Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
eerste worden de belangen van de verkoper geschaad indien de bedenktijd meerdere malen van toepassing
kan zijn. Ten tweede ontstaan er problemen in de, niet ondenkbare, situatie dat er in de leveringsakte een
aanvulling of wijziging van de koopovereenkomst plaatsvindt.
Het onderzoeksteam is van mening dat de wetgever nogmaals goed dient na te gaan of het wenselijk is dat
een koper meermalen gebruik kan maken van de bedenktijd. Het onderzoeksteam acht het goed
verdedigbaar dat de bedenktijd slechts eenmaal wordt toegekend. De bescherming die door de bedenktijd
aan de koper wordt gegeven is bij een wijziging, aanvulling of geheel nieuwe overeenkomst tussen partijen
reeds gegeven.
3.7.6 Afstand van de bedenktijd
De situatie dat de koper afstand doet van zijn recht uit hoofde van de bedenktijd zal zich het meest
voordoen wanneer de koopovereenkomst en de leveringsakte direct na elkaar worden ondertekend. De
notaris dient partijen goed voor te lichten over de gevolgen en wordt geadviseerd in die situatie een
specifieke bepaling met betrekking tot de afstand op te nemen in de akte van levering. 66
Partijen kunnen zoals gezegd niet in de koopovereenkomst afspreken dat er geleverd zal worden binnen
de drie dagen bedenktijd. Een dergelijke afspraak levert een afwijking ten nadele van de koper op en is niet
rechtsgeldig gelet op artikel 7:2 lid 4 BW.
Een bijzondere situatie doet zich voor indien er in een leveringsakte tevens een (eerste)
koopovereenkomst wordt opgenomen Deze situatie deed zich onder andere voor in de uitspraak
Bouwmeester/Van Leeuwen 67. De casus was als volgt:
Koper en verkoper gaan een koopovereenkomst aan met betrekking tot een perceel grond. In de
koopovereenkomst wordt vermeld dat het perceel grond een oppervlakte heeft van ongeveer tachtig are. In
de daaropvolgende leveringsakte wordt echter vermeld dat het perceel grond ongeveer 85 are en 90 centiare
is. De Hoge Raad bepaalt dat, omdat in de leveringsakte de titel van overdracht was vermeld, er een nieuwe
koopovereenkomst in de leveringsakte was opgenomen. De stelling van de verkoper dat de inhoud van de
titel in de leveringsakte de partijbedoeling niet juist weergeeft slaagt niet. De Hoge Raad bepaalt dat er een
perceel grond is overdragen van 85 are en 90 centiare.
Huijgen geeft aan dat men in deze situatie zou kunnen stellen ‘dat bij het ondertekenen van zo’n
leveringsakte, door samenval van rechtsmomenten, tevens een nieuwe koopovereenkomst een ondeelbaar
moment voordien tot stand is gekomen waarbij de koper afstand doet van de bedenktijd’. 68 Op die manier
kan de bedenktijd volgens Huijgen illusoir worden gemaakt. 69 Het onderzoeksteam is van mening dat in
de situatie dat in de leveringsakte de koopovereenkomst wordt gewijzigd, zoals het geval was bij
Bouwmeester/Van Leeuwen, er geen nieuwe bedenktijd intreedt. Zie hiervoor de vorige paragraaf. De
problematiek die Huijgen beschrijft speelt dan echter nog wel indien de eerste koopovereenkomst en
levering in één akte worden opgenomen. De situatie dat er in de leveringsakte een eerste
koopovereenkomst wordt opgenomen kan echter ook worden bezien vanuit de twee rechtshandelingen
die de akte omvat, te weten een koopovereenkomst en een levering. Afstand van de bedenktijd bij de
levering is in dat geval mogelijk. Dit is niet problematisch, omdat er een notaris betrokken is bij deze
rechtshandelingen, waardoor de bescherming van partijen in de regel is gewaarborgd. De notaris dient
immers te waken voor juridische onkunde of feitelijk overwicht van één van partijen. 70 Bovendien kan,
indien de afstand in deze leveringsakte niet mogelijk wordt geacht, het probleem eenvoudig worden
omzeild door eerst de koopovereenkomst te tekenen en gelijk erna de leveringsakte waarin de afstand is
opgenomen.
66 Kamerstukken II, 1995/96, 23 095, nr. 8, p. 4-5; Van Velten 2009b, p. 144. Zie ook Van Velten 2004a, p. 313.
67 HR 22 april 1994, NJ 1995, 560.
68 Huijgen 2006, p. 1061.
69 Huijgen 2006, p. 1061.
70 HR 20 januari 1989, NJ 1989, 766. Zie voor de rol van de notaris verder hoofdstuk VI.
71