Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
kende aanvaarding als een nieuw aanbod, volgens lid 2 van dit artikel kan een overeenkomst tot stand komen
indien een aanvaarding slechts op ondergeschikte punten afwijkt van het aanbod en de aanbieder niet
onverwijld bezwaar maakt tegen de afwijkingen. De vraag is dan of de aanvaarding op ondergeschikte punten
afweek en of daarmee de koopovereenkomst tot stand is gekomen, of dat sprake was van een nieuw
aanbod.
Als bijkomend (gunstig) effect, brengt uitbreiding van het vereiste met zich dat er geen ongerijmdheden
kunnen ontstaan bij de toepassing van artikel 3:298 BW. Denk bijvoorbeeld aan een geval van conflicterende
rechten op levering waarbij de ene koper een particulier is en de andere koper een zakelijke partij.
Een verkoper komt mondeling tot overeenstemming met betrekking tot de verkoop van zijn woning. Nog
voordat de akte tot stand is gebracht, bereikt hij mondelinge overeenstemming met een zakelijk partij. De
eerste mondelinge afspraak is nietig, de tweede, waarvoor geen schriftelijkheidsvereiste geldt, is geldig. De
particuliere koper kan geen beroep doen op artikel 3:298 BW. Zelfs als de akte na de totstandkoming van de
mondelinge overeenkomst met de zakelijk partij alsnog tot stand komt, moet geconcludeerd worden dat de
zakelijke koper een ouder recht op levering heeft.
De regering heeft opgemerkt dat indien er sprake is van een dubbele verkoop aan een particulier en aan
een huizenhandelaar, de particulier voor moet gaan, nu het belang van de zakelijke partij (slechts) een financieel
belang betreft. 143 Dit wordt door de huidige regeling evenwel niet gewaarborgd.
2.9.7 Conclusies en aanbevelingen
Tenminste drie vormen van uitbreiding van het schriftelijkheidsvereiste zijn denkbaar. Ten eerste is de
uitbreiding naar alle onroerende zaken verdedigd. Dit voorkomt vooral afgrenzingproblemen en voorkomt
bovendien dat een groep kopende particulieren ten onrechte buiten de bescherming valt.
Ten tweede is de uitbreiding tot alle overeenkomsten waarbij een particulier betrokken is, ongeacht of dit
de koper of de verkoper is, ter overweging voorgelegd. Daarmee wordt recht gedaan aan de situatie dat de
verkoper als (min of meer) zwakke partij tegenover een professionele koper staat. Dit maakt bovendien
dat de wet minder conjunctuurongevoelig zal zijn.
Ten derde is de uitbreiding naar alle overeenkomsten met betrekking tot onroerend goed, ook als deze
tussen zakelijke partijen wordt gesloten, besproken. Dit voorkomt in verdergaande mate afgrenzingproblemen,
doet recht aan het systeem van de wet nu de argumenten met betrekking tot de rechtszekerheid in
het algemeen ook gelden voor zakelijke partijen. Bovendien worden aldus problemen bij toepassing van
artikel 3:298 BW met betrekking tot dubbele verkoop waarbij een opvolgende (potentiële) koper een professionele
koper is, vermeden.
2.10 Samenvattende conclusies
2.10.1 Algemene bevindingen
De invoering van het vormvoorschrift van artikel 7:2 BW wordt door de betrokken partijen, te weten
kopers en verkopers, makelaars en notarissen als positief ervaren. Zo is uit de interviews en enquêtering
naar voren gekomen. Ook in de doctrine is de eis van schriftelijkheid met instemming ontvangen.
Bij complexe overeenkomsten, zoals de koop van een woning, is het lastig te overzien wat de verplichtingen
zijn die worden aangegaan. Indien partijen op onjuiste gronden, slecht geïnformeerd of op verkeerde
veronderstellingen een koop aangaan, betekent dit dat na het sluiten van de overeenkomst problemen
kunnen ontstaan. De overeenkomst staat mogelijk bloot aan vernietiging op grond van dwaling of zal niet
op correcte wijze uitgevoerd worden en daardoor geheel of deels ontbonden kunnen worden. Vastleggen
in een schriftelijk stuk draagt op verschillende manieren bij aan het minimaliseren van de risico’s. Duide-
143 Vergelijk Kamerstukken II, 1995-1996, 23 095, nr. 7, p. 4.
53