Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
men. Alle beschikbare uitspraken sinds 2007 en alle gerechtshoven concluderen dat er geen (of enkel bij
hoge uitzondering) gebondenheid kan zijn aan hier ter zake doende mondelinge afspraken. 57
Het hof in Leeuwarden past expliciet het leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid toe op
de verkoop van een recreatiewoning, en acht de verkoper niet gebonden. 58
Hof Leeuwarden 14 februari 2007, LJN AZ8657: naar aanleiding van een bod van de koper wordt door de
verkoper een conceptakte opgesteld, evenwel zonder prijs. De verkoper wil een hoger bedrag. In r.o. 12-13:
veronderstellende dat partijen mondeling tot overeenstemming zijn gekomen, is sprake van een nietige
overeenkomst. Het strookt niet met het schriftelijkheidsvereiste, dat zowel in het belang van de koper als
dat van de verkoper op straffe van nietigheid van de overeenkomst is voorgeschreven, om reeds aan het enkele
bestaan van mondelinge wilsovereenstemming een rechtsgevolg te verbinden in die zin dat de verkoper
verplicht wordt mee te werken aan de totstandkoming van de voor de koop vereiste schriftelijke akte.
Een zodanig verplichting zou wel kunnen voortvloeien uit de precontractuele goede trouw (HR 24 maart
1995, NJ 1997, 569). Maar dan heeft een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf te gelden (HR
12 augustus 2005, NJ 2005, 467). Terughoudendheid past in deze zaak te meer, omdat beide partijen particuliere
partijen waren, en omdat de koper een bedenktijd had terwijl de verkoper deze niet had. In een dergelijk
geval moet de verkoper zich, behoudens uitzonderlijke omstandigheden, terug kunnen trekken.
In deze zaak was volgens het hof geen sprake van uitzonderlijke omstandigheden. Zo waren er geen lange
uitvoerige onderhandelingen, de koper had geen kosten gemaakt, en er was ook geen ander bijkomend nadeel
voor de koper. Het belang van de koper om het goed te verwerven werd achtergesteld bij het belang
van de verkoper om een zo hoog mogelijke prijs te realiseren. In dit geval had de koper een dermate laag
bod gedaan dat kon worden aangenomen dat de verkoper een hogere prijs kon realiseren.
Ook in andere beschikbare uitspraken van gerechtshoven is de conclusie dat het niet voldoen aan het
schriftelijkheidsvereiste tot nietigheid leidt. 59
Hof ’s-Gravenhage 19 april 2007, LJN BB5647, waarbij de koop uiteindelijk niet doorgaat omdat de verkoper
geen nieuwe baan krijgt. In r.o. 3: volgens de memorie van antwoord bij het desbetreffende wetsvoorstel
bevat het eerste lid van artikel 7:2 BW een vormvereiste dat de belangen van beide partijen (en van
eventuele andere gegadigden) dient door duidelijkheid te verschaffen omtrent het moment waarop partijen
overeenstemming hebben bereikt en omtrent de aanvang van de bedenktijd van de koper en is, zolang het
vormvereiste van een schriftelijke overeenkomst nog niet is vervuld, de overeenkomst niet rechtsgeldig tot
stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste is nietigheid van de koop, overeenkomstig
de hoofdregel van artikel 3:39 BW. Voor de verkoper was van doorslaggevend belang of hij elders een
baan kon krijgen. Deze voorwaarde behoorde volgens het hof tot de essentialia van de overeenkomst.
Hof Leeuwarden 19 maart 2008, LJN BC7658, waarbij partijen per telefoon en e-mail over de prijs onderhandelen,
maar niet tot overeenstemming komen. In r.o. 12: niet voldoen aan het vereiste tot schriftelijke
vastlegging van de koopovereenkomst van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:2 BW leidt – behoudens
uitzonderlijke omstandigheden, waarvan in deze zaak niet is gebleken – (krachtens artikel 3:39 BW) tot
nietigheid van de koop, hetgeen met zich brengt dat de wet daaraan zonder meer de beoogde rechtsgevolgen
onthoudt. Zulks staat er aan in de weg dat de verkoper in geval van een mondelinge overeenkomst in
beginsel gehouden zou zijn om de noodzakelijke medewerking te verlenen, door mee te werken aan het
opmaken van en ondertekenen van de daarvoor vereiste akte, of om met de (potentiële) koper door te onderhandelen
teneinde alsnog tot een perfecte koopovereenkomst te komen.
Hof ’s-Hertogenbosch 8 juli 2008, LJN BF0457: waarbij het ging om de verkoop door een gescheiden echtpaar.
Er wordt onderhandeld over de prijs, maar de man besloot zelf het deel van zijn ex te kopen. In r.o.
4.7: het schriftelijkheidsvereiste dient het belang van zowel koper als verkoper. Dit vereiste dient volgens de
parlementaire geschiedenis immers de rechtszekerheid, nu een schriftelijke overeenkomst duidelijkheid be-
57 Hof Leeuwarden 14 februari 2007, LJN AZ8657, Hof ’s-Gravenhage 19 april 2007, LJN BB5647, Hof Leeuwarden
19 maart 2008, LJN BC7658, Hof ’s-Hertogenbosch 8 juli 2008, LJN BF0457.
58 Hof Leeuwarden, 14 juni 2007, LJN AZ8657.
59 Hof Leeuwarden 19 maart 2008, LJN BC7658; Hof ‘s-Gravenhage 19 april 2007, LJN BB5647; Hof ’s-
Hertogenbosch 8 juli 2008, LJN BF0457.
25