Jaarverslag - Actium

Kwaliteit van wonen
De woningmarkt in 2011
In 2011 heeft de woningmarkt in het werkgebied van Actium geen herstel laten zien. De economische crisis is nog
steeds duidelijk voelbaar. Volgens het CBS zijn het consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de economie scherp
gedaald. Ook de bereidheid van consumenten tot het kopen van een woning is teruggelopen. De onduidelijkheid over de
hypotheekrenteaftrek is niet bevorderlijk voor de koopbereidheid van de consument. Daarbij komt nog dat het bankwezen
in verband met de kredietcrisis hogere drempels opwerpt bij het verstrekken van hypotheken. De tijdelijke verlaging van
de overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%) heeft in het werkgebied van Actium niet geleid tot een toename van het aantal
woningverkopen. Ten opzichte van 2010 is het aantal verkochte woningen gedaald, ondanks het feit dat een groter aantal
huurwoningen te koop werd aangeboden.
De effecten van de stagnerende koopmarkt zijn ook voelbaar in de sociale huursector. Omdat de doorstroming naar
de koopsector stagneert, komen sociale huurwoningen minder frequent beschikbaar. Tegelijkertijd is het aantal
ingeschreven woningzoekenden gestegen. Dit ondanks de strengere eisen die aan het toewijzen van woningen worden
gesteld in verband met het Europese dossier betreffende staatssteun. De toename van het aantal woningzoekenden
wordt mede veroorzaakt door een vraagverschuiving van koop naar huur. Ongeveer 23% van de ingeschreven
woningzoekenden beschikt over een eigen woning en wil in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
Het groeiend aantal ingeschreven woningzoekenden in combinatie met het dalend aantal vrijkomende sociale
huurwoningen leidt tot langere wachttijden. De gemiddelde inschrijfduur is opgelopen van 43 maanden in 2008 tot 51
maanden in 2011.
Strategisch voorraadbeleid
In 2011 is de ontwikkeling van de woningvraag in het werkgebied onder de loep genomen, in samenwerking met ABF-
Research. Uit deze analyse is gebleken dat Actium rekening moeten houden met:
■ een sterke toename van het aantal 65 + -huishoudens;
■ een afname van het aantal jongere huishoudens (tot 30 jaar);
■ een afname van het aantal huishoudens in de middencategorie (30 tot 64 jaar);
■ een toenemend aandeel 1- en 2-persoonshuishoudens op het totaal aantal huishoudens;
■ een toenemend aantal zorg- en servicevragers in verband met de verdergaande vergrijzing.
De komende jaren krijgt Actium te maken met een toenemende vraag van huishoudens die zijn aangewezen of zich
oriënteren op een woning op de sociale huurmarkt. Het gaat tot en met 2022 om een nettotoename van de vraag van
naar schatting 500 tot 700 woningen. Om hier aan te kunnen voldoen, is een nieuwbouwproductie noodzakelijk van
gemiddeld 290 woningen per jaar.
Onderzocht is in hoeverre Actium deze netto-toename van de vraag naar sociale huurwoningen in de toekomst kan
faciliteren. Dit heeft geleid tot een scenario, waarin het fi nancieel mogelijk is om gemiddeld 200 nieuwe woningen per
jaar te realiseren en 200 woningen per jaar te renoveren.
Ook zijn uitgangspunten geformuleerd voor het onttrekken van sociale huurwoningen aan de voorraad door:
■ sloop/vervanging : gemiddeld 85 woningen per jaar;
■ verkoop in de periode 2012 t/m 2015 : gemiddeld 115 woningen per jaar;
■ verkoop in de periode vanaf 2015 : gemiddeld 125 woningen per jaar.
Actium houdt er sinds 2010 rekening mee dat woningen doorgaans langer dan vijftig jaar in exploitatie blijven. Voor
de berekeningen wordt uitgegaan van een gemiddelde levensduur van ongeveer 65 jaar. Dit betekent dat Actium de
komende periode rekening moet houden met een lichte daling van de totale woningvoorraad in het werkgebied.
In 2011 is het instrumentarium voor het strategisch voorraadbeleid verder ontwikkeld en uitgebreid. Vanaf dit jaar
worden woningcomplexen jaarlijks in meetbare termen gekwalifi ceerd op het gebied van:
■ verhuurbaarheid;
■ woontechnische staat;
■ bouwtechnische staat;
■ kosten mutatie-onderhoud;
P 11