Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
over dit tijdstip. De koper de bevoegdheid ontnemen om de verkoper te houden aan medewerking aan het
opstellen van de akte, schiet echter het doel voorbij. 51 Deze benadering neemt als uitgangspunt dat het
schriftelijkheidsvereiste enkel ten dienste van de bedenktijd is ingevoerd. Ook in het licht van de doelstelling
van de gehele regeling kan men tot de conclusie komen dat nietigheid niet de consequentie moet hebben
dat de verkoper zich aan gemaakte afspraken kan ontrekken. In die zin Heyman: het doel van artikel
7:2 BW is het bieden van extra bescherming aan de koper. 52 Die bescherming wordt niet gerealiseerd als
de verkoper zich kan ontrekken aan mondelinge afspraken.
In de parlementaire geschiedenis wordt niet enkel het wegdenkcriterium geformuleerd, ook wordt in dit
kader verwezen naar de regels zoals die in de rechtspraak en de doctrine tot ontwikkeling zijn gekomen. 53
Hiermee wordt gedoeld op de precontractuele redelijkheid en billijkheid zoals tot uitdrukking gekomen in
Plas/Valburg en daarop volgende uitspraken. De voorstanders van de strikte leer (geen gebondenheid zonder
akte) betwijfelen of het leerstuk zich ook leent om de andere partij te verplichten tot medewerking aan
het opstellen van de akte. Een verplichting tot meewerken aan het tot stand brengen van de akte zou
slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk moeten zijn. 54 De normen die naar Nederlands recht binnen het
leerstuk van de precontractuele redelijkheid en billijkheid worden gehanteerd komen hieronder in paragraaf
3.6.2.5 aan de orde.
Wederom kan worden betoogd dat hier het schriftelijkheidsvereiste wordt ondermijnd. Bovendien is de
hier bedoelde vordering weinig zinvol als de verkoper het huis inmiddels aan een ander heeft verkocht.
Ten tweede doet de verplichting door te zetten tekort aan de contractsvrijheid, in die zin dat partijen niet
langer vrij geacht worden te zijn om te besluiten niet te contracteren totdat de overeenkomst in een akte is
vastgelegd. Daarbij komt dat kan worden betoogd dat de belangen van de koper voldoende worden gewaarborgd
indien op grond van de precontractuele redelijkheid en billijkheid een vordering tot schadevergoeding
kan worden ingesteld. De gedaagde partij kan er in dat geval zelf voor kiezen om ofwel alsnog
mee te werken aan de totstandbrenging van de akte (indien dat nog mogelijk is), ofwel zich bloot te stellen
aan een schadevergoedingsactie. Deze oplossing heeft oog voor de rechtszekerheid die met het schriftelijkheidsvereiste
wordt beoogd (zonder akte geen contract) alsook voor de autonomie van partijen (vrijheid
om terug te trekken zolang er geen akte is), terwijl tegelijkertijd de belangen van de koper beschermd
worden (mogelijkheid tot vorderen van schadevergoeding).
Literatuur en rechtspraak over de status van mondelinge afspraken
Tot voorstanders van de strikte leer, dat wil zeggen de benadering waarbij geen (of slechts bij zeer hoge
uitzondering) binding kan ontstaan aan de hand van mondelinge wilsuitingen, zijn te rekenen: Huijgen,
Breedveld-de Voogd, Van Velten, Selderbeek-Doyer en Bakker. Voorstanders van de niet-strikte benadering,
waarbij wel betekenis wordt gehecht aan de mondeling tot stand gekomen wilsovereenstemming zijn:
Hesselink en van Kooten, Bartels en van Buuren-Dee, Loos, Heyman en Oorthuys. De niet-strikte benadering
legt de nadruk op de beschermingsgedachte van de koper die ten grondslag ligt aan artikel 7:2 BW.
Enige rechtspraak kwam hiervoor al ter sprake. Aanvankelijk waren de uitspraken van de lagere rechters
op dit gebied verdeeld. Zeker zeven lagere rechters concludeerden dat de verkoper gebonden was aan
mondeling gemaakte afspraken en verplicht was zijn medewerking te verlenen aan het opstellen van de
akte. 55 Zeker vijf andere lagere rechters hanteerden daarentegen de strikte benadering waarbij geen gebondenheid
werd aangenomen. 56 Inmiddels is in de rechtspraak een tendens waarneembaar die inhoudt dat
waar geen sprake is van een akte geen – of slechts bij hoge uitzondering – gebondenheid wordt aangeno-
51 Loos 2006, p. 181.
52 Heyman 2009.
53 Kamerstukken II, 1995-1996, 23 095, nr. 8, p. 8.
54 Breedveld-de Voogd 2009. Gebondenheid zou naar Duits voorbeeld bijvoorbeeld enkel aan de orde kunnen zijn
als de gevolgen anders tot een ondraaglijke uitkomst zouden leiden.
55 Vzngr Rb Leeuwarden 8 oktober 2004, LJN AR3587, Vzngr Rb Maastricht, 2 mei 2005, LJN AT5938, Rb
Zutphen 8 juli 2005, LJN AU0149, Rb Zutphen 22 november 2005, LJN AV0536, Vzngr Rb Arnhem 20 maart
2006, LJN AW 2754, Vzngr 6 juni 2006, LJN AX7093, Vzgnr Rb Arnhem 7 juli 2006, LJN AY4055.
56 Rb Dordrecht 2 februari 2005, LJN AS4859, Vzngr Rb Haarlem 29 maart 2006, LJN AW2754, Vzngr Rb Haarlem
24 mei 2006, LJN AX4870, Rb Leeuwarden 29 juni 2006, LJN AX9937, Rb Amsterdam 2 mei 2008. LJN
BD6779.
24