(Huiswerk, Hulp en Huisvesting) begonnen. Jongeren die in de problemen zijn geraakt<br />
door incidenten thuis of in hun omgeving, kunnen met tijdelijke ondersteuning van de<br />
gezamenlijke partijen op eigen kracht hun opleiding succesvol afronden. Het project<br />
past in het kader van de landelijke doelstellingen van „Aanval tegen de uitval‟, bedoeld<br />
om vervroegde schoolverlaters begeleiding en onderdak te bieden.<br />
Opleiding van huisvrouw naar assistent huismeester: Biedt allochtone huisvrouwen de<br />
mogelijkheid in te stromen als ass. huismeester.<br />
Kruiwagenproject: 75 scholieren van het VMBO uit Noord hebben meegelopen met de<br />
gebiedsbeheerders in het kader van hun maatschappelijke stage en een opdracht<br />
uitgevoerd in drie buurten.<br />
De huis-aan-huisbezoeken in Amsterdam Zuid-Oost zijn in 2009 met succes<br />
voortgezet. Daarnaast was er veel aandacht voor flankerende maatregelen. Het project<br />
„Iedereen Doet Mee!‟, geïnitieerd door <strong>Ymere</strong>, sprong in het oog. Het biedt twintig<br />
eenoudergezinnen in de H-buurt ondersteuning en perspectief.<br />
In de Indische buurt is een goede doorstart gemaakt met Op Bezoek In de Buurt (een<br />
achter-de-voordeurproject, gericht op armoedebestrijding).<br />
Buurtgesprekken met allochtone huurders. <strong>Ymere</strong> heeft een onderzoek laten doen<br />
onder Turkse en Marokkaanse huurders. Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten<br />
heeft zij de huurders gevraagd om eenmalig per buurt bij elkaar te komen om verder te<br />
praten met rayonmanagers en consulenten gebiedsbeheer uit die buurt. Doel van die<br />
gesprekken: nadere kennismaking, informatie-uitwisseling en buurtparticipatie. In drie<br />
buurten heeft dit geleid tot buurtactiviteiten.<br />
De aanleiding was dat uit traditionele bewonersonderzoeken weinig informatie naar<br />
voren komt over de wensen van deze groepen. De vragen gingen over het oor<strong>deel</strong> over<br />
de woning, de buurt, de dienstverlening en het imago van <strong>Ymere</strong>, en over participatie in<br />
de buurt. Het werd uitgevoerd in de Confuciusbuurt, de Transvaalbuurt, de Van der<br />
Pekbuurt, de Indische buurt en de Chassébuurt, via huis-aan-huisbezoeken van<br />
meertalige enquêteurs.<br />
Haarlem <strong>Ymere</strong> heeft bijgedragen aan projecten op het gebied van kunst- en<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 26 van 30
Gemeente Initiatieven<br />
opvoedingsondersteuning<br />
Realisatie ontmoetingsplekken (Rozenprieel, Delftwijk); leefbaarheidsplatform "Delftwijk<br />
leeft", Project Kan Wél, Digitale wijkkrant.<br />
Haarlemmermeer Aanpak Graan voor Visch - 2007-2010 (vele activiteiten, recent verschenen boekje geeft<br />
een goed inzicht in wat er allemaal gebeurd is in de wijk de afgelopen jaren). In 2008 is<br />
er een kinderkunstproject gerealiseerd. Ook hebben de betrokkenheid en de<br />
emancipatie van allochtone vrouwen een stevige impuls gekregen door een<br />
gastvrouwenproject.<br />
<strong>Ymere</strong> participeert in een projectgroep met vertegenwoordigers die in 2008 een plan<br />
heeft gemaakt voor drie sociale projecten in Overbos: Welkom in de wijk, Achter de<br />
voordeur en Buurtcentrum Overbos. Deze projecten zijn met name bedoeld om de<br />
betrokkenheid van de bewoners te vergroten en nieuwkomers goed te laten landen. De<br />
eerste twee projecten zijn in 2008 gestart. Er komt ook een nieuw buurtcentrum. Dit<br />
wordt gerealiseerd tijdens de nieuwbouw van het zogenoemde scholeneiland.<br />
<strong>Ymere</strong> is in 2008 in samenwerking met Vluchtelingenwerk een onderzoek gestart om<br />
inzicht te krijgen in de integratie van het vluchtelingenwerk. Door middel van interviews<br />
met professionals en vluchtelingen doen we kennis op over werken, wonen, inburgeren<br />
en sociale participatie. In november vonden er een presentatie en een workshop plaats<br />
in samenwerking<br />
met Vluchtelingenwerk.<br />
FUSIEBELOFTE 25 (Nummering <strong>Ymere</strong>: 4)<br />
