Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
2.7.3.3 Conclusies en aanbevelingen
Tot bewoning bestemd
Het begrip ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ wekt onduidelijkheid op indien het gaat om zogenaamde
gemengde objecten en laat daarmee veel ruimte aan de rechter om te beoordelen of een object al
dan niet binnen het toepassingbereik valt. Het is evenwel, met het oog op de rechtszekerheid, wenselijk
dat partijen op voorhand duidelijkheid hebben over de vraag of de transactie al dan niet binnen de reikwijdte
van de bepaling valt. 98
Indien de bescherming van artikel 7:2 BW wordt uitgebreid naar zakelijke objecten, vormt dit geen probleem
meer. Houdt men er echter aan vast de bescherming te beperken tot woningen, dan zal een duidelijk
criterium opgenomen moeten worden aan de hand waarvan bepaald kan worden wat onder het beschermingsbereik
van de bepaling valt en wat niet. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan aanknopen bij
vierkante meters. Vervolgens speelt de vraag bij welke objecten de bescherming geacht wordt gerechtvaardigd
te zijn. Hierbij kan een keuze worden gemaakt tussen een brede bescherming (zodra een deel van
de onroerende zaak tot bewoning bestemd is, komt de bescherming in beeld), of juist een smalle bescherming
(zodra een deel van het object voor zakelijk gebruik is, komt men niet voor de bescherming in aanmerking).
Om misbruik te voorkomen kan men er voor kiezen om vast te houden aan de huidige benadering
om de bestemming van het object ten tijde van het sluiten van de overeenkomst als eikpunt te kiezen.
Nadeel van deze benadering is wel dat doordoor een groep particuliere koper (ten onrechte?) buiten de
bescherming van de regeling valt.
Het is naar het oordeel van het onderzoeksteam aanbevelenswaardig om een object als een woning te beschouwen,
zodra een deel tot bewoning is bestemd (ongeacht de grootte of het aandeel in het geheel). Dit
laat weinig ruimte voor onzekerheid en sluit aan bij de gedachte dat particuliere kopers van woonruimte
beschermd dienen te worden.
Een andere mogelijkheid is om het criterium dat het om woonruimte moet gaan geheel te laten vervallen
en voor de (eventueel gewenste) afbakening van de bescherming van artikel 7:2 BW enkel aan te knopen
bij de hoedanigheid van partijen en niet bij het object. De wettekst dient daartoe dan aangepast te worden
door de woorden ‘tot bewoning bestemd’ in artikel 7:2 BW te schrappen. In artikel 7:765 BW kunnen de
woorden ‘een woning, bestaande uit’ worden geschrapt. Dit ondervangt ten dele de gesignaleerde afbakeningsproblemen,
omdat de aard van het object nog wel een rol zal kunnen spelen bij de beoordeling of
een koper (dan wel verkoper) optreedt in een zakelijke dan wel particuliere hoedanigheid, waarover hieronder
meer. De keuze om aan te knopen bij de hoedanigheid van de koper sluit goed aan bij de doelstelling
van de regeling, nu deze beoogt consumenten te beschermen. Daarbij is de aanknoping bij zowel de
aard van het object als de hoedanigheid van de koper voor de afbakening van de reikwijdte van de bepaling
dubbelop.
Een vollediger oplossing voor dit probleem wordt bereikt indien er door de wetgever wordt gekozen het
schriftelijkheidsvereiste voor alle onroerende zaken te laten gelden (zie hierover nader hierna paragraaf
2.9). Dit voorkomt tevens dat een groep kopers ten onrechte buiten de reikwijdte van de bescherming
valt, waarbij gedoeld wordt op die kopers die een feitelijk nog niet tot bewoning bestemde zaak kopen om
deze te gaan bewonen.
Onroerende zaak
Voorts leidt de gehanteerde afbakening met behulp van de term ‘een tot bewoning bestemde onroerende
zaak’ ertoe dat er een onacceptabele leemte bestaat in de bescherming van particulieren die woonruimte
kopen, waarbij wordt gedoeld op particulieren die een roerende woonboot of woonwagen van een andere
particulier kopen. Deze overeenkomsten vallen immers noch binnen het bereik van artikel 7:2 BW, noch
binnen het bereik van artikel 7:5 BW. Voor zover woonboten en woonwagens wél binnen de bescherming
van de consumentenkoop vallen, omdat ze worden verkocht door een professionele verkoper, is dit niet te
rijmen met het systeem van de wet, waaronder met name de bescherming die artikel 7:2 BW beoogt te
bieden aan de particuliere kopers van woonruimte.
98 Selderbeek-Doyer 2008, p. 179.
39