Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
4.2.2 Het rechtskarakter van de Vormerkung
Door het plaatsen van een Vormerkung, het inschrijven van de koopovereenkomst in de openbare registers,
kan aan de koper van het betreffende registergoed een groot aantal posterieure gebeurtenissen niet
meer worden tegengeworpen. Hiermee krijgt de ingeschreven koopovereenkomst, beter gezegd, het ingeschreven
recht op levering, een bepaalde mate van zakelijke werking.
Artikel 7:3 lid 3 BW geeft een limitatieve opsomming van rechtsgevolgen die niet tegen de koper kunnen
worden ingeroepen, zo volgt uit de opmerking van de minister dat lid 3 ‘een precieze en dus vrij uitvoerige
regeling van de zakelijke werking van de inschrijving van de koop geeft’. 2
Alhoewel de Vormerkung (i.e. de vordering tot levering) ingeschreven kan worden, is zij daarmee geen
registergoed. Zij blijft een obligatoir recht en is derhalve slechts vatbaar voor vestiging van beperkte rechten
die op een vordering mogelijk zijn, zoals vruchtgebruik en pand. Ook Rank-Berenschot benadrukt dat
het recht tot onbelaste verkrijging van een registergoed een persoonlijk recht uit een obligatoire overeenkomst
is. Dit karakter verandert niet door de inschrijfbaarheid ervan. Voor zover het wenselijk is het
persoonlijk recht enig goederenrechtelijk effect te geven, dient dit expliciet bepaald te worden. 3
Alhoewel de Vormerkung dus kan worden beschouwd als een mogelijkheid om een obligatoire aanspraak
een bepaalde mate van zakelijke werking te verlenen, kan zij volgens Van Velten naar haar uitwerking
worden beschouwd als een vorm van ‘kopersbeslag’. 4
4.2.3 Reikwijdte van de Vormerkung
In tegenstelling tot artikel 7:2 BW kan Vormerkung plaatsvinden voor iedere gesloten koopovereenkomst
met betrekking tot een registergoed, ongeacht of de koper een particulier is en ongeacht de vraag of het
betreffende registergoed tot woning bestemd is. Toch is de hoedanigheid van de koper niet geheel irrelevant:
de mogelijkheid tot inschrijving kan bij de koop van een woning door een ‘consumentkoper’ niet
worden uitgesloten, zo bepaalt lid 1 van artikel 7:3 lid 3 BW. Bij ‘commerciële koop’ kan dit wel, al is dit
volgens bijvoorbeeld Croes niet wenselijk; de mogelijkheid tot inschrijving zou niet alleen bij ‘consumentenkoop’
van dwingend recht moeten zijn, maar ook bij commerciële koop. 5
Vormerkung kan niet plaats vinden gedurende de bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 BW, met dien verstande
dat ex artikel 7:3 lid 2 BW inschrijving gedurende de bedenktijd wel mogelijk is indien de koopovereenkomst
door een notaris is opgesteld en mede-ondertekend. 6
Ook kan de Vormerkung niet plaatsvinden ten aanzien van goederen waarvan op het tijdstip van inschrijving
levering door de verkoper nog niet mogelijk zou zijn geweest vanwege de in artikel 3:97 BW vervatte
uitsluiting van levering bij voorbaat van toekomstige registergoederen.
Een laatste beperking is de tijd: gedurende zes maanden nadat de inschrijving haar werking heeft verloren
kan de koopovereenkomst tussen dezelfde partijen ten aanzien van hetzelfde registergoed niet worden
ingeschreven. 7
2 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr 3, p. 8; Visser 2009, p. 170. Zie ook Broekveldt 2004a, p. 930
3 Van Velten 2009b, p. 161. Anders, Molenaar 1999, onder nr. 7.1. Zo ook E.B. Rank-Berenschot, Conclusie bij
HR 6 februari 2009, LJN BG5850, onder 2.4.
4 Van Velten 2009b, p. 155. Zie ook Stein 1998 p. 68; Broekveldt 2004a; Dammingh 2006, p. 27. Zie in deze
trant ook Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 9. Overigens is de kwalificatie ‘kopersbeslag’ niet heel gelukkig
omdat verwarring kan ontstaan met het beslag tot levering dat de koper een andere, minder ver gaande, bescherming
geeft.
5 Croes 2001, p. 339. Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr 3, p. 5.
6 Zie ook Huijgen 2007, die opmerkt dat volgens de toelichting op dit artikellid de notaris ‘moet hebben geadviseerd’,
wat bijvoorbeeld niet zou behoeven in te houden dat de notaris de gehele overeenkomst heeft opgesteld.
Zie ook uitgebreider hoofdstuk 6 van dit rapport.
7 Huijgen 2005.
82