Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
gegeven. De vereiste toestemming moet nadrukkelijk onder de aandacht zijn gebracht, instemming met
algemene voorwaarden waarin is opgenomen dat wordt ingestemd met verschaffing op andere wijze volstaat
niet. 116 De toestemming kan volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel verruiming
elektronisch rechtsverkeer worden verkregen door het aanvinken van een hokje achter de daartoe strekkende
verklaring op de koopovereenkomst of op een afzonderlijk formulier. Om te waarborgen dat het
gaat om uitdrukkelijke toestemming zou het niet toegestaan moeten zijn om een dergelijk hokje standaard
aangevinkt te hebben.
In het kader van artikel 6:227a BW is (expliciete) toestemming geen vereiste. 117 Maar, nu voor het verschaffen
van de akte op grond van artikel 156a BW wel expliciete toestemming is vereist, zou dit meebrengen
dat een geheel langs elektronische weg opgestelde en ondertekende akte toch nog uitgeprint dient
te worden en fysiek aan de partij die dit zo wenst overhandigd of toegestuurd dient te worden, indien deze
toestemming ontbreekt. Om die reden is bij nota van wijziging aan artikel 156a lid 2 Rv toegevoegd dat de
uitdrukkelijke instemming voor elektronisch verschaffen van de akte niet is vereist indien de akte is ondertekend
door degene aan wie de akte moet worden verschaft. 118 Met het elektronische ondertekenen van de
akte kan volgens de minister de instemming met het elektronisch verschaffen worden aangenomen. Het
vereisen van uitdrukkelijke toestemming voor het in elektronische vorm verschaffen zou leiden tot onnodige
administratieve handeling, chicanerend gedrag en kan rechtsonzekerheid veroorzaken. 119 Kortom: het
vereiste van toestemming speelt alleen bij de verschaffing van elektronische onderhandse akten die niet
ook worden ondertekend door degene aan wie de akte op grond van de wet moet worden verschaft en is
dus voor ons van geen belang.
2.8.3 Bezwaren tegen elektronische totstandkoming van de koop en praktijkscenario’s
Van Velten heeft bezwaren geuit tegen de mogelijkheid van een elektronische totstandkoming van de
koop van een woning. 120 In de kern komt zijn kritiek er op neer dat het langs elektronische weg kopen van
een huis te gemakkelijk zou zijn. Hij betoogt dat het aanklikken van een uit vele onderdelen opgebouwd
elektronisch koopcontract immers erg gemakkelijk gaat, en dat van de beoogde rechtsbescherming van
artikel 7:2 BW in dat geval weinig terecht zal komen. Het door middel van enkel klikken aanschaffen van
een huis aan de hand van een fraaie website lijkt hem een ontwikkeling die zonder twijfel tot ongelukken
zal lijden. Ook Huijgen staat kritisch tegenover een elektronische totstandkoming van een koop. 121
De geschetste wijze van totstandkoming via een website met enkel klikken is inderdaad een vorm die veel
twijfel doet rijzen. Maar er zijn ook andere manieren van elektronisch contracteren denkbaar.
Te denken valt aan de volgende gevalsschets: een koper besluit na bezichtiging een bod uit te brengen op
een huis. Per e-mail aan de verkopende makelaar brengt hij zijn bod uit met een aantal voorbehouden (zoals
onder voorbehoud van financiering en een bouwtechnische keuring). De makelaar laat vervolgens telefonisch
weten dat het bod door de koper is geaccepteerd en stuurt per e-mail de conceptkoopakte naar de koper.
De koper heeft op dat moment de gelegenheid om deze in alle rust door te nemen (en bijvoorbeeld uit
te printen) en desgewenst een deskundige in te schakelen. De koper kan nu (bijvoorbeeld met behulp van
track-changes, of de mogelijkheid om opmerkingen in te voegen in het elektronische document, of simpelweg
door de wijzigingen in een reply-mail op te sommen) door hem gewenste wijzigingen doorgeven, waarna
de makelaar een tweede concept, waar reeds een elektronische handtekening van de verkoper aan is gehecht,
ter elektronische ondertekening aan de koper mailt. Vervolgens kan de koper het document na bestudering
voorzien van zijn elektronische handtekening en retour sturen naar de makelaar. Op het moment
dat de koper zijn elektronische handtekening aan de akte hecht heeft hij de beschikking over een door twee
partijen ondertekend document. De terugzending kan gezien worden als ontvangstbevestiging, op welk
116 Kamerstukken II, 2007-2008, 31 358, nr. 3, p. 5.
117 Men zou kunnen stellen dat impliciet toestemming van de beide partijen vereist is, omdat er twee partijen nodig
zijn om mee te werken aan de totstandkoming van de overeenkomst.
118 Kamerstukken I, 2008-2009, 31 358, A (gewijzigd voorstel van wet).
119 Kamerstukken II, 2008-2009, 31 358, nr. 7, p. 6.
120 Van Velten 2008a, Van Velten 2009a.
121 Zie het interview met Pim Huijgen door Jolanda aan de Stegge in Notariaat Magazine van maart 2009.
46