Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
In de jurisprudentie is de problematiek te vinden in de eerder al aangehaalde uitspraak van het Europese
Hof van Justitie, die draaide om de aankoop van dakpannen voor een boerderij die zowel voor bewoning
als voor het bedrijf werd gebruikt. 103
Bij de beoordeling van de vraag of de koper al dan niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf
speelt de aard van het object (voor bewoning, zakelijk gebruik of gemengd) een rol. Dat dit geen eenduidig
aanknopingspunt is, blijkt uit het hetgeen in paragraaf 2.7.3 is besproken. Bestudering van literatuur en
jurisprudentie brengt ook andere onduidelijkheden naar voren. 104
Wat als iemand een volledig als woonruimte in gebruik zijnd object koopt, niet om er zelf te gaan wonen,
maar bijvoorbeeld voor zijn behoeftige ouders. Is het dan daarbij van belang of al dan niet een huurprijs
wordt bedongen?
Ook is het mogelijk dat een koper met het oog meerdere doeleinden handelt, waarbij valt te denken aan de
aanschaf van een pand dat bestaat uit meerdere woningen, waarvan de koper er zelf één gaat bewonen en de
overigen als een belegging beschouwd.
Wordt de huisarts die een object aanschaft om daarin praktijk te houden alsook te wonen, beschermd?
Een ‘huisbaas’ die een pand koopt met de bedoeling het te verhuren aan studenten, kan gezien worden als
iemand die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Geldt hetzelfde voor de student die een huis
koopt, zelf één van de kamers betrekt en de rest verhuurt aan mede-studenten?
Hof Arnhem 7 maart 2006, LJN: AV4864: een particuliere koopster koopt een recreatiewoning met de intentie
om deze te gaan verhuren, en waartoe zij ook reeds een BTW-nummer had aangevraagd. Direct na de
ondertekening beroept de koopster zich op de bedenktijd. In tegenstelling tot de rechtbank oordeelt het hof
dat hier geen sprake was van een koop die valt binnen de bescherming van 7:2 BW, maar het beroep op de
bedenktijd werd wel toegestaan omdat deze bevoegdheid in het koopcontract was opgenomen
Een andere vraag die deze begrenzing van de reikwijdte van artikel 7:2 BW oproept, is of afdoende rekening
is gehouden met situaties waarin de verkoper een particulier is en de koper een professionele partij.
Verdient niet in een dergelijk geval de verkopende particulier ten opzichte van de professionele koper bescherming?
De (al dan niet zwakke) positie waarin de verkoper zich bevindt is mede sterk afhankelijk van
de markt. In een verkopersmarkt heeft de koper een zwakkere (onderhandelings-) positie, terwijl in een
kopersmarkt de verkoper zich in een zwakkere positie bevindt. De vraag is dan ook of het terecht is dat
voor de afbakening van de bescherming enkel wordt aangehaakt bij de hoedanigheid van de koper, en niet
tevens bij de hoedanigheid van de verkoper.
Het verdient aanbeveling dat de wetgever over het toepassingbereik van de door de Wet koop onroerende
zaken geboden bescherming zo veel mogelijk duidelijkheid verschaft. Daartoe dient een duidelijk criterium
geformuleerd te worden aan de hand waarvan bepaald kan worden wanneer een partij te beschouwen is als
‘handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf’. De beschermingsgedachte komt dan het beste tot
zijn recht als de bescherming wordt geboden zodra deels voor particuliere doeleinden wordt gehandeld en
het zakelijke gebruik niet de absolute overhand heeft. In aansluiting daarop zou men ervoor kunnen opteren
om bij twijfel de vermeende particulier binnen de beoogde bescherming te laten vallen.
2.7.5 Schriftelijk (7:2 lid 1, 7:766 lid 1 BW)
2.7.5.1 Begripsbepaling, reikwijdte en onduidelijkheden
Terwijl in het eerste lid van artikel 7:2 BW wordt aangegeven dat de koop van een tot bewoning bestemde
onroerende zaak of bestanddeel daarvan door een particuliere koper ‘schriftelijk’ moet worden aangegaan,
wordt in het tweede lid van dit artikel gesproken over een ‘tussen partijen opgemaakte akte’. Hetzelfde
zien we terug in de leden 1 en 2 van artikel 7:766 BW.
103 HvJ 20 januari 2005, C-464/01 (Gruber v Bay Wa AG).
104 Zie onder meer Van Velten 2005c, p. 36 en Hof Arnhem 7 maart 2006, LJN: AV4864.
41