Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De aanhangers van de ruime visie streven naar een restrictieve interpretatie van de doelstellingen van de
wet. Zij zijn van mening dat de koopovereenkomst tot stand komt doordat er wilsovereenstemming bestaat
over de essentialia van de koop. Artikel 7:2 BW geeft aan dat de koop van een onroerende zaak door
een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. De overeenkomst omtrent de koop van een
woning komt in dat geval tot stand als de essentialia van de koop schriftelijk zijn vastgelegd. Uitgaande
van deze interpretatie komt er niet steeds een nieuwe koopovereenkomst tot stand op het moment dat er
een wijziging of aanvulling van deze overeenkomst plaatsvindt. Dit heeft volgens enkele auteurs automatisch
tot gevolg dat er ook geen nieuwe bedenktijd intreedt. 38
Huijgen is iets genuanceerder in zijn opvatting in die zin dat hij van mening is dat een aanvulling of wijziging
van betrekkelijk gering belang niet tot een nieuwe koopovereenkomst en daarmee evenmin tot een
nieuwe bedenktijd leidt. Wijzigt er echter een belangrijk element in de koopovereenkomst, Huijgen noemt
als voorbeelden wijziging van de koopprijs of het wijzigen van één van de betrokken partijen, dan is er
sprake van een nieuwe overeenkomst en een nieuwe bedenktijd. 39
Bovenstaande problematiek kan met enkele voorbeelden uit de literatuur worden verduidelijkt. Breedveldde
Voogd schetst de volgende casus: 40
Koper en verkoper worden het eens over de verkoop van een woning en ondertekenen een akte. Nadat de
bedenktijd is verstreken verschijnen partijen bij de notaris voor de levering. De notaris signaleert dat in de
koopakte de verplichting die de verkoper heeft ten opzichte van de gemeente op grond van een
kettingbeding, niet aan de koper is doorgegeven. De verkoper geeft toe dat deze helemaal is vergeten dit aan
de koper te melden en dat dit wel doorgegeven moet worden, omdat hij anders een boete aan de gemeente
moet betalen. Met toestemming van de koper wordt het kettingbeding alsnog in de akte van levering
opgenomen.
Van Velten signaleert onder andere de volgende situatie: 41
Verkoper en koper sluiten een koopovereenkomst met betrekking tot een woning. Vlak voor de levering
komt aan het licht dat de buurman een recht van overpad heeft over het erf van het verkochte object.
Daarop wordt overeengekomen dat de koopprijs verlaagd wordt. Gaat nu een nieuwe bedenktijd lopen en
kan de koper daar in de leveringsakte afstand van doen?
3.6.6 Afstand doen van de bedenktijd
Zoals in paragraaf 3.4.4 reeds aangegeven is de minister van mening dat de koper na het ingaan van de
bedenktijd de mogelijkheid heeft om afstand te doen van de ontbindingsmogelijkheid binnen de
bedenktijd. 42 Deze afstand blijkt volgens de minister onder andere uit het feit dat de koper meewerkt aan
een levering binnen de bedenktijd. 43
Veel auteurs delen in hoofdlijnen deze mening van de minister. 44 In hoofdlijnen, want zo is Dammingh
bijvoorbeeld van mening dat het enkele feit dat de koper meewerkt aan een levering binnen de bedenktijd
niet vanzelfsprekend inhoudt dat de koper daarmee afstand heeft gedaan van de mogelijkheid tot
ontbinding. Volgens hem moet deze afstand (expliciet) in de leveringsakte worden vermeld. 45
38 Zie Dammingh 2008, onder c en Valk 2004, p. 141.
39 Huijgen 2006, p. 1062. Met betrekking tot een wijziging ten aanzien van de persoon van de koper merkt Bosman
op dat een eventuele herleving van de bedenktijd in dat geval te voorkomen is door in de leveringsakte melding
te maken van de cessie. De vraag omtrent de bedenktijd komt in dat geval niet aan de orde, omdat er geen sprake
is van een (nieuwe) koopovereenkomst: Bosman 2005 onder 3.
40 Breedveld-de Voogd 2007, p. 264-265.
41 Van Velten 2004a, p. 313.
42 Kamerstukken I, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 13.
43 Kamerstukken II, 1995/96, 23 095, nr. 8, p. 4-5.
44 Zie onder meer; Hijma 2004a, p. 49; Van Velten 2009b, p. 144.
45 Dammingh 2008, onder c. Zie ook Van Velten 2009b, p. 144.
65