Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Als gevolg van artikel 7:47 BW geldt artikel 7:2 BW ook voor de koop van een recht waaraan een onroerende
zaak is onderworpen. De parlementaire geschiedenis noemt als voorbeelden appartementsrechten,
erfpacht, opstal en vruchtgebruik. 88 Als gevolg van artikel 7:2 lid 3 BW vallen ook deelnemings- en lidmaatschapsrechten
die recht geven op het gebruik van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of
een bestanddeel daarvan onder de bescherming van de leden 1 en 2 van artikel 7:2 BW.
2.7.3.2 Onduidelijkheden en problemen
Met betrekking tot het begrip ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ doen zich verschillende vragen
voor. Wat is, ten eerste, de status van zogenoemde gemengde objecten? Ten tweede ligt de vraag voor wat
de positie is van kopers die een (nog niet tot bewoning bestemde) onroerende zaak tot woning willen maken.
Een derde vraag betreft de status van woonwagens en woonboten. Hierop aansluitend rijst een vierde
vraag, namelijk die naar de positie van kopers van woonwagens en woonboten die niet onder de bescherming
van artikel 7:2 BW vallen.
Gemengde objecten
Indien het verkochte object deels voor andere doeleinden dan woondoeleinden wordt gebruikt, dient aan
de hand van de omstandigheden van het geval beoordeeld te worden of het pand valt onder het bereik van
artikel 7:2 BW. Het gaat hier bijvoorbeeld om objecten die deels als woning en deels als praktijkruimte,
winkelruimte of kantoorruimte worden gebruikt.
De minister heeft aangegeven dat wanneer 70% van een object bestaat uit praktijkruimte, artikel 7:2 BW
niet van toepassing is. 89 Kennelijk wordt hiermee op de verhouding van het aantal vierkante meters gedoeld.
Hieruit kan worden afgeleid dat indien het object overwegend uit vierkante meters bestaat die niet
voor bewoning zijn bestemd, het object niet tot bewoning bestemd is. 90
Onzekerheid bestaat daarmee ten eerste ten aanzien van objecten waarbij geen sprake is van een duidelijke
meerderheid in vierkante meters voor woondoeleinden dan wel zakelijke doeleinden. Andere problematische
scenario’s die in de literatuur zijn gesignaleerd, betreffen objecten met een 50/50 verhouding
woon/bedrijfsruimte en de koop waarbij de bedrijfs- respectievelijk woonruimte op één perceel gelegen
zijn, maar los van elkaar staan? 91
Gepubliceerde jurisprudentie ter zake is niet beschikbaar, maar wel zijn op aanpalende terreinen uitspraken
gedaan over vergelijke problematiek.
HvJ van 20 januari 2005, C-464/01 (Gruber v Bay Wa AG): een boer uit Oostenrijk schaft in Duitsland voor
zijn woonboerderij dakpannen aan. De woonboerderij is voor 60% in gebruik voor woondoeleinden en de
overige 40% wordt gebruikt voor het agrarische bedrijf. In het kader van het EEX-verdrag doet zich de
vraag voor of deze koper gezien moet worden als een consumentkoper zodat deze in zijn eigen land een
procedure aan kan spannen tegen de Duitse verkoper. Het Europese Hof van Justitie besluit dat wanneer
iemand een overeenkomst sluit die gedeeltelijk betrekking heeft op beroepsactiviteiten, hij zich niet op consumentenbescherming
mag beroepen, tenzij het professionele gebruik een onbetekenende rol speelt (zie r.o.
39).
Daarnaast bestaat op het terrein van het huurrecht jurisprudentie met betrekking tot gemengde objecten,
nu in het huurrecht verschillende regimes gelden voor woonruimte, artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte en
overige bedrijfsruimte.
88 Kamerstukken II, 1995-1996, 23 095, nr. 6, p. 2.
89 Kamerstukken II, 1995-1996, 23 095, nr. 5, p. 12.
90 Mogelijk is dan ook dat de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, waardoor de bescherming
van artikel 7:2 BW buiten beschouwing blijft.
91 Van Rossum 2003.
36