Visitatierapport deel 3 - Ymere

De beloften van de fusie, de fusie als belofte 

KWH-Visitatie 

Woningcorporaties 

Deel III: Toetsing Top 25 fusiebeloften Ymere 

Ymere 

Rotterdam, versie d.d. 7 maart 2011

Colofon 

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) 

Oostzeedijk 62 

Postbus 4000 

3006 AA ROTTERDAM 

T 010 282 7088 

F 010 213 3727 

E kwh@kwh.nl 

W www.kwh.nl 

Visitatiecommissie: 

> Drs. Koos Parie (voorzitter) 

> Prof. Dr. Jan van der Schaar (visitator) 

> Dr. Marietta Haffner (secretaris) 

> Drs. Ing. Gerard van Bortel (secretaris) 

©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften Ymere pagina 2 van 30

Inhoudsopgave 

Voorwoord 

0 Samenvatting 5 

0.1 Algemene beoordeling van de fusiebeloften 5 

0.2 Beoordeling per fusiebelofte 6 

1 Onderzoeksopzet 8 

1.1 Introductie 8 

1.2 Onderzoeksvragen 8 

1.3 Onderzoeksmethode 9 

2 Beoordeling fusiebeloften 10 

3 Conclusies 29 


Voorwoord 

In 2008 fuseerden de Woonmaatschappij en „oud‟ Ymere tot „nieuw‟ Ymere. Met deze samensmelting ontstond de 

grootste woningcorporatie van Nederland; een organisatie met meer dan 80.000 verhuureenheden. De fusie deed 

veel stof opwaaien. 

Parallel aan de maatschappelijke visitatie heeft Ymere aan KWH gevraagd om te toetsen in welke mate de top-25 

van haar fusiebeloften zijn gerealiseerd. Het is vrij uniek dat een fusiecorporatie zulke beloften doet aan haar 

belanghouders, en helemaal bijzonder dat een corporatie de realisatie van die beloften laat toetsen door een 

onafhankelijke commissie. 

mr. Sjoerd Hooftman 

directeur-bestuurder KWH 


0 Samenvatting 

0.1 Algemene beoordeling van de fusiebeloften 

Ymere is het product van een aantal fusies. De voorlaatste vond in 2004 plaats tussen Woningbedrijf Amsterdam 

en Woningstichting WVA in Almere. Uit deze fusie ontstond Ymere. De fusie van januari 2008 verenigde “oud” 

Ymere met de Woonmaatschappij uit Hoofddorp. Hiermee ontstond de grootste woningcorporatie van Nederland 

met 83.000 verhuureenheden in 15 gemeenten. In deze paragraaf geven wij een samenvattend oordeel over de 

realisatie van de fusiedoelen en de realiseerde meerwaarde van de fusie in 2008. 

Het merendeel van de fusiebeloftes is ingelost 

Ymere heeft op vrijwel alle fusiebeloften voldoende resultaten geboekt. Dat is, slecht twee jaar na de fusie, een 

aanzienlijke prestatie. Waar Ymere nog achterblijft bij het invullen van haar fusiebeloften is op het vlak van lokale 

binding met belanghouders. Op wijken projectniveau is deze binding in de praktijk goed geregeld, zeker wat 

betreft de relatie met bewonersorganisaties en gemeenten. De ontwikkelingopgave zit vooral in structureren van 

verbindingen met de overige belanghouders en het koppelen met de beleidscyclus van Ymere. Hierbij hoort ook 

dat Ymere op zowel concern- als vestigingsniveau haar doelen duidelijker formuleert, bewaakt, evalueert en waar 

nodig bijstelt en hierover transparanter rapporteert. Alle fusiebeloften op het vlak van kwaliteit van 

dienstverlening, investeringscapaciteit en huurprijsontwikkeling zijn in voldoende mate gerealiseerd. Slechts op 

twee punten blijven de resultaten achter bij de fusiebeloften. Dit betreft de ontwikkeling van personeelslasten en 

beheerlasten. 

De fusie is soepel verlopen, er staat een stevige organisatie met vrij zelfstandige lokale vestigingen. De 

organisatie straalt elan en ambitie uit. Ymere heeft een sterke identiteit en van eventuele „bloedgroepen‟ van 

Ymere‟s voorgangers heeft de visitatiecommissie weinig gemerkt. De fusie heeft wel een complexe organisatie 

opgeleverd. De bevoegdheidsverdeling is diffuus en verspreid over een groot aantal afdelingen en hiërarchische 

niveaus. Met haar ondernemingsplannen “Van Stenen voor Mensen” en vooral “Met Ziel en Zakelijkheid” heeft 

Ymere een duidelijke missie en visie neergelegd: een focus op de Noordvleugel van de Randstad als werkgebied, 

een selectie van 13 prioriteitswijken en een brede taakopvatting die invulling geeft aan het motto van Ymere: 

wonen, leven, groeien. 

Ook in de ogen van belanghouders is de fusie soepel verlopen, maar tegelijkertijd overheerst ook het beeld dat 

de meerwaarde van die fusie, bijvoorbeeld op het vlak van de wijkaanpak, nog niet heel sterk wordt gevoeld. 

In Ymere zijn de bouwstenen in positieve zin van haar rechtsvoorgangers nog wel zichtbaar. Via haar banden met 

de lokale overheid was het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam gewend te functioneren in een politieke 

omgeving en daarin te zoeken naar vrij abstracte beleidsovereenstemming. Nog steeds bestaat de neiging om 

uitkomsten van besluitvorming vaag te houden, om een geïnterviewde te citeren: “zodra het concreter wordt krijgt 

je vaak problemen”. Dit leidt intern tot veel overleg dat op consensus is gericht. De beoogde prestaties worden 

niet scherp benoemd. 

De strategische doelen worden nu geleidelijk aan geconcretiseerd en via beleidsdocumenten uitgerold naar 

lagere hiërarchische niveaus van de organisatie, echter de sturende kracht hiervan is nog beperkt. Hierdoor 

ontstaat een diffuus sturingsmodel dat het best omschreven kan worden als een permanent 

onderhandelingsproces tussen vestigingen en centrale organisatieonderdelen. Dit leidt tot een ongedefinieerde 

„tussensfeer‟ die ruimte biedt aan willekeurig individueel initiatief, hetgeen sommigen toch ook wel comfortabel 

vinden. 


De wijkaanpak met een speciale focus op 13 prioriteitswijken is in de laatste jaren meer centraal komen te 

staan. Kortom, er is meer aandacht voor de niet-fysieke woonkwaliteit en een goed overwogen investeringsbeleid. 

De fusie heeft ook een bijzondere werkorganisatie opgeleverd, een organisatie die in staat blijkt om getalenteerde 

jonge en bijzondere gemotiveerde mensen aan te trekken en die voor veel medewerkers ontplooiingskansen en 

carrièreperspectief biedt. Illustratief is het in 2008 opgerichte „Young Ymere‟, een netwerk van ruim vijftig 

hoogopgeleide jonge medewerkers; een netwerk dat professionalisering, innovatie en kennis delen tot doel heeft. 

De fusie heeft tot schaalvergroting geleid, maar maakte ook schaalverkleining noodzakelijk om lokale verankering 

te waarborgen. Ymere heeft in Amsterdam Centrum een nieuwe vestiging geopend. Na de fusie is meer focus 

ontstaan op de gebieden waar Ymere het verschil kan maken, dat komt duidelijk tot uitdrukking in haar activiteiten 

in de wijkaanpak. 

De visitatie richt zich primair op het beoordelen van de door Ymere geleverde prestaties. Er valt echter nog geen 

definitief oordeel te geven over de effecten van die fusie. De fusie biedt nog volop potentie tot vergroting van 

efficiency en effectiviteit. Het is in die zin een nog onvoltooide fusie. 

Een veelbelovende toekomst: de fusie als belofte 

Ymere heeft met haar ondernemingplan “Met Ziel en Zakelijkheid” een koers uitgezet die goed aansluit bij de 

maatschappelijke opgave. De hierin verwoordde missie en visie kunnen op heel veel draagvlak en enthousiasme 

bij de medewerkers rekenen; het zit echt tussen de oren. Het is echter de vraag in hoeverre de uitgezette koers 

houdbaar en haalbaar is in het licht van de nieuwe regels over woningtoewijzing, financieringsmogelijkheden en 

betrokkenheid van corporaties bij commerciële of hybride maatschappelijk/commerciële projecten. 

Ymere is een veelbelovende organisatie. De fusie is goed verlopen en deze biedt uitzicht op een nog efficiëntere 

en slagvaardige organisatie mits Ymere in staat blijkt haar beleidcyclus te sluiten en de kloof tussen haar visie en 

haar activiteiten zichtbaar te overbruggen. 

0.2 Beoordeling per fusiebelofte 

De visitatiecommissie heeft beoordeeld of de fusiebeloften in voldoende mate zijn gerealiseerd. De classificatie 

die daarvoor is gebruikt is toegelicht in de onderstaande tabel. 

Tabel 1 Classificatie beoordeling fusiebeloften 

Ja De prestaties van Ymere komen overeen of overtreffen de fusiebelofte. 

Beperkt De prestaties van Ymere leveren een bijdrage aan de fusiebelofte, maar deze is nog niet 

geheel gerealiseerd. 

Nee De prestaties van Ymere blijven aanzienlijk achter bij de fusiebelofte. 

Tabel 2 Beoordeling top-25 fusiebeloften 

Fusiebeloften 

Is in voldoende mate aan 

de fusiebelofte voldaan 

1. Lokale binding Ja / Beperkt / Nee 

1 

Handhaven bestaande vestigingen met voldoende gemandateerde 

regiodirecteuren, waarbij één vestiging in Amsterdam-West en nieuwe vestiging in 

Amsterdam-Centrum (5)*. 

©KWH – Rapportage KWH-Visitatie 2010, Toetsing Fusiebeloften Ymere pagina 6 van 30 

Ja

Fusiebeloften 

Is in voldoende mate aan 

de fusiebelofte voldaan 

2 Start experiment Adviesraad in Haarlem en/of Haarlemmermeer (6). Nee 

3 

Invloed gemeenten en huurdersorganisaties in beleidscyclus, ondermeer ten 

aanzien van besteding extra middelen vanwege fusie in overleg met gemeenten en 

huurdersorganisaties (7). 

4 Stimuleren bewonersparticipatie en professionalisering bewonersorganisaties (8). Ja 

5 Starten experimenten consumenteninvloed (9). Ja 

6 Transparante rapportage over realisatie gestelde doelen (10). Beperkt 

7 Deelname visitatie (11). Ja 

2. Kwaliteit dienstverlening 

8 Continuering KWH-Huurlabel (12). Ja 

9 Vernieuwen producten en dienstenpakket (13). Ja 

10 Op grotere schaal inzetten van koopgarant/MGE-constructies (14). Beperkt 

11 Initiatieven op het gebied van energie/duurzaamheid (15). Ja 

12 Verbetering toetreders/starters op woningmarkt (16). Ja 

3. Gevolgen huurprijsontwikkeling 

13 Geen huurstijging vanwege fusie/matiging huurprijzen (17). Ja 

14 Huurdersorganisaties betrekken bij ontwikkelen van nieuwe huurprijssystematiek 

(18). 

15 Beleid voor geliberaliseerde huurwoningen (19). Ja 

4. Investeringscapaciteit 

16 Extra bestedingsruimte van € 65 miljoen door fusie (21). Ja 

5. Professionaliteit / Doelmatigheid 

17 Uitvoering geplande investeringen en onderhoud gegarandeerd (20). Ja 

18 € 1,5 miljoen besparen op planmatig onderhoud en inkoop (22). Ja 

19 Bezuiniging op personeelskosten bestuur en werkorganisatie van € 2,5 miljoen 

(23). 


