Dubbele kloof woningmarkt naar twee kanten ... - Vastgoed Belang
Dubbele kloof woningmarkt naar twee kanten ... - Vastgoed Belang
Dubbele kloof woningmarkt naar twee kanten ... - Vastgoed Belang
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
10<br />
STEEN<br />
GOED6<br />
Wim van der Kleijn<br />
Prof. Conijn op Algemene Ledenvergadering 2009<br />
<strong>Dubbele</strong> <strong>kloof</strong> <strong>woningmarkt</strong> <strong>naar</strong><br />
<strong>twee</strong> <strong>kanten</strong> prijsverstorend<br />
Er is nogal wat mis met de <strong>woningmarkt</strong>, zo werd duidelijk uit het betoog van<br />
prof. dr. J.B.S. Conijn, hoogleraar <strong>woningmarkt</strong> aan de Universiteit van Amsterdam.<br />
Er zijn tal van onevenwichtigheden, wat ook in tal van publicaties al is geuit en waarover<br />
de SER binnenkort zal adviseren. Het is vooral de overdaad aan subsidiëring voor zowel<br />
de koop- als de huursector die mede daaraan debet is. Zinloos rondpompen van<br />
geld, aldus Johan Conijn.<br />
Er is een dubbele <strong>kloof</strong>, zowel vanuit bewoners perspectief<br />
als investeerdersperspectief, die ertoe leidt dat<br />
enerzijds de marktwaarde voor huurwoningen te laag<br />
is en anderzijds de prijs voor koopwoningen te hoog.<br />
Net als eerder voorzitter Tommel in zijn openingsrede<br />
had geconstateerd, benadrukte hij dat we momenteel<br />
in een transitieperiode zitten.<br />
Er is een overdaad aan subsidies, maar eigenlijk schiet<br />
je daarmee in eigen voet, zo lijkt het althans.<br />
De achterliggende gedachte was, dat de overheid door<br />
middel van subsidies de keuze tussen huren en kopen<br />
zou kunnen beïnvloeden, ofwel de woonconsumptie<br />
zou bevorderen. Maar die keuze is de vrijheid van de<br />
burger en bevorderen van de woonconsumptie stamt<br />
vooral uit de jaren ’70 van de vorige eeuw. Ook dat<br />
kunnen burgers zelf wel bepalen, denkt Johan Conijn.<br />
Hij zegt: “Er zijn wel redenen om te subsidiëren,<br />
bijvoorbeeld waar leefbaarheid in wijken in het<br />
geding is. Ingrijpen kan dan nodig zijn. Van de<br />
huurtoeslag wordt ook de noodzaak onderschreven.<br />
Subsidiëring via huurprijsregulering en op de<br />
koopmarkt heeft echter geen nut.”<br />
<strong>Dubbele</strong> <strong>kloof</strong><br />
Allereerst beschrijft Johan Conijn de ‘<strong>kloof</strong>’ vanuit<br />
bewonersperspectief. Op zichzelf, zo constateert hij,<br />
verschillen de woonlasten voor koop en huur niet<br />
zoveel, maar wèl <strong>naar</strong>mate het inkomen stijgt.<br />
Hij waarschuwt ook, dat de eige<strong>naar</strong>/bewonerslasten<br />
niet goed worden berekend: “Een eige<strong>naar</strong>/bewoner is<br />
zowel eige<strong>naar</strong> als bewoner, dat moet je uit elkaar<br />
trekken. Je moet bijvoorbeeld ook rekening houden<br />
met het rendement dat die in zijn woning heeft zitten.<br />
Dat zijn kosten als dat geld niet op de bank staat. Er is<br />
ook sprake van een eventuele waardestijging of<br />
-daling. Zo kom je per saldo op netto gebruikskosten.<br />
Gemiddeld is dat ongeveer gelijk voor huurders en<br />
kopers, maar dat verschilt <strong>naar</strong> inkomenscategorie.<br />
Het komt erop neer, dat lagere inkomens toch beter<br />
kunnen huren, al verschilt ook dat per regio.”
