Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
moment de bedenktijd gaat lopen. De koper heeft dan nogmaals de gelegenheid zich op zijn aankoop en de
inhoud van de akte te bezinnen. Zelfs zonder deze bedenktijd is er in deze casus voldoende gelegenheid
voor de koper om zich te bezinnen op de aankoop en zich te beraden op de inhoud van de conceptakte.
Bovendien dient de elektronische akte te voldoen aan de eisen gesteld in artikel 6:227a BW en de elektronische
handtekening aan de eisen gesteld in artikel 3:15a BW.
Aangezien het communiceren per e-mail steeds meer gemeengoed wordt, zal het bezinnen en het beraden
op de inhoud van de akte nu in veel gevallen al plaats vinden op basis van elektronische documenten. In
de praktijk wordt voor een groot deel al door contractspartijen met behulp van e-mail gecommuniceerd.
Enkel in de laatste fase (de ondertekening en de ter hand stelling) wordt dan nog teruggevallen op geschriften.
Dat betekent dat het elektronische document door de verkoper (of koper) geprint en ondertekend
wordt en per fysieke post of fax naar de andere partij wordt gezonden, waarna deze zijn handtekening
zet en het geschrift, althans een kopie daarvan, weer naar de verkoper zendt (of koper). Ook kan een
afspraak (bijvoorbeeld ten kantore van de makelaar) worden gemaakt om te ondertekenen en de ondertekende
documenten uit te wisselen. Indien ter hand stelling van een elektronische akte mogelijk is zal dit in
ieder geval tijd en moeite kunnen besparen in deze laatste fase.
Elektronisch contracteren betekent niet noodzakelijk dat een onroerende zaak met enkele klikken tot
stand komt. Als bezwaren tegen het elektronisch tot stand komen van een koopcontract met betrekking
tot een huis worden genoemd dat er vanaf een scherm kennis zou moeten genomen van een toch al moeilijk
leesbaar contract en dat om bewijstechnische redenen de vluchtige communicatie niet wenselijk is. 122
Ten aanzien van deze bezwaren kan worden opgemerkt dat het kan worden uitgeprint, maar dat ook een
uitgeprint contract voor een leek op papier niet duidelijker zal worden. Daarbij komt dat het elektronisch
verzonden contract gemakkelijk aan deskundigen kan worden doorgestuurd. Gebruik van de PC en de
mogelijkheid van archiveren en back-ups maken, maakt dat de particulier bewijstechnisch niet in een
slechtere positie hoeft te verkeren. 123
Zo beschouwd, doet de mogelijkheid om via elektronische wijze te voldoen aan het vormvoorschrift van
artikel 7:2 BW geen afbreuk aan de bescherming die dit vormvoorschrift behelst, mits de elektronische
vorm met voldoende waarborgen is omkleed. Immers ook thans komen, zonder dat gebruik wordt gemaakt
van de elektronische weg, koopovereenkomsten van woningen tot stand zonder face to face contact
tussen de betrokken (particuliere) partijen. Het enkel uitsluiten van de elektronische weg brengt derhalve
op zich nog geen extra waarborgen mee.
Daar staat tegenover dat elektronische communicatie sneller en impulsievere vormen van communiceren
mogelijk maakt, waardoor particulieren wellicht al te gemakkelijk veelomvattende verplichten aangaan die
zij niet (goed) kunnen overzien. Ook als een overeenkomst in fysiek schriftelijke vorm wordt aangegaan
loopt de koper het gevaar dat hij de gevolgen niet goed kan overzien, maar dit gevaar is mogelijk nog groter
wanneer het hele traject elektronisch verloopt.
Een koper communiceert met de makelaar per e-mail over de aankoop van een appartement. Meerdere keren
worden concepten van koopaktes per mail uitgewisseld. De koper stuurt de akte per mail aan een bevriende
jurist die per reply commentaar geeft. Wanneer men het eens is over de tekst, wordt een afspraak
gemaakt ten kantore van de makelaar, alwaar koper en verkoper de akte ondertekenen en waar meteen kopieën
van de door beide partijen ondertekende akte ter hand gesteld worden. De koper gaf aan in de veronderstelling
te zijn dat het verplicht was dat ten kantore werd ondertekend en dat dit officiële moment hem
doordrong van het (grote) belang van de overeenkomst.
De bezwaren die rijzen tegen het elektronisch tot stand komen van koopovereenkomsten ten aanzien van
onroerend goed, hebben in de kern niet zozeer betrekking op de invulling van het in het artikel 7:2 BW
neergelegd vormvoorschrift via elektronische weg; ze hebben daarentegen betrekking op het gebrek aan
extra waarborgen naast de thans door de Wet koop onroerende zaken geboden waarborgen van schriftelijkheid,
bedenktijd en mogelijkheid tot inschrijving. Gedoeld wordt op de afwezigheid van verplichte in-
122 Kamerstukken I, 2008-2009, 31 358, p. 1-2. Van Velten 2009a.
123 Veel mensen gebruiken hun e-mail account als een archief.
47