Ja 

Ja 

Beperkt 

20 Gemiddelde beheerlasten per vhe stijgen niet (24). Beperkt 

21 Eén klachtencommissie voor Ymere (25). Ja 

22 Opzetten taskforce WWI (1). Ja 

23 Focus aanpak op 13 wijken (2). Ja 

24 Initiatieven op snijvlak wonen, onderwijs, werkgelegenheid en veiligheid (o.a. 

stageplekken, initiatieven tbv startende allochtone ondernemers) (3). 

25 Starten experimenten „achter de voordeur‟ (o.a. sociaal zoeklicht, project 

ontmoetingsruimten) (4). 

* (de nummering van de fusiebeloften zoals Ymere deze heeft gebruikt staat tussen haakjes achter de fusiebelofte vermeld) 

Ja 

Ja

1 Onderzoeksopzet 

1.1 Introductie 

Ymere wenste in combinatie met de visitatie een afzonderlijke beoordeling van de mate waarin zij de ambities - 

zoals opgesteld in het kader van de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij heeft gerealiseerd. 

KWH stelt vast dat de 25 fusiebeloften zijn gerubriceerd in de volgende onderdelen: 

1. Nieuwe ambities 

2. Lokale verankering en responsieve opstelling 

3. Kwaliteit van dienstverlening 

4. Huurprijsontwikkeling 


6. Synergie en efficiency 

VROM hanteert de volgende toetsingscriteria m.b.t. fusies: 

1. de gevolgen van de fusie voor de huurontwikkeling 

2. het behoud van de lokale binding 

3. de inzet van de investeringscapaciteit ten behoeve van de lokale en/of regionale behoeften 

4. de verbetering van de professionaliteit en de doelmatigheid van de organisatie enerzijds en de kwaliteit van 

de dienstverlening aan de huurders anderzijds 

5. of er sprake is van matching van middelen tussen „rijke‟ en „arme‟ corporaties. 

Beide sets criteria hebben een sterke samenhang. De VROM toetsingcriteria hebben wij gebruikt om de 

fusiebeloften van Ymere te structureren. In het onderstaand overzicht hebben wij de fusiebeloften weergegeven 

met een transformatietabel naar de door Ymere gebruikte indeling. 

VROM criteria 

1. Lokale binding X 

2. Kwaliteit van dienstverlening X 

1.2 Onderzoeksvragen 

Criteria Ymere 

1. 2. 3. 4. 5. 6. 

3. Huurprijsontwikkeling X 

Nieuwe 

ambities 

4. Investeringscapaciteit X 

5. Professionaliteit / doelmatigheid X X 

6. Matching van middelen X 

De fusiebeloften worden beoordeeld vanuit twee perspectieven. De visitatiecommissie heeft niet alleen de 

realisatie van de fusiebeloften onderzocht, maar heeft ook beoordeeld of Ymere na fusie in staat is om naast 


Lokale 

verankering en 

responsive 

opstelling 

Kwaliteit van 

dienstverlening 

Huurprijsontwikkeling 

Investeringscapaciteit 

Synergie en 

efficiency

deze specifieke ambities en doelstellingen zoals verwoord in de fusiebeloften antwoord te blijven bieden op 

de actuele lokale vraagstukken als duurzaamheid, wijkaanpak, maatschappelijke en multiculturele projecten. 

Daarnaar is het oordeel van belanghouders over de fusie getoetst. De volgende vragen zijn daarbij aan de orde 

geweest: 

1. Herkennen de externe en interne belanghouders van Ymere de ambities en doelstellingen die Ymere in 2007 

in het kader van de fusie heeft geformuleerd? 

2. Herkennen en waarderen deze belanghouders de resultaten die Ymere in relatie tot die ambities en 

doelstellingen sindsdien heeft gerealiseerd? 

3. Heeft de fusie in de optiek van deze belanghouders al een voelbare en zichtbare meerwaarde opgeleverd? 

1.3 Onderzoeksmethode 

De visitatiecommissie heeft de 6 thema‟s en de onderliggende 25 fusiebeloften zowel extern als intern binnen 

Ymere actief getoetst. Voor de thema‟s 2. lokale verankering, 3. kwaliteit van dienstverlening en 5. synergie, 

efficiency en investeringscapaciteit gebeurde dit, vanuit de aard van de beloften, op meer operationeel niveau. 

Toetsing vond plaats via de enquêtes en de gesprekken die plaatsvonden in het kader van de visitatie. 

Daarbij heeft er aanvullende fact-finding plaatsgevonden op basis van de documenten die voor de visitatie zijn 

aangereikt. Voor de toetsing van sommige fusiebeloftes hebben wij meerdere bronnen naast elkaar gelegd om 

een beeld te krijgen van de geleverde prestaties, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de personeels- en 

beheerskosten hebben wij zowel gebruik gemaakt van door Ymere uitgevoerde berekeningen, gegevens van het 

Centraal Fonds Volkshuisvesting en door de visitatiecommissie zelf uitgevoerde exercities op basis van gegevens 

uit jaarverslagen en andere documenten. 


2 Beoordeling fusiebeloften 

De fusiebeloften zijn gerangschikt op basis van de volgende thema’s: 

1. Lokale binding 

2. Kwaliteit dienstverlening 

3. Gevolgen huurprijsontwikkeling 


5. Professionaliteit / doelmatigheid 

1. LOKALE BINDING 

FUSIEBELOFTE 1 (Nummering Ymere: 5) 

Handhaven bestaande vestigingen met voldoende gemandateerde regiodirecteuren, waarbij één vestiging 

in Amsterdam-West en nieuwe vestiging in Amsterdam-Centrum 

Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Ja 

Conform de fusiebelofte heeft Ymere de bestaande vestigingen gehandhaafd en is er een nieuwe vestiging in 

Amsterdam-Centrum geopend. Iedere vestiging wordt geleid door een regiodirecteur. Hiermee is formeel 

voldaan aan de fusiebelofte om de bestaande vestigingen te handhaven. 

Het tweede deel van de fusiebelofte, namelijk vestigingen met voldoende gemandateerde regiodirecteuren 

heeft nog sterkt het karakter van werk in uitvoering. Uit door de visitatiecommissie bestudeerde interne 

stukken en gevoerde gesprekken blijkt dat de positie van de regionale vestigingen niet eenduidig is: zijn het 

filialen of bedrijfsonderdelen met grote zelfstandigheid. Dit laatste lijkt het toekomstperspectief dat Ymere 

nastreeft, maar dat nog niet is gerealiseerd. Dergelijke organisatieveranderingen hebben ook tijd nodig. 

Het vaststellen of het mandaat van de regiodirecteuren voldoende is, is daarnaast lastig omdat besluitvorming 

binnen Ymere vaak op een complexe en diffuse manier tot stand komt. De structuur van de organisatie heeft 

de kenmerken van een matrixorganisatie waarbij de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de 

vestigingen van de afdelingen verantwoordelijk voor de verschillende productmarkcombinaties, de Taskforce 

Wijkaanpak en de afdeling Gebieds en Projectontwikkeling niet altijd even duidelijk zijn afgebakend. 

Het mandaat van de regiodirecteuren lijkt niet altijd waterdicht. Sommige belanghouders hebben op basis van 

concrete gevallen de indruk dat beslissingen over de hoofden van de regiodirecteuren heen worden genomen. 

De organisatiestructuur van Ymere zorgt ervoor dat netwerken tussen locale vestigingen en locale 

belanghouders niet tot volle wasdom kunnen komen. Tevens zijn er tussen de vestigingsdirecteuren 

verschillen in de ruimte in het mandaat dat zij krijgen of nemen. 


Start experiment Adviesraad in Haarlem en/of Haarlemmermeer 

Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Nee 

> Naar Almeers voorbeeld heeft Ymere toegezegd om in Haarlem en/of Haarlemmermeer een experiment met 

een Adviesraad te starten. Dit experiment is echter nog niet gestart, maar wel in voorbereiding. 

> Overigens zijn over belanghouderparticipatie (behoudens gemeente en huurders, zie ook fusiebelofte 3) geen 

fusiebeloften gedaan. De vraag blijft derhalve relevant hoe Ymere het belanghoudermanagement in 

Amsterdam gaat vormgeven (60% van Ymere‟s woningbezit ligt in Amsterdam).. 

> De locale binding van belanghebbenden bij de beleidscyclus van Ymere heeft eigenlijk geen uitvoering 

gekregen. De Adviesraden, in de vorm die in Almere is gekozen, is geen belanghebbendenparticipatie, omdat 

deze Raden niet bestaan uit belanghouders maar uit maatschappelijk betrokken personen die in de regel 

geen samenwerkingsrelatie met Ymere hebben. 

> Een relatief nieuwe ontwikkeling, niet vervat in een expliciete fusiebelofte, is de jongerenadviesraad die Ymere 

in 2009 in Bos en Lommer heeft opgericht. Deze adviesraad zal advies uitbrengen over de herinrichting van 

de Rijpgracht in Bos en Lommer. 



Invloed gemeenten en huurdersorganisaties in beleidscyclus, ondermeer ten aanzien van besteding extra 

middelen vanwege fusie in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties 


> De fusiebelofte is van toepassing op twee groepen belanghouders. De beoordeling hebben wij daarom 

gesplitst. We bespreken eerst de algemene betrokkenheid van belanghouders bij het beleidsproces en gaan 

vervolgens meer in detail in op de positie van gemeenten en bewonersorganisaties. De fusiebelofte spitst zich 

specifiek toe op de besteding van extra middelen vanwege de fusie. De visitatiecommissie heeft in haar 

gesprekken en bij de bestudering van documenten geen duidelijke uitsplitsing aangetroffen van middelen die 

voortkomen uit de fusie en reguliere investeringsmiddelen. 

Algemene beïnvloeding door belanghouders 

Hoewel bij het formuleren van de nieuwe ondernemingsstrategie “Met Ziel en Zakelijkheid” een grote groep 

externen is geconsulteerd, worden belanghouders nog niet systematisch bij beleidsvorming en –evaluatie 

betrokken. Die betrokkenheid is er wel op het niveau van wijken en projecten. 

In de wijkaanpak werkt Ymere nadrukkelijk samen met gemeenten en bewonersorganisaties; deze 

samenwerking wordt door hen ook erg gewaardeerd. Ymere stelt zich responsief op en geeft belanghouders, 

daar waar het uitvoeringprogramma‟s betreft, ook daadwerkelijk invloed. 

Ymere onderhoudt wel veel relaties met externen, maar het delen van beleidsvoornemens is beperkt, en vindt 

volgens Ymere vooral met overheden plaats. 

Ymere brengt de tevredenheid van belanghouders niet systematisch in beeld. 

Er is een vrij grote diversiteit in de wijze waarop het overleg lokaal is georganiseerd en ook qua onderwerpen. 

Ymere wil dat lokale maatwerk ook zo houden. 

Beïnvloeding door gemeenten 

> Er zijn vele contacten met vertegenwoordigers van gemeenten op verschillende hiërarchische niveaus. 

Belanghouders binnen het ambtelijke apparaat en gemeentebestuurders zijn overwegend tevreden over de 

samenwerking met Ymere en hun invloed op het beleid van de corporatie. Met de meeste gemeenten zijn 

prestatieafspraken gemaakt over woningtoewijzing en bouwproductie. In Amsterdam lopen deze afspraken via 

de Federatie van Woningcorporaties en hebben een collectief karakter. 

> Voor veel wijken worden ontwikkelings- en beheerafspraken gemaakt met gemeenten, dat geldt zeker voor de 

prioriteitswijken. 

> In Haarlemmermeer is er meer afstand tussen Ymere en gemeente, mede door het plotseling annuleren door 

Ymere van enkele projecten in deze gemeente. 