Initiatieven op snijvlak wonen, onderwijs, werkgelegenheid en veiligheid (o.a. stageplekken, initiatieven<br />
ten behoeve van startende allochtone ondernemers)<br />
Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja<br />
Werk, wijkeconomie en ondernemerschap is een van de speerpunten van de wijkaanpak van <strong>Ymere</strong>. In de<br />
onderstaande tabel hebben wij een overzicht geven van de prestaties die <strong>Ymere</strong> in 2008 en 2009 in haar<br />
jaarverslagen en in de voor de visitatie uitgevoerde zelfevaluatie heeft gepresenteerd.<br />
Tabel 5 Overzicht initiatieven op het gebied van werk, wijkeconomie en<br />
ondernemerschap (niet limitatief)<br />
Gemeente Initiatieven<br />
Almere Door steun van <strong>Ymere</strong> kunnen bewoners van Tussen de Vaarten en de Wierden (een<br />
prioriteitswijk) gratis kennis laten maken met de computer en met Web in de Wijk eigen<br />
websites leren bouwen. <strong>Ymere</strong> wil met het project stimuleren dat bewoners elkaar leren<br />
en hun leefomgeving beter leren kennen. Er zijn cursussen en kleine evenementen rond<br />
de verhalen die bewoners elkaar over de Wierden aan het meer vertellen.<br />
In 2007, 2008 en 2009 heeft <strong>Ymere</strong> <strong>deel</strong>genomen in de organisatie van de Dag van de<br />
Dialoog in Almere. Het doel van de Dag van de Dialoog is het leggen van nieuwe<br />
verbindingen door middel van de dialoog, waardoor nieuwe inzichten, ideeën, kansen en<br />
concrete initiatieven ontstaan, die de betrokkenheid en de maatschappelijke samenhang<br />
in de stad bevorderen.<br />
Amsterdam Begin 2008 is het leer-werkbedrijf Wonen en Werken in de Wijk (WW&W) van start<br />
gegaan. Het is een samenwerking tussen de stadsdelen, het onderwijs en het<br />
bedrijfsleven. Acht jongeren tussen 16 en 27 jaar uit Amsterdam Nieuw West zijn in de<br />
bouw aan de slag gegaan.<br />
WW&W werkt zonder subsidie en tegen marktconforme tarieven. In een eerste traject<br />
leren jongeren basisvaardigheden, zoals veiligheid en werken onder een voorman.<br />
Daarna kunnen zij zich bekwamen in een vak in de bouw. <strong>Ymere</strong> heeft het voortouw<br />
genomen bij het realiseren van het werkaanbod. De jongeren werden ingeschakeld bij<br />
sloopwerkzaamheden en zijn nu ook aan de slag in het reparatieonderhoud. Daarnaast<br />
is het de bedoeling dat ze worden betrokken bij het verwijderen van waaivuil in de<br />
Reimerswaalbuurt.<br />
<strong>Ymere</strong> heeft in verschillende Amsterdamse wijken buurtbeheerbedrijven opgezet (o.a. in<br />
Reimerswaal, de Baarsjes). Met een persoongerichte benadering zorgt <strong>Ymere</strong> voor<br />
werktoeleiding en sociale activering van werklozen. Bewoners krijgen hulp bij het vinden<br />
van werk door opleiding, training, coaching en ondersteuning. <strong>Ymere</strong> werkt samen met<br />
verschillende maatschappelijk partners. <strong>Ymere</strong> kan als werkgever en opdrachtgever een<br />
belangrijke bijdrage leveren aan werktoeleiding en activering.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 27 van 30
Gemeente Initiatieven<br />
In 2008 heeft een tweede modeatelier Pal West plaatsgevonden, in vervolg op de eerste<br />
succesvolle editie. Veertig jongeren en tien ontwerpers werkten een half jaar aan „Maak<br />
meer van mode‟.<br />
Revitalisering wijkeconomie Van der Pekbuurt. Samen met het stads<strong>deel</strong> is een<br />
winkelstraatmanager aangesteld. Concrete resultaten zijn zichtbaar geworden: vier<br />
winkelbedrijven zijn opgeknapt, rolluiken zijn door kunstenaars opgefrist, en er is een<br />
ruilwinkel (Elythe) geopend. Ook is met succes een wekelijkse buurtmarkt opgezet.<br />
Haarlem <strong>Ymere</strong> heeft bijgedragen aan leer/werkprojecten en ondernemersnetwerken<br />
Haarlemmermeer<br />
Leer/werkprojecten Parkwijk en Rozenprieel; De Hamelink en Kwikfit in de Zomerzone.<br />
In 2008 is <strong>Ymere</strong> gestart met de renovatie van de Greinerschool. Deze voormalige<br />