STEEN<br />
GOED6<br />
Johan Conijn zegt verder: “Een <strong>kloof</strong> die iedereen kent,<br />
maar die weinig aandacht krijgt, is de <strong>kloof</strong> vanuit<br />
investeerdersperspectief. De waarde van de woning<br />
wordt namelijk heel sterk beïnvloed door de<br />
subsidiëring. Fiscale bevoordeling van koop heeft in<br />
Nederland een prijsverhogend effect. Dat heeft te<br />
maken met het aanbod, dat heel erg star is en dat er<br />
tekorten zijn op de <strong>woningmarkt</strong>. Iedere subsidie<br />
vertaalt zich uiteindelijk in een hogere prijs. Ook<br />
starterssubsidies.” En dan de tegenstelling, volgens<br />
Johan Conijn: “In de huursector gebeurt precies het<br />
tegenovergestelde. De huurprijsregulering heeft een<br />
prijsdrukkend effect en dat wordt onderschat. De<br />
marktwaarde in verhuurde staat wordt in het<br />
algemeen berekend door aan het eind van de<br />
huurperiode rekening te houden met een<br />
uitpondscenario. Als je zou veronderstellen, dat een<br />
huurwoning permanent zou worden verhuurd, en dat<br />
moet als je goed wilt vergelijken wat huurprijsregulering<br />
betekent voor de waarde van een woning,<br />
dan zou je zien dat het waarde-effect (in negatieve zin)<br />
veel groter is. Dat is de waarde<strong>kloof</strong> die op dit moment<br />
op de Nederlandse <strong>woningmarkt</strong> aanwezig is. Waarbij<br />
huurwoningen ten opzichte van koopwoningen ook<br />
dalen. Dat veroorzaakt een enorme <strong>kloof</strong> tussen koop<br />
en huur.” De heer Conijn vervolgt: “De omvang van die<br />
<strong>kloof</strong> is niet goed bekend voor de particuliere sector,<br />
wel bij corporaties. De gemiddelde WOZ-waarde daar,<br />
een goede benadering van de leegwaarde, is<br />
€ 151.000,-. De exploitatiewaarde van de gemiddelde<br />
corporatiewoning, alleen bij verhuren, ligt op<br />
gemiddeld € 33.000,-. Dat is de <strong>kloof</strong>. Dat gaat in totaal<br />
bij corporatiewoningen om 315 miljard euro! Dat is<br />
dus het effect van enerzijds huurprijsregulering en<br />
anderzijds subsidiëring via fiscaliteit van koop.”<br />
Hij besluit dit deel van zijn betoog met: “Op een<br />
evenwichtige markt zou het niet uitmaken, of een<br />
investeerder verhuurt of verkoopt. Dat betekent dus<br />
ook, dat onze <strong>woningmarkt</strong> zeer onevenwichtig is.”<br />
Liberalisering riskant<br />
Toch trekt Johan Conijn daaruit een opmerkelijke<br />
conclusie, waarbij hij eerst onderzoekt of arbitrage de<br />
<strong>kloof</strong> kan dichten. “Via arbitrage zou je dat<br />
prijsverschil moeten kunnen opheffen. Een verhuurder<br />
zou dan op grote schaal woningen moeten verkopen<br />
om prijzen meer in evenwicht te brengen. Dat gebeurt<br />
echter maar zeer beperkt via uitponding. Bij<br />
corporaties is dat maar 0,6% van de woningportefeuille<br />
per jaar. Dat is verwaarloosbaar. Het<br />
arbitragemechanisme werkt daarom heel slecht.”<br />
Vervolgens zegt hij: “Een andere vorm is door huren op<br />
te trekken, dan wordt op een gegeven moment de<br />
waarde even hoog als in koop. De <strong>kloof</strong> is echter mede<br />
veroorzaakt door fiscale voordelen van koop. Eenzijdig<br />
nu voor huur de <strong>kloof</strong> dichten, betekent dat de huurder<br />
de rekening betaalt voor het fiscale voordeel van de<br />
koper. Daarom zeg ik: zolang die fiscale bevoordeling<br />
er is, moet je heel voorzichtig zijn met liberalisering en<br />
het optrekken van het huurniveau waarbij de <strong>kloof</strong><br />
geheel vanuit de huursector wordt gedicht! Als je<br />
streeft <strong>naar</strong> evenwicht moet je dus door het afschaffen<br />
van fiscale voordelen de koopprijzen verlagen en<br />
huren verhogen.”<br />
Rem op verhuizingen<br />
Johan Conijn<br />
hoogleraar <strong>woningmarkt</strong> aan<br />
de Universiteit van Amsterdam<br />
Johan Conijn noemt nog een negatief effect:<br />
“Een andere belangrijke verstorende factor die<br />
subsidiëring heeft, is de belemmering van de<br />
doorstroming. Voor de goede orde, ik ben geen<br />
voorstander van doorstroming op zichzelf. We moeten<br />
ons echter realiseren, dat een van de belangrijkste<br />
mechanismen om woonwensen te realiseren de<br />
verhuizing is. Woonwensen veranderen voortdurend,<br />
omdat de gezinssituatie of inkomens veranderen.<br />
Aanpassing daaraan gebeurt vooral via verhuizing.<br />
