Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
beter bod juist een gerechtvaardigde grond is voor de verkoper om terug te treden. 74 Een andere gerechtvaardigde
grond voor het terugtreden van de verkoper zou volgens deze auteur kunnen zijn de situatie
waarin uit onderzoek is gebleken dat de kans groot is dat de koper de financiering niet rond zal krijgen.
Hesselink en Van Kooten wijzen er op dat in ons omringende landen de verkoper in ieder stadium gerechtigd
is de onderhandelingen af te breken indien hij een beter bod heeft gekregen. 75
Voor de koper zou een reden tot terugtrekken kunnen zijn een ander huis dat hem meer aanstaat. In veel
gevallen zal terugtreden, hoewel vervelend voor de wederpartij, niet onbehoorlijk zijn. Een afweging van
de gerechtvaardigde belangen vormt een onderdeel van de beoordeling of al dan niet sprake is van een
onaanvaardbaar terugtreden. Tegenover het belang van de verkoper om een zo hoog mogelijke prijs te
realiseren voor zijn woning, staat het gelijkwaardige belang van de koper om het object tegen een zo laag
mogelijk prijs te verwerven. Zo lang van geen andere omstandigheden is gebleken kan afbreken enkel omdat
een hoger bod is ontvangen of omdat een ander goedkoper object kan worden verworven derhalve
geen reden zijn om afbreken als onaanvaardbaar te bestempelen.
Pres. Rb Zwolle 28 april 1992, KG 1992, 191: zelfs bij een klein verschil in de gevraagde en geboden som
(het verschil betrof in casu f 5000,-) bestaat op grond van redelijkheid en billijkheid geen plicht tot dooronderhandelen.
Rb Haarlem 24 mei 2006, LJN AX4870: geeft aan dat onbehoorlijk nog niet onrechtmatig is.
Rechtspraak
Hierboven is al aangegeven dat door de gerechtshoven duidelijk gekozen is voor de strikte benadering met
betrekking tot het schriftelijkheidsvereiste. Dat wil zeggen, zolang niet aan het vereiste is voldaan, zijn de
afspraken zonder meer nietig. Toch lijken twee uitspraken een opening te laten naar de mogelijkheid om
toch op grond van de precontractuele redelijkheid en billijkheid medewerking af te dwingen tot het opstellen
van de koopakte.
Hof Leeuwarden 14 februari 2007, LJN AZ8657, r.o. 13-14:
Mondelinge afspraken zijn nietig en op grond van enkele wilsovereenstemming kan geen medewerking afgedwongen
worden aan het opstellen van de koopakte. Een dergelijk verplichting zou kunnen voortvloeien
uit de precontractuele goede trouw.
Hof Leeuwarden 19 maart 2008 LJN BC7658, r.o. 12:
Behoudens uitzonderlijke omstandigheden, leidt het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste tot nietigheid
van de koop.
Onder welke bijzondere omstandigheden mogelijk toch gebondenheid kan bestaan en wanneer de precontractuele
goede trouw aanleiding kan geven tot deze conclusie is evenwel niet verder uitgewerkt.
2.6.2.6 Besluit
In voorgaande staat centraal de vraag wat de status is van mondelinge afspraken met betrekking tot de
koop van een woning zolang deze niet in een akte zijn vastgelegd. De meest passende sanctie op het niet
voldoen aan het vormvereiste is nietigheid. Deze oplossing sluit aan bij het systeem van de wet, vindt
steun in de literatuur en in de parlementaire geschiedenis.
Vervolgens is de vraag besproken of, ondanks de nietigheid, toch aan de mondeling bereikte wilsovereenstemming
betekenis moet worden toegekend. Over het antwoord op deze vraag is de literatuur verdeeld.
Naar de mening van het onderzoeksteam verdient het de voorkeur de strikte benadering te hanteren,
dat wil zeggen geen gebondenheid zonder akte. Hoewel de parlementaire geschiedenis in een andere
richting lijkt te wijzen, sluit de strikte benadering aan bij het systeem van de wet, kan zij rekenen op steun
in de literatuur en stemt zij tevens overeen met de tendens in de rechtspraak.
74 Oorthuys 2006.
75 Hesselink & Van Kooten 1996, p. 74.
29