Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
aan bescherming. Zeker in tijden waar sprake is van een zogenaamde verkopersmarkt zal het inderdaad de
koper zijn die zich in een aanmerkelijk slechtere onderhandelingspositie bevindt dan de verkoper.
Hoewel doorgaans de koper als de zwakkere partij aangemerkt zal kunnen worden, hoeft dit niet noodzakelijkerwijs
steeds zo te zijn. In een kopersmarkt is minder aanleiding de koper te beschermen, en waar
sprake is van een professionele koper ten opzicht van een particuliere verkoper, zal de verkoper mogelijk
als de zwakkere partij aan te merken zijn. De wet dient conjunctuurongevoelig te zijn. Het enkel aanhaken
bij de koper als beschermingswaardige partij miskent de situatie dat de verkoper als particulier tegenover
een professionele koper als zwakke en beschermenswaardige partij kan worden gezien. 132 Uitbreiding van
het vormvereiste naar alle overeenkomsten met betrekking tot onroerend goed waarbij een particulier is
betrokken, ongeacht of dit de verkoper of de koper is, ondervangt deze problemen.
2.9.6 Uitbreiding van het vormvereiste naar overeenkomsten tussen zakelijke partijen
Ook de koop van bedrijfsruimte door een professionele koper kent aanknopingspunten die de eis van
schriftelijkheid (kunnen) rechtvaardigen. In het algemeen gelden als belangrijke rechtvaardigingsgronden
voor schriftelijkheidseisen het waarborgen van rechtszekerheid en het bevorderen van een goede wilsvorming.
133 Meer specifiek brengt het vormvoorschrift rechtszekerheid met betrekking tot het totstandkomingsmoment
en de inhoud van de overeenkomst mee. 134 Het sluit aan bij de gedachte dat met betrekking
tot de juridische status van onroerende zaken zekerheid dient te bestaan. Vergelijkbaar met de koop van
een woning heeft de koop van een bedrijfsruimte ingrijpende gevolgen, brengt het grote risico’s met zich
alsook meer dan eens langlopende financiële verplichtingen en is het eveneens complex van aard. 135 Argument
tegen opname van een vormvoorschrift is dat het inbreuk maakt op het principiële uitgangspunt
van ons contractenrecht dat overeenkomsten vormvrij tot stand komen op basis van wilsovereenstemming
en dat een partij trouw dient te zijn aan zijn gegeven woord. 136 Daarbij zou de handel tussen zakelijke
partijen onnodig belemmerd worden indien zij de overeenkomst schriftelijk dienen aan te gaan. Als
tegenargumenten zijn verder genoemd dat in de praktijk niet is gebleken dat er behoefte aan is, en dat het
marktproces zo min mogelijk dient te worden beperkt. 137
Echter, het is een gegeven dat mondeling tot stand gekomen overeenkomsten met betrekking tot registergoederen
in de praktijk toch ook op enig moment schriftelijk worden vastgelegd; de inbreuk op de contractsvrijheid
die de invoering van een vormvoorschrift meebrengt is praktisch bezien dan ook slechts beperkt.
Makelaars en notarissen die de enquête hebben ingevuld geven aan dat de bedrijfsmatige aankopen
doorgaans schriftelijk worden vastgelegd. Opgemerkt zij evenwel dat toepasselijkheid van het vormvoorschrift
– voor zover ten aanzien hiervan de door ons voorgestane strikte benadering wordt gehanteerd –
meebrengt dat partijen elkaar niet op basis van een gegeven woord kunnen dwingen tot het verlenen van
medewerking aan het opstellen van de akte en daarmee aan de totstandkoming van de overeenkomst.
De mogelijke belemmeringen die het vormschrift opwerpt kunnen worden gerechtvaardigd met verwijzing
naar de vermindering van het aantal geschillen dat zal kunnen ontstaan over de vragen of er mondeling
een overeenkomst tot stand is gekomen en wat deze dan inhoudt. Het vereiste kan verder fungeren als een
beschermingsmechanisme voor één van de partijen tegen een ongelijke machtssituatie. Waar het gaat om
de aankoop van onroerend goed gelden voor de koper die handelt in de uitoefening van zijn beroep of
132 Een verschil blijft dat de particuliere verkoper tegenover een professionele koper het object goed kent en zich zo
lang als hij wilde heeft kunnen beraden op de verkoop.
133 Beide doelstellingen zijn terug te vinden in de visie van Meijers achter het ontwerp van het Burgerlijk Wetboek,
zie Parl. Gesch. Boek 7 (Inv. 3,5,6), p. 6. Meijers verwierp als rechtvaardiging voor het schriftelijkheidsvereiste
dat de overeenkomst bijzonder onereus kan zijn, omdat dit tot willekeurige uitwerking zou leiden en bovendien
de algemene bepalingen van het contractenrecht in zijn ogen voldoende bescherming bieden indien een overeenkomst
voor een partij bezwaarlijk is (wilsgebreken, imprévision). Zie Parl. Gesch. Boek 7 (inv. 3,5,6).
134 Onder meer: Van Velten 1994, p. 385.
135 Van Velten 2005a, p. 1 wijst op de grote bedragen die gemoeid zijn bij koop en verkoop van bedrijfsobjecten.
136 Breedveld-de Voogd 2007 hoofdstuk 2. Zie ook hierna paragraaf 3.4.
137 Kamerstukken I, 2001-2002, 23 095, nr. 178b, p. 4.
51