Jaarverslag - Actium

De roerende en onroerende zaken in exploitatie hebben de volgende afschrijvingstermijnen:
Grond geen afschrijving
Woningen en woongebouwen aximaal 50 jaar / incidenteel markttechnische levensduur
Zorgcentra maximaal 40 jaar
Garages maximaal 50 jaar
Commercieel onroerend goed o.b.v. inschatting exploitatieperiode per complex
Herstructurering wijken (nieuwe) restant levensduur
Renovatie (nieuwe) restant levensduur
Aanbrengen c.v. installaties maximaal restant levensduur woning
Isolerende maatregelen maximaal restant levensduur woning
Aanpassing keuken-douche e.d. maximaal restant levensduur woning
BEDRIJFSWAARDE
De bedrijfswaarde van een complex wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de geprognosticeerde
kasstromen, verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven voor de geraamde resterende markttechnische
levensduur van het complex plus de historische kostprijs van de grond. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op
redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische
omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn
gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting.
De bedrijfswaarde geeft een globaal inzicht, of de (geactiveerde) investeringen kunnen worden terugverdiend op
basis van de verwachte (netto) opbrengsten. De bedrijfswaarde van het onroerend goed is een indicatie van de
terugverdiencapaciteit op langere termijn. De realisatie wordt in belangrijke mate beïnvloed door het voorraadbeheer,
de huur- en lastenontwikkeling, verhuurbaarheidsrisico’s en renterisico’s.
Basis voor de bepaling van de waarde is het bezit van Actium per 31-12-2011 en de op dat moment geldende actuele
situatie van dat bezit. De bestaande complexindeling is het uitgangspunt. Hierbij wordt rekening gehouden met de
actuele plannen voor dit bezit qua huur, onderhoud etc. In de bedrijfswaardeberekeningen wordt geen rekening
gehouden met de netto kasstromen van toekomstige sloop, woningverbeteringen, renovaties, huurharmonisatie met
betrekking tot gereedgekomen nieuwbouw 2011 alsmede toekomstige nieuwbouw binnen het complex. De netto
kasstromen voortvloeiende uit verkopen binnen het complex worden voor een periode van 5 jaar meegerekend.
De exploitatieduur van een complex wordt verondersteld op een markttechnische levensduur. De markttechnische
levensduur is gebaseerd op een combinatie van technische en markteconomische levensduur. De technische
levensduur vertegenwoordigt de onderhoudstoestand van het onroerend goed en de markteconomische levensduur de
marktpositie van dat moment van het onroerend goed.
De bedrijfswaarde is per complex berekend. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde ultimo 2011 zijn:
Disconteringsvoet 5,25%
Infl atie
2012 1,50%
2013 t/m 2016 1,50%
2017 ev 3% (WSW norm)
Huurstijging woningen
2012 (exclusief harmonisatie) 1,50%
2013 t/m 2016 (exclusief harmonisatie) 1,50%
2017 ev (exclusief harmonisatie) 2% (WSW-norm)
Harmonisatie huurharmonisatie tot 65% van maximaal
redelijk op corporatieniveau. Maximale verhoging € 55
Huurderving woningen Norm 1%
Planmatig onderhoud uit MOP
Contract onderhoud 2012 kosten begroting, daarna indexering
P 49