Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Mede gelet op vergelijkbare, maar niet geheel aansluitende terminologie op andere deelterreinen van het
privaatrecht is het niet duidelijk in hoeverre gemengde objecten binnen het toepassingsbereik van artikel
7:2 BW vallen.
Uit de enquêtes volgt dat makelaars op verschillende manieren omgaan met dit begrip. Een deel van de
respondenten binnen deze groep geeft aan dat het object tot bewoning bestemd wordt geacht zodra een
deel van het object (ook al is het een minderheid) voor bewoning is bestemd. Anderen onder de respondenten
in deze groep geven aan dat het begrip pas van toepassing wordt geacht als een substantieel deel
(70% of meer) voor bewoning is bestemd. Ook notarissen die de enquête invulden blijken erg verschillend
met dit begrip om te gaan. Een deel van de respondenten is van mening dat een object nooit onder dit
begrip valt zodra een deel een zakelijke bestemming heeft. Anderen zijn juist van mening dat het wel onder
dit begrip valt, zodra een meerderheid van de vierkante meters voor bewoning is bestemd. Weer anderen
geven aan dat een overwegend deel (minimaal 70%) voor bewoning bestemd dient te zijn voordat zij
het begrip van toepassing achten.
Geplande bewoning
Tevens dient te worden opgemerkt dat de keuze om de invulling van het begrip te laten afhangen van de
bestemming die het pand ten tijde van het sluiten van de koop heeft, tot gevolg heeft dat particuliere kopers
die een pand kopen om daar een woning van te maken niet de geboden bescherming genieten. 92 Dit
terwijl een koper van een bedrijfspand die, met medeweten van de verkoper, de bedoeling heeft om er te
gaan wonen in zijn hier ter zake doende positie niet afwijkt van de koper die een pand koopt dat wel al als
woning in gebruik is. Een deel van de particuliere kopers valt door de keuze van de wetgever buiten de
bescherming. De vraag is of dit terecht is.
Een voordeel van de huidige benadering is dat deze veel zekerheid biedt. Uitgaande van een beoogde
(maar nog niet gerealiseerde) bestemming herbergt het risico dat kopers misbruik van de regeling kunnen
maken door te beweren dat ze het object voor bewoning willen gaan gebruiken, terwijl ze dat in werkelijkheid
niet voor ogen hebben.
Uit het empirisch onderzoek is gebleken dat respondenten onder zowel notarissen en makelaars van mening
zijn dat verkopers die buiten de bescherming van de wet vallen zichzelf kunnen beschermen door
zich te laten bijstaan door een deskundige. Anderzijds is ook aangegeven dat het omwille van de duidelijkheid
handig zou zijn als het schriftelijkheidsvereiste voor alle objecten zou gelden.
Het gesignaleerde probleem kan (deels) worden ondervangen door niet naar de aard van het object te kijken,
maar enkel naar de hoedanigheid van de koper. Dit ondervangt het probleem slechts deels, omdat bij
de vaststelling van de hoedanigheid van de koper (zakelijke of particuliere koper) de aard van het object
een rol speelt. Het probleem wordt geheel ondervangen indien er door de wetgever voor wordt gekozen
om het schriftelijkheidsvereiste uit te breiden naar alle onroerende zaken. Zie hierover ook hierna paragraaf
2.9. Aansluitend speelt dan de vraag of de bedenktijd ook voor alle objecten zou moeten gelden.
Woonboten en woonwagens
Het derde gesignaleerde probleem in het kader van dit begrip is dat vragen kunnen rijzen met betrekking
tot de status van woonboten en woonwagens. Deze worden doorgaans voor woondoeleinden gebruikt,
maar vallen mogelijk buiten het begrip ‘onroerende zaak’. Aan de hand van de vereisten van artikel 3:3
BW moet worden bepaald of een object al dan niet onroerend is. Een object is onroerend in de zin van dit
artikel als het duurzaam met de grond is verenigd.
Of sprake is van duurzame vereniging moet vervolgens worden beoordeeld aan de hand van de maatstaven
die de Hoge Raad heeft aangelegd in het Portacabin-arrest. 93 Volgens deze maatstaven is de omstandigheid
dat het object verplaatsbaar is, niet van belang. Gekeken dient te worden of het object naar aard en
92 Loos 2002 acht deze uitleg zo niet onjuist, in elk geval buitengewoon onwenselijk (p. 363).
93 HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97.
37