Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel is reeds aangegeven dat er in de praktijk in ongeveer 90% van
de gevallen in de precontractuele fase een deskundige wordt ingeschakeld. 54 Uit de gehouden enquêtes
blijkt, zoals reeds beschreven, dat de invoering van de bedenktijd daar weinig verandering in heeft
gebracht. Ook geven de respondenten aan dat ze gebruik maken van het (laten) opnemen van
ontbindende voorwaarden in het contract; de koop kan bijvoorbeeld worden gesloten onder voorbehoud
van een bouwkundige inspectie of een taxatie. Op die manier wordt de mogelijkheid tot het inschakelen
van een deskundige gewaarborgd. Tevens blijkt uit de enquêtes dat er nauwelijks van het ontbindingsrecht
gebruik wordt gemaakt. 55
Samenvattende conclusies
Op grond van het bovenstaande kan worden gesteld dat, ondanks dat de onofficiële bedenktijd langer is
dan drie dagen, de bedenktijd niet of nauwelijks wordt gebruikt met als doel het inschakelen van een
deskundige. Zo bezien is de korte duur van de bedenktijd geen bezwaar, maar de bedenktijd voegt in het
licht van het verzekeren van de inschakeling van de deskundige hetgeen door de minister als
hoofddoelstelling gezien wordt, niet veel toe. Wat blijft is de betekenis van de bedenktijd voor het
herstellen van overhaast genomen beslissingen. Zoals opgemerkt bij de beschrijving van de
praktijkervaringen met de bedenktijd, biedt de bedenktijd lucht in een markt waar de koper onder druk
staat. Van een dergelijk marktsituatie is thans geen sprake, maar dat kan in de toekomst uiteraard weer heel
anders zijn. Het is echter de vraag of het voorkomen van overhaaste beslissingen, hetgeen niet de
hoofddoelstelling van de bedenktijd is geweest, de instandhouding van de bedenktijd rechtvaardigt.
3.7.3 Verzendtheorie of ontvangsttheorie?
De vraag is gesteld of de bedenktijd, mede door de ontvangsttheorie, niet dusdanig kort wordt dat de
doelstellingen van de bedenktijd niet meer kunnen worden gehaald. De ontvangsttheorie van artikel 3:37
BW houdt, zoals hierboven beschreven, in dat de ontbindingsverklaring de verkoper moet hebben bereikt
voor het einde van de bedenktijd. Omdat het vanwege bewijstechnische redenen wenselijk is dat de
ontbindingsverklaring schriftelijk geschiedt, betekent dit dat de verklaring uiterlijk de tweede dag van de
bedenktijd moet worden verzonden.
Bij toepassing van de verzendtheorie moet de ontbindingsverklaring zijn verstuurd voordat de bedenktijd
is verlopen. Het feit dat de verkoper de verklaring dan pas na het einde van de bedenktijd ontvangt is dan
niet relevant. Hijma geeft aan dat veel argumenten ervoor pleiten om de verzendtheorie op de ontbinding
binnen de bedenktijd toe te passen. Naast het bovenstaande argument dat de bedenktijd feitelijk een dag
wordt verkort door de wenselijkheid van een schriftelijke ontbindingsverklaring noemt hij het
rechtssystematische aspect dat in verwante kaders de verzendtheorie wel wordt toegepast. 56 Als verwant
kader kan onder andere worden genoemd artikel 7:48c lid 2 BW, inzake de koop van timeshares, welke
bepaling is afgestemd op grensoverschrijdende overeenkomsten. De Colportagewet, die evenmin aan de
ontbinding een vormvereiste stelt, geeft een gunstige bewijsregel ten aanzien van een met het doel tot
ontbinding verzonden brief of briefkaart (artikel 25 lid 4 Colportagewet). 57 De bovengenoemde bepaling
en wet zijn voortgekomen uit Europese richtlijnen. Ook de ontwerp Richtlijn Consumentenrecht hangt de
verzendtheorie aan. De verzendtheorie zou in dat kader mooi binnen de Europese ontwikkelingen vallen.
Wat echter in het oog moet worden gehouden is dat in het kader van deze richtlijnen andere belangen in
het spel zijn dan de belangen die in het speelveld van de Wet koop onroerende zaken aan de orde zijn, te
meer daar de verkoper van een onroerende zaak lang niet altijd de professionele en deskundige sterkere
partij is.
54 Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 19. Daarbij is er acht op geslagen dat de Vereniging Eigen Huis kopers
adviseert om al voor de koopovereenkomst onderzoek te (laten) doen. Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr.
10, p. 18.
55 Zie hiervoor hoofdstuk VIII.
56 Hijma 2003a.
57 Croes 2001, p. 338.
67