Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Verschillende situaties kunnen zich voordoen waarin de vraag die hier aan de orde is naar voren komt:
a) de overeenkomst wordt ontbonden binnen de bedenktijd en er komt tussen dezelfde partijen een nieuwe
overeenkomst tot stand met betrekking tot hetzelfde object;
b) de overeenkomst wordt op niet-essentiële punten gewijzigd of aangevuld;
c) de overeenkomst wordt op essentiële punten gewijzigd of aangevuld;
d) de overeenkomst wordt ontbonden als gevolg van een ontbindende voorwaarde, waarna een nieuwe
overeenkomst tot stand komt tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde object;
e) de overeenkomst wordt ontbonden als gevolg van wanprestatie waarna een nieuwe overeenkomst tot
stand komt tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde object.
Zoals in het volgende hoofdstuk met betrekking tot de bedenktijd naar voren zal komen (paragraaf 3.7.5),
is het onderzoeksteam van mening dat als gevolg van nieuwe of gewijzigde afspraken tussen dezelfde partijen
en met betrekking tot hetzelfde object geen nieuwe bedenktijd gaat lopen.
2.6.4.5 Conclusie en aanbeveling
Er van uitgaande dat het schriftelijkheidsvereiste een zelfstandige functie vervult in het kader van de
rechtszekerheid is het volgens het onderzoeksteam aan te bevelen om in alle genoemde situaties het schriftelijkheidsvereiste
ook voor de nieuwe overeenkomst, dan wel voor de aanvullingen of wijzigingen te laten
gelden. Nu hier thans onduidelijkheid over bestaat kan er door de wetgever voor gekozen worden de wettekst
hier op aan te passen. Met betrekking tot niet-essentiële wijzigingen kan op het uitgangspunt om
praktische redenen een uitzondering worden gemaakt.
Met betrekking tot de bedenktijd is het onderzoeksteam van mening dat indien er tussen dezelfde partijen
met betrekking tot hetzelfde object een nieuwe overeenkomst of gewijzigde overeenkomst tot stand komt
er geen nieuwe bedenktijd zou moeten gaan lopen. Zie hierover nader het volgende hoofdstuk paragraaf
3.7.5.
2.6.5 Waarborgen van de kwaliteit van de akte
Het waarborgen van de kwaliteit van de akte, met name met betrekking tot het volledig en juist weergeven
van de inhoud van de overeenkomst, kan op verschillende wijzen vorm krijgen. Ten eerste kan het gebruik
van modellen zoals de NVM modelakte bijdragen aan de kwaliteit van de koopaktes. In de praktijk wordt
met name van dit model gebruik gemaakt. Wel bestaat dan nog altijd het risico dat partijen het model zodanig
aanpassen dat aan de duidelijkheid en volledigheid wordt afgedaan. Gebruikelijk is dat één van de
partijen het concept van de koopakte opstelt, hierbij mogelijk vooral rekening houdend met zijn eigen belang.
Verder kan het gebruik van modellen niet voorkomen dat problemen ontstaan doordat partijen de
inhoud en de strekking van de bepalingen niet kunnen overzien.
Een andere mogelijke oplossing is het bij wet stellen van minimumvereisten aan de koopakte. Door de
minister is tijdens de parlementaire behandeling aangegeven dat in ieder geval de prijs en de personalia van
koper en verkoper moeten worden opgenomen in de koopakte en daarnaast tevens bedingen met betrekking
tot: de zakenrechtelijke toestand, obligatoire beperkingen, publiekrechtelijke beperkingen, financiering,
garanties, bouwtechnische toestand, etc. Vanuit de eerste kamer is de gedachte geopperd om bij algemene
maatregel van bestuur voor te schrijven welke gegevens het contract ten minste moet bevatten. 81
Een dergelijke bepaling bestaat al op het gebied van timeshare-overeenkomsten, zie artikel 7:48b BW.
De minister merkt in dit verband verder op dat de informatieplicht van de verkoper op basis van artikel
7:15, 7:17, 3:44 en 6:228 BW een rol speelt bij beantwoording van de vraag of minimumvereisten gesteld
zouden moeten worden aan de akte. 82 Uit de genoemde wettelijke bepalingen vloeit enerzijds een mededelingsplicht
van de verkoper en anderzijds een onderzoeksplicht van de koper voort. De balans tussen deze
81 Kamerstukken I, 2001-2002, 23 095, nr. 178a, p.2.
82 Kamerstukken I, 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 3, Kamerstukken I, 2001-2002, 23 095, nr. 178b, p. 19?
33