Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
2.6.4. Gevolgen van nadere afspraken of wijzigingen na het opmaken van de akte
2.6.4.1 Ter inleiding
Een van de gesignaleerde problemen is dat het mogelijk is dat partijen het eens worden en hun afspraken
in een akte vastleggen, maar dat naderhand nadere afspraken worden toegevoegd of wijzigingen worden
aangebracht. Een vraag die daarbij opkomt, is of voor nadere afspraken of wijzigingen ook geldt dat deze
schriftelijk vastgelegd moeten worden. Geldt ook hiervoor de bedenktijd en wat is de consequentie van
dergelijke nadere afspraken of wijzigingen voor de oorspronkelijke akte?
2.6.4.2 Schriftelijk vastleggen van wijzigingen en aanvullingen
Nadere afspraken of wijzigingen kunnen de essentialia of de niet-essentialia van de overeenkomst betreffen.
Voorbeelden van mogelijke wijzigingen zijn: het verzetten van de leverdatum, het uitstellen van de
dag dat het pand leeg moet zijn, nadere afspraken overnamekosten, een recht van erfdienstbaarheid wat na
de totstandkoming van de akte aan het licht komt en waar alsnog afspraken over gemaakt worden, etc.
In aansluiting op het hiervoor uiteengezette betoog ten aanzien van mondelinge afspraken, geldt dat nadere
afspraken of wijzigingen in beginsel ook schriftelijk dienen te worden vastgelegd, op straffe van nietigheid.
Hierbij wordt er van uitgegaan dat het schriftelijkheidsvereiste niet enkel ten dienste staat aan de bedenktijd,
maar dat het een zelfstandige functie heeft in het kader van de totstandkoming van overeenkomsten
met betrekking tot woningen. Waar het dan om gaat is dat voor partijen en eventuele derden duidelijkheid
bestaat dat er overeenstemming is bereikt en waar die overeenstemming op ziet.
Nadeel van deze benadering is dat voor niet-essentiële wijzigingen een schriftelijk stuk moet worden opgemaakt,
terwijl het om relatief kleine dingen kan gaan. Dat kan voor de praktijk omslachtig worden. Aan
te bevelen is om op zijn minst voor wijzigingen en aanvullingen die de essentialia betreffen vast te houden
aan het (strikte) schriftelijkheidsvereiste. Om de praktijk niet te zwaar te belasten met papieren rompslomp,
kan er voor gekozen worden om met betrekking tot aanvullingen en wijzigingen die niet de essentialia
betreffen mondelinge totstandkoming toe te staan.
2.6.4.3 Gevolgen voor de oorspronkelijke akte
Indien ook voor aanvullingen en wijzigingen (zowel voor essentialia als niet-essentialia) wordt vastgehouden
aan het schriftelijkheidsvereiste, komt vervolgens de vraag op wat het gevolg is van mogelijke wijzingen
en aanvullingen voor de oorspronkelijke akte. Drie mogelijkheden zijn denkbaar ingeval bijkomende
afspraken zijn gemaakt die niet schriftelijk zijn vastgelegd:
1. De gehele koopovereenkomst is nietig, omdat deze niet geheel in de akte is opgenomen;
2. De in de akte opgenomen koopovereenkomst is geldig en enkel de niet in de koopakte opgenomen afspraak
is nietig;
3. De gehele overeenkomst, dat wil zeggen de koopovereenkomst in de akte en de niet in de akte opgenomen
nevenafspraken, is geldig. 77
Welke oplossing passend is zal van geval tot geval kunnen verschillen, afhankelijk van de omstandigheden
en de belangen die een rol spelen. De eerste oplossing is mogelijk disproportioneel, als het gaat om een
afspraak van betrekkelijk geringe betekenis ten opzichte van de rest van de overeenkomst. Hieruit volgt
dat de meest passende oplossing mede afhankelijk is van het beding dat niet in de akte is opgenomen. Is
het beding voor één van de partijen essentieel, dan kan het redelijk zijn om de gehele overeenkomst als
nietig te beschouwen. Is het beding van ondergeschikt belang dan kan de akte als geldig worden beschouwd.
Indien wordt gekozen voor de mogelijkheid van mondelinge totstandkoming van niet-essentiële wijzigingen
of aanvullingen, dan hebben deze afspraken tot gevolg dat verouderde afspraken worden vervangen
77 Met dien verstande dat in geval van wijzigingen de eerdere afspraken worden vervangen door de nieuwe.
31