Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Daar de wet ziet op de bescherming van particulieren die woonruimte kopen, ligt het voor de hand om
woonboten en woonwagens zonder meer binnen de bescherming van de wet te laten vallen en dit niet
afhankelijk te laten zijn van het antwoord op de vraag of het desbetreffende object al dan niet bestemd is
om duurzaam ter plaatse te blijven. Deze vraag zal immers niet altijd zonder meer duidelijk en ondubbelzinnig
op voorhand door partijen te beantwoorden zijn.
De aanbeveling aan de wetgever is dan ook om een zinsnede of lid toe te voegen waarin expliciet wordt
bepaald dat woonwagens en woonboten binnen het toepassingsbereik van artikel 7:2 BW vallen.
2.7.4 ‘Een natuurlijk persoon, niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ (7:2 lid 1 en 7:765 lid 1 BW)
2.7.4.1 Begripsbepaling en reikwijdte
De bescherming van artikel 7:2 BW is in de eerste plaats beperkt tot woningen. De tweede wijze waarop
de bescherming van artikel 7:2 BW is begrensd is door nadere definiëring van de groep personen die een
beroep kunnen doen op deze bescherming, namelijk kopers die natuurlijke personen zijn, niet handelend
in de uitoefening van een beroep of bedrijf, met andere woorden een particulier. Met deze formulering
wordt aangesloten bij omschrijving van kopers te vinden in onder meer artikel 7:5 BW. 99
In tegenstelling tot de toepasselijkheid van artikel 7:5 BW op de koop van roerende zaken is het voor de
toepasselijkheid van artikel 7:2 BW op de koop van onroerende zaken geen voorwaarde dat de wederpartij
een professionele verkoper is. Met andere woorden de particuliere koper van een woning geniet de bescherming
ook indien hij van een andere particulier koopt. Dit vindt verklaring in het feit dat niet zozeer
de hoedanigheid van de wederpartij, maar de bijzondere aard van de transactie en het financiële gewicht
van de aankoop de door de Wet koop onroerende zaken geboden bescherming rechtvaardigen. 100 Daarnaast
kan worden opgemerkt dat niet alleen de professionele verkoper, maar ook de particuliere verkoper
het te verkopen object in de regel veel beter kent dan de koper. Doorgaans heeft de verkoper zich ook al
geruime tijd op de verkoop kunnen beraden voordat het object te koop werd aangeboden. De verkoper
verkeert dan ook in een betere uitgangspositie dan de koper.
2.7.4.2 Onduidelijkheden
De minister heeft aangegeven geen afgrenzingproblemen te verwachten met de begripsbepaling van ‘een
natuurlijk persoon niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf’, omdat zich bij vergelijkbare
bepalingen in het Burgerlijk Wetboek geen problemen zouden hebben voorgedaan. 101 Bedoelde vergelijkbare
bepalingen zijn de artikelen 6:236-237 BW en daarop aansluitend artikel 7:5 BW. Het begrip consument
wordt in die bepalingen op subjectieve wijze ingevuld. Aan de hand van factoren zoals de aard van
de prestatie, het verkoopgesprek, de wijze van betaling (en de naam die vermeld staat op het betaalafschrift)
en het afleveradres, moet duidelijk worden of de koper al dan niet handelt in uitoefening van een
beroep of bedrijf. Het is daarbij aan de koper om aan te tonen dat hij in de hoedanigheid als particuliere
koper handelt. 102
Miskend wordt dat zich bij vergelijkbare bepalingen wel degelijk afgrenzingproblemen voordoen. Zo doet
zich bij de consumentenkoop de vraag voor hoe omgegaan dient te worden met overeenkomsten die zowel
voor zakelijke als privé doeleinden worden gesloten, zoals de huisarts die een computer aanschaft zowel
voor zijn patiëntenadministratie als voor persoonlijk gebruik.
99 Het gaat bij artikel 7:2 BW uitdrukkelijk niet om een consumentenkoop, dit begrip ziet op de koop door een
consument van roerende zaken verkocht door een professionele verkoper. Het gebruik van de term consumentkoper
als het gaat om de koop van woningen dient te worden vermeden, omdat dit verwarring schept. Er wordt
dan immers enkel gekeken naar de hoedanigheid van de koper en niet naar de van de verkoper. Het verdient de
voorkeur in dit verband te spreken van een particuliere koper van woonruimte.
100 Asser-Hijma 2007, nr. 140.
101 Kamerstukken I 2002-2003, 23 095, nr. 178b, p. 5.
102 Asser-Hijma 2007, nr.77.
40