Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Hier kunnen dezelfde bezwaren naar voren worden gebracht die reeds genoemd zijn in het kader van de
bespreking van de keuze voor vernietigbaarheid als sanctie op schending van het vormvoorschrift. In de
eerste plaats heeft toepassing van het wegdenkcriterium tot gevolg dat de verkoper geen bescherming
meer kan ontlenen aan het schriftelijkheidsvereiste; de verkoper zal op een zeker moment toch gebonden
zijn, ook zonder akte. In dat geval is sprake van een (onwenselijk geachte) asymmetrische binding, die de
balans tussen de partijen verstoort. Ten tweede leidt dit tot rechtsonzekerheid in het algemeen, omdat onzeker
is wanneer er nu sprake is van gebondenheid. De algemene rechtszekerheid die blijkens de parlementaire
geschiedenis in ieder geval ook (naast de dienstbaarheid aan de bedenktijd) aan het vereiste ten
grondslag ligt, wordt hiermee weer weggenomen.
Een aantal lagere rechters heeft desalniettemin, met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis en met
toepassing van het wegdenkcriterium, gebondenheid aan mondelinge afspraken aangenomen en de verkoper
gehouden geacht zijn medewerking te verlenen aan het opstellen van de akte. 47
Vzngr Rb Leeuwarden 8 oktober 2004, LJN AR3587: één van de ex-echtelieden wil nadat mondeling overeenstemming
met een koper is bereikt niet meer aan de verkoop van de gezamenlijke woning meewerken
omdat hij zelf financiering heeft gevonden om het deel van zijn ex te kopen. De vordering tot meewerken
aan het opstellen van de akte wordt toegewezen, met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis en het
wegdenkcriterium.
Er zijn aan de andere kant ook verschillende lagere rechters die zich zeer kritisch hebben uitgelaten over
de in de parlementaire geschiedenis geschetste mogelijkheid tot gehoudenheid mee te werken aan het opstellen
van de akte. 48
Rb Dordrecht 2 februari 2005, LJN AS4859: het wegdenkcriterium strookt niet met het wettelijk systeem
dat leidt tot nietigheid van mondelinge afspraken op grond van artikel 3:39 BW. Ook het vorderen van
dooronderhandelen op basis van mondelinge overeenstemming is om die reden niet mogelijk. De wet onthoudt
aan mondelinge overeenstemming zonder meer de beoogde rechtsgevolgen en daarmee is onverenigbaar
dat aan een dergelijke nietige rechtshandeling toch enig rechtsgevolg wordt verbonden in de zin dat de
verkoper gedwongen zou kunnen worden tot het opmaken van de voor een koop vereiste akte. Ook de
vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen.
Vzngr Rb Haarlem 24 mei 2006, LJN AX4870: er is sprake van een mondeling perfecte overeenkomst. Partijen
zijn het eens over de essentialia: object, prijs, datum van levering en ontbindende voorwaarden. De
verkoper verkoopt het object voor een veel lagere prijs aan zijn eigen BV. De rechter acht voldoende aanknopingspunten
om deze transactie van de verkoper als paulianeus aan te merken. Met oog op de rechtszekerheid
kan geen gebondenheid aan de mondelinge overeenkomst worden aangenomen. Hooguit zou schadevergoeding
mogelijk zijn.
Een andere wijze om de redelijkheid en billijkheid in te vullen teneinde de mogelijkheid van gebondenheid
te realiseren is (ook hier) het hanteren van een beperkte uitleg van het belang van het schriftelijkheidsvereiste.
Via een ruime uitleg van artikel 6:248 lid 2 BW is een beroep op de nietigheid te toetsen aan de redelijkheid
en billijkheid. 49 Vergelijkbaar is de route via artikel 6:2 lid 2 BW, die ertoe kan leiden dat onder
omstandigheden de nietigheid niet van toepassing is omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar zou zijn. 50 Deze benadering wordt door Loos voorgestaan: het belang dat door het
schriftelijkheidsvereiste wordt gediend is het scheppen van duidelijkheid ten aanzien van het aanvangsmoment
van de bedenktijd. Duidelijk is dat beide partijen, en ook derden, belang hebben bij duidelijkheid
47 In onder meer de volgende uitspraken werd tot gebondenheid geconcludeerd: Vzngr Rb Leeuwarden 8 oktober
2004, LJN AR3587, Vzngr Rb Maastricht, 2 mei 2005, LJN AS4859, Rb Zutphen 8 juli 2005, LJN AU0149, Rb
Zutphen 22 november 2005, LJN AV0536, Vzngr Rb Arnhem 20 maart 2006, LJN AW2754, Vzngr 6 juni 2006,
LJN AX7093, Vzgnr Rb Arnhem 7 juli 2006, LJN AY4055.
48 In onder meer de volgende uitspraken werd geconcludeerd dat geen sprake kon zijn van gebondenheid: Rb
Dordrecht 2 februari 2005, LJN AS4859, Vzngr Rb Haarlem 29 maart 2006, LJN AV9072, Vzngr Rb Haarlem
24 mei 2006, LJN AX4870, Rb Leeuwarden 29 juni 2006, LJN AX9937, Rb Amsterdam 2 mei 2008, LJN
BD6779.
49 Asser-Hartkamp 2005 (4-II) nr. 317.
50 Breedveld-de Voogd 2007, p. 90.
23