Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De niet-strikte benadering legt de nadruk op de gedachte dat de koper bescherming behoeft. Nu moge de
bescherming van de koper ten tijde van de totstandkoming van de wet hoger op de politieke agenda hebben
gestaan dan de bescherming van de verkoper, de verhoudingen liggen thans anders in die zin dat niet
langer van een verkopersmarkt kan worden gesproken waarin de kopers onder druk staan. In de strikte
benadering worden zowel de koper als de verkoper op gelijkwaardige wijze door de regeling beschermd.
Uit een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam blijkt dat het geen zin heeft om al te lichtvaardig
een vordering schadevergoeding of tot dooronderhandelen in te stellen op grond van precontractuele redelijkheid
en billijkheid.
Rb Amsterdam 15 april 2009, LJN: BI3549: Een zakelijke verkoper wil twee panden laten veilen. Een zakelijke
koper tracht buiten de veiling om overeenstemming te bereiken met de verkoper. Telefonisch en per email
wordt door koper en verkoper, via de aankopende en verkopende makelaars, onderhandeld over de
verkoop van de twee panden. Nadat partijen elkaar wat betreft prijs dicht zijn genaderd breekt de verkopende
partijen de onderhandelingen af, omdat deze onder andere voorwaarden wil verkopen en omdat er inmiddels
vier andere gegadigden zijn. De rechtbank is van mening dat door de verkoper geen vertrouwen is
gewekt dat de overeenkomst tot stand zou komen, nu deze vanaf het begin de vrijblijvendheid van de onderhandelingen
heeft benadrukt. De rechtbank acht dat er verder onvoldoende gesteld is om vast te kunnen
stellen of aan de in CBB/JPO geformuleerde maatstaf is voldaan.
Een mogelijke grondslag voor gebondenheid aan de mondelinge afspraken wordt door sommigen gevonden
in het leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid. Dit leerstuk biedt evenwel de mogelijkheid
te komen tot precontractuele aansprakelijkheid (dat wil zeggen toekennen van schadevergoeding
of de verplichting tot dooronderhandelen), het leent zich niet goed voor het aannemen van precontractuele
gebondenheid. Gezien het feit dat de norm voor het aannemen van precontractuele aansprakelijkheid
een strenge norm is die met terughoudendheid dient te worden toegepast, zal van een feitelijke precontractuele
gebondenheid op basis van dit leerstuk via de weg van de verplichting tot dooronderhandelen
geen, of slechts onder uitzonderlijke omstandigheden, sprake kunnen zijn.
Gevolg van deze strikte benadering is dat de koper de verkoper niet kan houden aan mondeling gemaakte
afspraken. Indien het wenselijk wordt geacht dat de koper de verkoper wel kan houden aan mondelinge
afspraken, dan ligt het meer voor de hand om de mondelinge afspraken (expliciet) als vernietigbaar aan te
merken. De koper die zich op de (geldige) mondelinge afspraken wil beroepen zal wel aan dienen te tonen
dat van volledige wilsovereenstemming sprake is of dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat de verkoper
zich wilde binden.
2.6.3 Gebruik en misbruik van het vormvoorschrift
Partijen kunnen het vormvoorschrift gebruiken, maar ook misbruiken. Met misbruik wordt gedoeld op het
gebruiken van het schriftelijkheidsvereiste in strijd met de redelijkheid en billijkheid, bijvoorbeeld om de
wederpartij te manipuleren. 76
Als van misbruik sprake is dient de partij die hierdoor benadeeld wordt schadevergoeding te kunnen vorderen.
Dit zou zijn grond kunnen vinden in het leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid,
maar ook in de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Bij opzettelijk misbruik zal in de regel gesproken
kunnen worden van een onrechtmatige daad. Aansprakelijkheid zou ook kunnen bestaan wanneer de partij
die zich terugtrekt de ander in de waan laat dat geen vormvereiste geldt. Zeker van professionele partijen
kan verwacht worden dat zij hun wederpartijen hieromtrent inlichten.
76 Breedveld-de Voogd 2007, p 86.
30