Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
ingediend overeenkomstig artikel 548 lid 1 Rv. Als dat gebeurt, moet de veiling weer van begin af aan
worden opgestart, omdat door tijdige indiening van het verzoekschrift de veiling is komen te vervallen. 101
Daarnaast is het mogelijk dat voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter
een gunstiger aanbod wordt voorgelegd. De rechter kan vervolgens bepalen dat de verkoop
overeenkomstig het gunstigere aanbod zal geschieden. 102 In dat geval komt er tijdens de zitting een nieuwe
koopovereenkomst tot stand. Voor deze koper zal de bedenktijd pas ingaan na de rechtszitting. Croes
signaleert dat de volgende situaties zich kunnen voordoen: 103
Soms gaat het om een koper die – al dan niet te elfder ure opgetrommeld door de eigenaar - met zijn bod
deze schuldenaar te hulp schiet. Verder is het mogelijk dat de rechter zijn toestemming weigert, bijvoorbeeld
bij onderhandse executieverkoop door de curator, omdat er inmiddels een (nog) hoger bod is uitgebracht.
Ook dit kan gaan om een bod van iemand die de failliet op het laatste nippertje te hulp komt, bijvoorbeeld
een familielid die wil verzekeren dat de failliet (en het gezin) in de woning kunnen blijven.
Zoals reeds aangegeven bepaalt artikel 548 lid 4 RV dat de voor de executoriale verkoop bepaalde dag
door de indiening van het verzoek tot onderhandse verkoop vervalt. Dit heeft tot gevolg dat, indien de
koper gebruik maakt van zijn bedenktijd en de overeenkomst ontbindt, de gehele veilingprocedure
opnieuw dient te worden opgestart. 104
Van Heuvel stelt voor om artikel 7:2 lid 5 BW zodanig aan te passen dat de leden 1-4 van artikel 7:2 BW
niet van toepassing zijn op een onderhandse verkoop. Om aan de belangen van de koper bij een
onderhandse verkoop tegemoet te komen zou volgens Van Heuvel artikel 517 lid 1 RV zodanig moeten
worden gewijzigd dat de veilingvoorwaarden ten minste dertig dagen voor de veilingdatum moeten zijn
vastgesteld. Op die manier is een eventuele koper bij onderhandse verkoop op tijd op de hoogte van de
veilingvoorwaarden. 105 Volgens Van Heuvel heeft een eventuele koper meer baat bij het kunnen
kennisnemen van de veilingvoorwaarden dan bij het kunnen inroepen van de bedenktijd. 106
Executoriale verkoop
De toepassing van de bedenktijd bij de executoriale verkoop levert grote praktische problemen op. Deze
problemen draaien voornamelijk om het feit dat, indien de koper van zijn ontbindingsrecht gebruik maakt,
de gehele veiling opnieuw zal moeten worden opgezet. Dit houdt in dat de executeur opnieuw kosten
maakt, de notaris opnieuw tijd kwijt is en de schuld van de hypotheekgever verder oploopt. Gezien de
grote bezwaren die kleven aan de mogelijkheid tot het inroepen van de bedenktijd bij een executoriale
verkoop, lijkt de toepassing van de bedenktijd geen goed middel voor de optimalisering van de
veilingprocedure en het tegengaan van vastgoedfraude bij veilingen. Met name vanuit het oogpunt van
optimalisering is de toepasselijkheid van de bedenktijd af te raden, zodat het gevaar van de noodzaak tot
het starten van een geheel nieuwe veilingprocedure wordt voorkomen. Ook met betrekking tot het
tegengaan van de vastgoedfraude kan de bedenktijd niet als een goede oplossing worden gezien. Gezien
het feit dat er andere mogelijkheden zijn om de vastgoedfraude op veilingen tegen te gaan 107 en gezien de
bezwaren van het gebruik van de bedenktijd bij een veiling raad het onderzoeksteam af om de bedenktijd
in te voeren als middel om vastgoedfraude tegen te gaan.
101 Een oplossing zou kunnen zijn dat de koper na het ingaan van de bedenktijd afstand doet van deze bedenktijd.
Nadeel van deze oplossing is dat de koper niet gedwongen kan worden om daadwerkelijk afstand te toen en de
mogelijkheid tot ontbinding dus ook zou kunnen blijven bestaan.
102 Artikel 3:268 lid 2 BW.
103 Croes 2001, p. 335.
104 Dit is een veel verdergaand gevolg dan in het geval de rechter geen toestemming geeft voor de onderhandse
verkoop. In dat geval zal de rechter een nieuwe dag bepalen waarop de openbare veiling zal plaatsvinden en
geldt er een andere termijn voor de bekendmaking van de veilingdag (artikel 548 lid 4 RV).
105 Van Heuvel 2007. Onder het huidige recht is de verkoper lang niet altijd op de hoogte van de veilingvoorwaarden,
omdat deze nu uiterlijk acht dagen voor de veilingdatum bekend moeten worden gemaakt.
106 Van Heuvel 2007.
107 Zie hiervoor hoofdstuk VII.
76