Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
verzoek tot goedkeuring kan tot uiterlijk één week voor de geplande dag voor de veiling worden
ingediend. 89 Het is mogelijk dat er voor de afloop van de behandeling van het verzoek tot goedkeuring een
gunstiger bod wordt gedaan. De rechter kan in dat geval bepalen dat er wordt verkocht aan degene die het
hogere bod heeft uitgebracht. 90
Door het indienen van het verzoek tot goedkeuring van de koopovereenkomst, vervalt de voor de veiling
geplande dag. 91 Mocht de rechter geen goedkeuring verlenen, dan bepaalt de rechter een nieuwe dag
waarop de veiling zal plaatsvinden.
Vrijwillige verkoop bij inschrijving
Een vrijwillige verkoop bij inschrijving vindt plaats op initiatief van de eigenaar van een woning en kan in
een verkopersmarkt een hogere prijs opleveren dan bij een gewone verkoop. Eenieder die geïnteresseerd is
in de woning, kan schriftelijk een bod uitbrengen. Vaak wordt er voor dit schriftelijke bod gebruik
gemaakt van door de notaris uitgegeven formulieren. De formulieren worden bij de notaris ingeleverd in
een gesloten envelop. Een bod dat wordt uitgebracht moet onvoorwaardelijk, onherroepelijk en zonder
enig voorbehoud zijn gemaakt. Voldoet een bod niet aan deze eisen dan is het bod ongeldig. De bieder
moet daarnaast daadwerkelijk een bedrag noemen. Een bod waarin wordt vermeld dat er € 2.000,- boven
het hoogste bod wordt geboden is om die reden niet geldig. Tijdens een openbare zitting maakt de notaris
alle biedingen bekend. De verkoper bepaalt vervolgens met welke bieder hij een koopovereenkomst sluit.
3.8.2.2 Vraagpunten
Uitbreiden van de uitzondering naar de onderhandse verkoop
In de parlementaire geschiedenis en de literatuur is de vraag voorgelegd of de drie dagen bedenktijd niet
tevens bij de onderhandse verkoop buiten toepassing dient te worden verklaard. Als redenen voor
afschaffing van de bedenktijd bij een onderhandse verkoop als bedoeld in artikel 3:268 BW worden
gegeven de grote problemen en de hoge kosten door het inroepen van de bedenktijd. Indien een koper, na
de toestemming van de rechter voor de onderhandse verkoop, binnen drie dagen de koopovereenkomst
ontbindt, moet de gehele veilingprocedure opnieuw worden opgestart. 92 Ook wordt aangegeven dat het
voortraject bij de executoriale verkoop en een onderhandse verkoop voor een groot gedeelte gelijk zijn,
met als grootste verschil dat bij de onderhandse verkoop naast een notaris ook een rechter betrokken is.
In dat licht zijn dezelfde argumenten die tegen een bedenktijd bij een executoriale verkoop pleiten, ook
van toepassing op een onderhandse verkoop. 93 Tenslotte komt de vraag naar voren of de belangen van de
verkoper door de toepassing van de bedenktijd bij de onderhandse verkoop niet te zeer terzijde worden
gezet. 94
Laten vervallen van de uitzondering bij de executoriale verkoop
Er zijn thans ook tegenovergestelde geluiden te horen. In het kader van de wens om de gang van zaken bij
executoriale verkoop te verbeteren, ondermeer ten behoeve van het optimaliseren van de veilingprocedure
en het tegengaan van fraude in de vastgoedsector, is door Van der Ham en Depla aan de regering verzocht
om het bindende karakter van de executoriale verkoop te heroverwegen. 95 Met het bindende karakter
wordt bedoeld dat de koper op een veiling bij de totstandkoming van deze koop aan de koop gebonden is,
omdat de bedenktijd niet op de executoriale verkoop van toepassing is en er geen ontbindende voorwaarden
kunnen worden overeengekomen. Specifiek vragen Van der Ham en Depla naar de mogelijkheid van
een drie dagen bedenktijd en een financieringsvoorbehoud bij deze vorm van verkopen.
89 Artikel 548 lid 1 RV.
90 Artikel 3:368 lid 2 BW.
91 Artikel 548 lid 4 RV.
92 Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 10.
93 Kamerstukken II, 2001/02, 23 095, nr. 178a, p. 10.
94 Kamerstukken II, 2002/03, 23 095, nr. 38, p. 7.
95 Kamerstukken II, 2008/09, 31 700 XVIII, nr. 48, p. 1. Zie voor het tegengaan van fraude in de vastgoedsector
nader hoofdstuk VII.
74