Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
twee plichten slaat in het algemeen door in het voordeel van de koper. De verkoper kan zich niet verweren
met de stelling dat de koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, als hij zelf zijn mededelingsplicht
heeft geschonden. Verder mag een koper in principe afgaan op de mededelingen van de verkoper en
hoeft hij op die punten niet zelf nader onderzoek te doen. Echter, op de vraag waar de grens ligt tussen de
mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper is niet zonder meer bij voorbaat
antwoord te geven. Wel is aan te geven welke gezichtspunten een rol spelen, bijvoorbeeld de kenbaarheid
van mogelijke problemen of gebreken, de mogelijkheid en bezwaarlijkheid van het doen van onderzoek,
de aard van de mededelingen die partijen gedaan hebben en de (ingeschakelde) deskundigheid van partijen.
Ook bepalingen in de akte kunnen een belangrijke rol spelen bij de vaststelling van de reikwijdte van de
onderzoeksplicht en de mededelingsplicht. In de eerste plaats kan dan gedacht worden aan exoneratie- en
garantiebedingen. Verder hebben zogenaamde (on)bekendheidsverklaringen een belangrijke bewijs- en
signaalfunctie. De signaalfunctie houdt in dat partijen op een bepaald onderwerp attent worden gemaakt.
De bewijsfunctie kan betekenen dat bepaalde zaken (behoudens tegenbewijs) niet meer ter discussie kunnen
worden gesteld.
De door de minister aangehaalde wettelijke bepalingen en de daarin besloten liggende informatieplicht
spelen aldus wel degelijk een rol bij de inhoud van de akte, maar de omgekeerde rol is van groter belang.
Juist wat er in de akte staat speelt een rol bij het toepassen van de algemeen contractrechtelijke bepalingen.
Dit geldt met name voor het nader bepalen van de verhouding tussen de onderzoeksplicht van de koper
en de mededelingsplicht van de verkoper en de beoordeling waar risico’s met betrekking tot verborgen
gebreken komen te liggen.
Om de kwaliteit van de akte in de praktijk te waarborgen kan er door de wetgever voor worden gekozen
om bij wet duidelijke eisen aan de inhoud van de akte te stellen. Het stellen van minimum eisen sluit het
gebruik van modellen in de praktijk niet uit, integendeel beide wijzen kunnen elkaar versterken. Minimumeisen
maken duidelijk wanneer er in ieder geval sprake kan of zal zijn van een volledige akte en het gebruik
van modellen kan verzekeren dat ook leken in staat zijn om hun overeenkomst vorm te geven.
De eisen kunnen bij AMVB worden gesteld en zouden bijvoorbeeld de volgende elementen moeten voorschrijven:
identiteit van de partijen, object, zakenrechtelijke toestand van het object, obligatoire beperkingen,
publiekrechtelijke beperkingen, prijs, leveringsdatum en voorbehouden.
In het kader van de hierna te signaleren afgrenzingproblemen als gevolg van de begrippen ‘tot bewoning
bestemde onroerende zaak’ en ‘particuliere koper’, kan de wet tevens eisen dat de bestemming van het
pand wordt weergegeven. En, indien deze bestemming gemengd is, de verhouding die het zakelijke gebruik
heeft ten opzichte van de woonbestemming die men het pand wenst te geven.
Verder achten wij raadzaam dat verplicht wordt gesteld dat in de akte wordt opgenomen dat de overeenkomst
pas geldig tot stand is gekomen wanneer deze door beide partijen is ondertekend. Dit ten overvloede,
aangezien dit immers volgt uit de wet, maar aangezien niet iedereen van de wet op de hoogte zal zijn,
zal explicitering problemen bij de toepassing van de wet kunnen voorkomen. Hetzelfde geldt voor de wijze
waarop de overeenkomst kan worden ontbonden, ook dit kan, ter voorkoming van problemen wegens
gebrek aan kennis van de wet op dit punt, verplicht in de akte worden opgenomen.
Wel dient bij aanpassing van de wet als hier voorgesteld aandacht te worden besteed aan de gevolgen die
verbonden zouden moeten worden indien de akte niet voldoet aan de in de wet gestelde eisen.
2.7 Terminologie
2.7.1 Ter inleiding
In het kader van de onderhavige evaluatie van de Wet koop onroerende zaken ligt de vraag voor of de
bepalingen die schriftelijkheid voorschrijven voldoende omschreven zijn dan wel of de gehanteerde definiëring
dient te worden aangepast.
34