huishoudschool aan de Voorhelmstraat, een rijksmonument, is door <strong>Ymere</strong> aangekocht<br />
en wordt de komende tijd herontwikkeld. Het gebouw biedt straks onderdak aan<br />
kleinschalige bedrijfjes (circa 800 m2), ateliers (ook circa 800 m2) en maatschappelijke<br />
voorzieningen, waaronder een kinderdagverblijf (800 m2).<br />
<strong>Ymere</strong> heeft het Vinex-project Floriande (Hoofddorp) afgesloten met de oplevering van<br />
een gezondheidscentrum (apotheek, fysiotherapeut, huisarts) en huurwoningen in<br />
Floriande Centrum. Ook zijn 61 zorgappartementen gerealiseerd voor een<br />
psychogeriatrische zorginstelling. Deze instelling exploiteert een restaurant dat open is<br />
voor buurtbewoners. Het project omvat ook een woonvoorziening voor verstandelijk<br />
gehandicapten (met een winkel voor fietsreparatie) en een kinderdagverblijf.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 28 van 30
3 Conclusies<br />
In het vorige hoofdstuk hebben wij de fusiebeloften stuk voor stuk behandeld en beoor<strong>deel</strong>d. Door de individuele<br />
fusiebeloften lopen een aantal rode draden die samen komen in de centrale onderzoeksvragen. Op basis van het<br />
verzamelde materiaal zullen wij deze vragen beantwoorden. Hierbij maken wij ook gebruik van de informatie die<br />
bij de maatschappelijke visitatie is verzameld.<br />
1. Is <strong>Ymere</strong> in staat om naast deze specifieke ambities en doelstellingen antwoord te blijven bieden op<br />
de actuele lokale vraagstukken als duurzaamheid, wijkaanpak, maatschappelijke en multiculturele<br />
projecten?<br />
De visitatiecommissie is van mening dat <strong>Ymere</strong> -zeker op wijk- en buurtniveau- een bijzonder responsieve<br />
organisatie is die in staat is een bijdrage te leveren aan lokale vraagstukken. De fusie is wat dit betreft<br />
succesvol verlopen. De fusie heeft echter wel een complexe organisatie opgeleverd waarin de toedeling van<br />
verantwoordelijkheden en bevoegdheden en de verdeling daarvan tussen centraal en lokaal niet altijd<br />
duidelijk is geregeld.<br />
Dit wordt door <strong>Ymere</strong> onderkend. De fusie heeft aanwijsbaar een positieve dynamiek veroorzaakt, dit blijkt<br />
onder ander uit de grote hoeveelheid nieuwe initiatieven in de wijkaanpak. De visitatiecommissie heeft hoge<br />
verwachtingen van de koers die <strong>Ymere</strong> heeft gekozen.<br />
<strong>Ymere</strong> heeft een open bedrijfscultuur en veel jonge en enthousiaste medewerkers. <strong>Ymere</strong> heeft met haar<br />
ondernemingplan “Met Ziel en Zakelijkheid” een koers uitgezet die goed aansluit bij de maatschappelijke<br />
opgaven en verwachtingen. De hierin verwoordde missie en visie kunnen op heel veel draagvlak en<br />
enthousiasme bij de medewerkers rekenen; het zit echt tussen de oren. Het is echter de vraag in hoeverre de<br />
uitgezette koers houdbaar en haalbaar blijft in het licht van de nieuwe regels over woningtoewijzing, WSW-<br />
borging en betrokkenheid van corporaties bij commerciële of hybride maatschappelijke/commerciële<br />
projecten.<br />
<strong>Ymere</strong> is een veelbelovende organisatie. De fusie is soepel verlopen en biedt uitzicht op een nog efficiëntere<br />
en slagvaardige organisatie mits <strong>Ymere</strong> in staat blijkt haar beleidcyclus te sluiten en de kloof tussen haar<br />
visie en haar activiteiten zichtbaar te overbruggen en de organisatiestructuur weet te versimpelen.<br />
<strong>Ymere</strong> is een complexe organisatie. De buitenwereld weet hierdoor regelmatig niet met wie men zaken moet<br />
doen. Deze onduidelijkheid kan schadelijk zijn voor het ontwikkelen en onderhouden van netwerken om<br />
lokale vraagstukken op te pakken.<br />
Het oor<strong>deel</strong> van belanghouders over de fusie is door de visitatiecommissie getoetst via 60 enquêtes en vele<br />
tientallen telefonische en face-to-face interviews. Op basis hiervan zijn de resterende onderzoeksvragen<br />
beoor<strong>deel</strong>d.<br />
2. Herkennen de externe en interne belanghouders van <strong>Ymere</strong> de ambities en doelstellingen die <strong>Ymere</strong><br />
