Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
ke de essentialia van de koopovereenkomst met betrekking tot een woning. Zelfs als men het eens is over
de belangrijkste bijkomende voorwaarden, zoals gebruikelijke voorbehouden met betrekking tot financiering
en technische keuring, hoeft dit nog niet te betekenen dat er een gerechtvaardigd vertrouwen in de
totstandkoming van de overeenkomst kan zijn.
Hof ’s-Gravenhage 19 april 2007, LJN BB5647: op 15 april 2004 waren verkoper en koper het eens geworden
over de hoogte van de koopprijs. Per e-mail liet de verkoper op 19 april 2004 weten dat de verkoper het
bod van de koper aanvaardt onder het voorbehoud dat hij een arbeidsovereenkomst elders zou verkrijgen.
Deze voorwaarde dient volgens de rechter tot de essentialia van de overeenkomst te worden gerekend. Op
23 april 2004 verneemt de verkoper dat de nieuwe baan niet doorgaat, hij heeft vervolgens de koper telefonisch
laten weten dat de koop niet door zal gaan. De rechter achtte de omstandigheden waaronder de onderhandelingen
zijn afgebroken niet in strijd met de redelijkheid en de billijkheid, dan wel onrechtmatig jegens
de potentiële koper.
Huijgen geeft als voorbeeld waarbij er van gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst
sprake kan zijn, het geval dat een verkoper in correspondentie heeft verklaard akkoord te gaan
met de verkoop van een woning op grond van min of meer gedetailleerde afspraken. 71 Volgens AG Timmermans
in zijn conclusie bij HR 11 juli 2008, kan gerechtvaardigd vertrouwen niet te lichtvaardig worden
aangenomen indien het gaat om een verkoop onder de taxatiewaarden en er ook belangen van derden bij
de transactie van belang zijn. Selderbeek-Doyer ziet ruimte voor gerechtvaardigd vertrouwen indien concrete
afspraken zijn gemaakt over de schriftelijke vastlegging of indien de schriftelijke vastlegging een aanvang
heeft genomen, bijvoorbeeld in het geval dat de onderhandelingen nog uitsluitend de opgestelde
concept koopakte betreffen. 72 Deze auteur stelt tevens dat er een verzwaarde terughoudendheid bij de
toepassing van het leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid dient te gelden, aangezien er
als gevolg van de bedenktijd een verstoring is in het evenwicht tussen de partijen. Voor de verkoper heeft
het immers geen zin de koper aan te spreken, nu die nog altijd een beroep kan doen op de bedenktijd.
Daartegenover kan dan staan dat er niet snel sprake kan zijn van gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde
van de koper.
Parlementaire geschiedenis
Hoe verhoudt de in dit leerstuk neergelegde norm zich tot wat in de parlementaire geschiedenis wordt
aangeduid als ‘onbehoorlijk’ handelen? Naar aanleiding van vragen uit de Kamer over de status van de
mondelinge overeenstemming voordat de akte tot stand is gekomen antwoordt de minister: 73
‘Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel koop onroerende zaken in de Tweede Kamer is aan de orde
geweest wat rechtens is in de “precontractuele fase”. Geantwoord is dat het nog ontbreken van de verplichte
koopakte niet meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de
koper zonder meer zou mogen terugtrekken (Kamerstuk 23 095, nr. 5, p. 13), en dat de verkoper in beginsel
gehouden is medewerking te verlenen aan het opmaken van de voor de voor totstandbrenging van de overeenkomst
vereiste akte (Kamerstuk 23 095, nr. 8, p. 8). Hij is verplicht zijn gedrag mede te laten bepalen
door de gerechtvaardigde belangen van zijn wederpartij (zie o.a. HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 en HR
15 februari 1991, NJ 1991, 493). De verkoper handelt dan ook onbehoorlijk als hij, in geval dat mondeling
overeenstemming over de koop is bereikt, de voor totstandbrenging van de overeenkomst vereiste medewerking
aan het opmaken van de koopakte weigert met een beroep op het feit dat hij een hoger bod van een
derde heeft ontvangen, onder mededeling aan de koper dat hij wel zal meewerken als deze het bod van de
derde evenaart.’
Is met dit onbehoorlijke handelen sprake van een onaanvaardbaar terugtreden uit de onderhandelingen als
bedoeld in de geciteerde jurisprudentie? En zal dat onbehoorlijke handelen dan tot gebondenheid moeten
leiden, of slechts tot schadevergoeding, ofwel in de vorm van positief contractsbelang of misschien slechts
in de vorm van het negatieve contractsbelang? In de parlementaire geschiedenis wordt terugtreden omdat
een beter bod is ontvangen onbehoorlijk geacht. Oorthuys is van mening dat het ontvangen van een (veel)
71 Huijgen 2006.
72 Selderbeek-Doyer 2008, p. 184.
73 Aanhangsel Handelingen II 2003-2004, nr. 178, p. 383-384.
28