Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
toepasselijkheid van de bedenktijd ernstig afbreuk zou doen aan de doeltreffendheid en doelmatigheid van
de openbare veiling. 78 Uit de tekst van lid 5 kan worden afgeleid dat de bedenktijd wél van toepassing is bij
de onderhandse verkoop van artikel 3:268 lid 2 en tot en met 4 BW 79 en bij een vrijwillige verkoop bij
inschrijving. 80
Openbare veiling
De derde titel van het tweede Boek van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering handelt over de
gerechtelijke tenuitvoerlegging op onroerende zaken. Uit deze titel en uit artikel 3:268 BW kan worden
afgeleid dat een beslaglegger die executoriaal beslag op een woning heeft gelegd of een hypotheekhouder 81
tot verkoop op een openbare veiling (executoriale verkoop) kan overgaan. Artikel 514 RV bepaalt dat deze
executoriale verkoop geschiedt ten overstaan van een bevoegde notaris. 82 De notaris stelt de dag, het
tijdstip en de plaats van de veiling vast. 83 Dertig dagen voor de vastgestelde dag voor de executoriale
verkoop, moet de executoriale verkoop bekend worden gemaakt. 84 Tevens moeten de veilingvoorwaarden
worden vastgesteld. Veelal wordt voor deze veilingvoorwaarden gebruik gemaakt van algemene veilingvoorwaarden
85 met daarnaast enige bijzondere veilingvoorwaarden. Deze laatste veilingvoorwaarden
bevatten meer specifieke kenmerken over de woning die geveild gaat worden.
De daadwerkelijke veiling bestaat in grote lijnen uit twee onderdelen. Er wordt eerst geboden bij opbod en
vervolgens wordt er afgemijnd (ook wel afslag genoemd). 86 Het bieden bij opbod houdt in dat er wordt
begonnen met een startbedrag en de aanwezigen door middel van handopsteken of het noemen van een
hoger bedrag een hogere bieding kunnen doen. Degene die het hoogste bedrag uitbrengt, ontvangt
hiervoor een inzetpremie. Vervolgens vindt de afmijning plaats. 87 Bij de afmijning wordt door de
veilingmeester (die naast de notaris zit) een bedrag genoemd dat veel hoger is dan het hoogste bod dat bij
het bieden bij opbod is genoemd. Vervolgens noemt de veilingmeester elke keer een lager bedrag. Op het
moment dat één van de aanwezigen ‘mijn’ roept bij een bepaald bedrag, is deze persoon in beginsel de
koper van de woning voor het bedrag waarbij hij heeft afgemijnd. Wordt er niet afgemijnd en komt de
veilingmeester uiteindelijk bij het bedrag uit dat bij opbod is geboden, dan is degene die dat bedrag heeft
geboden in beginsel de koper van de woning. De koper is in beginsel de koper van de woning, omdat de
verkoper (de beslaglegger of de hypotheekhouder) kan bepalen dat hij de woning niet wil verkopen aan
deze koper. De verkoper moet met andere woorden de woning gunnen aan de koper. De gunning wordt
door de notaris aangegeven in een akte van gunning. Daarnaast maakt de notaris een akte van kwijting op
op het moment dat de koper alle voor hem komende kosten heeft voldaan. Deze akten worden
ingeschreven in de openbare registers. De overdracht is voltooid op het moment dat de akte van kwijting
is ingeschreven in de openbare registers. 88
Onderhandse verkoop
Indien een hypotheekhouder een executoriale verkoop procedure heeft gestart is het mogelijk dat er een
mogelijke koper is die voor de dag van veiling een bod doet. Dit bod kan zowel aan de hypotheekhouder
als aan de hypotheekgever gericht zijn. Indien de hypotheekhouder of de hypotheekgever het bod
aanvaardt wordt er tussen de koper en de verkoper een koopovereenkomst opgesteld. Deze koopovereenkomst
moet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de voorzieningenrechter van de rechtbank. Het
78 Kamerstukken II, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 14.
79 Kamerstukken II,1995/96, 23 095, nr. 5, p. 14.
80 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 7.
81 De hypotheekhouder heeft het zogenoemde recht van parate executie. Dat wil zeggen dat de hypotheekhouder
zonder een rechterlijke machtiging tot de verkoop op een openbare veiling kan overgaan.
82 Zie ook artikel 3:268 lid 1 BW voor bevoegdheid van de hypotheekhouder om de woning op een openbare veiling
te verkopen.
83 Artikel 515 lid 1 RV.
84 Artikel 517 RV.
85 Bijvoorbeeld de Algemene Veilingvoorwaarden Voor Executieveilingen 2006.
86 Artikel 519 RV.
87 De afmijning kan dezelfde dag plaatsvinden, maar er kunnen ook enkele dagen tussen het bieden bij opbod en
de afmijning zitten.
88 Artikel 525 RV.
73