Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
kan worden dat toekenning van vergoeding van het positieve contractsbelang het aannemen van gebondenheid
erg dicht nadert. 65
Wat is de norm?
Alvorens de vraag naar de gevolgen van het leerstuk aan de orde komt, dient de vraag te worden beantwoord
wat de norm is die in deze fase gehanteerd wordt. De norm die thans op basis van de meest recente
uitspraak van de Hoge Raad geldt is te vinden in CBB/JPO en luidt als volgt: 66
‘Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen
heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede
door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken,
tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen
van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar
zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze
waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen
en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of
zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl,
in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden
voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent tenslotte op het
moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond
van het gehele verloop van de onderhandelingen.’
Toewijzing van een vordering op grond van deze maatstaf zal niet snel aan de orde zijn nu deze door de
Hoge Raad is geduid als ‘een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf’. 67 Als norm geldt immers
dat het onaanvaardbaar moet zijn om zich uit de onderhandelingen terug te trekken. Derhalve zal op
basis van deze norm waarschijnlijk niet snel sprake kunnen zijn van een schadevergoedingsplicht, laat
staan van gebondenheid.
Vergelijk Huijgen die met verwijzing naar HR 27 juni 2003, NJ 2003, 524 constateert dat niet snel sprake
zal kunnen zijn van een plicht tot dooronderhandelen dan wel tot contracteren. 68 Bakker spreekt in dit
verband van een vorm van reflexwerking van het vormvereiste, welke bij schending nietigheid met zich
brengt, op de precontractuele fase. 69 Aannemen van gebondenheid op basis van de leer van de precontractuele
redelijkheid en billijkheid betekent dat het moment waarop gebondenheid bestaat naar voren wordt
getrokken, namelijk in plaats van het moment dat gerechtvaardigd vertrouwd mocht worden op de totstandkoming
naar het moment dat een partij er op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou
komen. 70
Op welk moment is sprake van onaanvaardbaar afbreken van onderhandelingen bij de verkoop van woningen?
De vraag die naar voren komt op basis van het leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid,
is op welk moment gesproken zou kunnen worden van een onaanvaardbaar afbreken van de onderhandelingen.
Er dient gezien de hierboven geciteerde norm in ieder geval sprake te zijn van gerechtvaardigd
vertrouwen in het tot stand komen van de overeenkomst. Maar, ook al is sprake van dergelijk gerechtvaardigd
vertrouwen, dan kan als gevolg van een afweging van belangen, terugtreden toch nog geoorloofd
zijn. Nu sprake is van een vormvereiste kan betoogd worden dat er geen, of niet snel, sprake kan zijn van
gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst zolang er geen akte is.
Op welk moment zou men bij het onderhandelen over een huis kunnen spreken van gerechtvaardigd vertrouwen
in het tot stand komen van de overeenkomst? Verwezen kan worden naar paragraaf 2.6.2.2 inza-
65 Hesselink 1996, p. 910.
66 HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467 (CBB/JPO).
67 HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467 (CBB/JPO).
68 Huijgen 2004.
69 Bakker 2005.
70 Hesselink 1996, p. 908.
27