Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
door de nieuwe. Het ligt niet voor de hand dat dergelijke (ondergeschikte) afspraken de geldigheid van de
gehele koopovereenkomst aantasten. Overigens is het met het oog op bewijs van dergelijke afspraken aan
te raden deze toch schriftelijk vast te leggen.
In dit kader dient wederom de ratio van het vormvoorschrift meegenomen te worden; als het de bedoeling
van het voorschrift is dat de koper, of beide partijen zich kunnen beraden op de inhoud van de overeenkomst,
dan dienen ook alle afspraken in de akte opgenomen te zijn. Een niet in de akte opgenomen beding
zal als nietig moeten worden aangemerkt. Als het doel (slechts) is om de partijen te beschermen tegen
te overhaast genomen beslissingen kan dat anders liggen. 78
Het stellen van minimumeisen aan de inhoud van de akte kan richting geven aan de wijze waarop met nadere
afspraken of wijzigingen moet worden omgegaan. In dat geval kan bij ontbreken van één of meer van
de gestelde eisen bijvoorbeeld zonder meer tot nietigheid van de gehele akte worden geconcludeerd. Nadeel
van deze (strikte) benadering is dat indien de leveringsdatum wordt gewijzigd, dit ingrijpende gevolgen
kan hebben voor de geldigheid van de akte (en daarmee de titel die ten grondslag ligt aan de overdracht
van de onroerende zaak). Dit kan worden ondervangen door een flexibele bepaling ten aanzien van
de leverdatum in de akte op te nemen. 79 Indien de wetgever kiest voor het vastleggen van minimumvereisten
met betrekking tot de inhoud van de akte dient derhalve aandacht besteedt te worden aan de
gevolgen die intreden indien niet aan de vereisten wordt voldaan.
2.6.4.4 Wel of geen nieuwe bedenktijd
Wederom speelt een rol de vraag of de nadruk moet worden gelegd op het doel van het schriftelijkheidsvereiste
als dienstbaar aan de bedenktijd. De vraag die immers naar voren komt is of na wijziging of na het
maken van nadere afspraken opnieuw een bedenktijd van drie dagen gaat lopen. Indien het antwoord
hierop bevestigend luidt, zullen in het verlengde daarvan de afspraken schriftelijk vastgelegd moeten worden
om vast te stellen wanneer deze gaat lopen en waarop de koper zich in die tijd moet beraden.
De problematiek moet aldus in samenhang worden bezien met de vraag of er bij wijzigingen en/of aanvullingen
een nieuwe bedenktijd gaat lopen. Hierbij kan onderscheidt gemaakt worden in wijzigingen die binnen
zes maanden na de totstandkoming van de akte worden overeengekomen en wijzigingen die daarna
tot stand komen. Dit volgt uit de laatste zin van artikel 7:2 lid 2 BW, die bepaalt dat indien de koper gebruik
maakt van zijn ontbindingsrecht binnen de bedenktijd, dit recht niet opnieuw ontstaat indien tussen
dezelfde partijen binnen zes maanden een nieuwe overeenkomst tot stand komt. Op basis daarvan kan
men betogen dat indien in het geval dat een heel nieuwe koopovereenkomst tot stand komt binnen zes
maanden na de oorspronkelijke koop geen nieuwe bedenktijd gaat lopen, dit ook niet het geval zou moeten
zijn indien op de oorspronkelijke overeenkomst aanvullingen worden gemaakt. Hier wordt een parallel
getrokken tussen een geheel nieuwe overeenkomst tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde
object en een tweezijdig overeengekomen wijziging zonder de oorspronkelijke akte eerst te ontbinden.
Juridisch-dogmatisch zijn dit twee verschillende dingen, maar praktisch gezien lijken de verschillen minder
groot.
Wat betreft wijzigingen die na zes maanden plaatsvinden is Huijgen van mening dat in geval van een wijziging
van een gering belang geen sprake is van een nieuwe overeenkomst en dat dit niet leidt tot een nieuwe
bedenktijd. Bij wijziging van de essentialia is evenwel sprake van een nieuwe overeenkomst en daarmee
zou volgens Huijgen een nieuwe bedenktijd gaan lopen. 80
78 Vergelijk Breedveld-de Voogd 2003a.
79 Bijvoorbeeld: “Levering zal plaatsvinden op 31 september 2009 of zoveel later of eerder als partijen (schriftelijk)
overeenkomen.”
80 Huijgen 2006, p. 1062.
32