Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
4.3 Doelstelling van de Vormerkung
De Vormerkung maakt inbreuk op de ‘paritas creditorum’: door de inschrijving van de koopovereenkomst
en de daaruit voortvloeiende bescherming tegen een groot aantal gebeurtenissen, wordt het recht op levering
van de koper van een registergoed in hoge mate beschermd ten nadele van andere schuldeisers van de
verkoper. 8 De wet kent weliswaar meerdere inbreuken op de paritas creditorum, zoals de regels van voorrang
die de wet biedt aan bijvoorbeeld zekerheidsgerechtigden of beperkt gerechtigden wiens recht door
zuivering is teniet gegaan, maar de doorbreking door de inschrijving van de koopovereenkomst is bijzonder
ruim te noemen nu zij zelfs bescherming biedt tegen bijvoorbeeld faillissement. 9
In de parlementaire geschiedenis is wel enige aandacht besteed aan het doel van de Vormerkung, maar
minder aan het gevolg ervan voor de paritas creditorum. Het belangrijkste doel van de Vormerkung is
volgens de parlementaire geschiedenis bescherming van de koper tegen het risico dat het registergoed dat
hij heeft gekocht niet (onbelast) wordt geleverd. Het gaat om het beschermen van het recht op werkelijke
nakoming, omdat daarmee voor de koper grote belangen gemoeid kunnen zijn. 10
De wetgever acht deze bescherming gerechtvaardigd, omdat de koop van een registergoed voor de koper
van grote betekenis is en tussen koop en levering vaak enige maanden zit. In die maanden kunnen anderen
zich melden. 11
Al eerder werd aangevoerd dat de bijzondere positie van de koper van onroerend goed enigerlei vorm van
publicatie van de koopovereenkomst in de openbare registers rechtvaardigt. 12 Het belang dat de koper in
zijn recht op werkelijke nakoming wordt beschermd is geen typisch consumentenbelang (dit in tegenstelling
tot de bedenktijd) zodat de restrictie van artikel 7:2 BW hier niet behoeft te gelden. 13
Kamerstukken II 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 5. 14
Kamerstukken II 1995/96, 23 095, nr. 8, p. 9-10.
Kamerstukken II 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 5.
Bartels vindt het opmerkelijk dat er in de parlementaire geschiedenis nauwelijks een inhoudelijke motivering
aan de Vormerkung is gegeven. Dit vindt hij vooral opmerkelijk, omdat tegenstanders van de Vormerkung
wel degelijk van zich hebben laten horen en omdat de Vormerkung een doorbreking van één van
de hoofdregels van het Nederlandse verhaalsrecht, de paritas creditorum, inhoudt. 15 In een eerder stadium
was de doorbreking van de paritas creditorum nog reden om de invoering van de Vormerkung af te wijzen.
16
De tegengeluiden in de parlementaire geschiedenis waren inderdaad beperkt. Aangevoerd werd wel dat
door zakelijke werking de gerechtvaardigde belangen van derden (zoals schuldeisers) meer zouden worden
beperkt dan voor het bereiken van het beschermen van de koper noodzakelijk is. Tevens werd opgemerkt
8 Hierover meer uitgebreid paragraaf 4.5.3.
9 Artikel 7:3 lid 3 sub g BW waarover meer uitgebreid paragraaf 4.5.3.
10 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p.5, Kamerstukken II, 1995/96, 23 095, nr. 8, p. 10, Kamerstukken II,
2001/02, 23 095, nr. 15, p. 1, Kamerstukken I, 2001/02,, 23 095, nr. 178b, p. 19.
11 Kamerstukken II, 1995/96, 23 095, nr. 8, p. 10.
12 Hiervoor werd gepleit door de consumentenorganisaties, de Raad voor Onroerende Zaken en de juridische literatuur.
13 Dit terwijl oorspronkelijk werd gesproken over het invoeren van de Vormerkung ter bescherming van de kopers
van woningen. Zie ook Broekveldt 2004b.
14 Zie literatuurverwijzingen in de kamerstukken. Van Velten 1982, p. 232 e.v., Preadviezen voor de Koninklijke
Notariële Broederschap en de Vereniging voor Bouwrecht, Bescherming van de kopers van woningen, 1985, p.
57 – 60 (Klein) en p. 61 – 65 (Van Velten).
15 Bartels 2006, onder 3 alsook Bartels 1996. Schrijvers die zich (in het verleden) kritisch hebben uitgelaten over de
Vormerkung zijn: Snijders, De Boer, Heyman, Bloembergen, Huijgen, Van Daal en Broekveldt. Zie noot 27 in
de bijdrage van Bartels 2006. Overigens verwondert ook Broekveldt zich over het gebrek aan inhoudelijk weerwoord
tegen de invoering: Broekveldt 2004a.
16 MvA II, Parl. Gesch. Inv. Boek 3, p. 1080-1081.
83