Beïnvloeding door huurdersorganisaties 

> De positie van huurdersorganisaties is stevig verankerd in de beleidscyclus van Ymere. Ymere heeft een 

responsieve opstelling in projecten. Ymere bespreekt haar onderhoudsbegroting met bewonersorganisaties, 

maar dit gebeurt vooral op totaalniveau zonder inzicht in de verdeling van de onderhoudsmiddelen. 

> Ymere heeft een draaiboek waarin de afspraken over het overleg tussen de regiobedrijven en 

bewonerscommissie op complexniveau zijn vastgelegd. Op concernniveau is er een 

samenwerkingsovereenkomst tussen Ymere en SHY. Als onderdeel van deze samenwerkingsovereenkomst 

is een gedetailleerd overzicht opgenomen waarin per onderwerp de mate van beïnvloeding is aangegeven 

(Informatierecht, Informatie op verzoek, Gekwalificeerd adviesrecht, Instemmingsrecht en Recht op 

voordracht) en welke bewonersorganisatie betrokken is (SHY, locale huurdersorganisatie of 

bewonerscommissie). 

> Bewonersorganisaties worden in de praktijk structureel bij het beleidsproces betrokken. Twee keer per jaar 

organiseren de vestigingen een themabijeenkomst, één daarvan is voor de bespreking van het jaarplan. 

Overlegprocessen verlopen goed, op projectniveau, op vestigingsniveau en concernniveau. In alle gevallen 

kunnen bewonersorganisaties commentaar geven op jaarplannen; bij een enkele vestiging hebben 


ewonersorganisaties ook een rol voor het jaarplan geschreven wordt. Bewonersvertegenwoordigers 

vinden dat onderwerpen die vanuit de bewoners worden ingebracht leiden tot het meer tastbaar formuleren 

van doelen, zoals het beter specificeren van duurzaamheidsdoelen (aantallen woningen per actie, etc.). 

Bewonersorganisaties waren, in de vorm van brainstormsessies, betrokken bij de totstandkoming van het 

ondernemingsplan. De bewonersorganisaties hebben ook gezamenlijk een advies uitgebracht. 

Bewonersorganisaties voelen zich serieus genomen. De SHY kent een structuur met werkgroepen die rond 

bepaalde thema's zijn georganiseerd, zoals de werkgroep Beleid. Deze werkgroep, bestaande uit 

vertegenwoordigers van de SHY en beleidsmedewerkers van Ymere, begint al vóór de formele 

adviesaanvraag met het overleg. 


Stimuleren bewonersparticipatie en professionalisering bewonersorganisaties 


> In totaal werkt Ymere samen met ruim 150 actieve bewonersorganisaties. Er zijn vier locale 

huurdersverenigingen: Huurders Vereniging Almere (HVA), SBO (Amsterdam), de Vereniging Huurders 

Haarlemmermeer (VHH) en het Huurdersplatform Haarlem. Deze huurdersverenigingen werken samen in de 

Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY). In Haarlem en Haarlemmermeer behartigen de lokale 

organisaties ook de belangen van huurders van andere corporaties. Bij de meeste organisaties zijn 

bewonersorganisaties aangesloten (niet in Almere). In 2009 is tussen Ymere en de SHY een nieuwe 

samenwerkingsovereenkomst afgesloten die aansluit bij de per 1 januari 2009 gewijzigde Wet Overleg 

Huurders/Verhuurders. 

> Het overleg tussen Ymere en huurdersverenigingen en bewonerscommissies is goed gestructureerd. Er 

worden drie niveaus onderscheiden: operationeel overleg tussen de consulenten gebiedsbeheer en 

bewonerscommissies, tactische overleg tussen een van de locale huurdersverenigingen (4x per jaar) en de 

regiodirecteuren en strategisch overleg tussen de huurdersverenigingen en de Raad van Bestuur (eveneens 

4x per jaar). Eenmaal per jaar is er overleg met de Raad van Commissarissen. Twee keer per jaar 

organiseren de vestigingen een themabijeenkomst, een daarvan is voor de bespreking van het jaarplan. 

> Bewonersvertegenwoordigers zijn op het punt van huidige participatievormen erg tevreden. 

Bewonersvertegenwoordigers waarderen het onderdeel financiële en facilitaire ondersteuning aan bewoners 

(-organisaties) met een ruime voldoende. 

> Bewonersvertegenwoordigers geven ook aan dat de corporatie open staat voor (nieuwe) initiatieven rondom 

participatie en zelf ook initiatieven neemt. Er is een werkgroep gestart met vertegenwoordigers van 

huurdersorganisaties en medewerkers van Ymere om het participatiebeleid te ontwikkelen dat kan rekenen op 

draagvlak bij alle betrokkenen. Deze werkgroep die opereert op concernniveau werkt nieuwe participatie 

ideeën uit, zoals meer aandacht voor internet, jongeren en nieuwe Nederlanders. Het is de bedoeling dat een 

nieuw 'participatiehuis' wordt ontwikkeld voor een toekomstbestendige participatiestructuur die is gebaseerd 

op een accentverschuiving van formeel invloed geven aan bewoners naar het bereiken en beter leren kennen 

van alle bewoners én andere belangenhouders en het vervolgens benutten van hun deskundigheid. De Wet 

Overleg Huurders/Verhuurders en de samenwerkingsovereenkomst met huurdersorganisaties vormen 

hiervoor de kaders. 

> Uit de door Ymere door leden van de Raad van Bestuur uitgevoerde zelfevaluatie komt het beeld naar voren 

van een organisatie die op het vlak van bewonersparticipatie zich nog verder wil ontwikkelen en de inbreng 

van huurders meer leidend wil laten zijn, zoals dat ook al in de wijkaanpak gebeurt. 

> Ymere heeft in de aanpak van veel wijken een actieve rol, men is aanwezig en probeert plannen van 

bewoners actief verder te brengen. 



Starten experimenten consumenteninvloed 


Ymere wil meer nadruk leggen op het klantperspectief. Dat komt onder andere naar voren in de inspanningen 

van Ymere om de wensen van klanten steeds beter in beeld te krijgen. Dat gebeurde al via de meer 

traditionele instrumenten zoals klanttevredenheidonderzoeken. Ymere onderneemt daarnaast initiatieven om 

de meningen van consumenten te peilen. We noemen enkele voorbeelden: 

De Jongerenadviesraad in Bos en Lommer die Ymere in samenwerking met andere partijen heeft opgericht, is 

een bijzonder vernieuwende initiatief om jongeren te betrekken bij haar beleid en activiteiten. De jongeren 

hebben hun adviezen gepresenteerd in aan de regiodirecteur van Ymere en bestuurders van Bos en Lommer. 

De visitatiecommissie heeft geen informatie aangetroffen over welke invloed de jongerenadviesraad heeft 

gehad op de activiteiten van Ymere. De jongerenadviesraad levert ook een bijdrage aan de talentontwikkeling 

van de betrokken jongeren. (meer informatie http://www.2light.nl/vngtv/?id=22). 

Ymere is verantwoordelijk voor de invulling van het gebied Almere-Hout Noord; “een wijk voor initiatieven”. 

Samen met adviesbureau MarketResponse heeft Ymere consumenten betrokken bij het invullen van een 

woon-werkruimte te komen. Door middel van storytelling en consumenten hun verhaal te laten vertellen op 

schrift, beeld of audio werden inzichten verkregen. Een aantal voorbeelden van door consumenten geleverde 

output is te vinden op de specifiek voor Almere-Hout Noord ontwikkelde website wonenkanbeter.nl. 


Transparante rapportage over realisatie gestelde doelen 

Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Beperkt 

> In het jaarverslag wordt in beperkte mate inzicht gegeven in de realisatie van gestelde doelen. Het jaarverslag 

2009 biedt inzicht in onder andere aantallen opgeleverde nieuwe woningen, het aantal gesloopte woningen en 

het aantal verkochte bestaande woningen voor geheel Ymere. Een uitsplitsing per gemeente wordt niet 

gepresenteerd. 

> Op veel andere terreinen, zoals wijkaanpak en leefbaarheid, worden geïnvesteerde bedragen genoemd en 

overzichten gegeven van activiteiten. Onduidelijk blijft vaak in welke mate de geïnvesteerde bedragen passen 

bij de ambitie en op welke wijze de activiteiten bijdragen aan maatschappelijke resultaten. 

> Vooral het jaarverslag wordt door Ymere gebruikt om de realisatie van gestelde doelen te publiceren. Andere 

platforms, zoals de website, het huurdersmagazine Ymere Ontmoet en het belanghouderspublicatie Ymere 

Werkt bevatten vooral informatie over activiteiten en projecten. 

> Per saldo is de wijze waarop Ymere rapporteert over de realisatie van haar doelen nog beperkt. 


Deelname visitatie 


> Ymere heeft in 2009 de eerste stappen genomen voor een visitatie in 2010. De evaluatie van de fusiebeloften 

is expliciet opgenomen in de onderzoeksafbakening. Dit rapport is hiervan de uitkomst. 


2. KWALITEIT DIENSTVERLENING 


Continuering KWH-huurlabel 


Ymere heeft conform de fusiebelofte het KWH Huurlabel behouden. Deze belofte is ook prominent terug te 

vinden in de jaarplannen van de corporatie. De onderstaande scores zijn gebaseerd op in 2008 en 2009 door 

KWH uitgevoerde metingen voor het KWH-Huurlabel. 

Labelonderdelen 

KWH-Huurlabel 

Score Ymere 

(2008 / 2009) 

1. Corporatie bezoeken 7,7 

2. Corporatie bellen 7,2 

3. Woning zoeken 7,6 

4. Woning betrekken 7,7 

5. Woning veranderen 7,3 

6. Huur betalen 8,1 

7. Reparatie uitvoeren 7,1 

8. Woning onderhouden 7,3 

9. Klachten afhandelen 6,6 

10. Woning verlaten 8,4 

Bron: KWH Metingen Huurlabel 2008 /2009 


Vernieuwen producten en dienstenpakket 


Gemiddelde totaalscore 7,5 

Ymere werkt aan het vernieuwen van haar producten en dienstenpakket, onder andere door in haar 

organisatie afdelingen te creëren voor specifieke Productmarktcombinaties, zoals studentenwoningen en vrije 

sector huurwoningen. 

Voor de verhuur van vrije sector woningen heeft Ymere een gespecialiseerde afdeling Wonen & Stijl 

opgericht. De afdeling heeft ruim 2.500 woningen in portefeuille. Deze woningen liggen verspreid over het 

gehele werkgebied van Ymere. Door deze werkwijze kan Ymere goed inspelen op de wensen van de 

doelgroep voor vrije sector huurwoningen. Voor een deel van de vrije sectorappartementen werkt Ymere 

samen met zorgverlener Amsta om een aantal diensten aan te bieden, professionele bemiddeling bij AWBZ 

zorgaanvragen, zorgverlening aan huis, personenalarmering. 

Voor studenten heeft Ymere de afdeling Student en Wonen. Om doorstroming te bevorderen werkt Ymere 

steeds vaker met campuscontracten. Maximaal een half jaar na het beëindigen van de studie eindigt het 

campuscontract. Ymere heeft een mooie verbinding gelegd tussen de studenteneenheden en de vrije sector 

woningen in de vorm van een studentenregeling die voorrang biedt bij de toewijzing van een vrije sector 

huurwoning en in sommige gevallen ook een korting op de netto huur gedurende drie jaar. 

Woonruimtebemiddeling is ook een belangrijke dienst van een corporatie. Vernieuwing op dit vlak is belangrijk 

omdat in het werkgebied van Ymere weinig doorstroming op de woningmarkt is. Ymere werkt actief aan 

oplossingen om beweging te krijgen in die woningmarkt. De corporatie experimenteert met twee 

vernieuwende vormen van woonruimteverdeling: de Woonversnelling en dé Woonswitch. 


