Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Deze vraag ziet op de terminologie gehanteerd in de artikelen 7:2, 7:765 en 7:766 BW. Hierna wordt achtereenvolgens
ingegaan op volgende begrippen: 1) de koop, 2) een tot bewoning bestemde onroerende
zaak, dan wel woning 3) een natuurlijk persoon niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf,
4) schriftelijk, 5) akte en 6) ter hand stellen. Voor elk van deze begrippen zal worden ingegaan op de reikwijdte,
de onduidelijkheden ofwel problemen die zich kunnen voordoen, gevolgd door conclusies en aanbevelingen.
2.7.2 De koop
2.7.2.1 Onduidelijkheden
Vereist is dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk
wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep
of bedrijf. Dit roept de vraag op welke afspraken en bedingen in de akte opgenomen moeten worden
om te kunnen spreken van een schriftelijke en daarmee geldige koop. Betekent dit dat enkel de essentialia
opgenomen dienen te zijn en dat bijkomende afspraken niet in dezelfde akte opgenomen hoeven te worden?
Of dienen alle essentiële en bijkomende afspraken opgenomen te zijn om te kunnen spreken van ‘de
koop’.
2.7.2.2 Conclusie
In aansluiting op wat hierboven is betoogd, is de koop in beginsel geldig tot stand gekomen indien de akte
de essentialia van de wilsovereenstemming bevat. Wat tot die essentialia behoort, is mede afhankelijk van
wat partijen essentieel bij de door hen gesloten overeenkomst achten. Bijkomende afspraken dienen ook
schriftelijk te worden aangegaan, maar tasten naar de mening van het onderzoeksteam de geldigheid van
de hoofdakte niet aan, tenzij ze de essentialia betreffen (zie hierover paragraaf 2.6.4).
Stellen van minimumeisen aan de akte, zoals ook in paragraaf 2.6.4 en 2.6.5 als een mogelijke oplossing is
aangedragen kan van dienst zijn bij het vaststellen van hetgeen bedoeld wordt met ‘de koop van een woning’,
met name welke bedingen deze (op zijn minst) zou moeten omvatten.
2.7.3 Een tot bewoning bestemde onroerende zaak (7:2 lid 1) en een woning (7:765 lid 1)
2.7.3.1 Begripsbepaling en reikwijdte
Artikel 7:2 BW is enkel van toepassing op ‘tot bewoning bestemde onroerende zaken’. De bescherming
van artikel 7:765 BW wordt op vergelijkbare wijze begrensd door het gebruik van het begrip ‘woning’.
Onder de term tot bewoning bestemd moet volgens de parlementaire geschiedenis worden verstaan
woondoeleinden dienend. 83 Maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de
koopovereenkomst. De nadruk ligt hier aldus op de feitelijke bestemming; ook al laat het bestemmingsplan
bewoning toe, indien het pand feitelijk als bedrijfspand in gebruik is, geldt de bescherming van artikel
7:2 BW niet. 84 Het voorgenomen gebruik van de koper is niet relevant, net zo min als de vraag of de verkoper
de zaak in gebruik had. 85 Permanente bewoning is niet vereist; vakantiewoningen en tweede huizen
vallen daarmee binnen het bereik van de bepaling. 86 Het enkele feit dat de woning wordt bewoond, maakt
het nog niet tot ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ als hier bedoeld. Zo is de koop van een
pand dat in gebruik is als studentenwoning géén tot bewoning bestemde onroerende zaak, omdat er een
kamerverhuurbedrijf wordt geëxploiteerd. 87
83 Kamerstukken II, 1995-1996, 23 095, nr. 5, p. 8 en Kamerstukken I, 2002/03, 38a, p. 19.
84 Kamerstukken I, 2002-2003, 23 095, nr. 38, p. 9.
85 Breedveld-de Voogd 2006.
86 Kamerstukken II, 1995-1996, 23 095, nr. 5, p. 8. p. 12. Bevestigd met verwijzing naar de Parlementaire Geschiedenis
door Rechtbank Leeuwarden, 29 juni 2006, LJN: AX9937.
87 Kamerstukken II, 1993-1994, 23 095, nr. 4, p. 5.
35