Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
kijken is het wellicht goed dat partijen niet zijn gebonden totdat alles op papier staat en dat tussentijdse
gebeurtenissen nog meegenomen kunnen worden in de onderhandelingen.
De aan de juridische gemeenschap voorgelegde vragen zijn of dat zonder meer mogelijk is en wat de eventuele
consequenties daarvan zouden moeten zijn.
2.5.4 Nadere afspraken of wijzigingen na het opmaken van de akte
Voorstelbaar is dat partijen het eens zijn over de tekst van de akte en dat deze zonder problemen tot stand
komt, maar dat daarnaast mondeling enkele nadere afspraken worden gemaakt. Door verschillende omstandigheden
kan verzuimd worden deze in de akte op te nemen, bijvoorbeeld om praktische redenen, de
akte was al opgemaakt, maar aan enkele details was niet eerder gedacht, of de afspraken waren telefonisch
gemaakt en vergeten was ze ook nog eens op te nemen in de akte.
In de akte is opgenomen dat een woning op 1 februari 2009 leeg opgeleverd moet worden. Door drukte
komt de verkoper er niet aan toe om al zijn spullen op te ruimen en telefonisch wordt afgesproken dat de
verkoper daartoe nog tot 1 maart de gelegenheid krijgt.
Een woning wordt verkocht waarin een op maat gemaakt kachelsysteem is ingebouwd. Over de overnamekosten
van de kachel is wel gesproken, maar hierover is niets in de akte opgenomen. Later wordt toch geen
overeenstemming over de overnameprijs van de kachel bereikt.
Dit kan consequenties hebben voor de akte. Nu deze kennelijk onjuist of onvolledig is, kan dat betekenen
dat de hele overeenkomst aantastbaar wordt. Een andere vraag is of voor de wijzigingen of aanvullingen
ook het schriftelijkheidsvereiste geldt. En, in het verlengde daarvan, of hiermee een nieuwe overeenkomst
tot stand is gekomen, waaraan opnieuw een bedenktijd is of zou moeten worden gekoppeld.
2.5.5 Kwaliteit van de akte
Het schriftelijkheidsvereiste laat nog altijd de mogelijkheid open dat partijen een koop aangaan op de achterkant
van een bierviltje. Vermelding van object en prijs, ondertekend door beide partijen, voldoet aan de
eisen van een onderhandse akte. 16 In een dergelijk geval wordt de beschermingsgedachte, die mede aan het
stellen van het schriftelijkheidsvereiste ten grondslag ligt, tekort gedaan.
Partijen zitten na bezichtiging nader te onderhandelen op een nabijgelegen terras en schrijven op de achterkant
van een viltje adres, koopprijs en leveringsdatum. Vervolgens zetten ze beiden een handtekening.
In geval van een conflict is het van belang dat de rechten en plichten van de betrokken partijen duidelijk
zijn vast te stellen op basis van de koopakte. Een duidelijke en volledige akte zal gerechtelijke procedures
kunnen voorkomen en kan voorzien in oplossingen voor mogelijke problemen die na het sluiten van de
overeenkomst aan de orde kunnen komen, zoals verborgen gebreken, onverwachte kosten bij het herstellen
van bestaande gebreken, onvoorziene hinder van buren, dit met behulp van exoneratie en garantieclausules,
ontbindende voorwaarden of voorbehouden. Ook met het oog om zich in de bedenktijd op de inhoud
van de overeenkomst te kunnen beraden, is het van belang dat de akte de volledige inhoud van de
overeenkomst weergeeft. Doorgaans komt er bij de koop van een woning meer kijken dan enkel object,
prijs en leveringsdatum.
Een probleem dat zich bij het opstellen van de akte kan voordoen is dat deze wordt opgesteld door partijen
die geen kennis van zaken hebben. Het opstellen van een koopovereenkomst met betrekking tot een
huis vergt kennis van het object en juridische kennis. Een gebrek aan deskundigheid zal geen problemen
opleveren waar het gaat om de hoofdzaken (object en prijs), maar mogelijk wel bij de bijkomende afspraken.
Te denken valt aan bepalingen die zien op garanties, exoneraties, (on)bekendheidsverklaringen of
16 Mogelijk is niet eens vermelding van de prijs nodig, in dat geval zou op basis van artikel 7:4 BW ‘een redelijke
prijs’ verschuldigd zijn. Vergelijk Loos 2002, p. 361.
16