Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
bedrijf, in veel gevallen vergelijkbare omstandigheden als voor particuliere kopers; hier kan met name
worden gedacht aan het midden- en kleinbedrijf. Immers ook bij een dergelijke aankoop gaat het om een
ingrijpende overeenkomst (de vestiging van het bedrijf), om grote financiële belangen en om aanzienlijke
risico’s. De (kleine) ondernemer zal ook slechts één of enkele keren een dergelijke overeenkomst aangaan,
de (juridische) materie zal ook voor hem complex zijn. 138
De minister heeft overigens aangegeven op voorhand geen grote bezwaren tegen uitbreiding van het
schriftelijkheidsvereiste te hebben. 139 De eerste resultaten uit de enquêtes geven een wisselend beeld, een
voorzichtige meerderheid van de respondenten is vóór de uitbreiding van de schriftelijkheidseis omwille
van de duidelijkheid.
Het vormvoorschrift kan bijdragen aan een zuivere wilsovereenstemming met betrekking tot alle aspecten
van de overeenkomst. Bij de koop van onroerende zaken zijn veel meer aspecten van belang dan enkel de
overeenstemming met betrekking tot object en prijs. Bij de uitwisseling van conceptakten wordt duidelijk
waar partijen zich aan willen vastleggen. In die zin draagt het schriftelijkheidsvereiste bij aan de wilsvorming.
De vrije wilsvorming wordt ermee gediend indien een partij die alle bepalingen van een overeenkomst
overziet, in de fase van de conceptakte nog de vrijheid heeft om ervoor te kiezen zich onder die
voorwaarden niet te willen binden. 140 Huijgen verwijst in dit verband naar ‘informed consent’, dat wil zeggen
dat partijen pas een overeenkomst dienen aan te gaan nadat ze goed geïnformeerd zijn, op basis van
goede informatie en documentatie. 141 Het schriftelijkheidsvereiste vormt naar zijn mening een, zei het bescheiden,
incentive voor partijen om tot informatievergaring over te gaan.
Zonder vormvoorschrift kan onder omstandigheden een koopovereenkomst stilzwijgend tot stand komen,
hetgeen ten aanzien van registergoederen ongewenst is.
HR 21 december 2001, NJ 2002, 60 (Camping Vredenburg): de verkoper had een aanbod tot koop van een
kampeerterrein ontvangen, welk aanbod hij door zijn gedragingen stilzwijgend had aanvaard.
Zonder vormvoorschrift kan onduidelijkheid heersen over het antwoord op de vragen of en zo ja, wanneer
de overeenkomst tot stand is gekomen. Bijvoorbeeld bij grote projecten waarbij over meerdere elementen
die bij de koop van belang zijn, wordt onderhandeld, of bij onderhandelingen waarbij niet duidelijk
is wanneer over de essentialia overeenstemming is bereikt. Maar ook bij een relatief eenvoudige verkoop
kan onduidelijkheid bestaan over de vraag wanneer de precontractuele fase voltooid is. 142
HR 18 oktober 2002, NJ 2002, 565: een gemeente en een projectontwikkelaar waren zeer lang met elkaar in
onderhandeling over onderdelen van de koopovereenkomst van grond. Onduidelijk was op een gegeven
moment of de gemeente afstand had gedaan van haar bevoegdheid om een beroep op verjaring van de vordering
tot levering te doen.
HR 20 november 1981, NJ 1982, 68: door middel van een letter of intent is de grens tussen de onderhandelingsfase
en de koopovereenkomst overschreden.
HR 21 december 2001, Notafax 2002 nr. 5: ook al is een concept koopovereenkomst nog niet door beide
partijen ondertekent dan kan sprake zijn van een koopovereenkomst.
HR 10 april 1981, NJ 1981, 532 (Hofland Hennis): enkele aanvaarding van een aanbod gedaan in een advertentie
brengt nog geen koopovereenkomst tot stand, omdat niet alleen de prijs en eventuele verder voorwaarden
van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn.
Pres Rb ’ s Gravenhage 14 september 1992, KG 1992, 331: per fax aanvaardt een koper een aanbod, onder
het stellen van vijf nadere ontbindende voorwaarden. Op de voet van artikel 6:225 lid 1 BW geldt een afwij-
138 Vgl. Huijgen 2002.
139 Kamerstukken I, 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 3 en p. 20.
140 Zie Breedveld-de Voogd 2007 hoofdstuk 2 over wil en verklaring bij de totstandkoming van de koopovereenkomst
van onroerende zaken.
141 Huijgen 2002.
142 Van Velten 2005c, p. 8-12, met verwijzing naar rechtspraak.
52