in 2007 in het kader van de fusie heeft geformuleerd?<br />
Deze vraag kan met ja beantwoord worden. De meeste externe belanghouders herkennen zich goed in de<br />
ambities en doelen van <strong>Ymere</strong>, dat geldt in het bijzonder voor de centrale aandacht die de wijkaanpak en<br />
leefbaarheid krijgen.<br />
3. Herkennen en waarderen deze belanghouders de resultaten die <strong>Ymere</strong> in relatie tot die ambities en<br />
doelstellingen sindsdien heeft gerealiseerd?<br />
Als onder<strong>deel</strong> van de visitatie hebben belanghouders zich uitgesproken over de door <strong>Ymere</strong> geleverde<br />
prestaties, de geplande prestaties en het belang van deze prestaties. De uitkomsten hebben wij samengevat<br />
in de onderstaande tabel. De indeling van de prestatievelden sluit aan bij de visitatiemethodiek van de<br />
Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 29 van 30
Prestatieveld Toelichting Belang Beoordeling<br />
geleverde<br />
prestaties<br />
Beschikbaarheid<br />
Betaalbaarheid<br />
Bijzondere<br />
doelgroepen<br />
Leefbaarheid<br />
Bouwproductie<br />
Stedelijke<br />
vernieuwing<br />
Energie en<br />
duurzaamheid<br />
De corporatie heeft een bijdrage geleverd<br />
aan het bij voorrang toewijzen van<br />
betaalbare woningen aan huishoudens<br />
uit de aandachtsgroep.<br />
Beoordeling<br />
geplande<br />
prestaties<br />
8,0 7,0 6,7<br />
De corporatie heeft concrete<br />
doelstellingen geformuleerd over de<br />
betaalbaarheid van haar woningen. 8,1 7,0 6,9<br />
De corporatie heeft een concrete bijdrage<br />
geleverd aan de huisvesting voor<br />
ouderen, gehandicapten en personen<br />
die zorg of begeleiding behoeven.<br />
De corporatie heeft een concrete bijdrage<br />
geleverd op het gebied van leefbaarheid<br />
in de buurten en wijken waar haar<br />
woongelegenheden gelegen zijn.<br />
De corporatie heeft een concrete bijdrage<br />
geleverd aan de uitbreiding, aanpassing<br />
en/of verbetering van de<br />
woningvoorraad.<br />
7,9 6,8 6,8<br />
7,9 7,2 7,3<br />
7,4 6,8 6,6<br />
De corporatie zet een concrete bijdrage<br />
geleverd aan stedelijke vernieuwing<br />
en/of dorpsvernieuwing. 7,4 7,2 7,0<br />
De corporatie zet een concrete bijdrage<br />
geleverd aan de energiezuinigheid en<br />
duurzaamheid van nieuwe en bestaande<br />
woningen.<br />
Gemiddelde<br />
7,4 6,1 6,7<br />
7,7 6,9 6,9<br />
Belanghouders hechten in het bijzonder waarde aan prestaties op de klassieke velden betaalbaarheid en<br />
beschikbaarheid en de wat recentere velden leefbaarheid (in 1997 toegevoegd aan het BBSH) en bijzondere<br />
doelgroepen (in 2001 toegevoegd).<br />
Alle prestaties, zowel de daadwerkelijk geleverde als de geplande worden door belanghouders gemiddeld<br />
met minimaal een voldoende gewaardeerd (>=6). De geleverde en geplande prestaties op het vlak van<br />
stedelijke vernieuwing en leefbaarheid krijgen een ruime voldoende (>=7). Dat geldt ook voor de geleverde<br />
prestaties op het vlak van beschikbaarheid en betaalbaarheid. De waardering van geleverde prestaties op<br />
het vlak van energie en duurzaamheid blijven wat achter, maar belanghouders zijn positiever over de<br />
geplande prestaties op dit gebied.<br />
4. Heeft de fusie in de optiek van deze belanghouders al een voelbare en zichtbare meerwaarde<br />
opgeleverd?<br />
Belanghouders zijn vooral verheugd over het soepele verloop van de fusie. De verankering in de regio is er<br />
niet minder op geworden vinden veel belanghouders. Sommigen ervaren evenwel dat op concernniveau wel<br />
eens over de hoofden van regiodirecteuren besluiten worden genomen.<br />
Belanghouders voelen ook de verschuiving „van stenen voor mensen‟, van een nadruk op projectontwikkeling<br />
naar aandacht voor de kwaliteit van het wonen, wijkaanpak en leefbaarheid. De meerwaarde van de fusie is<br />
voor veel belanghouders nog niet zo zichtbaar.<br />
©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften <strong>Ymere</strong> pagina 30 van 30