Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Uitbreiden van de uitzondering naar de vrijwillige verkoop bij inschrijving
Ook bij een vrijwillige verkoop bij inschrijving kan de uitoefening van de bedenktijd problemen opleveren.
Stel dat de verkoper na de openbare zitting de woning gunt aan de hoogste bieder. Deze bieder is op de
hoogte van de andere biedingen en kan de verkoper onder druk zetten door aan te geven dat hij de
woning slechts tegen het op één na hoogste bod wil kopen en anders gebruik maakt van de bedenktijd. De
vraag kan worden gesteld of de bedenktijd bij de vrijwillige verkoop bij inschrijving zou moeten worden
afgeschaft om de nadelen van de toepassing van de bedenktijd te voorkomen.
3.8.2.3 Analyse en oplossingsrichtingen
Onderhandse verkoop
De minister heeft aangegeven dat er geen reden is om aan te nemen dat er veel gebruik zal worden
gemaakt van de bedenktijd bij de onderhandse verkoop in geval van een executie. De reden voor deze
aanname is volgens de minister de lange aanlooptijd die de koper heeft, voordat hij tot een onderhandse
koop over moet gaan. Op grond van artikel 516 RV moeten er tussen de bekendmaking en de executoriale
verkoop tenminste dertig dagen zitten. Op grond van artikel 547 lid 2 RV kan er tot veertien dagen voor
de executoriale verkoop onderhands worden geboden. De koper heeft aldus tenminste zestien dagen de
tijd om deskundigen in te schakelen. Vanwege deze aanlooptijd zal er volgens de minister evenmin snel
sprake zijn van de ontbinding van de koop in verband met een overhaaste koopbeslissing. 96 Daarnaast
geeft de minister aan dat de onderhandse verkoop een veel lichtere vorm van executie is dan de
executoriale verkoop. 97 Er is volgens de minister op grond van het bovenstaande geen reden om aan te
nemen dat aan de doelmatigheid of doeltreffendheid van de onderhandse verkoop ernstig afbreuk zal
worden gedaan of dat de belangen van de verkoper te zeer terzijde worden geschoven. 98 Ook is niet op
voorhand uitgesloten dat de koper behoefte heeft aan de ontbinding binnen de bedenktijd en heeft de
hypotheekhouder of hypotheekgever altijd de mogelijkheid om het onderhands uitgebrachte bod af te
wijzen, zodat er alsnog een executoriale verkoop zal plaatsvinden. 99 Bij die executoriale verkoop is de
bedenktijd dan niet van toepassing.
Zoals hierboven is aangegeven sluiten de mogelijke koper en de hypotheekgever of hypotheekhouder een
koopovereenkomst, voordat er een verzoek tot goedkeuring bij de voorzieningenrechter van de rechtbank
wordt ingediend. In veel gevallen zal er gewacht worden met het indienen van het verzoek bij de
voorzieningenrechter van de rechtbank, totdat de bedenktijd is verlopen. De hypotheekgever of hypotheeknemer
heeft dan immers de zekerheid dat de koper aan de koopovereenkomst is gebonden. Het is
echter niet ondenkbaar dat de koper de mogelijkheid heeft om de koop nog te ontbinden, nadat de
voorzieningenrechter zijn goedkeuring heeft gegeven. Door middel van een tijdschema geeft Van Heuvel
aan wanneer dit mogelijk is. 100
Stel: de veiling vindt plaats op dinsdag de 16 e . Tot en met maandag de 1 e kan dan onderhands op de te
executeren zaken worden geboden. De maandagavond laat binnengekomen bieding wordt dinsdagochtend
de 2 e direct aan de bank en de eigenaar doorgestuurd. Indien bijvoorbeeld de bank besluit een
koopovereenkomst met de bieder te sluiten, zal de overeenkomst op diezelfde dinsdag de 2 e moeten zijn
opgesteld, door alle partijen zijn ondertekend en in afschrift aan de koper ter hand zijn gesteld. Dan gaat de
bedenktijd in op woensdag de 3 e , zodat deze eindigt op vrijdagavond de 5 e om 24:00. het verzoekschrift aan
de voorzieningen rechter kan dan tijdig (uiterlijk op maandag de 8 e ) worden ingediend, zonder dat de koper
zich nog op de bedenktijd kan beroepen. Zou de koopovereenkomst pas op woensdag de 3 e zijn
ondertekend en ter hand gesteld, dan gaat de bedenktijd op donderdag de 4 e lopen en eindigt deze op
maandag de 8 e om 24:00. De koper zou de overeenkomst dan nog kunnen ontbinden nadat deze is
96 Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 29.
97 Kamerstukken II, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 14.
98 Kamerstukken II, 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 15 en Kamerstukken II, 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 21.
99 Kamerstukken II, 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 15 en Kamerstukken II, 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 21.
100 W.H. van Heuvel, ‘Vragen bij de bedenktijd van artikel 7:2 BW’, WPNR 2007, nr. 6722.
75