Bij de Woonversnelling wordt een woning verloot tussen huishoudens die voldoen aan de gestelde eisen 

(zoals huishoudensgrootte en -inkomen). De woonduur van de woningzoekende speelt hierbij geen rol. Bij de 

evaluatie van het experiment de Woonversnelling bleek dat de belangrijkste doelstelling was bereikt: meer 

beweging op de woningmarkt. Een woning die via de Woonversnelling was aangeboden, leverde een 

verhuisketen op die 22% langer is dan gebruikelijk. 

Dé Woonswitch is een door Ymere ontwikkelde nieuwe vorm van woonruimteverdeling die ervoor moet zorgen 

dat huurders van Ymere in Zuid-Kennemerland sneller kunnen verhuizen naar een woning die beter aansluit 

bij hun wensen. De opgebouwde woonduur of zoekduur speelt hierbij geen rol. Er wordt gekeken of het type 

woning bij de persoonlijke situatie en wensen past, én of de woning die wordt achtergelaten geschikt is voor 

doorstroming van andere huurders. Het experiment is gevolgd door een onafhankelijk onderzoeksbureau. De 

eindrapportage volgt in 2010. Uit de tussenrapportages blijkt een hoge klanttevredenheid. Deze wijze van 

woonruimteverdeling leidt tot intensievere contacten met de klant en daardoor meer mogelijkheden om 

rekening te houden met specifieke wensen. Het experiment is gericht op de groep doorstromers die al een 

woning van Ymere huren. 


Op grotere schaal inzetten van koopgarant/MGE-constructies 


Ymere heeft het aantal woningen in haar verkoopportefeuille vergroot, maar dit heeft nog niet geleid tot grote 

aantallen verkopen via de koopgarant formule. In 2008 zijn 417 woningen verkocht, waarvan geen enkele 

woning in koopgarant. In 2009 zijn 418 woningen verkocht, waarvan 29 via Koopgarant. Op haar website geeft 

aan dat Ymere in Almere circa 450 woningen en in Amsterdam circa 2.550 woningen gefaseerd als 

Koopgarant woningen wil verkopen. 

In de Haarlemse Bloemenbuurt verkoopt Ymere sinds enkele jaren woningen in Maatschappelijk Gebonden 

Eigendom (MGE / Koopgerust). In de periode 2008, 2009 en het eerste halfjaar van 2010 zijn hier 45 MGE- 

woningen verkocht. In 2010 heeft Ymere in Haarlem aanvullend nog een kleine 300 woningen aangewezen 

om in MGE (Koopgarant) te verkopen. Voor 2011 heeft Ymere begroot dat uit deze complexen, samen met de 

Bloemenbuurt, 26 MGE-woningen zullen worden verkocht. Daarnaast is Koopgarant in Haarlem ook in de 

nieuwbouw toegepast. In 2010 zijn in Haarlem 52 Koopgarant nieuwbouwwoningen verkocht. 

In Haarlemmermeer bezit Ymere een „verkoopvijver‟ van ongeveer 500 Koopgarant woningen. Daarnaast zijn 

in het verleden circa 330 MGE woningen verkocht. De wederverkoop van door eigenaren aan Ymere 

verkochte MGE-woningen vindt plaats via Koopgarant. In 2010 verwacht Ymere circa 25 koopgarant 

woningen te verkopen. 

> In Amsterdam, waar de grond onder de woningen in erfpacht wordt uitgegeven, zijn nog geen Koopgarant 

woningen verkocht. De Belastingdienst wilde tot zeer recent niet garanderen dat kopers van Amsterdamse 

Koopgarant-woningen recht hebben op hypotheekrenteaftrek. Inmiddels is deze toezegging er wel, en zal 

Ymere vanaf januari 2011 starten met het actief aanbieden van Koopgarant-woningen in Amsterdam. 

> Vooral door de problemen in Amsterdam, blijft het aantal Koopgarant-verkopen ten opzichte van de omvang 

van Ymere nog relatief beperkt. Reden voor de visitatiecommissie dat in beperkte mate is voldaan aan deze 

fusiebelofte.. 


Initiatieven op het gebied van energie/duurzaamheid 


` 

> Ymere levert voldoende initiatieven op het vlak van energie en duurzaamheid. In haar jaarverslag 2009 

vermeldt Ymere de volgende doelen en prestaties op dit gebied. 

> Ymere heeft in 2009 het Energiebeleid bestaande bouw 2009-2019 opgesteld. De doelstellingen voor 2009 

hierbij waren: 

o Het gasverbruik met 2,5% terugdringen ten opzichte van 2008; 


o De woningvoorraad verbeteren met minimaal 5.000 energielabelstappen. 

Deze doelstellingen streeft Ymere na door minimaal duizend woningen te isoleren, door duurzaam energie op 

te wekken, of via door innovatieve projecten. 

Ymere heeft in 2009 deze doelstellingen gehaald. Er zijn circa 1.250 woningen geïsoleerd. Ook zijn 

zonnepanelen en HRe-ketels geplaatst, waarmee duurzaam elektriciteit kan worden opgewekt. 

Met alle maatregelen tezamen is de vraag naar gas (warmte) door Ymere teruggedrongen met circa 3%, en is 

de energieprestatie van de woningvoorraad met ongeveer 7.000 energielabelstappen verbeterd in de 

bestaande voorraad. 

> De waardering van belanghouders voor de geleverde prestaties op het vlak van energie en duurzaamheid is 

voldoende; een 6,1 voor de geleverde prestaties en een 6,7 voor de gepande prestaties. 


Verbetering [positie] toetreders/starters op woningmarkt 


Ymere experimenteert met nieuwe vormen van woonruimtebemiddeling. Deze experimenten verhogen 

doorstroming op de woningmarkt en verlengen verhuisketens. Hierdoor wordt de positie van 

toetreders/starters op de woningmarkt verbeterd. 

Ymere heeft in de periode 2007-2009 ongeveer 1.200 tijdelijke verhuringen gedaan in Amsterdam. Vooral 

studenten en jongeren worden met dit aanbod bediend. 

In Amsterdam zijn tussen de gemeente en corporaties afspraken gemaakt om 800 woningen via labeling voor 

studenten en 800 via labeling voor jongeren beschikbaar te laten komen. Tot en met maart 2010 heeft Ymere 

125 gelabelde woningen verhuurd aan studenten. Ymere heeft bijgedragen aan het opstellen van 

uitvoeringsplannen met betrekking tot studentenwoningen en jongerenwoningen. Ymere heeft 285 woningen 

gelabeld. De visitatiecommissie beschikt niet over gegevens over de labeling van woningen voor jongeren. 

3. GEVOLGEN HUURPRIJSONTWIKKELING 


Geen huurstijging vanwege fusie huurprijzen 


De visitatiecommissie heeft geen enkel verband aangetroffen tussen de fusie en het huurbeleid. In een 

meerjarig perspectief is de huurontwikkeling van Ymere (en haar rechtsvoorgangers) gematigd te nomen. De 

huurprijsontwikkeling van Ymere kwam met 10% in de periode 2005 - 2008 overeen met het gemiddelde in de 

corporatiesector. 

De overheid heeft corporaties een inflatievolgend huurbeleid opgelegd. De jaarlijkse huurverhoging biedt 

corporaties vrijwel geen ruimte voor een eigen invulling. Die ruimte is er wel bij het leegkomen van een woning 

en Ymere gebruikt deze ruimte ook; zij voert een stevig huurharmonisatiebeleid al zijn de marges hiervoor 

klein vanwege de aanbiedingafspraken met de gemeenten. 

Bij gebrek aan een beter systeem, heeft Ymere haar huurharmonisatiebeleid gebaseerd op het 

woningwaarderingsstelsel. Ymere streeft naar een betere prijs/kwaliteit verhouding, waarbij kwaliteit door 

Ymere vooral wordt geoperationaliseerd in de vorm van populariteit. Dit is een wat discutabele maatstaf omdat 

populariteit ook wordt bepaald door de krapte op de woningmarkt. Zoals bekend, is in Amsterdam en 

omgeving is die krapte aanzienlijk. Afspraken over de kernvoorraad betaalbare woningen worden door Ymere 

ruimschoot nagekomen. 

Op dit moment hanteert Ymere drie streefhuurcategorieën op basis van populariteit. Aan elke categorie is een 

percentage van de maximale huur gekoppeld. Bij een nieuwe verhuring wordt de prijs opgetrokken naar 

streefhuurniveau. Ymere hanteert de volgende streefhuren (in percentage van de maximale huur): 


Woningen kleiner 

dan 80m2 

Woningen groter 

dan 80 m2: 

Amsterdam en Haarlem Almere en Haarlemmermeer 

Populariteit Populariteit 

Matig Gemiddeld Hoog Matig Gemiddeld Hoog 

80% 80-100% 100% 70% 70-90% 90% 

maximaal 

80% 

maximaal 

80% 


100% 

bij 

hog 

e 

pop 

ularit 

eit 

70% 70-90% 90% 

Huurdersorganisatie betrekken bij ontwikkelen van nieuwe huurprijssystematiek 


In 2009 heeft Ymere een nieuw huurbeleid geformuleerd (zie ook het vorige punt). Dat is gebeurd in 

samenspraak met de huurdersorganisaties, dat overleg heeft zowel op concernniveau plaatsgevonden met de 

Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) als met locale organisaties (de Stedelijke 

Bewonersorganisatie Amsterdam, de Vereniging Huurders Haarlemmermeer en de Huurdersvereniging 

Almere). 

In een Werkgroep Beleid worden door vertegenwoordigers van Ymere en van huurdersorganisaties diverse 

onderwerpen besproken. In deze werkgroep is ook het huurbeleid aan de orde geweest. Er zijn spelregels 

afgesproken over de streefhuren. 


Beleid voor geliberaliseerde huurwoningen 


Ymere heeft een aparte afdeling Wonen & Stijl gecreëerd voor woonruimtebemiddeling en 

productontwikkeling in vrije sector huurwoningen. Ymere zet deze woningen bewust in om doorstroming op de 

woningmarkt te bevorderen. 

Het beleid ten aanzien van de vrije sector huurwoningen moet nog wel met huurdersvertegenwoordigers 

besproken worden. 

4. INVESTERINGSCAPACITEIT 


Extra bestedingsruimte van € 65 miljoen door fusie 


> Door de fusie en efficiencymaatregelen wil Ymere extra investeringsruimte vrijmaken van € 65 miljoen ten 

behoeve van haar 13 prioriteitswijken. Deze extra bestedingsruimte is beschikbaar en wordt daadwerkelijk 

aangewend. Hiervoor is vanaf 2008 een afzonderlijk meerjarig budget opgenomen in de begroting en 

Financiële Meerjarenplanning (FMP). 


Uitgaande van € 65 miljoen euro voor tien jaar, met ongeveer 1,5 miljoen apparaatskosten voor de 

Taskforce Wijkaanpak per jaar, gaat jaarlijks gemiddeld € 5 miljoen naar programma‟s voor de wijkaanpak in 

de 13 geselecteerde aandachtswijken. 

De realisatie in 2008 en 2009 ligt samen rond de € 10 miljoen. Uitgaande van een totale realisatie in tien jaar 

is er ruimte om in de komende acht jaren nog gemiddeld € 7 miljoen te investeren. 

