Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
ontbindende voorwaarden waarvan de betekenis of de volledige strekking voor een leek niet op het eerste
gezicht duidelijk zal zijn. Partijen zijn zich mogelijk niet bewust van alle (juridische, maar ook nietjuridische)
aspecten die van belang zijn en stellen daardoor een onvolledige of onjuiste akte op. Indien
partijen zich wel van alle aspecten bewust zijn, zijn zij mogelijk niet in staat alle afspraken op ondubbelzinnige
wijze vast te leggen. Kortom, enkel het schriftelijkheidsvereiste biedt nog geen waarborg dat de beoogde
rechtszekerheid met betrekking tot de totstandkoming en de inhoud van de overeenkomst daadwerkelijk
wordt bereikt. Er is een risico op onvolledige en onduidelijke akten.
Indien partijen de inhoud en de strekking van de overeenkomst niet kunnen overzien, brengt dit het risico
met zich mee, dat door partijen later een beroep op een wilsgebrek wordt gedaan, hetgeen vernietiging van
de overeenkomst tot gevolg kan hebben. In geval van vernietiging zal de eigendomsstatus van een onroerende
zaak met terugwerkende kracht worden veranderd. Het wordt in het algemeen onwenselijk geacht
dat de eigendomsstatus van onroerende zaken met terugwerkende kracht wordt aangetast, zonder dat dit
zichtbaar is in de registers. Bij vernietiging komt immers de titel aan de overdracht te ontvallen, terwijl de
levering door middel van inschrijving in de openbare registers, mogelijk wel al is geschied.
Het bovenstaande illustreert het belang van de vraag welke kwaliteitseisen aan de schriftelijke akte kunnen
of moeten worden gesteld.
2.6 Analyse en oplossingsrichtingen
2.6.1 Ter inleiding
In het navolgende worden de problemen die in de voorgaande paragraaf gesignaleerd zijn nader geanalyseerd
en wordt naar aanleiding daarvan oplossingsrichtingen aangedragen. Bekeken wordt in hoeverre de
problematiek dient te worden bezien in het licht van de huidige Nederlandse wet- en regelgeving. Met
name de status van mondelinge afspraken heeft aanleiding gegeven tot verschillende visies in de literatuur
en de rechtspraak.
2.6.2 Status van mondelinge afspraken
2.6.2.1 Te onderscheiden vragen
Bij de analyse van de problematiek met betrekking tot de status van mondelinge afspraken dienen verschillende
vragen van elkaar te worden onderscheiden. Ten eerste de vraag wanneer sprake is van wilsovereenstemming,
dan wel gerechtvaardigd vertrouwen dat de wederpartij zich wilde binden. Ten tweede de vraag
of mondeling tot stand gekomen afspraken (i.e. de wilsovereenstemming) met betrekking tot de koop van
een woning door een particulier gebondenheid meebrengen dan wel nietig of vernietigbaar zijn. Ten derde
de vraag, ingeval de mondelinge afspraken nietig worden geacht, of op basis van de mondelinge afspraken
medewerking aan het opstellen van de akte kan worden afgedwongen, waarmee de overeenkomst alsnog
tot stand komt (en waarmee in feite alsnog gebondenheid aan de nietige mondelinge afspraken wordt aangenomen).
Als laatste de daarmee verband houdende vraag wat de rol is van het leerstuk van de precontractuele
redelijkheid en billijkheid.
2.6.2.2 Wilsovereenstemming
De invoering van het vormvoorschrift van artikel 7:2 BW laat onverlet dat op grond van de artikelen
6:217, 3:33 jo. 3:35 BW voor de totstandkoming van de overeenkomst steeds ook wilsovereenstemming is
vereist, of in het geval van wilsontbreken, gerechtvaardigd vertrouwen dat van wilsovereenstemming sprake
is. Van wilsovereenstemming is in het algemeen sprake als partijen overeenstemming hebben bereikt
over de essentialia van de overeenkomst, met behulp van het model aanbod en daarop aansluitend aanvaarding
(artikel 6:217 BW). 17 Een overeenkomst is een meerzijdige rechtshandeling die tot stand komt
17 Ook al is het model van aanbod en aanvaarding in de praktijk niet altijd strikt te onderscheiden, toch geldt het in
het algemeen als basis voor de bepaling of sprake is van een overeenkomst. Zie ook Asser-Hijma 5-I 2007, nr.
17