Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Vrijwillige verkoop bij inschrijving
Aangegeven is dat de bedenktijd ook tot problemen kan leiden bij de vrijwillige verkoop bij inschrijving.
Afschaffen van de bedenktijd bij deze verkoop kan er echter toe leiden dat er een toename van deze
manier van verkoop zal plaatsvinden in plaats van de ‘gewone’ verkoop door een verkoper. De verkoper
zou op die manier de bedenktijd kunnen omzeilen. Bovendien kunnen de genoemde problemen ook via
een andere weg worden opgelost. Van Heuvel geeft een aantal mogelijke aanpassingen van de Algemene
Voorwaarden voor de Verkoop bij Openbare Inschrijving van Registergoederen 1996” (hierna: AV1996)
om deze mogelijke problemen te voorkomen. In hoofdlijnen stelt hij voor om de bedragen niet meteen
openbaar te maken en daarnaast de bieders enige tijd aan hun bieding te houden. 108 Het onderzoeksteam
adviseert om die reden dat, indien de bedenktijd in stand blijft, deze ook van toepassing blijft op de
vrijwillige verkoop bij inschrijving.
Samenvattende conclusie en aanbevelingen
Gezien de grote bezwaren die kleven aan de mogelijkheid tot het inroepen van de bedenktijd bij een
executoriale verkoop, lijkt de toepassing van de bedenktijd geen goed middel voor de optimalisering van
de veilingprocedure en het tegengaan van vastgoedfraude bij veilingen. Met name vanuit het oogpunt van
optimalisering is de toepasselijkheid van de bedenktijd af te raden, zodat het gevaar van de noodzaak tot
het starten van een geheel nieuwe veilingprocedure wordt voorkomen. Ook met betrekking tot het
tegengaan van de vastgoedfraude kan de bedenktijd niet als een goede oplossing worden gezien. Gezien
het feit dat er andere mogelijkheden zijn om de vastgoedfraude op veilingen tegen te gaan 109 en gezien de
bezwaren van het gebruik van de bedenktijd bij een veiling raad het onderzoeksteam af om de bedenktijd
in te voeren als middel om vastgoedfraude tegen te gaan.
Vergelijkbare bezwaren gelden voor de onderhandse verkoop, waardoor ook bij een dergelijke verkoop
kan worden gepleit voor het afschaffen van de bedenktijd. 110 Wat betreft de procedurele eisen kan niet
worden gezegd dat er sprake is van een lichte vorm van executoriale verkoop. De mogelijkheid voor de
koper van het inroepen van de bedenktijd weegt niet op tegen het geheel opnieuw opstarten van een
veilingprocedure.
Bij een vrijwillige openbare verkoop bij inschrijving ligt dit anders. Een dergelijke verkoop ligt veel dichter
bij een ‘gewone verkoop’ dan bij een executoriale verkoop of onderhandse verkoop. Bij de executoriale
verkoop of onderhandse verkoop is de verkoper immers niet de eigenaar van de woning en is de koop
mede om die reden met minder waarborgen omkleed dan een gewone verkoop. 111
Mocht besloten worden dat de bedenktijd bij de koop van een woning door een particulier in stand wordt
gehouden, dan dient de bedenktijd ook voor een vrijwillige openbare verkoop bij inschrijving te gelden.
De belangen van de verkoper om de bedenktijd bij een vrijwillige openbare verkoop niet van toepassing te
verklaren, wegen niet op tegen de belangen voor de koper om de bedenktijd in stand te laten. Dit is
temeer het geval indien met de door Van Heuvel voorgestelde aanpassingen in de AV1996 de bezwaren
van de bedenktijd voor de verkoper kunnen worden weggenomen. Het niet van toepassing verklaren van
de bedenktijd bij een vrijwillige openbare verkoop kan bovendien tot gevolg hebben dat er een toename
van dergelijke verkopen plaatsvindt, omdat de verkoper in dat geval de bedenktijd zou kunnen ontlopen.
3.8.3 Misbruik van de bedenktijd
De bedenktijd biedt de koper de mogelijkheid om de verkoper onder druk te zetten, bijvoorbeeld door
van de verkoper nadere voorwaarden of een prijsverlaging te eisen, onder dreiging dat anders van het ontbindingsrecht
gebruik zal worden gemaakt. Breedveld-de Voogd is van mening dat het in een dergelijke
108 Van Heuvel 2007.
109 Zie hiervoor hoofdstuk VII.
110 Eventueel in samenhang met de door Van Heuvel voorgestelde wijziging van artikel 517 lid 1 RV. Het dieper
ingaan op deze wijziging gaat dit onderzoek echter te buiten.
111 Zie artikel 7:19 BW.
77