Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

2.5.2 Mondelinge afspraken
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Een denkbaar probleem is dat één van de partijen zich terugtrekt nadat mondeling over de belangrijkste
punten overeenstemming is bereikt, maar voordat een schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De rechtspraktijk toont dat dit scenario zich ook daadwerkelijk voordoet. 14
Vzngr Rb. Leeuwarden 8 oktober 2004, LJN AR3587: na een echtscheiding moet de echtelijke woning worden
verkocht. Mondeling wordt overeenstemming bereikt over de prijs, maar de akte wordt in verband met
een vakantie nog niet opgemaakt. In de tussentijd vindt de man zelf financiering om het gedeelte van zijn ex
over te nemen. Hij wil niet meewerken aan de verkoop, omdat hij het huis zelf wil houden.
Rechtbank Dordrecht 2 februari 2005, LJN AS4859: mondeling was overeenstemming bereikt over de prijs
van de te verkopen woning. De verkoper wil niet meewerken omdat de verkoop volgens hem afhing van de
vraag of hij een nieuwe baan kon krijgen en dat veel andere zaken nog te onduidelijk waren om van een perfecte
koop te kunnen spreken.
Vzngr Rb Utrecht 17 maart 2005, LJN AT0954: een potentiële koper heeft een koopoptie en aanvaardt binnen
de termijn het aanbod van de verkoper. Vlak daarvoor was het huis aan een andere koper verkocht, van
welke koop ook een akte is opgemaakt.
Vzngr Rb Maastricht, 2 mei 2005, LJN AT5938: via een makelaar wordt onderhandeld over de koop van
een woning. Over en weer worden bedragen genoemd totdat partijen het eens zijn over de prijs en de leveringsdatum.
Koper stelt dat er mondeling wilsovereenstemming is bereikt, verkoper is het hiermee niet eens
en heeft het huis aan een ander verkocht.
Rb Zutphen, 22 november 2005, LJN AV0536: een moeder van zeven kinderen wil haar deel van de woonboerderij
aan één van hen verkopen. Met behulp van loting wordt vastgesteld wie daarvoor in aanmerking
komt. Afgesproken wordt dat de koop geschiedt onder de voorwaarde van de vestiging van een voorkeursrecht
tot koop in de eerste plaats voor de kinderen van de koper, daarna de moeder zelf en daarna de andere
kinderen van de verkopende moeder. De moeder gaat akkoord met doorverkoop door de koper van het
huis aan zijn bedrijf, voor zover dat ‘safe’ is. Later acht de moeder dit niet safe, omdat het bedrijf failliet zou
kunnen gaan. Zij wil niet meewerken aan de verkoop.
Vzngr Rb Haarlem, 19 maart 2006, LJN AV9072: de erven van de eigenaar van een woonboerderij willen de
boerderij verkopen. Via de makelaar wordt met één van de erven overeenstemming bereikt, onder de ontbindende
voorwaarde dat een schoongrond-verklaring wordt verkregen. De verkopende makelaar verstuurd
naar de kopers een conceptakte, met de mededeling dat dezelfde dag met de akte akkoord dient te worden
gegaan, anders de koopovereenkomst als ontbonden te beschouwen en vrij te zijn om met anderen te onderhandelen.
De akte komt niet tot stand, maar de kopers zijn van mening dat er wel een koopovereenkomst
is en leggen beslag om levering te verkrijgen.
Vzngr Rb Arnhem 20 maart 2006, LJN AW2754: via een makelaar wordt onderhandeld over de koop van
een woning. Mondeling wordt overeenstemming bereikt over de prijs en de makelaar stelt een conceptakte
op. De verkoper weigert te ondertekenen en stelt dat de onderhandelingen nog in de oriënterende fase waren.
De koper kon volgens hem weten dat het nog niet rond was, omdat met hem over een geschil met de
bank over de hypotheek was gesproken. Koper is daarentegen van mening dat er mondeling een overeenkomst
tot stand is gekomen.
Vzngr Rb Haarlem 24 mei 2006, LJN AX4870: partijen onderhandelen over de verkoop van een woonhuis.
Met betrekking tot object, prijs datum van levering en ontbindende voorwaarden wordt overeenstemming
bereikt en door de notaris wordt een conceptakte opgesteld. De verkoper verkoopt de woning uiteindelijk
(voor veel minder dan door de potentiële koper was geboden) aan de BV waar hij zelf aandeelhouder in is.
Vzngr Rb Haarlem 6 juni 2006, LJN AX7093: nadat een relatie is verbroken moet de gezamenlijke woning
verkocht worden. De makelaar laat weten dat de verkopers 265.000,- willen voor het huis. Kopers stemmen
hiermee in en laten de notaris een conceptakte opstellen. Verkoper is echter van mening dat het bod was
gedaan onder de voorwaarde dat geen financiering verkregen zou kunnen worden om de woning zelf van de
14 Veel zaken werden gesignaleerd en besproken door Van Velten, zie van Velten 2005a, 2005b, 2006 en 2007.
13