Naarmate je meer belemmeringen daarvoor inbouwt,<br />
krijg je dat de woningvoorraad niet goed is afgestemd<br />
op de huishoudens. We kennen de belemmeringen.<br />
Op de koopmarkt werkt de overdrachtsbelasting in<br />
feite als een verhuisbelasting. Er is nogal onderzoek<br />
geweest, dat aangetoond heeft hoe belemmerend dat<br />
werkt op het verhuisproces. Desondanks is daar nog<br />
steeds geen beweging in te krijgen.” Hij wijst op een<br />
belemmerende factor in de huursector: “De<br />
belemmering waar het CPB vorig jaar ook terecht op<br />
heeft gewezen, is dat impliciete subsidiering (dus te<br />
goedkoop wonen in relatie tot het inkomen) in feite<br />
remmend werkt. Met name mensen met een hoog<br />
inkomen zullen in feite bij verhuizing die subsidie<br />
kwijtraken. Dat remt het verhuisproces in grote delen<br />
11
12<br />
STEEN<br />
GOED6<br />
van de huurvoorraad. Want als je <strong>naar</strong> de geliberaliseerde<br />
sector of de koopsector verhuist, moet je<br />
opeens veel meer betalen voor maar iets meer<br />
kwaliteit. De sprong in prijs is substantieel hoger dan<br />
de sprong in kwaliteit.” Ook de rol van de corporaties<br />
speelt volgens Johan Conijn een belangrijke rol.<br />
“Particuliere verhuur en commerciële verhuur zijn de<br />
enige sectoren die geen subsidie krijgen. Corporaties<br />
kunnen genoegen nemen met een veel lager<br />
rendement, omdat er geen economische eige<strong>naar</strong> is<br />
die een marktconform rendement vraagt. Corporaties<br />
hebben robuuste vermogensposities die ze kunnen<br />
inzetten, om de huren lager te houden dan<br />
marktconform is. Dat zou op zichzelf niet eens zo erg<br />
zijn, ware het niet dat we daardoor een hele grote<br />
<strong>kloof</strong> op de <strong>woningmarkt</strong> hebben met aan de ene kant<br />
de koopsector en aan de andere kant de sociale<br />
huursector. Het midden segment ontbreekt in feite.<br />
Daarin zijn wij heel afwijkend in vergelijking met<br />
andere landen en ook dat belemmert<br />
doorstromingsprocessen.”<br />
Oplossing moeilijk<br />
Maar de heer Conijn realiseert zich dat oplossingen<br />
moeilijk zijn. “De subsidiering in de koop- en<br />
huursector moet worden afgebouwd, want daar ligt<br />
voor een belangrijk deel het kwaad. Bij die afbouw heb<br />
je in beide sectoren heel verschillende problemen. In<br />
de koopsector is het belangrijkste probleem de<br />
vermogenspositie van huiseigenaren. Je kunt het<br />
effect uitsmeren, maar het leidt onvermijdelijk tot<br />
prijsverlaging en het slaat daarmee onevenredig<br />
zwaar neer op bewoners. Banken zullen dat ook niet<br />
zomaar accepteren. Zij hebben die woningen immers<br />
als hypothecaire zekerheid. In de huursector heb je in<br />
feite een luxe probleem. Het levert bij verhuurders<br />
geen bezwaren op. De corporatiesector moet echter<br />
een weg vinden, om de meeropbrengsten van<br />
huurverhoging maatschappelijk in te zetten.”<br />
Hij noemt ook de mogelijke gevolgen voor de<br />
bouwnijverheid: “De woonconsumptie is voortdurend<br />
gestimuleerd, we hebben daardoor een goede<br />
voorraad. Afbouw van subsidies betekent<br />
vermindering van de noodzaak de voorraad te laten<br />
toenemen in termen van kwaliteit of kwantiteit. Zeker<br />
in deze tijden van crisis kan de bouwnijverheid dat<br />
niet hebben.”<br />
Tot slot concludeert hij: “Het is niet goed denkbaar een<br />
evenwichtige woonvoorraad te krijgen, als het<br />
huurniveau niet correspondeert met de markt. Het<br />
woningwaarderingsstelsel is daarbij een heel<br />
administratief bureaucratisch systeem. Of het<br />
Amsterdam of Groningen is, daar wordt nauwelijks<br />
onderscheid tussen gemaakt. Het is onvermijdelijk,<br />
dat het huurniveau uiteindelijk wordt gekoppeld aan<br />
de WOZ-waarde, waarbij ik ervan uitga, dat de WOZwaarde<br />
niet meer wordt opgedreven door de fiscale<br />
bevoordeling (van de koopsector).” In antwoord op een<br />
vraag van een toehoorder zegt hij achteraf nog: “Ik ben<br />
geen onverkort voorstander van liberalisering, wel<br />
voorstander van een fors hoger huurniveau. In de<br />
Nederlandse verhoudingen is echter altijd een vorm<br />
van bescherming van huurders wenselijk. Als een<br />
huurder eenmaal heeft getekend, is die in wezen<br />
vogelvrij voor verhuurders, want verhuizing is duur.<br />
Dat heet het ‘hold up’ probleem. Daarom blijft een<br />
zekere bescherming wel nodig.”