Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
werkstelligt ten aanzien van (het moment van) het bereiken van wilsovereenstemming tussen partijen en ten
aanzien van hetgeen werd overeengekomen. Nu deze dwingende wetsbepaling aldus niet strekt ter bescherming
van de koper gaat de uitzondering van artikel 3:40 BW niet op en leidt zulks tot de conclusie dat de
koop bij gebreke van de voorgeschreven vorm niet rechtsgeldig tot stand is gekomen en de rechtshandeling
ingevolge 3:39 BW nietig is. De aangevoerde omstandigheden kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
2.6.2.5 Rol van het leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid
Wat kan worden gevorderd?
Hiervoor is reeds enkele malen naar voren gekomen dat het leerstuk van de precontractuele redelijkheid
en billijkheid een grote rol speelt bij de beoordeling wat de status dient te zijn van mondelinge afspraken.
In deze paragraaf wordt de betekenis van dit leerstuk voor deze vraag nader uiteengezet. Indien nog geen
mondelinge overeenstemming is bereikt, of de conclusie moet zijn dat de hier ter zake doende mondelinge
overeenkomsten nietig zijn, bevinden partijen zich in de precontractuele fase. In die fase geldt het leerstuk
van de precontractuele redelijkheid en billijkheid, zoals deze tot ontwikkeling is gekomen in de jurisprudentie.
60 Partijen dienen in deze fase rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander.
De precontractuele redelijkheid en billijkheid kan tot gevolg hebben dat het partijen niet vrij staat de onderhandelingen
af te breken. 61 Dat betekent dat de afbrekende partij gehouden kan zijn schadevergoeding
te betalen of verplicht kan worden tot dooronderhandelen. 62 Een stap verder gaat het om op basis van dit
leerstuk een partij te dwingen tot het tot stand brengen van de overeenkomst. Indien dat mogelijk zou
zijn, wordt via een omweg, feitelijk toch bindende kracht toegekend aan de mondeling bereikte wilsovereenstemming.
In de literatuur is wel aanwijzing te vinden dat een verplichting om de beoogde overeenkomst te sluiten op
zichzelf uit de redelijkheid en billijkheid kan voortvloeien. 63 De vraag is of dit ook in het geval van vormvereisten
tot de mogelijkheid zou moeten behoren.
Zie HR 24 maart 1995, NJ 1997, 569, M. nt. CJHB (Belien/Staat) over de toepasselijkheid van de norm van
de precontractuele goede trouw op afgeronde onderhandelingen. Dit arrest gaat evenwel over een consensuele
overeenkomst. In het kader van een overeenkomst waar een vormvereiste voor geldt zie HR 27 juni
2003, 524 (Zweedse vrouw), waarin werd geconcludeerd dat gebondenheid op grond van precontractuele
redelijkheid en billijkheid niet mogelijk werd geacht.
De kwestie ligt in het grijze gebied van de precontractuele verhoudingen waar onduidelijk kan zijn op welk
moment gesproken kan worden van wilsovereenstemming, dan wel van de situatie dat op basis van artikel
3:33 jo 3:35 BW de totstandkoming van de overeenkomst kan worden aangenomen. Precies aan deze
onduidelijkheid beoogt het schriftelijkheidsvereiste een einde te maken, zodat het aannemen van een
plicht tot medewerking aan het tot stand brengen van de akte de doelmatigheid van het vereiste ondermijnd.
Mogelijke gebondenheid zonder dat er een akte is doet verder afbreuk aan de contractsvrijheid. Het
leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid ziet in zekere zin niet op het in strijd met de redelijkheid
en billijkheid afbreken van contractsonderhandelingen, maar op het in strijd met de redelijkheid
en billijkheid wekken van vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. 64 Vorderen van gebondenheid
ligt dan niet in de rede. Dat neemt niet weg dat het leerstuk nog altijd de mogelijkheid biedt
om schadevergoeding en, waar zinvol, een verplichting tot dooronderhandelen te vorderen. Opgemerkt
60 HR 15 november 1957, NJ 1958, 67 (Baris/Riezenkamp).
61 Asser-Hartkamp 4-II 2005, nr. 158 e.v.
62 In de doctrine bestaat verschil van mening over de vraag wat in dat geval de grondslag van de schadevergoedingsplicht
is, met name of dit de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) is of dat de precontractuele redelijkheid
en billijkheid een zelfstandige grondslag hiertoe vormen. Zie Asser-Hartkamp 4-II 2005, nr. 164 e.v.
63 Asser-Hartkamp 4-II 2005, nr. 161.
64 Men kan ook betogen dat het afbreken zonder vergoeden van kosten in strijd met de redelijkheid en billijkheid
is.
26