Externe ontwikkelingen, zoals de economische crisis, het stopzetten van een groot aantal projecten in 

Amsterdam, de € 33.000,- inkomensgrens voor nieuwe verhuringen en beperkingen in de financiering van 

gemengde sociale/commerciële projecten kunnen een serieuze hindernis vormen voor het realiseren van de 

wijkaanpak. Op basis van de gevoerde gesprekken en de bestudeerde documentatie heeft de 

visitatiecommissie de indruk dat Ymere bij het uitstellen of stoppen van projecten er expliciet naar heeft 

gestreefd om negatieve effecten voor de wijkaanpak zoveel mogelijk te voorkomen. 

De fusie van Ymere leidt niet alleen tot een grotere investeringscapaciteit maar ook tot meer 

investeringsmogelijkheden. In 2009 heeft Ymere de competitie gewonnen voor de ontwikkeling van Almere 

Hout Noord (4.200 woningen en 100.000 m2 maatschappelijk en commercieel vastgoed). Ook is Ymere 

geselecteerd voor de ontwikkeling van Toolenburg-Zuid in Hoofddorp (1.300 woningen, 9.700 m2 

maatschappelijk en commercieel vastgoed). In beide projecten speelt sociaal duurzame gebiedsontwikkeling 

een belangrijke rol. Sinds de fusie heeft Ymere geïnvesteerd in het operationaliseren van het begrip sociale 

duurzaamheid. 

De fusie was op zichzelf al een maatregel die een matching bewerkstelligde door de vermogens en opgaven 

van beide corporaties te combineren. De fusie resulteerde in een corporatie met een gezond, maar zeker niet 

overmatig, eigen vermogen. Ymere stuurt goed op de identificatie en beheersing. Hierdoor zijn de benodigde 

risicobuffers laag. Dit leidt tot een hogere investeringscapaciteit. Ymere kijkt ook actief naar mogelijkheden om 

via verkoop- en huurbeleid de cashflow en daarmee de investeringscapaciteit te vergroten. 

5. PROFESSIONALITEIT / DOELMATIGHEID 


Uitvoering geplande investeringen en onderhoud gegarandeerd 


Deze fusiebelofte bestaat uit twee delen: het garanderen van investeringen en het garanderen van 

onderhoudsuitgaven. Wij zullen beide hieronder apart beoordelen. 

Samenvattend zijn de geplande investeringen en onderhoudsuitgaven voldoende gegarandeerd. Daarbij 

plaatsen wij twee kanttekeningen. Ten eerst kunnen de problemen op de woningmarkt het investeringsvolume 

in gevaar brengen; een factor waar Ymere zelf maar beperkt invloed op heeft. Ten tweede zegt het gegeven 

dat de onderhoudsuitgaven gegarandeerd zijn nog weinig over de onderhoudskwaliteit van Ymere‟s 

woningbezit. Op basis van de hierboven gepresenteerde gegevens is die kwaliteit een belangrijk 

aandachtspunt. 

17.a Investeringen 

Is in voldoende mate voldaan aan dit onderdeel van de fusiebelofte: Ja 

De ontwikkeling van de investeringsomvang in de periode 2007 - 2010 laat zich vertalen in onderstaande 

grafiek: 


Bron: Ymere 

Duidelijk zichtbaar is dat de totale investeringsomvang van het nieuwe Ymere is toegenomen ten opzichte van 

de optelling van Ymere en Woonmaatschappij in 2007. In 2007 betrof de investeringsomvang € 447 miljoen, in 

2008 € 484 miljoen en in 2009 € 482 miljoen. De investeringen staan onder druk door de kredietcrisis en de 

financiële mogelijkheden van Ymere door de daling van de verkoopopbrengsten. De begroting 2010 laat dan 

ook een daling zien van het investeringsniveau. Ook is zichtbaar dat met name de investeringen in 

huurwoningen is toegenomen. 

De fusiebelofte over de uitvoering van geplande investeringen kwam tot stand voordat de pijn van de crisis 

echt doordrong. Ook Ymere is inmiddels bezig met het stellen van prioriteiten die soms leiden tot het stoppen 

of uitstellen van projecten. Wat in dit kader wel opvalt, is dat Ymere beter dan veel andere corporaties in staat 

is om haar prognoses daadwerkelijk te realiseren. Het CFV berekent jaarlijks de realisatiegraad van 

prognoses. De realisatiegraad over 2008 van Ymere (de verhouding tussen de daadwerkelijke in 2008 

opgeleverde woningen versus de in 2007 voor 2008 geprognosticeerde aantallen) is in vergelijking met 

andere corporaties relatief hoog. In de periode 2006 - 2008 heeft Ymere 70% van haar nieuwbouwprognoses 

daadwerkelijk gerealiseerd. Voor de referentiecorporatie lag dit percentage op 56%. In 2008 heeft Ymere zelfs 

98% gerealiseerd van wat zij in 2007 had geprognosticeerd. Ook op het vlak van sloop en verkoop laat Ymere 

hogere realisatie-indexen zien, maar de verschillen met het landelijke beeld zijn minder groot. 

17b. Onderhoudsuitgaven 

Is in voldoende mate voldaan aan dit onderdeel van de fusiebelofte: Ja 

De onderhoudsuitgaven bedroegen in 2007 op € 83 miljoen. In 2008 zakte dit naar € 79,5 miljoen. In de 

begroting voor 2010 is rekening gehouden met een bedrag van € 88 miljoen. 

Uitgedrukt in euro‟s per woning besteedt Ymere (op basis van de CiP-2009 rapportage van het CFV) relatief 

weinig aan onderhoud. De uitgaven per VHE voor klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud lagen in 2008 

voor Ymere op € 991 per VHE. Voor de referentiecorporatie bedroeg dit € 1.350. Het landelijk gemiddelde lag 

op € 1.462. Het verschil zit met name in het planmatig onderhoud, dat bij Ymere circa de helft bedraagt van 

het landelijk gemiddelde. 

Overigens zeggen onderhoudsuitgaven op zichzelf weinig over de kwaliteit van woningen. In het licht van 

Ymere‟s eigen doelstellingen blijft die kwaliteit een aandachtspunt. Ymere heeft (los van de fusiebeloften) 

ambities geformuleerd om het onderhoudsniveau van haar woningen te verbeteren. Deze doelstellingen zijn 

niet allemaal gehaald. Ymere werkt voor haar woningbezit met een systeem van conditiemetingen. Dit 

systeem geeft de onderhoudsconditie weer in een cijfer; hoe hoger het cijfer hoe slechter de conditie. Ymere 

hanteert als doelstelling dat de gemiddelde onderhoudsconditie van haar woningen lager moet zijn dan 2,6. 

De daadwerkelijke onderhoudsconditie is 2009 was 2,5. Deze doelstelling wordt dus gehaald. Ymere heeft 

echter nog een tweede doel, en dat wordt niet gehaald. Ymere wil namelijk dat maximaal 5% van haar 

woningen een conditie heeft die hoger is dan 3,5. In 2009 had 17% van haar woningen een conditie hoger dan 

3,5. Dit betekent dat Ymere nog een flinke inspanning moet leveren om haar ambities te halen. 



€ 1,5 miljoen besparen op planmatig onderhoud en inkoop 


Er is in 2009 niet € 1,5 miljoen maar circa € 2,5 miljoen bespaard (5%) op planmatig onderhoud door 

inkoopresultaten. Het gerealiseerde voordeel is ingezet voor extra investeringen in onderhoud. Het 

inkoopresultaat werd deels bereikt door externe factoren, zoals de economische crisis (ontspanning 

aannemingsmarkt), de BTW-verlaging op schilder-/stukadoorswerk en isolatie in 2009 van 19% naar 6%. 

Daarnaast kan Ymere door de fusie schaalvoordelen realiseren, is de inkoop van onderhoud door Ymere 

steeds efficiënter geworden en is sprake van een betere prijs/kwaliteitverhouding. Ymere verwacht een nog 

verdere toename van deze schaalvoordelen omdat zij van plan is bestaande raamcontracten open te breken 

en gunstiger voorwaarden te bedingen. 


Bezuiniging op kosten personeel, bestuur en werkorganisatie van € 2,5 miljoen 

Is in voldoende mate voldaan aan deze fusiebelofte: Nee 

De personeelslasten van Ymere zijn na de fusie niet gedaald, maar fors gestegen. In 2007 bedroegen de 

personeelslasten € 40,6 miljoen. De prognose voor 2010 (op basis van de realisatie tot en met het derde 

kwartaal) komt uit op € 54,7 miljoen aan personeelslasten. Een stijging van meer dan 30% in 4 jaar. Het 

betreft hier de lasten voor personeel dat is betrokken bij de beheeractiviteiten van Ymere. De 

personeelslasten voor de ontwikkelactiviteiten zijn gestegen van € 10,6 miljoen in 2007 naar een 

geprognosticeerd bedrag van € 13.9 miljoen in 2010. Deze lasten zijn sterk afhankelijk van de 

projectenportefeuille en maken deel uit van de vastgoedinvesteringen. 

€ 60 

€ 55 

€ 50 

€ 45 

€ 40 

€ 35 

€ 30 

€ 25 

€ 20 

€ 40,6 

Personeelslasten (beheer) 

€ 43,7 

€ 50,1 

€ 54,7 

2007 2008 2009 2010 

Bij haar oordeelsvorming heeft de visitatiecommissie vooral gekeken naar de personeelslasten verbonden aan 

de beheeractiviteiten. Een deel van de stijging van deze lasten is veroorzaakt door de groei van het 

woningbezit en in de CAO vastgelegde salarisverhogingen en periodieken. Ymere heeft berekend dat hiermee 

een lastenstijging van € 3,7 miljoen; dit is 26% van de totale stijging van de € 14.1 miljoen. 

Daarnaast is Ymere ook meer en nieuwe activiteiten gaan ondernemen, zoals de bestrijding van 

onrechtmatige bewoning, producten diensteninnovatie en een forsere inzet in de wijkaanpak. Meer 

personele inzet was nodig om tijdens de crisis het aantal woningverkopen op peil te houden. 

De toename van de personeelskosten over de periode 2007-2010 heeft deels te maken met het 

integratieproces na de fusie. Ten tijde van de fusie zijn veel vacatures tijdelijk door externen opgevuld. In de 

periode 2009-2010 heeft Ymere gewerkt aan het vervangen van externen door eigen medewerkers. Dit heeft 


als effect dat de overige beheerlasten (zie ook de volgende fusiebelofte) afnemen, maar de 

personeelslasten stijgen. 

In een laat stadium van de visitatie, namelijk bij de presentatie van de concept-bevindingen, bleek dat de 

Raad van Commissarissen in een bijlage van de brief aan het Ministerie van VROM over de fusiebeloften de 

besparing nader had ingekaderd tot een besparing van € 2,5 miljoen op commissarissen, bestuurders, en 

backoffice/overhead 1 . De visitatiecommissie heeft deze aanvullende informatie betrokken in haar 

oordeelsvorming, maar vindt het jammer dat deze inkadering zo laat op tafel is gekomen en eveneens niet 

zichtbaar is meegenomen in de interne evaluatie van de fusiebeloften die Ymere eind 2009 heeft uitgevoerd. 

De inkadering van de besparing op personeelslasten voor bestuur en werkorganisatie door de RvC omvat de 

reductie van het aantal leden van de Raad van Commissarissen van 14 (het aantal leden van „oud‟ Ymere en 

de Woonmaatschappij gecombineerd) naar 7, en het aantal leden van de Raad van Bestuur van 7 naar 4. 

Deze reductie heeft inderdaad plaatsgevonden, maar de visitatiecommissie heeft deze beperkte bezuiniging 

niet als een prestatie beoordeeld. Het feit dat de volledige bezetting van interne toezichthouders en 

bestuurders van de beide fusieorganisaties in de nieuwe organisatie niet gehandhaafd wordt, lijkt de 

visitatiecommissie een evidentie. 

