Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
gevolg van de hoedanigheid van de verkoper die financieel gezien en wat betreft deskundigheid beter is
toegerust. Dit rechtvaardigt de bescherming van de consumentkoper.
De bescherming van de koper van een woning is om een aantal andere redenen dan de hoedanigheid van
de verkoper gerechtvaardigd. Deze redenen zijn gelegen in de aard van de overeenkomst: het gaat om een
overeenkomst die ingrijpende gevolgen heeft in het leven van de koper (het gaat om zijn woonruimte), het
gaat om aanzienlijke en langlopende financiële verplichtingen, de risico’s zijn groot, bijvoorbeeld met het
oog op het bestaan van verborgen gebreken en de overeenkomst is juridisch gezien complex van aard,
waarbij opgemerkt kan worden dat de consument slechts enkele malen in zijn leven een dergelijke overeenkomst
pleegt te sluiten.
Een zakelijke koper wordt geacht minder behoefte aan bescherming te hebben; een inbreuk op de contractsvrijheid
is voor deze partijen minder snel te rechtvaardigen met een beroep op de beschermingsgedachte.
Indien het gaat om objecten die niet voor bewoning zijn bestemd, zullen deze veelal gekocht worden
door personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
2.9.4 Uitbreiding van het vormvereiste naar alle onroerende zaken
Als gevolg van de beperking van de toepassing tot woningen, vallen particulieren die een bedrijfsruimte
kopen om er een woning van te maken niet binnen de bescherming van artikel 7:2 BW. De verwachting
was dat het zich niet vaak zou voordoen dat iemand die niet handelt in de uitoefening van een beroep of
bedrijf een bedrijfsruimte koopt, bijvoorbeeld om er woonruimte van te maken. Van deze particulieren
(die zich begeven op de markt voor bedrijfspanden) wordt verwacht dat ze zelf de nodige deskundigheid
bezitten, dan wel dat ze zich door deskundigen laten bijstaan, zodat er geen (vergelijkbare) behoefte bestaat
aan bescherming als bij de koop van feitelijke woonruimte. 128
Daar staat tegenover dat ook in die uitzonderingsgevallen geldt dat de transactie voor de particulier een
bijzondere zal zijn, waarmee grote risico’s en financiële belangen zijn gemoeid. Indien de wet beoogt de
partij te beschermen gezien de hoedanigheid van deze partij, dan ligt het voor de hand deze bescherming
te laten gelden ongeacht het object en derhalve met betrekking tot de afbakening van deze bescherming
enkel aan te grijpen bij de hoedanigheid van de partij en niet tevens bij het object. 129
Ook Loos acht het onwenselijk dat een particulier die een bedrijfspand koopt om het een woonbestemming
te geven, buiten de bescherming valt. Een dergelijk pand is immers zonder meer ‘tot bewoning bestemd’.
130 Uitbreiding van het vormvereiste naar alle onroerende zaken voorkomt dat door afgrenzingsperikelen
partijen onterecht buiten de reikwijdte van de bescherming vallen. Maar ook los daarvan is het in het
kader van de rechtszekerheid van belang dat zoveel mogelijk afgrenzingsproblemen worden voorkomen.
Met het voorschrijven van het vormvoorschrift voor alle onroerende zaken kan dit worden bewerkstelligd.
131 Indien men het wenselijk acht de bescherming te beperken tot particuliere kopers, dan kan men
deze afgrenzing bewerkstelligen door de bescherming tot deze groep te beperken, zonder dat daarbij (ook)
de aard van het object wordt gebruikt als begrenzing. Overigens zal de aard van object wel een rol blijven
spelen bij de beantwoording van de vraag of een koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
2.9.5 Uitbreiding van het vormvereiste naar alle overeenkomsten waarbij een particulier is betrokken
Voor het toepassingsbereik van het vormvoorschrift en de bedenktijd wordt thans aangehaakt bij de
hoedanigheid van de koper, aangezien de particuliere koper gezien wordt als de partij die behoefte heeft
128 Kamerstukken I, 2001-2002, 23 095, nr.178b, p. 15, zo ook Kamerstukken I, 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 19, in
deze volgens de minister ‘atypische’ situatie mag zonder meer van de particulier verwacht worden dat deze zich
laat bijstaan door een deskundige.
129 In die zin ook Asser-Hijma 2007, nr. 136.
130 Loos 2002, p. 363.
131 Loos 2002; Breedveld-de Voogd 2006.
50