Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De rechtspraktijk ziet zich ten eerste gesteld voor de vraag of en op welk moment sprake is van mondeling
bereikte (wils)overeenstemming en vervolgens voor de vraag of de partijen aan deze afspraken gehouden
kunnen worden indien deze niet zijn vastgelegd in een akte.
Notarissen en makelaars die de enquêtes hebben ingevuld geven aan dat het af en toe voorkomt dat partijen
afspraken willen wijzigen nadat mondeling overeenstemming is bereikt. Vertegenwoordigers van de
belangenorganisaties (NVM, Vereniging Eigen Huis en Landelijke Makelaars Vereniging) geven aan de
problemen die zich hieromtrent voordoen te herkennen, maar geven tevens aan dat de rechtspraak deze
inmiddels heeft opgelost. Uit rechtspraak die over dit punt beschikbaar is volgt dat de verkoper niet aan
mondelinge toezeggingen gehouden kan worden zolang dit niet is vast gelegd in een akte (deze rechtspraak
komt aan de orde hierna in paragraaf 2.6.2).
Een nadelige consequentie van het schriftelijkheidsvereiste is dat de particuliere koper ten opzichte van
een zakelijke koper in een minder gunstige positie verkeert bij het sluiten van de koopovereenkomst. Aangezien
het vormvoorschrift enkel geldt voor de koop van een woning door particulieren, kan een particulier
een verkoper in beginsel niet aan mondelinge toezeggingen houden, terwijl een zakelijke koper dezelfde
verkoper wél aan mondelinge afspraken kan houden. Dat betekent dat de volgende situatie zich kan
voordoen:
Een particulier bereikt mondelinge overeenstemming met een verkoper. Nog voordat de koopakte is opgesteld,
komt dezelfde verkoper met betrekking tot hetzelfde object tot mondelinge overeenstemming met een
zakelijke koper.
In deze casus is de status van de mondelinge afspraken met de particulier onzeker, maar de mondelinge
afspraak met de zakelijke partij kan (mits deze kan worden bewezen) zonder meer rechtens worden afgedwongen.
Dit is, zoals ook gesignaleerd door Van Velten, een ongelukkige consequentie van de invoering
van de bedenktijd en de daarmee samenhangende schriftelijkheidseis voor particuliere kopers. 15
2.5.3 Gebruik en misbruik van het vormvoorschrift
Hierboven is reeds gesignaleerd dat het schriftelijkheidsvereiste in de praktijk een precontractuele ‘bedenktijd’
met zich brengt doordat er een fase aan de totstandkoming vooraf gaat waarin concept akten worden
uitgewisseld, en er enige tijd overheen kan gaan voordat de definitieve akte is getekend. De partijen kunnen
deze periode gebruiken om zich nader op de (ver)koop van de desbetreffende woning te beraden,
maar tegelijkertijd kunnen ze in deze periode ook naar andere mogelijkheden kijken. Door verschillende
omstandigheden kan het zijn dat de koop dan alsnog niet rond komt, bijvoorbeeld omdat de verkoper in
die tijd een beter bod van een andere koper ontvangt, of omdat de koper een aantrekkelijker geprijsd object
vindt.
Mondeling wordt overeenstemming bereikt over de prijs. Nog voordat de akte is opgesteld en ondertekend,
laat de (makelaar van de) verkoper weten inmiddels een hoger bod te hebben gekregen en alleen te willen
meewerken aan het opstellen van de akte indien de koper bereid is meer te betalen.
Dit ligt in het verlengde van het hierboven gesignaleerde probleem van de (on)gebondenheid aan mondelinge
afspraken. Er is een langere precontractuele fase en er is minder snel of zelfs geen gebondenheid aan
een gegeven woord. Dit geeft meer ruimte om zich om eigenlijke, maar ook oneigenlijke redenen aan de
onderhandelingen of aan mondeling gemaakte afspraken te ontrekken.
Tijdens de interviews met de vertegenwoordigers van belangenorganisaties werd opgemerkt dat waar op
het eerste gezicht problemen zijn met de status van mondelinge afspraken, de problemen in werkelijkheid
door andere factoren worden veroorzaakt. Hier kan uit worden afgeleid dat het schriftelijkheidsvereiste
kan worden gebruikt om de onderhandelingen weer open te breken, omdat er iets is tussengekomen. De
vraag is of dit als problematisch moet worden gezien; juist bij de koop van een woning waar veel bij komt
15 Van Velten 2004a, p. 313.
15