Meer gewicht hecht de visitatiecommissie aan het tweede onderdeel van de fusiebelofte zoals ingekaderd 

door de RvC, namelijk de besparing op backoffice/overhead. In de eerder genoemde bijlage van de RvC bij de 

brief aan het ministerie, is sprake van een reductie van het werkapparaat van 885 naar 850 FTE in de periode 

2008/2009 – een reductie van 4%. Hoewel niet expliciet aangegeven, neemt de visitatiecommissie aan dat de 

besparing van 35 FTE backoffice functies betreft. Echter, eind 2009 had Ymere een personeelsbezetting van 

1.041 FTE, zo blijkt uit een managementrapportage over het 4 e kwartaal 2009 aan de RvB. In diezelfde 

rapportage wordt gemeld dat de streefbezetting 931 FTE is; ruim 100 FTE lager dan de huidige bezetting. Van 

het verschil wordt in de rapportage gemeld dat dit 'deels tijdelijk is', maar er wordt geen informatie gegeven 

over hoe groot dit tijdelijke deel is. Eveneens wordt geen inzicht geboden in de manier waarop en de termijn 

waarbinnen het personeelsbestand in de buurt van de streefformatie wordt gebracht. Eveneens is onduidelijk 

hoe de streefbezetting van 931 FTE zich verhoudt tot de in de bijlage van de RvC genoemde streefbezetting 

van 850 FTE. 

Zoals hierboven vermeld, heeft de visitatiecommissie de indruk dat de gestegen personeellasten vooral 

veroorzaakt zijn door extra maatschappelijk relevante activiteiten en niet door een gegroeide backoffice. 

Echter, uit de door Ymere verstrekte informatie kan ook niet worden geconcludeerd dat er op de backoffice is 

bespaard. Zoals blijkt uit navolgende gegevens, is die backoffice aanzienlijk. 

Om de efficiencyprestaties van Ymere in context te plaatsen, heeft de visitatiecommissie gekeken naar enkele 

prestatie-indicatoren in Woonbench. Ymere neemt met enkele tientallen andere corporaties deel aan dit 

benchmark-instrument. Ymere heeft binnen Woonbench voor zichzelf een referentiegroep samengesteld met 

daarin onder andere een aantal grote Amsterdamse corporaties 2 . Een van de prestatie-indicatoren binnen 

Woonbench is het deel van de personeelsbezetting dat direct is betrokken bij klantprocessen. In 2008 (over 

recentere gegevens beschikt de visitatiecommissie niet) was 36,5% van Ymere‟s personeelsformatie 

betrokken bij klantprocessen. Het gemiddelde van de referentiegroep (inclusief Ymere) lag op 53,0%. Ymere 

heeft dus relatief weinig FTE‟s in klantprocessen. 

De totale personeelsbezetting van Ymere is 0,8 FTE per 100 VHE‟s (Verhuureenheden). Dit komt exact 

overeen met het gemiddelde van de referentiegroep. Echter, van die personeelsbezetting werkt bij Ymere 

0,23 FTE per 100 VHE in management- of ondersteunende functies en 0,12 FTE in financiële staf en 

treasury. Voor de groep referentiecorporaties ligt dat op respectievelijk 0,09 en 0,10. Vooral het grote aandeel 

managers en ondersteuners – meer dan het dubbele van het gemiddelde in de referentiegroep – is opvallend. 

Op basis van de Woonbench-gegevens kan worden geconcludeerd dat de totale personele bezetting van 

Ymere per VHE overeenkomt met het gemiddelde van de (door Ymere zelf gekozen) groep 

referentiecorporaties, maar dat Ymere relatief weinig frontoffice staf heeft en veel FTE‟s in backoffice functies. 

1 Bijlage “Notitie Raden van Commissarissen over efficiencyontwikkeling en kostenbeheersing” , ongedateerd. 

2 De referentiegroep bestaat uit naast Ymere uit De Key, De Alliantie, Eigen Haard, Mitros, Stadgenoot en Woonstad Rotterdam 


Per saldo ontstaat over de personeelslasten van Ymere een diffuus beeld. In ieder geval wil de 

visitatiecommissie benadrukken dat, naar haar oordeel, de stijging van de personeelslasten vooral voortkomt 

uit een hoger, en maatschappelijk relevant, activiteitenniveau. Echter een groot deel van dit hogere 

activiteitenniveau maakt deel uit van de door Ymere aangegane fusiebeloften (zoals het starten van de 

Taskforce Wijkaanpak, het behouden van het KWH-label en daarmee het serviceniveau, en het vernieuwen 

van het producten en dienstenpakket). Daarom kan de visitatiecommissie niet anders dan concluderen dat 

Ymere beperkt heeft kunnen aantonen dat conform de fusiebelofte € 2,5 miljoen is bezuinigd op kosten 

personeel, bestuur en werkorganisatie. In het bijzonder de besparing op backoffice functies is onvoldoende 

aangetoond. 


Gemiddelde beheerlasten per VHE stijgen niet 


De beheerlasten van Ymere zijn sinds 2007 gestegen. 

De beheerlasten per VHE zijn in de periode 2007 tot en met 2009 met ongeveer 13% gestegen. De prognose 

over 2010 (op basis van de realisatie tot en met het derde kwartaal) laat overigens een flinke daling zien. 

Wanneer deze prognose wordt gerealiseerd en we de inflatie meewegen in de vergelijking, dan komt de 

stijging over de periode 2007 tot en met 2010 uit op circa 4%. 

€ 1.000 

€ 980 

€ 960 

€ 940 

€ 920 

€ 900 

€ 880 

€ 860 

€ 840 

€ 820 

€ 800 

€ 870 

> Ymere heeft beheerlasten gedefinieerd als de kosten die betrekking hebben op het beheer van het bezit. Dit 

betreft de exploitatielasten van Ymere zonder de kosten van projectontwikkeling en exclusief kosten voor 

onderhoud, leefbaarheid en zakelijke lasten/erfpacht. 

Beheerlasten per VHE 

€ 921 

€ 974 

€ 937 

2007 2008 2009 2010 

In de beoordeelde periode zijn de personeelskosten met ruim 30% gestegen. Deze maken onderdeel uit van 

de beheerlast. De totale beheerlast is in de onderzoeksperiode circa 4% gestegen. Dit betekent dat de 

beheerlasten excl. personeelskosten fors zijn gedaald. Naast de direct door Ymere aangeleverde gegevens, 

heeft de visitatiecommissie ook gebruik gemaakt van gegevens uit de CFV publicatie „Corporatie in 

Perspectief‟ (CiP) om haar beeld over de ontwikkeling van de beheerlasten aan te vullen. In de CiP 

rapportage worden de netto bedrijfslasten gepresenteerd, de berekening hiervan komt op een iets andere 

wijze tot stand dan de door Ymere berekende beheerlasten 3 . De meest recente CiP-rapportage presenteert 

3 De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten minus onderhoud en de aan het 

onderhoud toegerekende personeelskosten), verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en de 

overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. Deze bedragen zijn afgeleid uit de opgave 


gegevens tot en met 2008, dus het jaar direct na de fusie. Het voordeel is dat Ymere vergeleken kan 

worden met andere corporaties. Uit deze vergelijking blijkt dat de netto bedrijfslasten per VHE voor Ymere 

enigszins boven het landelijk gemiddelde uitstijgen, maar ruim onder het gemiddelde van de 

referentiecorporatie liggen. 

Tabel 3 Ontwikkeling Netto bedrijfslasten (per VHE * € 1) 

2005 2006 2007 2008 Toename 

2005-2008 

Corporatie € 1.112 € 1.104 € 1.247 € 1.435 29,1% 

Referentie € 1.136 € 1.330 € 1.422 € 1.655 45,7% 

Landelijk € 1.114 € 1.169 € 1.249 € 1.340 20,3% 

Bron: Corporatie in Perspectief 2009, CFV 

Uit deze gegevens blijkt echter ook dat de bedrijfslasten per VHE van Ymere na de fusie zijn gestegen. De 

bedrijfslasten zijn in 2008, ten opzichte van 2007, met 15% gestegen. Voor de referentiecorporatie bedroeg 

deze stijging 16% en landelijk 7%. Voor Ymere is dit geen slechte prestatie omdat het beeld in 2008 sterk 

wordt beïnvloed door de kosten van de integratie na de fusie 

De beheerlasten per VHE zijn na de fusie niet gedaald, maar gestegen. Deze stijging wordt geheel 

veroorzaakt door de gestegen personeelslasten (zie de fusiebelofte 19). De overige beheerlasten zijn 

aanzienlijk gedaald. Dit sluit ook aan bij het beeld dat veel belanghouders van Ymere hebben. Zij omschrijven 

Ymere veelal als een organisatie die sober en doelmatig werkt. 

Per saldo vindt de visitatiecommissie dat Ymere beperkt aan deze fusiebelofte heeft voldaan; de 

vooruitzichten op dit onderdeel zijn gunstig. Verhogen van de efficiency staat hoog op de agenda van de 

organisatie en Ymere beschikt over voldoende potentie op het kostenniveau te verlagen door de voordelen 

van de fusie de komende jaren nog beter te benutten. 


Eén klachtencommissie voor Ymere 


Tot 1 maart 2009 waren er voor Ymere twee klachtencommissies actief: de Klachtencommissie Ymere en de 

Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties (RGW). Aan deze laatste commissie konden huurders en 

kopers van woningen en bedrijfspanden van de voormalige Woonmaatschappij een geschil voorleggen. 

Huurders en kopers van overige woningen en bedrijfspanden van Ymere konden terecht bij de 

Klachtencommissie Ymere. Vanaf 1 maart 2009 is er voor heel Ymere één geschillenadviescommissie. Om 

verwarring met het (interne) Centrale Meldpunt Klachten van Ymere te voorkomen, is besloten de naam te 

veranderen van Klachtencommissie in Geschillenadviescommissie Ymere. De Geschillenadviescommissie 

Ymere deed in 2009 33-maal uitspraak; 22 klachten werden gegrond verklaard, zeven ongegrond en vier 

deels gegrond/deels ongegrond. 


van de corporatie uit de enkelvoudige winst- en verliesrekening. (Bron: toelichting CFV 2009 CiP) 


in %

Opzetten Taskforce WWI 


De Taskforce Wijkaanpak is de spil van Ymere‟s wijkaanpak van. Formeel is de Taskforce in juli 2008 gestart. 

In de praktijk herbegon de Taskforce een jaar later met haar activiteiten. De Taskforce Wijkaanpak richt zich 

vooral op de sociaal/economische activiteiten. Deze worden vaak gecombineerd met fysieke investeringen. 

De Taskforce heeft drie speerpunten: 

1. werk, wijkeconomie en ondernemerschap; 

2. bewoners in balans en talentontwikkeling; 

3. ontmoeten. 

> Voor ieder speerpunt wordt gewerkt aan een producten die ingezet kunnen worden in de prioriteitswijken van 

Ymere (zie figuur 1) 

Figuur 1 Speerpunten en producten voor de wijkaanpak. 

Product 1: 

Integrale aanpak wijkeconomie 

Product 2: 

Bedrijfsverzamelgebouwen 

Product 3: 

Werktoeleiding 

Product 4: 

Ymere als werkgever en 

opdrachtgever 

Product 5: 

Ondersteuning van ZZP’ers 

Product 6: 

Ondernemersnetwerk 

Bron: Notitie wijkaanpak Ymere. 

