Prospectus - Aedificium Retail

24
6. Beschrijving van de vastgoedmarkt en het
vastgoedproject
6.1 BEscHRIJVING VAN DE NEDERLANDsE WINkELVAstGoEDmARkt
6.1.1 pERspEctIEf VooR DE DEtAILHANDELsmARkt IN NEDERLAND 1
Volgens de cijfers van het Centraal Planbureau (CPB) is de Nederlandse economie in 2010 gegroeid met 1,75%. Voor het jaar
2011 wordt door het CPB een groei van de economie van 1,5% voorzien. Op dit moment vindt er licht herstel plaats van
de door de kredietcrisis aangerichte schade ten aanzien van hogere werkeloosheid en forse begrotingstekorten. Volgens
de prognose van het CPB daalt de werkeloosheid van de beroepsbevolking van gemiddeld 5,5% in 2010 naar 5% in 2011,
hetgeen gelijk staat aan circa 395.000 personen. Wat betreft de inflatie is de verwachting dat deze in 2011 zal uitkomen op
1,5%. Het Nederlandse begrotingstekort loopt volgens de prognose van het CPB in 2010 terug van 5,8% van het BBP tot 4,1%
BBP in 2011. Het conjunctuurbeeld is volgens het CBS duidelijk aan het verbeteren. Het zwaartepunt van de indicatoren
in de conjunctuurklok van het CBS ligt in de “herstelfase”. Dertien van de vijftien indicatoren in de conjunctuurklok
presteren onder hun langjarig gemiddelde. Het vertrouwen van consumenten steeg in januari 2011 weer, na een terugval
in december 2010. De stemming onder de zakelijke dienstverleners en de ondernemers in de industrie verbeterde ook,
maar in mindere mate.
Ten aanzien van de winkelruimtes in Nederland geldt dat er ruim 400.000 m2 winkelruimte aan de Nederlandse
winkelvoorraad is toegevoegd gedurende 2009. Dit metrage is in 2010 overstegen, ondanks het feit dat veel ontwikkelingen
zijn uitgesteld of zelfs afgesteld. De verwachting voor 2011 is een stabiel aanbod van winkelruimtes waarbij er weinig
meters bij zullen komen. De traditionele tweedeling tussen A-locaties en overige locaties buiten het kernwinkelgebied
is vergroot in 2009 en 2010, aldus DTZ Zadelhoff. Voor de winkels op A1-locaties blijven de huurprijzen stabiel door de
blijvende vraag van met name de financieel sterke filiaalbedrijven. Daarentegen staan de huurprijzen in de aanloopstraten
flink onder druk, als gevolg van een afnemende vraag en de beperktere financiële armslag van franchisenemers en
zelfstandigen. Retailers in het luxe segment verkeren op dit moment in een moeilijke situatie.
6.1.2 WINkEL BELEGGINGsmARkt
Het supermarktvastgoed vormt een zeer populair segment binnen het winkelvastgoed. De omzetontwikkeling van
de supermarkten is namelijk minder conjunctuurgevoelig in vergelijking met de omzetontwikkeling van de overige
detailhandel. Mede hierdoor hebben supermarkten een lager risicoprofiel. Volgens DTZ Zadelhoff zijn beleggers over het
algemeen geïnteresseerd in een mix van schaars vastgoed, goede huurcontracten met grote supermarktorganisaties en
stijgende huurprijzen. De bruto-aanvangsrendementen (BAR) bevonden zich in een bandbreedte tussen 6,25% en 7,5%
vrij op naam (VON) in december 2010. Momenteel zijn de prijzen van winkelvastgoed licht gestegen ten opzichte van
januari 2010. Voor de verwerving van beleggingen in winkels is de huidige periode voor liquide beleggers nog altijd een
uitstekend instapmoment. Met een belegging in winkelvastgoed wordt geanticipeerd op de nog immer lage waardering
en wordt positie gekozen voordat krachtig economisch herstel optreedt.
6.1.3 DE mARkt VooR NEDERLANDsE supERmARktEN
In 2010 waren (net als in 2009) circa 4.300 Nederlandse supermarkten operationeel, hetgeen een daling is van circa 50
supermarkten ten opzichte van het hoogtepunt in 2008. Als reactie op de toenemende vraag van consumenten krijgen
supermarkten een steeds groter verkoopoppervlak. Het ‘one stop shopping’ concept met een steeds grotere keus in artikelen
staat centraal bij de consument van vandaag. Een gemiddelde supermarkt had in september 2009 een vrij verhuurbaar
oppervlak van 857 m2 . Dit is een groei van circa 4,5% ten opzichte dezelfde periode in 2008. In 2010 blijkt uit onderzoek van
ING dat 70% van de supermarkten kleiner dan 900m2 niet meer winstgevend zijn. Supermarkten zullen als gevolg van
genoemde ontwikkeling moeten opschalen om meer aanbod per winkel te creëren. De overname van Super de Boer door
Jumbo is in de afgelopen periode afgerond. C1000 heeft circa 80 supermarkten van Super de Boer overgenomen en Jumbo
zal waarschijnlijk in de nabije toekomst nog enkele supermarkten verkopen. De herverdeling van supermarktvestigingen
tussen de grote retailers (Albert Heijn, C1000 en ALDI) is hiermee grotendeels achter de rug. De huren van supermarkten
zullen naar verwachting stabiel blijven.
1 DTZ Zadelhoff Research, CPB nieuwsbrief december 2010, CBS conjunctuurbericht 21 januari 2011,