Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
ex te kopen, dat dit ten onrechte niet door de makelaar gecommuniceerd is, en weigert mee te werken aan
de verkoop.
Rb Leeuwarden 29 juni 2006, LJN AX9937: telefonisch en per mail wordt onderhandeld over de verkoop
van een recreatiewoning. Partijen worden het eens over de prijs, maar de verkoper wil over een aantal punten
nog nader overleg (opleverdatum, makelaarskosten, overname van de inboedel). De koper stelt dat er
een overeenkomst tot stand is gekomen, de verkoper wil niet meewerken aan de verkoop.
Vzngr Rb Arnhem 7 juli 2006, LJN: AY4055: een weduwe wil de echtelijke woning verkopen. Er wordt met
een gegadigde overeenstemming bereikt over de prijs, leveringsdatum, financieringsvoorbehoud en overname
van goederen. Dit wordt per fax bevestigd, daarnaast is mondeling als opschortende voorwaarde overeengekomen
dat toestemming van de erven (de kinderen) ten aanzien van de prijs zou worden verkregen.
Deze wordt verkregen, maar verkoper wil de koopakte vervolgens niet ondertekenen, omdat ook als voorwaarde
zou gelden dat de nalatenschap eerst verdeeld moest worden.
Rb Amsterdam 2 mei 2008, LJN BD6779: partijen onderhandelen over de koop van een woning in Amsterdam
en bereiken overeenstemming over de prijs. Door de notaris wordt een concept koopakte opgesteld en
aan partijen gestuurd. Verkoper trekt zich dan alsnog terug.
Ook is het mogelijk dat een partij de mondelinge afspraken wil wijzigen of iets wil toevoegen. Bijvoorbeeld,
een nooit eerder besproken anti-speculatiebeding of een ontbindende voorwaarde wordt ingevoegd
als de akte wordt opgemaakt.
Vzngr. Rb Haarlem 9 juli 2004, NJF 2004, 503: vlak voor de ondertekening wenst de verkoper nog een ontbindende
voorwaarden op te nemen.
Rb Zutphen 8 juli 2005, LJN AU0149, verkoper liet in de concept akte een niet eerder besproken antispeculatiebeding
opnemen. Koper vordert medewerking aan het opstellen van de akte zonder dit beding.
De vraag in al deze zaken is of de verkoper aan de mondeling overeengekomen afspraken gehouden kan
worden. Daarmee hangt samen, of daaraan gaat vooraf, de vraag of er overeenstemming is bereikt. Indien
de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd kan het erg lastig zijn vast te stellen of dat het geval is.
Gerechtshof Leeuwarden 19 maart 2008, LJN BC7658: per telefoon en e-mail hebben partijen contact over
de aankoop van een woning met vraagprijs 535.000. In een telefoongesprek had de verkoper aangegeven te
willen zakken naar 521.000 de potentiële koper geeft in het zelfde gesprek aan zijn bod te willen verhogen
naar 513.000, wat neerkomt op afwijzing van het bod van de verkoper en het doen van een nieuw aanbod.
Verkoper accepteert dit aanbod niet, waarop koper aangeeft het bod van 521.000 te accepteren. Niet duidelijk
is of de verkoper dit eerdere bod na de afwijzing van het tegenbod van de koper heeft herhaald. Mailberichten
geven geen duidelijkheid, met nader getuigenverhoor zou vast gesteld moeten worden of mondeling
een overeenkomst tot stand is gekomen.
Ook indien aan één van beide zijden sprake is van wilsontbreken, ofwel één van beide partijen wilde zich
eigenlijk niet binden, kan mogelijk gesproken worden van mondelinge overeenstemming, namelijk op
grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de één dat de ander zich wilde binden en dat van wilsovereenstemming
sprake is, zie artikel 3:33 jo 3:35 BW.
In alle gevallen in de hierboven gesignaleerde rechtspraak is het de koper die de verkoper aanspreekt. Als
gevolg van de bedenktijd, zoals neergelegd in artikel 7:2 BW, heeft het immers geen zin de koper te verplichten
om mee te werken aan het opstellen van de akte. Deze zal zich namelijk nadat de akte is opgesteld,
getekend en ter hand is gesteld, binnen de bedenktijd kunnen beroepen op zijn ontbindingsrecht. De
koper bevindt zich in dit opzicht in een aanzienlijke betere positie dan de verkoper; de bedenktijd heeft tot
gevolg dat de koper op geen enkele manier onder druk gezet kan worden om zijn mondelinge toezeggingen
gestand te doen of om mee te werken aan het opstellen van een akte. Op dit punt is de balans tussen
koper en verkoper (ernstig) verstoord.
14