Speerpunt 1: 

Werk, wijkeconomie 

en ondernemerschap 

Product 1: 

Achter de Voordeur 

Product 2: 

Ondersteuning Grote Gezinnen 

Product 3: 

Coaching in de praktijk 

Product 4: 

Leer- en werkateliers 

SPEERPUNTEN 

Speerpunt 2: 

Bewoners in balans en 

talentonwikkeling 

Speerpunt 3: 

Ontmoeten 

Product 1: 

Community Art 

Product 2: 

Veilige buurten 

Product 3: 

Ontmoetingen in de buitenruimte 

Product 4: 

Brede Scholen 

Product 5: 

Multifunctionele ontmoetingsruimten 

> Ymere heeft in 2009 in het kader van de wijkaanpak 85 projecten uitgevoerd; 20 projecten in het kader van 

het speerpunt Werk, wijkeconomie en ondernemerschap, 36 in het kader van Talentontwikkeling en Bewoners 

in Balans en 29 in het kader van Ontmoeten) 

De Taskforce Wijkaanpak wordt ingezet in de volgende wijken (dus niet alleen de 13 prioriteitswijken). 

Gemeente Wijken 

Amsterdam Bos en Lommer 

Geuzenveld ((tot 2010 Chassébuurt) 

Indische Buurt 

Nieuwendam-Noord 

Osdorp 

Transvaalbuurt 


Gemeente Wijken 

Van der Pek Buurt 

Haarlem Slachthuisbuurt / Parkwijk (Zomerzone) 

Rozenprieel 

Boerhaavewijk 

Haarlemmermeer Bornholm / Overbos 

Almere De Wierden 

Graan voor Visch (tot 2010 Linquenda) 

Stedenwijk 

Bouwmeesterbuurt 

De Taskforce valt onder de concern-directie Markt en Innovatie. De programmamanagers van de 

Taskforce worden gedetacheerd in de regio‟s en de regiodirecteuren zijn hun opdrachtgever. Uit de door 

de visitatiecommissie gevoerde gesprekken blijkt dat deze matrixorganisatie relatief veel overleg en 

afstemming vraagt. 

De Taskforce is actief betrokken bij de ontwikkeling van analyse-instrumenten om de maatschappelijk 

baten van ingrepen zichtbaar te maken (MKBA‟s: Maatschappelijke Kosten/Baten Analyses). Ymere werkt 

aan een MKBA-light instrument dat ingezet kan worden voor alle projecten, zoals de inzet van 

huismeesters en werkleerbedrijven. 

Resultaten leveren in de wijkaanpak kan Ymere niet alleen. Dat beseft zij terdege en daarom is het 

bouwen van vitale coalities met diverse partners voor de corporatie een belangrijk aandachtspunt. Ymere 

zoekt samenwerking met Stadsdelen / Gemeenten, Kamer van Koophandel, UWV, DWI, ORAM, 

Rabobank, ROC, Platform Arbeidsmarkt en Onderwijs. 


Focus aanpak op 13 wijken 


De Raad van Bestuur van Ymere heeft na de fusie 13 buurten aangewezen waaraan zij de komende jaren 

een extra impuls wil geven. Het gaat om 7 buurten in Amsterdam (Bos en Lommer/Landlust; 

Chassébuurt/De Krommert; Osdorp/De Punt/Nw. Reimerwaal/Wildeman; Indische buurt/Oost/West; 

Transvaalbuurt; Van der Pekbuurt/Volewijck en Nieuwendam-Noord); 3 in Haarlem (Slachthuisbuurt, 

Boerhavewijk en Rozenprieel); 2 in de Haarlemmermeer (Linquenda en Bornholm/Overbos) en 1 in 

Almere (Bouwmeesterbuurt). 

De extra investeringsbudgetten voor de aanpak van de 13 wijken is gegarandeerd en voor het nog te 

realiseren deel opgenomen in de begroting 2010 en de financiële meerjarenplanning. 

Ymere kiest bewust voor een breed georiënteerde wijkaanpak, waarbij investeringen in goede en 

betaalbare woningen en verbetering van de woonomgeving wordt gecombineerd met het creëren van 

kansen en perspectieven voor de mensen die in deze buurten wonen; kortom een focus op „sociale 

stijging‟. Ymere is diep doordrongen van het gegeven dat investeren in stenen alleen onvoldoende is om 

de negatieve spiraal waarin veel kwetsbare wijken zich bevinden om te buigen. 

Daarom wil Ymere de komende jaren parallel aan de fysieke aanpak van woningen en woonomgeving een 

forse extra impuls geven aan investeringen in maatschappelijk en bedrijfsmatig onroerend goed (zoals 

scholen, zorgen welzijnsvoorzieningen, betaalbare bedrijfsruimtes). Bovendien zal de aanpak zich veel 

meer richten op de individuele mensen zelf in de kwetsbare wijken, op hun problemen en hun 

mogelijkheden. Deze aanpak is prominent terug te vinden in het nieuwe ondernemingsplan van Ymere, 

„Met Ziel en Zakelijkheid‟, en kan op veel draagvlak binnen de organisatie rekenen. 

In 2009 heeft Ymere € 16 miljoen besteed aan wijkaanpak en leefbaarheid; in 2008 was dit € 11 miljoen. 



Starten experimenten ‘achter de voordeur’ (o.a. sociaal zoeklicht, project ontmoetingsruimten) 


> Door de fusie zijn er veel initiatieven tot stand gekomen. Leidt de fusie tot een positieve dynamiek. Dat is 

zeker het geval. 

> Twee speerpunten van Ymere‟s wijkaanpak leveren een bijdrage aan deze fusiebelofte, namelijk: 

1. bewoners in balans en talentontwikkeling; 

2. ontmoeten. 

In de onderstaande tabel hebben wij een overzicht geven van projecten die Ymere in 2008 en 2009 in haar 

jaarverslagen heeft gepresenteerd. 

Tabel 4 Overzicht initiatieven op de speerpunten ‘bewoners in balans, 

talentontwikkeling’ en ‘ontmoeten’ (niet limitatief) 

Gemeente Initiatieven 

Almere Ymere heeft in 2008 voor de tweede keer een Dag van de Dialoog georganiseerd en 

daarbij vijf gesprekstafels geleid rond het thema „Ontwikkel jezelf‟. 

Ymere organiseerde in 2008 De „Betere Buurtprijs‟. Deze is uitgereikt aan 

welzijnsstichting De Schoor. Deze stichting heeft in De Wierden een buurtatelier 

geopend voor modeontwerp, kleding maken en mozaïekkunstvormen. 

In de prioriteitswijken Bouwmeesterbuurt en De Wierden ontmoetingspunten voor 

wijkbewoners geopend. 

Ymere heeft voor Stedenwijk Kan Wel! Jong geïntroduceerd in 2007. Jonge bewoners 

hebben inmiddels al verschillende projecten georganiseerd, zoals Lasergame, DJ 

workshop, Hockeyfun, Voor de wijk, Door de wijk. 

Amsterdam Multiculturele empowermenttraining in de Transvaalbuurt, 35 jongeren en contactvaders 

hebben de training met positief resultaat afgerond 

Samen met het bureau Next Events heeft Ymere het project Squashing kids ontwikkeld. 

Het bestaat uit een breedtesportprogramma, bedoeld om kinderen (blijvend) aan 

lichaamsbeweging te laten doen, met daarnaast een programma voor 

talentontwikkeling. Naast Amsterdam-Noord is deze activiteit ook in Almere en 

Hoofddorp gehouden. 

Met het ROC van Amsterdam en Spirit jeugdhulpverlening is Ymere het project 3H 

(Huiswerk, Hulp en Huisvesting) begonnen. Jongeren die in de problemen zijn geraakt 

door incidenten thuis of in hun omgeving, kunnen met tijdelijke ondersteuning van de 

gezamenlijke partijen op eigen kracht hun opleiding succesvol afronden. Het project 

past in het kader van de landelijke doelstellingen van „Aanval tegen de uitval‟, bedoeld 

om vervroegde schoolverlaters begeleiding en onderdak te bieden. 

Opleiding van huisvrouw naar assistent huismeester: Biedt allochtone huisvrouwen de 

mogelijkheid in te stromen als ass. huismeester. 

Kruiwagenproject: 75 scholieren van het VMBO uit Noord hebben meegelopen met de 

gebiedsbeheerders in het kader van hun maatschappelijke stage en een opdracht 

uitgevoerd in drie buurten. 

De huis-aan-huisbezoeken in Amsterdam Zuid-Oost zijn in 2009 met succes 

voortgezet. Daarnaast was er veel aandacht voor flankerende maatregelen. Het project 

„Iedereen Doet Mee!‟, geïnitieerd door Ymere, sprong in het oog. Het biedt twintig 

eenoudergezinnen in de H-buurt ondersteuning en perspectief. 

In de Indische buurt is een goede doorstart gemaakt met Op Bezoek In de Buurt (een 

achter-de-voordeurproject, gericht op armoedebestrijding). 

Buurtgesprekken met allochtone huurders. Ymere heeft een onderzoek laten doen 

onder Turkse en Marokkaanse huurders. Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten 

heeft zij de huurders gevraagd om eenmalig per buurt bij elkaar te komen om verder te 

praten met rayonmanagers en consulenten gebiedsbeheer uit die buurt. Doel van die 

gesprekken: nadere kennismaking, informatie-uitwisseling en buurtparticipatie. In drie 

buurten heeft dit geleid tot buurtactiviteiten. 

De aanleiding was dat uit traditionele bewonersonderzoeken weinig informatie naar 

voren komt over de wensen van deze groepen. De vragen gingen over het oordeel over 

de woning, de buurt, de dienstverlening en het imago van Ymere, en over participatie in 

de buurt. Het werd uitgevoerd in de Confuciusbuurt, de Transvaalbuurt, de Van der 

Pekbuurt, de Indische buurt en de Chassébuurt, via huis-aan-huisbezoeken van 

meertalige enquêteurs. 

Haarlem Ymere heeft bijgedragen aan projecten op het gebied van kunst- en 



opvoedingsondersteuning 

Realisatie ontmoetingsplekken (Rozenprieel, Delftwijk); leefbaarheidsplatform "Delftwijk 

leeft", Project Kan Wél, Digitale wijkkrant. 

Haarlemmermeer Aanpak Graan voor Visch - 2007-2010 (vele activiteiten, recent verschenen boekje geeft 

een goed inzicht in wat er allemaal gebeurd is in de wijk de afgelopen jaren). In 2008 is 

er een kinderkunstproject gerealiseerd. Ook hebben de betrokkenheid en de 

emancipatie van allochtone vrouwen een stevige impuls gekregen door een 

gastvrouwenproject. 

Ymere participeert in een projectgroep met vertegenwoordigers die in 2008 een plan 

heeft gemaakt voor drie sociale projecten in Overbos: Welkom in de wijk, Achter de 

voordeur en Buurtcentrum Overbos. Deze projecten zijn met name bedoeld om de 

betrokkenheid van de bewoners te vergroten en nieuwkomers goed te laten landen. De 

eerste twee projecten zijn in 2008 gestart. Er komt ook een nieuw buurtcentrum. Dit 

wordt gerealiseerd tijdens de nieuwbouw van het zogenoemde scholeneiland. 

Ymere is in 2008 in samenwerking met Vluchtelingenwerk een onderzoek gestart om 

inzicht te krijgen in de integratie van het vluchtelingenwerk. Door middel van interviews 

met professionals en vluchtelingen doen we kennis op over werken, wonen, inburgeren 

en sociale participatie. In november vonden er een presentatie en een workshop plaats 

in samenwerking 

met Vluchtelingenwerk. 


Initiatieven op snijvlak wonen, onderwijs, werkgelegenheid en veiligheid (o.a. stageplekken, initiatieven 

ten behoeve van startende allochtone ondernemers) 


Werk, wijkeconomie en ondernemerschap is een van de speerpunten van de wijkaanpak van Ymere. In de 

onderstaande tabel hebben wij een overzicht geven van de prestaties die Ymere in 2008 en 2009 in haar 

jaarverslagen en in de voor de visitatie uitgevoerde zelfevaluatie heeft gepresenteerd. 

