Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Uit deze zaak komt naar voren dat van een makelaar verwacht mag worden dat deze ervoor waakt dat de
bedenktijd duidelijk wordt afgebakend door er zorg voor te dragen dat (een afschrift van) de koopakte ook
daadwerkelijk aan de kopers ter hand is gesteld, bijvoorbeeld door middel van aangetekende verzending al
dan niet met bericht van ontvangst. Voorts bepaalt de rechter dat de enkele toezending aan de notaris bij
wie de koper domicilie heeft gekozen, onvoldoende wordt geacht om aan het vereiste van ‘terhandstelling
van het stuk’ te voldoen. De wet spreekt immers ondubbelzinnig van de terhandstelling van de koopakte
aan de koper.
Rb Amsterdam, 25 maart 2009, LJN: BI3816: Zowel koper als verkoper ondertekenen een
koopovereenkomst. In de akte is de volgende bepaling opgenomen: ‘Koper verklaart overeenkomstig artikel
7:2 lid 2 BW met deze ondertekening dat de koopovereenkomst aan hem ter hand is gesteld. Gedurende
drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de
koop te ontbinden.’ De koper verzoekt hierna enige malen om toezending van een ondertekend afschrift
van het koopcontract. Wanneer de notaris contact opneemt voor de levering stelt de koper zich op het
standpunt dat hij nog steeds geen afschrift van een door beide partijen ondertekend contract heeft
ontvangen, en dat hij, zodra hij deze ontvangt, gebruik wenst te maken van zijn ontbindingsrecht in het
kader van de wettelijke bedenktijd.
Vaststaat dat de koper op de dag van de ondertekening een kopie van de koopovereenkomst heeft
ontvangen voorzien van (slechts) de handtekening van de verkoper. Een afschrift van een door beide
partijen ondertekende akte is na herhaaldelijke verzoeken van de koper twee maanden later ter hand gesteld,
de koper heeft dezelfde dag nog gebruik gemaakt van zijn ontbindingsrecht.
Dat ten tijde van de ondertekening een ongedateerde gelijkluidende kopie aan de koper ter hand is gesteld
doet niet ter zake, de rechter komt tot de conclusie dat in een dergelijk geval niet van een afschrift van een
door beide partijen ondertekende akte kan worden gesproken en dus niet is voldaan aan de vereiste ter hand
stelling als bedoeld in artikel 7:2 BW.
Het onderzoeksteam heeft de indruk dat het hier slechts incidentele gevallen betreft. Uit de interviews met
vertegenwoordigers van belangenorganisaties komt namelijk naar voren dat er ondanks de zorg die er was
dat de bedenktijd aanleiding zou geven tot ‘gechicaneer’ hier in de praktijk niet van is gebleken. De
ervaring is dat de kopers zich voor de aankoop van de woning goed informeren. Niet is gebleken dat
kopers op lichtzinnige wijze kopen of meerdere woningen kopen om vervolgens in de bedenktijd de
mooiste te kiezen of toch van de koop af te zien.
Uit de enquêtes komt naar voren dat in de praktijk wel af en toe van het recht tot ontbinding gebruik
wordt gemaakt, en incidenteel worden problemen gemeld, maar de meerderheid geeft aan dat hier geen
ervaring mee is of dat er geen noemenswaardige problemen mee worden ondervonden.
Ook is uit de enquêtes af te leiden dat de kopers van woningen over het algemeen op de hoogte zijn van
het bestaan van de bedenktijd. Dit is onder andere te danken aan het feit dat thans in de praktijk in ieder
geval het bestaan en de lengte van de bedenktijd vermeld worden in de koopakte. In de standaard NVM
koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning zijn daaromtrent de volgende bepalingen
opgenomen.
“Artikel 17 Bedenktijd
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft
bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur
van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand
gesteld is. Ontvangst van (een kopie van) de akte bij het notariskantoor wordt ook aangemerkt als
terhandstelling aan koper. 29
Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot
en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd
29 Het is de vraag of de rechter de ontvangst van (een kopie van) de akte bij het notariskantoor zal aanmerken als
een geldige ter hand stelling. Zie hiervoor Rb Amsterdam, 25 maart 2009, LJN BI3816.
62