Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
doordat beide partijen de wil om gebonden te zijn hebben geuit door middel van op elkaar aansluitende
verklaringen (aanbod en aanvaarding). Ook indien de wil van een van beide partijen ontbreekt kan de
overeenkomst tot stand komen indien de wederpartij gerechtvaardigd mocht vertrouwen, aan de hand van
uitlatingen van de ander, dat deze zich wilde binden (artikel 3:33 jo 3:35 BW).
Enkel overeenstemming met betrekking tot de prijs is onvoldoende om te concluderen dat overeenstemming
bestaat met betrekking tot de essentialia van de koopovereenkomst inzake een huis. Andere aspecten
kunnen voor partijen van essentieel belang zijn voor de te sluiten koop.
Uit Hofland/Hennis volgt dat bij de verkoop van onroerend goed niet enkel de prijs van het object van belang
is, maar ook verdere voorwaarden en de persoon van de koper van belang kunnen zijn. 18 Meer recentelijk
oordeelde het Hof ’s-Gravenhage dat een voorbehoud dat de verkoper elders een arbeidsovereenkomst
zou verkrijgen behoorde tot de essentialia van de overeenkomst. 19
Wat betreft de uitwerking in de literatuur dienaangaande kan onder meer worden gewezen op de opvatting
van Santen met betrekking tot de koop van woningen: ‘de transactie is gedetermineerd door tal van andere
zaken dan object en prijs, en het object zelf wordt gekwalificeerd door feitelijke en juridische bijzonderheden
waar partijen, toen zij het over de prijs eens werden, zich mogelijk niet van bewust zijn geweest.’ 20
Met andere woorden: hoewel partijen dachten dat wilsovereenstemming was bereikt, zijn zij nog in de
precontractuele fase. Huijgen geeft aan dat tot de essentialia van de koopovereenkomst met betrekking tot
onroerende zaken in ieder geval object en prijs behoren en in beginsel ook de leveringsdatum (althans een
indicatie daarvan). 21 Ook volgens Dammingh behoren object en prijs tot de essentialia, maar een bepaald
aspect in een concreet geval kan, gelet op wat partijen hebben besproken en in het licht van de overige
omstandigheden van het geval, ook een essentieel element zijn. Volgens Dammingh is het niet uitgesloten
dat onder omstandigheden een partij die eerder met een bepaalde prijs akkoord ging, de vrijheid kan hebben
om in een later stadium van de onderhandelingen alsnog een andere prijs te bedingen. 22
In zijn conclusie bij HR 11 juli 2008, geeft AG Timmermans aan dat wanneer de prijs niet ter gelegenheid
van de levering overeenkomstig artikel 7:26 BW wordt betaald, tenminste tot de essentialia behoren het
moment en de wijze van betaling. 23 Hij stelt verder dat hoewel in zijn algemeenheid tot de essentialia van
de koopovereenkomst slechts behoren het geven van een zaak tegen betaling van een prijs, dit in het geval
van onroerende zaken te beperkt is. Tot de essentialia behoren in dat geval tevens de leveringsdatum, het
moment van betaling en afhankelijk van de omstandigheden van het geval ook andere elementen. Daaraan
voegt hij toe dat een verzoek van één van de partijen tot het opstellen van een concept van de benodigde
stukken zijns inziens niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie leidt dat op alle punten overeenstemming is
bereikt.
Het is goed mogelijk dat pas bij het opstellen en uitwisselen van een concept koopakte duidelijk wordt
welke voorwaarden de koper en de verkoper daarin opgenomen wensen te zien. Te denken valt aan de
voorwaarde dat de koop ontbonden wordt indien geen nieuwe baan wordt gevonden of indien het oude
huis niet wordt verkocht, een anti-speculatiebeding, etc. Van groot belang kunnen zijn bedingen die exoneraties
of garanties behelzen. Denkbaar is dat de koper de koop enkel wenst aan te gaan onder de voorwaarde
dat de verkoper bepaalde garanties of verklaringen afgeeft, of andersom, dat de verkoper enkel
bereid is tot verkoop met opname van exoneraties of bepaalde (on)bekendheidsbedingen, die mogelijk
mondeling (nog) niet ter sprake waren gekomen.
161 e.v.). Breedveld-de Voogd voegt hieraan toe dat niet enkel overeenstemming op essentiële punten een vereiste
is, maar dat bovendien van belang is dat partijen het met elkaar eens zijn dat zij ten opzichte van elkaar
rechtens verbonden zijn. Zie Breedveld-de Voogd 2007 , p. 13 e.v.
18 HR 10 april 1981, NJ 1981, 532, m.nt. CJHB.
19 Hof ’s-Gravenhage 19 april 2007, LJN: BB5647.
20 Santen 1988, p. 9-10.
21 Huijgen 2003, p. 14.
22 Dammingh 2002a, p. 68-70.
23 Conclusie AG Timmermans bij HR 11 juli 2008, LJN: BD2406.
18