Tabel 5 Overzicht initiatieven op het gebied van werk, wijkeconomie en 

ondernemerschap (niet limitatief) 


Almere Door steun van Ymere kunnen bewoners van Tussen de Vaarten en de Wierden (een 

prioriteitswijk) gratis kennis laten maken met de computer en met Web in de Wijk eigen 

websites leren bouwen. Ymere wil met het project stimuleren dat bewoners elkaar leren 

en hun leefomgeving beter leren kennen. Er zijn cursussen en kleine evenementen rond 

de verhalen die bewoners elkaar over de Wierden aan het meer vertellen. 

In 2007, 2008 en 2009 heeft Ymere deelgenomen in de organisatie van de Dag van de 

Dialoog in Almere. Het doel van de Dag van de Dialoog is het leggen van nieuwe 

verbindingen door middel van de dialoog, waardoor nieuwe inzichten, ideeën, kansen en 

concrete initiatieven ontstaan, die de betrokkenheid en de maatschappelijke samenhang 

in de stad bevorderen. 

Amsterdam Begin 2008 is het leer-werkbedrijf Wonen en Werken in de Wijk (WW&W) van start 

gegaan. Het is een samenwerking tussen de stadsdelen, het onderwijs en het 

bedrijfsleven. Acht jongeren tussen 16 en 27 jaar uit Amsterdam Nieuw West zijn in de 

bouw aan de slag gegaan. 

WW&W werkt zonder subsidie en tegen marktconforme tarieven. In een eerste traject 

leren jongeren basisvaardigheden, zoals veiligheid en werken onder een voorman. 

Daarna kunnen zij zich bekwamen in een vak in de bouw. Ymere heeft het voortouw 

genomen bij het realiseren van het werkaanbod. De jongeren werden ingeschakeld bij 

sloopwerkzaamheden en zijn nu ook aan de slag in het reparatieonderhoud. Daarnaast 

is het de bedoeling dat ze worden betrokken bij het verwijderen van waaivuil in de 

Reimerswaalbuurt. 

Ymere heeft in verschillende Amsterdamse wijken buurtbeheerbedrijven opgezet (o.a. in 

Reimerswaal, de Baarsjes). Met een persoongerichte benadering zorgt Ymere voor 

werktoeleiding en sociale activering van werklozen. Bewoners krijgen hulp bij het vinden 

van werk door opleiding, training, coaching en ondersteuning. Ymere werkt samen met 

verschillende maatschappelijk partners. Ymere kan als werkgever en opdrachtgever een 

belangrijke bijdrage leveren aan werktoeleiding en activering. 



In 2008 heeft een tweede modeatelier Pal West plaatsgevonden, in vervolg op de eerste 

succesvolle editie. Veertig jongeren en tien ontwerpers werkten een half jaar aan „Maak 

meer van mode‟. 

Revitalisering wijkeconomie Van der Pekbuurt. Samen met het stadsdeel is een 

winkelstraatmanager aangesteld. Concrete resultaten zijn zichtbaar geworden: vier 

winkelbedrijven zijn opgeknapt, rolluiken zijn door kunstenaars opgefrist, en er is een 

ruilwinkel (Elythe) geopend. Ook is met succes een wekelijkse buurtmarkt opgezet. 

Haarlem Ymere heeft bijgedragen aan leer/werkprojecten en ondernemersnetwerken 

Haarlemmermeer 

Leer/werkprojecten Parkwijk en Rozenprieel; De Hamelink en Kwikfit in de Zomerzone. 

In 2008 is Ymere gestart met de renovatie van de Greinerschool. Deze voormalige 

huishoudschool aan de Voorhelmstraat, een rijksmonument, is door Ymere aangekocht 

en wordt de komende tijd herontwikkeld. Het gebouw biedt straks onderdak aan 

kleinschalige bedrijfjes (circa 800 m2), ateliers (ook circa 800 m2) en maatschappelijke 

voorzieningen, waaronder een kinderdagverblijf (800 m2). 

Ymere heeft het Vinex-project Floriande (Hoofddorp) afgesloten met de oplevering van 

een gezondheidscentrum (apotheek, fysiotherapeut, huisarts) en huurwoningen in 

Floriande Centrum. Ook zijn 61 zorgappartementen gerealiseerd voor een 

psychogeriatrische zorginstelling. Deze instelling exploiteert een restaurant dat open is 

voor buurtbewoners. Het project omvat ook een woonvoorziening voor verstandelijk 

gehandicapten (met een winkel voor fietsreparatie) en een kinderdagverblijf. 


3 Conclusies 

In het vorige hoofdstuk hebben wij de fusiebeloften stuk voor stuk behandeld en beoordeeld. Door de individuele 

fusiebeloften lopen een aantal rode draden die samen komen in de centrale onderzoeksvragen. Op basis van het 

verzamelde materiaal zullen wij deze vragen beantwoorden. Hierbij maken wij ook gebruik van de informatie die 

bij de maatschappelijke visitatie is verzameld. 

1. Is Ymere in staat om naast deze specifieke ambities en doelstellingen antwoord te blijven bieden op 

de actuele lokale vraagstukken als duurzaamheid, wijkaanpak, maatschappelijke en multiculturele 

projecten? 

De visitatiecommissie is van mening dat Ymere -zeker op wijken buurtniveau- een bijzonder responsieve 

organisatie is die in staat is een bijdrage te leveren aan lokale vraagstukken. De fusie is wat dit betreft 

succesvol verlopen. De fusie heeft echter wel een complexe organisatie opgeleverd waarin de toedeling van 

verantwoordelijkheden en bevoegdheden en de verdeling daarvan tussen centraal en lokaal niet altijd 

duidelijk is geregeld. 

Dit wordt door Ymere onderkend. De fusie heeft aanwijsbaar een positieve dynamiek veroorzaakt, dit blijkt 

onder ander uit de grote hoeveelheid nieuwe initiatieven in de wijkaanpak. De visitatiecommissie heeft hoge 

verwachtingen van de koers die Ymere heeft gekozen. 

Ymere heeft een open bedrijfscultuur en veel jonge en enthousiaste medewerkers. Ymere heeft met haar 

ondernemingplan “Met Ziel en Zakelijkheid” een koers uitgezet die goed aansluit bij de maatschappelijke 

opgaven en verwachtingen. De hierin verwoordde missie en visie kunnen op heel veel draagvlak en 

enthousiasme bij de medewerkers rekenen; het zit echt tussen de oren. Het is echter de vraag in hoeverre de 

uitgezette koers houdbaar en haalbaar blijft in het licht van de nieuwe regels over woningtoewijzing, WSW- 

borging en betrokkenheid van corporaties bij commerciële of hybride maatschappelijke/commerciële 

projecten. 

Ymere is een veelbelovende organisatie. De fusie is soepel verlopen en biedt uitzicht op een nog efficiëntere 

en slagvaardige organisatie mits Ymere in staat blijkt haar beleidcyclus te sluiten en de kloof tussen haar 

visie en haar activiteiten zichtbaar te overbruggen en de organisatiestructuur weet te versimpelen. 

Ymere is een complexe organisatie. De buitenwereld weet hierdoor regelmatig niet met wie men zaken moet 

doen. Deze onduidelijkheid kan schadelijk zijn voor het ontwikkelen en onderhouden van netwerken om 

lokale vraagstukken op te pakken. 

Het oordeel van belanghouders over de fusie is door de visitatiecommissie getoetst via 60 enquêtes en vele 

tientallen telefonische en face-to-face interviews. Op basis hiervan zijn de resterende onderzoeksvragen 

beoordeeld. 

2. Herkennen de externe en interne belanghouders van Ymere de ambities en doelstellingen die Ymere 

in 2007 in het kader van de fusie heeft geformuleerd? 

Deze vraag kan met ja beantwoord worden. De meeste externe belanghouders herkennen zich goed in de 

ambities en doelen van Ymere, dat geldt in het bijzonder voor de centrale aandacht die de wijkaanpak en 

leefbaarheid krijgen. 

3. Herkennen en waarderen deze belanghouders de resultaten die Ymere in relatie tot die ambities en 

doelstellingen sindsdien heeft gerealiseerd? 

Als onderdeel van de visitatie hebben belanghouders zich uitgesproken over de door Ymere geleverde 

prestaties, de geplande prestaties en het belang van deze prestaties. De uitkomsten hebben wij samengevat 

in de onderstaande tabel. De indeling van de prestatievelden sluit aan bij de visitatiemethodiek van de 

Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland. 


Prestatieveld Toelichting Belang Beoordeling 

geleverde 

prestaties 

Beschikbaarheid 

Betaalbaarheid 

Bijzondere 

doelgroepen 

Leefbaarheid 

Bouwproductie 

Stedelijke 

vernieuwing 

Energie en 

duurzaamheid 

De corporatie heeft een bijdrage geleverd 

aan het bij voorrang toewijzen van 

betaalbare woningen aan huishoudens 

uit de aandachtsgroep. 

Beoordeling 

geplande 

prestaties 

8,0 7,0 6,7 

De corporatie heeft concrete 

doelstellingen geformuleerd over de 

betaalbaarheid van haar woningen. 8,1 7,0 6,9 

De corporatie heeft een concrete bijdrage 

geleverd aan de huisvesting voor 

ouderen, gehandicapten en personen 

die zorg of begeleiding behoeven. 


geleverd op het gebied van leefbaarheid 

in de buurten en wijken waar haar 

woongelegenheden gelegen zijn. 


geleverd aan de uitbreiding, aanpassing 

en/of verbetering van de 

woningvoorraad. 

7,9 6,8 6,8 

7,9 7,2 7,3 

7,4 6,8 6,6 

De corporatie zet een concrete bijdrage 

geleverd aan stedelijke vernieuwing 

en/of dorpsvernieuwing. 7,4 7,2 7,0 

De corporatie zet een concrete bijdrage 

geleverd aan de energiezuinigheid en 

duurzaamheid van nieuwe en bestaande 

woningen. 

Gemiddelde 

7,4 6,1 6,7 

7,7 6,9 6,9 

Belanghouders hechten in het bijzonder waarde aan prestaties op de klassieke velden betaalbaarheid en 

beschikbaarheid en de wat recentere velden leefbaarheid (in 1997 toegevoegd aan het BBSH) en bijzondere 

doelgroepen (in 2001 toegevoegd). 

Alle prestaties, zowel de daadwerkelijk geleverde als de geplande worden door belanghouders gemiddeld 

met minimaal een voldoende gewaardeerd (>=6). De geleverde en geplande prestaties op het vlak van 

stedelijke vernieuwing en leefbaarheid krijgen een ruime voldoende (>=7). Dat geldt ook voor de geleverde 

prestaties op het vlak van beschikbaarheid en betaalbaarheid. De waardering van geleverde prestaties op 

het vlak van energie en duurzaamheid blijven wat achter, maar belanghouders zijn positiever over de 

geplande prestaties op dit gebied. 

4. Heeft de fusie in de optiek van deze belanghouders al een voelbare en zichtbare meerwaarde 

opgeleverd? 

Belanghouders zijn vooral verheugd over het soepele verloop van de fusie. De verankering in de regio is er 

niet minder op geworden vinden veel belanghouders. Sommigen ervaren evenwel dat op concernniveau wel 

eens over de hoofden van regiodirecteuren besluiten worden genomen. 

Belanghouders voelen ook de verschuiving „van stenen voor mensen‟, van een nadruk op projectontwikkeling 

naar aandacht voor de kwaliteit van het wonen, wijkaanpak en leefbaarheid. De meerwaarde van de fusie is 

voor veel belanghouders nog niet zo zichtbaar.

Visitatierapport deel 3 - Ymere

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?